فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

همچنان که قیمت مسکن روبه‌افزایش است و توان آحاد جامعه برای خرید خانه کمتر و کمتر می‌شود، تنظیم توافقاتی نظیر اجاره، رو به گسترش است. متأسفانه نداشتن اطلاعات حقوقی کافی راجع به این عقد کاربردی، چالش‌های فراوانی برای موجرین و مستأجرین ایجاد کرده است.

یکی از بزرگ‌ترین معضلات موجود در این زمینه، فسخ اجاره نامه قبل از تحویل مورد اجاره است. مثلاً شما آپارتمانی را از شخصی اجاره کرده‌اید؛ اما پیش از آنکه در آن زندگی کنید، مشکلاتی پیش می‌آید که تصمیمتان برای استفاده از آن آپارتمان عوض می‌شود. این اتفاق صرفاً به مستأجرها محدود نمی‌شود و صاحب‌خانه‌ها نیز می‌توانند قبل از تحویل مورد اجاره، قرارداد را فسخ کنند.

بر همین اساس، این مقاله از وکیل‌باشی را به موضوع شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک، اختصاص داده‌ایم؛ بنابراین، شما با مطالعه این نوشته، نسبت به حقوقی که در جریان اجاره برایتان ایجاد می‌شود، آگاه خواهید شد.

آیا امکان فسخ اجاره پیش از تحویل مورد اجاره به مستأجر وجود دارد؟

همان‌طور که می‌دانید عقد اجاره محدود به املاک نیست و بر اساس ماده 467 ق.م ما انواع قرارداد اجاره از قبیل اجاره انسان، اشیا و حتی حیوان را هم داریم. در همه این موارد، ممکن است اتفاقاتی رخ دهد که هر یک از طرفین بخواهند قبل از تحویل مورد اجاره توسط مستأجر به ادامه قراردادشان خاتمه دهند. به‌این‌ترتیب باید بگوییم که:

"رایج‌ترین موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل عین مستأجره شامل این 5 مورد است: داشتن حق فسخ برای طرفین، ایجاد مزاحمت از سوی شخص ثالث برای مستأجر پیش از قبض مورد اجاره، تحویل ندادن عین مستأجره به مستأجر، تخلف از شرط فعل و در نهایت، وجود عیب در مورد اجاره."

پیش از اینکه مقاله را در مورد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر و مستأجر ادامه دهیم، ضروری است که یک نکته حقوقی مهم را بیان کنیم. اگر قصد اجاره ملک، ماشین، دستگاه‌ها و تجهیزات صنعتی یا هر چیز دیگری را دارید، باید توانایی نوشتن قراردادی بی‌نقص را داشته باشید.

ازآنجایی‌که همه ما اطلاعات حقوقی کاملی در این باره نداریم، بهترین گزینه استفاده از موافقت‌نامه‌هایی است که توسط وکلا تنظیم می‌شوند. به همین دلیل تیم وکلای وکیل‌باشی با سال‌ها تجربه در امر قراردادنویسی،  اقسام متنوعی از قراردادهای اجاره را برای شما تدوین کرده‌اند. از قیمت مقرون‌به‌صرفه و استاندارد بودن قراردادهای آماده تیم که بگذریم، شما امکان سفارش قرارداد اختصاصی مناسب با نیازهای خود را دارید.

موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

برای برهم‌زدن قرارداد اجاره و ادامه‌ندادن به آن، باید شرایطی وجود داشته باشد که توسط قانون‌گذار تأیید شوند. به‌عبارت‌دیگر، شما به‌عنوان اجاره‌دهنده یا اجاره گیرنده نمی‌توانید در عقد لازمی مثل اجاره، به‌صورت ناگهانی و بدون دلیل موجه، آن را برهم بزنید. اینجا است که ضرورت دریافت راهنمایی و همین‌طور مشاوره حقوقی آنلاین از وکلا، نمایان می‌شود. چرا که استفاده از اسباب انحلال قرارداد به‌ویژه فسخ، پیچیدگی‌های فراوانی دارد و شما به‌تنهایی قادر به اجرای این موضوع نیستید.

به‌طورکلی، فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستأجر و موجر، شامل چند مورد زیر است:

عدم تحویل مورد اجاره به مستأجر

ماده ۴۷۶ ق.م دراین‌رابطه می‌گوید: «موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ ‌دارد.» به بیان دیگر، چنانچه شما خانه‌ای را اجاره کرده باشید؛ اما موجر از تحویل آن در موعد تعیین شده امتناع کند، شما حق دارید از طریق مقام قضایی مسئله را پیگیری کنید.

چنانچه باز هم موجر به تسلیم مورد اجاره تن ندهد، شما به‌عنوان مستأجر حق فسخ این قرارداد را خواهید داشت.

وجود حق فسخ برای طرفین در متن اجاره‌نامه

در عقود لازم، هر دو طرف این اجازه را دارند که توافق را به‌واسطه حق فسخ، تمام کنند؛ اما موارد فسخ باید در متن قرارداد نوشته شده باشد یا در متن یکی از قوانین آمده باشد. در غیر این صورت، مواجهه با اولین اختلاف، دلیل موجهی برای پایان دادن به اجاره نخواهد بود.

بر همین اساس، شما به‌عنوان مستأجر یا موجر می‌توانید در زمان نوشتن اجاره‌نامه، حق فسخ قرارداد را پیش از تحویل مورد اجاره در نظر بگیرید. البته معمول است که در این گونه موارد، طرفین مبلغی را برای جبران خسارت وارده به‌طرف مقابل، مشخص می‌کنند.

به‌وجودآمدن عیب در مورد اجاره

ایجاد عیب در مورد اجاره، نوع دیگری از روش فسخ قرارداد اجاره است. ماده 480 ق.م در این مورد می‌گوید که :« عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثنای مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.»

منظور از خیار، اختیاری است که در صورت بروز شرایطی خاص، برای طرفین به وجود می‌آید. این اختیار باعث می‌شود که طرفین بتوانند به ادامه توافق پایان دهند. حال اگر عیبی پیش از تحویل مورد اجاره در آن به وجود آید، مستأجر می‌تواند خواستار عدم اجرای قرارداد شود. زیرا این عیب باعث عدم استفاده او از خانه، ماشین، دستگاه یا هر مورد اجاره دیگر خواهد شد.

ایجاد مزاحمت برای مستأجر پیش از قبض مورد اجاره

متأسفانه، در برخی از موارد، فردی که هیچ حقی در قرارداد اجاره منعقد شده میان موجر و مستأجر ندارد، مزاحمت‌هایی را برای اجاره گیرنده به وجود می‌آورد. حال اگر این اتفاق پیش از تحویل عین مستأجره رخ دهد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت.

به‌عنوان‌مثال، شما زمین کشاورزی را اجاره کرده‌اید؛ اما قبل از تحویل زمین و انجام هرگونه عمل زراعی روی آن متوجه می‌شوید که شخص زمین را به محل چرای دام‌هایش تبدیل کرده است. این مزاحمت او وقتی می‌تواند برای شما حق فسخ را به وجود آورد که هنوز زمین را از موجر نگرفته باشید. ماده ۴۸۸ ق.م در این باره می‌گوید:

«اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن مزاحم مستأجر گردد درصورتی‌که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ ‌دارد.»

عدم تعهد به‌شرط فعل مقرر در اجاره‌نامه

ما در مقاله نحوه تنظیم قرارداد اجاره ملک توضیح دادیم که طرفین توافق قادرند شروطی را برای اجرای بهتر قرارداد تعیین کنند. حال اگر مستأجر، شرط کند که قبل از ورود به ملک و تحویل آن، کلیه تعمیرات آپارتمان انجام شود؛ اما موجر به آن عمل نکند؛ مستأجر حق فسخ خواهد داشت.

در واقع، این موضوع محدود به مستأجرها نبوده و موجرین نیز می‌توانند شرط کنند که پیش از تحویل‌دادن مورد اجاره، مستأجر باید کار مشخصی را انجام دهد. مثلاً پول پیش خانه را بپردازد و بعد به آنجا اسباب‌کشی کند. چنانچه مستأجر به این تعهد عمل نکند، موجر می‌تواند به اجاره‌نامه پایان دهد.

تکلیف ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل مورد اجاره چیست؟

به نظر شما اگر قبل از تحویل مورد اجاره، عقد مزبور فسخ شود، پرداخت کمیسیون فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل بر عهده مستأجر است یا موجر؟ در اینجا معمولاً پرداخت کمیسیون بنگاه بر عهده فردی است که باعث شده معامله فسخ شود. مثلاً اگر موجر موظف بوده کابینت‌های آشپزخانه را تعویض کند و به وظیفه‌اش عمل نکرده باشد، مستأجر حق فسخ دارد؛ بنابراین، پرداخت کمیسیون بنگاه نیز برعهده موجر است.

هنگامی که دو طرف تصمیم بر فسخ می‌گیرند، هر دوی آن‌ها به‌صورت مساوی ملزم به پرداخت هزینه‌های مشاور املاک هستند. درمورد ضرر و زیان فسخ اجاره قبل از تحویل نیز قاعده به همین صورت است. مثلاً اگر موجر در موعد مقرر خانه را به مستأجر تحویل ندهد، او قانوناً ملزم به پرداخت ضرر و زیان‌های مستأجر خواهد بود.

توجه داشته باشید که یکی از شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر چنین است که دلیل موجه‌ای برای فسخ قرارداد اجاره داشته باشند مانند: وجود عیب در ملک، عدم تطابق ملک با مفاد قرارداد، موارد گفته شده این حق را به مستاجر می‌دهد که بدون پرداخت هیچ‌گونه خسارت قرارداد را فسخ کند. اگر موجر برای اجاره دادن ملک از املاک استفاده کرده باشد؛ می‌تواند کمیسیون و هزینه فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل را از مستاجر مطالبه کند، در صورتی که مستاجر از انجام این عمل سر باز زد می‌توان در شورای حل اختلاف یا مراجع قضایی موضوع را پیگیری کرد.

قابل به ذکر است که به طور کلی میزان خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر قبل از تحویل، معادل یک ماه اجاره‌بها می‌باشد.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی به مسئله بسیار مهمی به نام «فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل» صحبت کردیم. در این میان ضمن بررسی موارد مختلف این مسئله، توضیح دادیم که هزینه کمیسیون و ضرر زیان‌های ناشی از فسخ بر عهده کدام یک از طرفین است.

چنانچه در مورد این مطلب سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت نظرات با ما در میان بگذارید. مشاوران حقوقی تیم همواره پاسخگوی شما عزیزان هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی