قرارداد فروش سهم‌الارث چیست و چگونه نوشته می‌شود

یکی از پرچالش‌ترین مسائل حقوقی که در چند سال اخیر حجم زیادی از دعاوی را به خود اختصاص داده، مسائل مربوط به ارث است. در این میان، بخش قابل‌توجهی از پرونده‌های مطروحه در محاکم دادگستری دررابطه‌با فروش سهم‌الارث تشکیل می‌شوند به‌این‌ترتیب، تعداد زیادی از وراث به دلیل عدم آگاهی از موضوعات حقوقی، با فروش سهم‌الارث به غیر، باعث ایجاد دردسرهای فراوان برای خودشان، سایر وراث و آن شخص ثالث می‌شوند.

در این مقاله از وکیل‌باشی قصد داریم درمورد فروش سهم‌الارث به دیگری صحبت کنیم. مسئله‌ای که با انعقاد قرارداد فروش سهم‌الارث قابل انجام است و جزئیات حقوقی بی‌شماری دارد. اینکه ماهیت این قرارداد چیست؟ چطور نوشته می‌شود، چه مدارکی برای فروش سهم‌الارث لازم است و ده‌ها مورد مرتبط دیگر را در این نوشته می‌خوانید.

قرارداد فروش سهم‌الارث چیست؟

اگر می‌خواهید آنچه به شما ارث رسیده را به شخص دیگری بفروشید ابتدا باید یک نکته مهم را بدانید. واقعیت این است که ماترک به‌جامانده از متوفی، بدون انحصاروراثت به مالکیت ورثه درنمی‌آید. در واقع ابتدا باید دیون فرد فوت‌شده مانند بدهی‌ها، نفقه همسر و... تصفیه شود، سپس آنچه باقی می‌ماند، سهم وراث خواهد شد؛ بنابراین، پیش از طی‌شدن مراحل انحصاروراثت شما نسبت به فروش سهم‌الارث به یکی از وراث یا شخصی دیگر مجاز نیستید. چرا؟ چون تصفیه دیون متوفی در اولویت قرار دارد و تا زمانی که بدهی‌های متوفی پرداخته نشود، ورثه سهمی از ارث ندارند. حال اگر گواهی انحصاروراثت را اخذ کردید می‌توانید برای فروش سهم خود برنامه‌ریزی کنید.

"قرارداد فروش سهم‌الارث، همان قرارداد بیع است که میان بایع و مشتری منعقد می‌گردد. در این موافقت‌نامه، فروشنده یکی از وارث‌های متوفی است که قصد دارد سهم‌الارث خود را در ازای دریافت ثمن (مبلغ)، یا به یکی از وراث یا به شخص سومی بفروشد. طبق ماده 871 قانون مدنی بایع، پیش از انحصاروراثت قادر نیست سهم خود را به فروش برساند؛ مگر با کسب رضایت از سایر وراث."

نوشتن متن این قرارداد کار چندان ساده‌ای نبوده و نیازمند مراجعه به وکلای دادگستری است. در همین راستا، وکلای متخصص ما در حوزه دعاوی مربوط به ارث، تنظیم قرارداد فروش سهم‌الارث را برعهده دارند. توصیه می‌کنیم، علاوه بر مطالعه این مقاله، حتماً برای فروش سهم‌الارث خود از این فرصت استفاده کنید تا دچار دردسرهای قضایی و حقوقی متعدد نشوید.

سهم‌ الارث را می‌توان به چه کسانی فروخت؟

همان‌طور که در سطرهای بالا توضیح دادیم، شما می‌توانید پس از انحصار وراثت، سهم خود را از ارثیه بفروشید. البته به یاد داشته باشید که ماده ۸۶۸ ق.م در این باره می‌گوید: «مالکیت ورثه نسبت به ترکة متوفی مستقر نمی‌شود مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکة میت تعلق‌گرفته است» بنابراین، پس از انجام کارهای انحصاروراثت، می‌توانید از طریق یکی از 2 روش زیر سهمی که از ارث می‌برید را بفروشید:

1.   سهمتان را به یکی از وراث مثلاً خواهر یا برادرتان منتقل کنید.

2.   سهم خود را به شخصی غیر از ورثه بفروشید. به‌عنوان‌مثال سهم یا حصه خود را طی تنظیم قرارداد فروش سهم‌الارث به دوستتان منتقل کنید.

به یاد داشته باشید که انتقال سهم‌الارث به یکی از وراث فقط یا عقد بیع انجام نمی‌شود و می‌توانید از طریق عقود دیگری مثل هبه و صلح نیز سهم خود را به دیگری منتقل کنید. برای آشنایی بیشتر با هر یک از این راهکارها کافی است وارد لینک مشاوره حقوقی وکیل‌باشی شوید و یک جلسه مشاوره با وکلای مجموعه را پشت سر بگذرانید. در این فرایند، راهنمایی‌هایی لازم را از طریق وکلای باتجربه تیم دریافت خواهید کرد.

شرایط تنظیم قرارداد فروش سهم‌ الارث

برای فروش سهم‌الارث به یکی از وراث باید 4 شرط بسیار مهم و اساسی زیر را داشته باشید. این شروط در ماده 190 قانون مدنی آمده‌اند و به شرایط صحت معاملات معروف‌اند.

شرط اول: قصد و رضای طرفین

اگر فرد تحت زور و اجبار اقدام به فروش سهم‌الارث کند، قرارداد مزبور باطل است. در مقابل، اگر خریدار هم تحت اجبار، تن به امضای قرارداد بدهد، قرارداد فروش سهم‌الارث باز هم باطل محسوب می‌شود.

در واقع این شرط حاکی از این است که برای انجام هر نوع معامله، طرفین باید با اختیار و رضایت کامل نسبت به انعقاد قرارداد اقدام کنند. در غیر این صورت، توافق‌نامه آن‌ها معتبر و قانونی نخواهد بود. ازاین‌رو، اگر برادرتان شما را مجبور کند که سهمتان را از خانه‌ای که به شما دو نفر ارث رسیده به او بفروشید، می‌توانید با استناد به همین شرط ماده 190 ق.م دادخواست ابطال قرارداد را مطرح کنید.

شرط دوم: اهلیت داشتن صاحب سهم‌ الارث و خریدار

تصور کنید که در میان ورثه متوفی یک کودک ۱۰ساله وجود دارد. در حقوق ما به این کودک «صغیر» می‌گوییم. صغیر، شخصی است که زیر 18 سال دارد، نمی‌تواند بدون اذن ولی یا قیم در اموالش دخل و تصرف کند و خلاصه اینکه اهلیت استیفا ندارد. حال به نظر شما این کودک ۱۰ساله می‌تواند سهمی که از ارث پدر به او رسیده را بفروشد؟ پاسخ این سؤال خیر است چرا که او قانوناً نمی‌تواند بدون اجازه افرادی که نام بردیم هیچ معامله‌ای را انجام دهد؛ بنابراین فرقی ندارد این کودک سهم خودش را به یکی دیگر از ورثه بفروشد یا به شخص ثالث.

حال این قاعده را به افراد دارای جنون و اشخاص سفیه نیز سرایت دهید. این دو گروه همان محدودیت‌های صغیر را دارند و شامل ممنوعیت‌های مقرر در فروش سهم‌الارث محجور خواهند شد.

شرط سوم: معلوم و معین بودن مورد معامله

ارثیه‌ای که هنوز تقسیم نشده و سهم هر وارث مشخص نیست را نمی‌شود فروخت. در واقع این کار باعث بطلان قرارداد فروش سهم‌الارث می‌شود. در اینجا می‌گوییم که مورد معامله باید معلوم، مشخص و قابل تقویم به پول باشد. در غیر این صورت، نمی‌توان سهم‌الارث را چه از طریق عقد بیع یا به‌وسیله صلح و هبه به دیگری واگذار کرد.

شرط چهارم: مشروع بودن جهت معامله

اگر می‌خواهید حصه‌ای که از ارث می‌برید را به دیگری منتقل کنید، باید هدفتان از این معامله مشروع و قانونی باشد. به‌عنوان‌مثال سهم‌الارث شما یک باب آپارتمان 90 متری است. حال اگر قصدتان از فروش این آپارتمان تبدیل آن به قمارخانه باشد، باز هم معامله صورت گرفته باطل است.

شرایط فروش سهم‌الارث

مراحل و نحوه انتقال سهم‌الارث به یکی از وراث یا شخص ثالث به شکل زیر است:

1.   بر اساس ماده ۸۶۹ ق.م ابتدا باید حقوق و دیون متوفی توسط کلیه ورثه پرداخته شود. در این ماده اشاره شده که «حقوق و دیونی که به ترکه‌ میت تعلق می‌گیرد و باید قبل از تقسیم آن ادا شود از قرار ذیل است: ۱- قیمت کفن میت و حقوقی که متعلق است به اعیان ترکه مثل عینی که متعلق رهن است 2-دیون و واجبات مالی متوفی ۳- وصایای میت تا ثلث ترکه بدون اجازه ورثه و زیاده بر ثلث با اجازة آن‌ها.»

2.   پس از تصفیه دیون متوفی به ترتیبی که گفتیم باید ورثه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و گواهی انحصاروراثت را درخواست کنند. این گواهی مشخص می‌کند که فرد فوت شده چند ورثه دارد، چه اموالی داشته و هر کدام از وراث چقدر ارث می‌برند.

3.   اگر یکی از وراث بخواهد قبل از تعیین وضعیت دیون و بدهی‌های متوفی، سهم‌الارثش را بفروشد، صلح کند یا هبه دهد، معامله او غیرنافذ تلقی می‌شود. غیرنافذ یعنی چه؟ یعنی صحت قرارداد فروش سهم‌الارث در گروی اجازه سایر ورثه خواهد بود.

4.   در مرحله آخر، هر یک از وراث این اجازه را دارند که حصه خود را بفروشند و در ازای آن نیز مبلغ مشخصی را از خریدار دریافت کنند. این فروش از طریق نوشتن قرارداد فروش سهم‌الارث انجام می‌شود و نیازمند داشتن یک قرارداد کتبی یا شفاهی است. (البته که به‌هیچ‌وجه انعقاد قرارداد شفاهی را توصیه نمی‌کنیم)

مورد مهم بعدی این است که فروشنده باید بداند سهم‌الارث او درصدی از یک مال مشاع است و بایستی این موضوع را به خریدار اطلاع دهد. البته بهتر این است که چنین موردی در متن مبایعه‌نامه سهم‌الارث نیز ذکر شود. فرض کنید پدرتان یک‌خانه 500 متری داشته و پس از فوت او، شما و 4 برادر و خواهر دیگر مالک آن خانه می‌شوید. هرچند که سهم شما در برگه انحصار ورثه مشخص می‌شود؛ اما باز هم مالکیت تمام ورثه در آن خانه به‌صورت مشاع است. یعنی شما و خواهر و برادرانتان در ذره‌ذره آن خانه سهیم هستید.

مدارک لازم برای انتقال سهم‌ الارث

گفتیم که برای انتقال مالکیت سهم‌الارث به دیگری، باید مبایعه‌نامه تنظیم کرد. علاوه بر تنظیم قرارداد فروش سهم‌الارث در دفتر اسناد رسمی یا به‌صورت دستی، باید مدارک زیر را نیز داشته باشید:

·       گواهی انحصاروراثت متوفی

·       پرداخت مالیات ‌بر ارث

·       رأی مرجع قضایی درمورد تقسیم ترکه و داشتن سند رسمی که حاکی از مالکیت فرد بر آن مقدار از سهم‌الارث است

·       کارت ملی خریدار و فروشنده سهم‌الارث

توجه داشته باشید که انجام هر یک از مراحل و شرایط بیان شده دررابطه‌با فروش سهم‌الارث، جداً کار دشواری است. ازاین‌رو، بایستی از یک وکیل دادگستری کمک بگیرید و گام‌به‌گام با راهنمایی او پیش بروید. چنانچه قصد انتقال سهم‌الارث خود را دارید و نمی‌خواهید آن را به‌وسیله عقد بیع واگذار کنید، قرارداد صلح سهم‌الارث گزینه بسیار مناسبی است.

خوشبختانه این قرارداد نیز توسط وکلای تیم به‌صورت استاندارد و حرفه‌ای تدوین شده و هم‌اکنون در روی سایت قرار دارد. شما قادر هستید صلح‌نامه سهم‌الارث را به‌صورت آماده یا اختصاصی دریافت کنید. برای ثبت درخواست کافی است روی تصویر زیر کلیک کرده یا با مشاوران وکیل‌باشی در تماس باشید.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی توضیح دادیم که ماترک متوفی چگونه بین وراث تقسیم می‌شود و اگر یکی از آن‌ها بخواهد سهم خود را بفروشد باید چه مراحلی را پشت سر بگذراند. از مهم‌ترین نکاتی که بارها در طول مقاله به آن اشاره داشتیم، اخذ گواهی انحصار وراثت، پرداخت مالیات بر ارث و اخذ رضایت سایر وراث پیش از اقدام به فروش است. چنانچه درمورد این مطلب سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران حقوقی مجموعه همواره پاسخگوی شما عزیزان هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی