قرارداد دلالی چگونه نوشته میشود و چه نکاتی دارد؟

کافی است درمورد مسائل اقتصادی از افراد مختلف نظر بپرسید. بدون استثنا همه اشخاص از پدیده‌ ناخوشایندی به نام دلالی صحبت می‌کنند. واقعیت این است که دلال نماها در ذهن همه ما جایگاهی نامطلوب و مذموم دارند. این موضوع باعث شده تا تصور کنیم دلال‌ها مجرم هستند و اصلاً شغلی به نام دلالی نداریم. جالب است بدانید که تمام این تفکرات اشتباه هستند و در میان قراردادهای معتبر، موافقت‌نامه‌ای به نام قرارداد دلالی هم داریم.

وظایف دلال و محدودیت‌های شغلی این شخص در قانون تجارت و چند قانون و آیین‌نامه دیگر آمده است که رد ادامه مطلب به آن‌ها اشاره می‌کنیم. پس چنانچه می‌خواهید یک معامله ملکی یا تجاری انجام دهید و نگران قانونی‌بودن همکاری با دلال هستید، این نوشته را از دست ندهید. در ادامه درباره صفر تا صد قرارداد دلالی صحبت می‌کنیم.

قرارداد دلالی چیست؟

برای شناخت بهتر ماهیت قرارداد واسطه گری، باید به ماده ۳۳۵ قانون تجارت مراجعه کنیم. در این ماده آمده است که: «دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند. ‌اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.»

بر همین اساس می‌توانیم قرارداد دلالی را به‌صورت زیر تعریف کنیم:

"قرارداد دلالی، موافقت‌نامه‌ای کتبی است که مطابق ماده 335 قانون تجارت میان دلال و آمر منعقد می‌شود. رابطه حقوقی این دو شخص تابع قواعد و احکام عقد وکالت است. به‌این‌ترتیب، دلال یا واسطه انجام معاملات شده یا متعهد می‌شود برای اشخاصی که قصد انعقاد قرارداد دارند، طرف معامله پیدا کند."

ازآنجایی‌که نوشتن یک نمونه قرارداد دلالی یا واسطه‌گری، آن هم به‌صورت حرفه‌ای کار ساده‌ای نیست، توصیه می‌کنیم از ظرفیت متخصصان حقوقی در این زمینه استفاده کنید. در همین راستا، تیم وکلای وکیل‌باشی ضمن بهره‌‌مندی از دانش غنی در حوزه حقوق تجارت، نسبت به تنظیم قرارداد باتوجه‌به نیازها و شرایط شخصی هر فرد اقدام می‌کنند.

دلال چه کسی است؟ آیا دلال، همان کارگزار است؟

ما در مطلب آشنایی با قرارداد کارگزاری و اجزاء آن، توضیح دادیم که Broker (کارگزار انجام کار) تفاوت عمده‌ای با دلال دارد. در واقع، قرارداد دلالی تابع عقد وکالت است؛ درحالی‌که قرارداد کارگزاری انجام کار، طبق تصریحات مقنن در ماده 10 قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها منعقد می‌شود. طرفین این تفاهم‌نامه، کارفرما و کارگزار هستند که کارگزار موظف است تا به دستور کارفرما، برای او اقدامات تخصصی مندرج در متن توافق‌نامه را انجام دهد.

حال که متوجه شدید کارگزار و دلال یک شخص نیستند، درک ماهیت دلالی آسان‌تر است. برای شناخت دقیق دلال، باید 3 ماده زیر را در نظر بگیرید:

·       ماده ۱ قانون تجارت: تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معاملات تجارتی قرار بدهد.

·       ماده 2 قانون تجارت که معاملات تجاری را تعریف می‌کند، در بند سوم به عملیات دلالی اشاره دارد.

·       ماده 1 قانون راجع به دلالان که می‌گوید: تصدی به هر نوع دلالی منوط به داشتن پروانه است.

بر اساس 3 ماده بالا، دلال، تاجر محسوب می‌شود چرا که شغل معمول او انجام فعالیت‌های دلالی است و برای قانونی‌بودن اعمال تجاری‌اش باید پروانه داشته باشد.

آیا دلالی جرم است؟

ماده 335 قانون تجارت، مستند خوبی است برای پاسخ کسانی که دائم می‌پرسند: آیا دلالی جرم است؟ در واقع، واسطه گری یک شغل معتبر و قانونی است. دلالان نیز برای انجام فعالیت‌های تجاری خود، ملزم به داشتن پروانه هستند؛ در غیر این صورت، مجرم شناخته می‌شوند.

‌ماده ۹ قانون راجع به دلالان در این باره می‌گوید: هر کس که بدون اخذ پروانه به شغل واسطه گری مشغول گردد و یا قبل از انقضای ممنوعیت به دلالی اشتغال ورزد به حبس تأدیبی از 6 ماه تا 2 سال با به غرامت از یک هزار ریال تا پنج هزار ریال محکوم خواهد شد.

بر اساس این ماده، نداشتن پروانه دلالی و اشتغال به این کار، جرم محسوب شده و مجازات آن نیز حبس یا جزای نقدی است.

وظایف دلال چیست؟

برای آشنایی با مسئولیت‌ها و وظایف دلال، باید به قانون تجارت مراجعه کنیم. قانون‌گذار در میان مواد 335 تا 355 تعهدات شغلی دلال در مقابل آمر و سایر طرفین معاملات را مشخص کرده است. درمورد مسئولیت دلال در قانون تجارت به موارد زیر اشاره کرد:

1.   حتی اگر دلال طی قرارداد واسطه گری با آمر خود قرارداد ببندد، باز هم باید نسبت به هر دو طرف معامله، صداقت داشته و آن‌ها را در جریان امور قرار دهد. بر همین مبنا، دلال در برابر هر دو طرف معامله، نسبت به تقصیر یا تقلب خود مسئول است.

2.   یادتان باشد که مسئولیت دلال در مقابل طرفین معامله، نسبت به تقصیر و تقلب خودش است؛ بنابراین او برای اجرای معامله‌ای که در آن  نقش یک واسطه را دارد، هیچ ضمانتی نخواهد داشت.

3.   اگر دلال در معامله‌ای که میان طرفین انجام می‌شود، نفعی ببرد، باید طرف مقابل را از این موضوع مطلع کند.

4.    هرگونه سند و مدرکی که طرفین معامله در اختیار دلال قرار دهند، در دست او امانت است. به‌این‌ترتیب، دلال باید تمام تلاشش را برای حفاظت از آن اسناد به کار گیرد. فقط در این حالت است که اگر مدارک مفقود شوند یا آسیب ببینند، دلال مسئولتی نخواهد داشت.

5.   گرفتن وجه یا تأدیه دین توسط دلال، جایز نیست. به‌عبارت‌دیگر، اگر دلال برای گرفتن پول یا ادای دین از طرفین معامله اجازه‌نامه مخصوص دریافت نکرده باشد، او نباید به این موارد را انجام دهد.

6.   دلال مجاز است که درآن‌واحد برای چند آمر کار کند؛ با این استثنا که باید همه آن‌ها را از این موضوع مطلع نماید. چرا که ممکن است، دلالی او برای یک آمر مفید باشد و برای دیگر مضر.

7.   اگر مشخص شود که یکی از طرفین معامله به اعتبار تعهدی که دلال به او داده است، معامله را امضا کرده دلال در اینجا ضامن معامله خواهد بود.

8.   چنانچه دولت مبلغی را برای کالایی تصویب کند، دلال موظف است از آن نرخ تبعیت کند.

آشنایی با وظایف دلال ازاین‌جهت ضروری است که بدانید تکالیف و حقوق دلال چیست. این موضوع تأثیر عمده‌ای بر نوشتن قرارداد دلالی دارد. در این میان نباید فراموش کنید که تنظیم این توافق‌نامه دریافت مشاوره حقوقی از وکلای باتجربه است. چرا که قانون تجارت و قراردادی مانند قرارداد دلالی، پیچیدگی‌های فراوانی دارند.

انواع قرارداد دلالی

بر مبنای ماده 7 قانون راجع به دلالان، قانون تأسیس بورس اوراق بهادار و همچنین قانون تأسیس بیمه مرکزی ایران، 5 نوع دلالی داریم که عبارت‌اند از:

1.   دلالی معاملات ملکی

2.   دلالی معاملات تجاری

3.   دلالی معاملات خوار و بار و سایر امور شهری

4.   دلالی بیمه

5.   دلالی در بورس که به آن کارگزاری بورس می‌گوییم

‌توجه داشته باشید که فعالیت در هر یک از انواع دلالی‌ها گفته شده نیازمند اخذ پروانه جداگانه است؛ یعنی شما با پروانه دلالی معاملات ملکی نمی‌توانید در بورس، بیمه و حتی معاملات تجاری، دلالی کنید.

دلال چه زمانی مستحق اجرت است؟

همان‌طور که تاکنون متوجه شدید، بر اساس قرارداد دلالی، آمر ملزم است که به دلال حق‌الزحمه بپردازد. حال سؤال این است که اجرت یا همان حق‌الزحمه دلال چه مقدار است و چه معیاری برای تعیین آن وجود دارد؟

اول‌ازهمه باید بدانید که به‌موجب ماده 353 قانون تجارت، دلالی معاملاتی که ممنوع هستند؛ هیچ اجرتی ندارد. به‌عبارت‌دیگر، اگر دلال، واسطه انجام معامله ممنوعی مثل قاچاق باشد، به دلیل غیرقانونی بودن معامله، دلال نیز اجرتی نخواهد داشت.

بااین‌حال، دلالان برای دریافت اجرت ابتدا باید با آمر قرارداد ببندند و در متن آن قرارداد، میزان حق‌الزحمه را مشخص کنند. البته، مقدار اجرت دلال، حداقل و حداکثرهایی دارد که در ماده 17 آئين‌نامه دلالان معاملات ملكي آمده است. این ماده بیان می‌کند که:

حق‌الزحمه دلال بسته به قرارداد او با طرفين معامله است ولي در هيچ مورد نبايد از ميزان مقرر در اين ماده تجاوز نمايد.

در معاملات با حق استرداد و معاملات استقراضي و معاملات قطعي:

·       تا ده‌ هزار ريال صدي يك و نيم.

·       از ده‌ هزار ريال تا پنجاه‌ هزار ريال صدي يك نسبت به مازاد از ده ‌هزار ريال.

·       از پنجاه هزار ريال به بالا سه‌ربع صدي يك نسبت به مازاد از پنجاه‌ هزار ريال.

در معاملات اجاره تا سيصد ريال مال‌الاجاره ماهيانه ثلث اجاره ماهيانه و از سيصد ريال به بالا ربع آن نسبت به مازاد از سيصد ريال.

تبصره ـ درصورتی‌که طرفين معامله هر دو به دلال مراجعه كرده و قرارداد بسته باشند حق دلالي به ميزان مقرر در فوق بالمناصفه به عهده طرفين است و در غير اين صورت تمام حق دلالي بعهده طرفي است كه به دلال مراجعه كرده است.»

ارکان و نحوه تنظیم قرارداد دلالی

به‌طورکلی تمام قراردادها از ارکان و مواد مشخصی تشکیل می‌شوند که بنا بر شرایط و انتظارات طرفین، می‌توان تعداد مواد را بیشتر یا کمتر کرد. در قرارداد دلالی هم قاعده به همین صورت است. این قرارداد از مواد زیر تشکیل شده است:

1.   مشخصات طرفین (دلال و آمر)

2.   موضوع قرارداد

3.   مدت قرارداد

4.   مبلغ قرارداد

5.   تعهدات دلال

6.   تعهدات آمر

7.   شرایط و نحوه فسخ قرارداد

8.   حل‌وفصل اختلافات

9.   فورس ماژور (قوه قهریه)

10.                     نسخه‌های قرارداد

در نهایت، دوباره هم تأکید می‌کنیم که به‌هیچ‌عنوان روی دانلود قرارداد دلالی از اینترنت حساب نکنید و حتماً از راهنمایی‌های یک وکیل متبحر در امور تجاری بهره ببرید.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی، سراغ قانون تجارت و یکی از فعالیت‌های تجاری به نام دلالی رفته و ماهیت حقوقی این شغل را توضیح دادیم. آن‌چنان‌که متوجه شدید، دلالی نه‌تنها جرم نیست؛ بلکه یک شغل قدیمی است که برای شروع آن باید پروانه یا مجوز کار دریافت کنید.

امیدواریم که این مطلب برای شما عزیزان سودمند بوده و توانسته باشیم گوشه‌ای از ابهامات موجود را از بین ببریم. چنانچه درمورد تنظیم قرارداد سفارشی دلالی و سایر مسائل حقوقی این توافق سؤالی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید تا مشاوران تیم پاسخگوی شما باشند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی