قرارداد پیش فروش ساختمان چیست

چه بسیار افرادی که با امید به خانه دار شدن و دست یابی به سقفی امن برای خود و خانواده شان، بدون تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان استاندارد و صحیح، به دام کلاهبرداران ملکی افتاده و پول و سرمایه خود را از دست داده اند. برای جلوگیری از وقوع این اتفاقات، هریک از طرفین قرارداد پیش خرید ساختمان باید متوجه نکات و مسائلی باشند، تا بتوانند از بروز اختلافات احتمالی آینده پیشگیری نمایند؛ به همین دلیل، در این مقاله از وکیل‌باشی قصد داریم به بررسی معنا و مفهوم قرارداد پیش فروش آپارتمان پرداخته و 4 مشکلی که در نبود قرارداد پیش فروش ساختمان ممکن است، واقع شود را بیان داریم.

معنا و مفهوم پیش فروش آپارتمان یا پیش خرید آپارتمان: 

مطابق ماده 1 قانون پیش خرید آپارتمان:

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره: اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش فروش آپارتمان نمایند:

۱- سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

۲- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

بنابراین تعریف، "در پیش فروش ساختمان که مربوط به سازه نیمه کاره است، پیش خریدار در ازای پرداختی مبلغی کمتر از مبلغ ساختمان کامل، مالک آپارتمانی می‌شود که در آتیه ساخته خواهد شد." تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به قدری مهم است که کوچکترین بی توجهی به جزئیات آن سبب ورود خسارات جبران ناپذیری به طرفین می‌گردد. به همین دلیل می‌‍بایست توسط وکلای متخصص نگاشته شود؛ از این رو به شما پیشنهاد می‌کنیم از فرم قرارداد پیش فروش ساختمان وکیل‌باشی که توسط وکلای متخصص امور قراردادها تنظیم شده‌است، بهره‌مند شوید تا با خاطری آسوده با طرف مقابل خود قرارداد منعقد نمایید.

ارکان مهم قرارداد پیش فروش ساختمان:

برای اینکه قراردادتان، از اعتبار و صحت کافی برخوردار شود، لازم است به نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان، دقت ویژه‌ای شود. ارکان اصلی این قرارداد، عبارت است از:
ماده اول: مشخصات طرفین قرارداد
ماده دوم: موضوع قرارداد
ماده سوم: مبلغ قرارداد پیش فروش ساختمان
ماده چهارم: نحوه پرداخت
ماده پنجم: زمان تسلیم مورد معامله
ماده ششم: تعهدات فروشنده
ماده هفتم: شروط قرارداد
ماده هشتم: خسارت قرارداد پیش خرید آپارتمان
ماده نهم: حل اختلاف
ماده ده: فورس ماژور

وجود هر یک از این بندها در فرم قرارداد ضرورت داشته و عدم دقت در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان و تکمیل آن، ممکن است خسارت جبران ناپذیری را به همراه داشته باشد.

مزایای پیش خرید ساختمان: 

پیش خرید ساختمان دارای مزایا و امتیازاتی است که سبب شده بسیاری از افراد به سمت و سوی خرید آپارتمان نیمه کاره یا نیمه ساز بروند و به آن اشتیاق پیدا کنند؛ اما بهتر است قبل از انجام هرگونه اقدامی، نکات مهم قرارداد پیش فروش ساختمان، در نظر گرفته شود تا بهترین نتیجه را به ارمغان آورد. از مزایای خرید آپارتمان نیمه ساز می‌توان موارد زیر را نام برد.

• ارزانتر بودن اینگونه ساختمان ها و آپارتمان ها نسبت به خانه ای آماده
• امکان پرداخت مبلغ به صورت اقساطی و مناسب با پیشرفت کار
• قابل ملاحظه بودن تمام مراحل ساخت، کیفیت و چگونگی چینش اجزا نسبت به ساختمان آماده
• امکان اعمال سلیقه پیش خریدار در طراحی و اجزای ساختمان در پیش فروش ساختمان

این ویژگی‌ها و مواردی از این قبیل سبب شده تا پیش فروش ساختمان با رشد روز افزون همراه شود و روز به روز به تعداد اشخاصی که بخواهند از طریق خرید واحد نیمه کار یا نیمه آماده به رویای خانه دار شدن دست یابند، افزوده شود.

مشکلات پیش خرید ساختمان بدون تنظیم قرارداد: 

پیشتر، از مزیت ها و امتیازاتی که ممکن است خرید یک خانه نیمه کاره داشته باشد سخن گفتیم، حال بهتر است به معایب و مشکلات پیش خرید واحد مسکونی یا تجاری، بدون تنظیم قرارداد پیش فروش ملک، نیز بپردازیم:

• با توجه به تورم و نوسانات بازار املاک و مستغلات، این امکان که مبلغ واحد پیش خرید شده بیشتر از میزان برآورد شده باشد، بسیار زیاد است.
• زمان تحویل پروژه کاملاً معین و دقیق نیست.
• احتمال ناتمام ماندن پروژه به دلایل مختلف نظیر مسائل اقتصادی وجود دارد.
• در پیش فروش آپارتمان و ساختمان زمینه کلاهبرداری به وسیله ایجاد وعده‌های دروغین بسیار محتمل است.

بنابراین به شما توصیه می‌کنیم چه به عنوان پیش‌خریدار چه به عنوان پیش‌فروشنده قبل از انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، حتماً از مشاوره حقوقی در این زمینه بهره مند شوید تا گامی مستحکم در جهت انعقاد قرارداد خود بردارید.

 مدارک مورد نیاز در زمان انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان:

انعقاد قرارداد جهت خرید و فروش ساختمان نیمه‌کاره، به مدارک ویژه‌ای احتیاج دارد. از جمله:

1.     سند رسمی مالکیت و یا سند رسمی اجاره به همراه حق احداث بنا در ملک

2.     پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر یک از واحدها

3.     تاییدیه مهندس ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

4.     پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

5.     بیمه نامه موضوع ماده (9) قانون پیش فروش آپارتمان

بنابراین شما هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید ساختمان، می‌بایست این مدارک را به همراه خود داشته باشید؛ در غیر این صورت قرارداد شما منعقد نخواهد شد. در نهایت پس از ساخت و تکمیل پروژه نیز برای طی مراحل انتقال سند در دفتر اسناد رسمی، به مشکل و مسئله ای برنخورید.

نحوه فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان چگونه است؟

نحوه فسخ قرارداد پیش‌فروش ساختمان بستگی به شرایطی دارد که در قرارداد ذکر شده است. عموماً در قرارداد پیش‌فروش ساختمان مواردی نظیر شرایط لازم برای فسخ قرارداد، مهلت‌های لازم جهت اعلام فسخ، هزینه‌هایی که باید در صورت فسخ قرارداد پرداخت شود و موارد دیگر مشخص می‌شود.

به عنوان مثال، در برخی قراردادهای پیش‌فروش، تعیین شده است که در صورت فسخ توسط خریدار، مبلغی از مبلغ پیش پرداخت به عنوان جریمه برای فروشنده پرداخت می‌شود. در برخی موارد، پیش فروش آپارتمان تحت شرایط خاص مانند برخی شرایط اجتماعی، اقتصادی یا سیاسی صورت گرفته و شرایطی برای فسخ قرارداد تعیین نشده است که در این صورت، شورای داوری می‌تواند به عنوان یک راهکار برای حل اختلاف به کار گرفته شود.

بنابراین، برای فهم دقیق تر نحوه فسخ قرارداد پیش‌فروش ساختمان، بهتر است شرایط قرارداد را با دقت مورد بررسی قرار داده و موارد فسخ را به تفصیل درج کنید؛ در صورت نیاز نیز می‌توانید به مقاله "شرایط فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان" مراجعه کرده و اطلاعات جامع‌تر و کاملتری در این زمینه دریافت نمایید.

سخن آخر:

همانطور که مطالعه کردید، در این مقاله با تعریف پیش فروش ملک، مزایا و معایب پیش خرید ساختمان، ارکان مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان و نکات مهم آن آشنا شدیم. در نهایت به شما توصیه می‌کنیم با استفاده از سامانه پرسش و پاسخ حقوقی رایگان چراغ، ابهامات خود، پیرامون تنظیم قراردادتان را با متخصصین این حوزه مطرح کرده و پاسخ دریافت کنید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی