نحوه تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی + مراحل

‌آیا می‌دانید که در قوانین متعدد، هر گونه نقل‌وانتقال اموال متعلق به دیگری، امری غیرقانونی تلقی شده است؟ به‌عنوان‌مثال، ماده 348 قانون مدنی می‌گوید که «بیع چیزی که خریدوفروش آن به‌صورت قانونی ممنوع باشد، باطل است.» یکی از مصادیق موردنظر قانون‌گذار در اینجا، بیع املاک بازداشت‌شده است. در واقع اگر فردی بداند که ملکش به دلایلی مثل داشتن بدهی در توقیف است؛ اما باز هم آن را به دیگری بفروشد، مرتکب جرم شده است.

حال چنانچه شما ندانسته یک ملک بازداشتی را بخرید، چالش‌های حقوقی بسیاری را باید پشت سر بگذارید تا بتوانید مال ازدست‌رفته خود را مجدداً به دست آورید. اساسی‌ترین راهکار موجود در این‌گونه موارد اقامه دعوایی به نام الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی است که در این مطلب صفر تا صد آن را توضیح می‌دهیم.

ملک بازداشتی، به چه نوع ملکی گفته می‌شود؟

هرچند موضوع این مقاله مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی است؛ اما بایستی با مقدمات آن آشنا شوید. هنگامی که درباره یک ملک بازداشتی صحبت می‌کنیم، منظورمان این است که به دلیل توقیف بودن آن، نمی‌توان سند رسمی برای ملک تنظیم کرد. حال ممکن است این بازداشت، موقت باشد یا دائمی. در اینجا یک استثنا داریم. اینکه اگر تاریخ انتقال ملک، پیش از توقیف آن بوده باشد، معامله انجام شده صحیح تلقی شده و می‌توان رفع توقیف را از ملک بازداشت‌شده درخواست کرد.

به‌عنوان‌مثال، شما یک واحد آپارتمان دارید که اردیبهشت‌ماه سال قبل آن را به مادرتان صلح کرده‌اید. پس از گذشت چند ماه از این موضوع، شما و همسرتان دچار اختلاف می‌شوید. همسرتان ضمن مطالبه مهریه از دادگاه، همان آپارتمان را بابت مهریه توقیف می‌کند. در این مثال، انتقال آپارتمان به مادر به‌موجب صلح‌نامه رسمی نبوده و همین امر باعث شده تا آپارتمان مذکور به این خاطر که سند رسمی آن به نام شما است، توقیف شود.

در این راستا، مشاهده آموزش تصویری الزام به تنظیم سند رسمی تا حد زیادی می‌تواند راهگشای شما باشد. چرا که با دیدن این ویدئوی آموزشی، مطالب کلی مرتبط با الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی برایتان ساده‌تر خواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی به چه معنا است؟

"برای شناخت الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی، فرض کنید که اخیراً توسط یکی از عقود قانونی نظیر بیع ملکی به شما منتقل شده است. هنگامی که از طرف مقابل می‌خواهید در دفترخانه حاضر شود تا سند رسمی را به شما منتقل نماید، متوجه بازداشتی بودن ملک می‌شوید. همان‌طور که می‌دانید توقیف ملک مانعی جدی برای تنظیم سند رسمی است. حال راهکار چیست؟ اقامه دعوای الزام به تنظیم سند ملک بازداشتی. این دادخواست زمانی قابل‌ارائه به دادگاه‌ها است که ملک منتقل شده در بازداشت موقت قرار داشته باشد. چنانچه ملک مزبور در بازداشت دائم باشد، معامله صورت‌گرفته پس از تاریخ توقیف ملک، مطابق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی باطل محسوب می‌شود."

البته، اگر پس از رفع توقیف ملک، طرف مقابل همچنان از انتقال سند رسمی به نام شما امتناع کند، بازهم راه چاره دارید. در این باره کافی است که مقاله نحوه تنظیم سند انتقال اجرایی را بخوانید. بر حسب ماده 145 قانون آیین دادرسی احکام مدنی، سند انتقال اجرایی هنگامی تنظیم می‌شود که مالک از انتقال سند رسمی به نام ذی‌نفع، امتناع کند. در اینجا دادگاه، محکومٌ‌علیه را نسبت به انتقال سند رسمی ملزم می‌سازد؛ اما او مجدداً از اجرای حکم خودداری می‌کند. درنهایت، پس از صدور اجرائیه، نماینده دادگاه برای منتقل‌کردن سند به نام ذی‌نفع در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی صادر خواهد شد.

بازداشت دائمی و بازداشت موقت ملک چه تفاوتی دارند؟

همان‌طور که در ابتدای مقاله اشاره کردیم، املاک بازداشتی را نمی‌توان به‌هیچ‌وجه به شخص دیگری منتقل کرد، چه این بازداشت دائمی و همیشگی باشد چه موقتی. دائمی یا موقت بودن بازداشت، از سوی مرجع قضایی صالح مشخص می‌شود و تفاوت این دو در این است که:

·   در بازداشت دائمی، ملک به نفع دولت مصادره می‌شود. به‌این‌ترتیب، ملک بازداشت‌شده برای همیشه از مالکیت مالک قبلی خارج شده و تحت مالکیت دائمی دولت قرار می‌گیرد. به‌عنوان نمونه، املاک حاصل از پول‌شویی پس از طی مراحل قانونی، به‌صورت دائمی بازداشت‌شده و دولت مالک همیشگی آن‌ها خواهد شد.

·   در بازداشت موقت، ملک تا زمان صدور نهایی حکم از سوی دادگاه در توقیف می‌ماند تا نسبت به آن تعیین تکلیف شود. هدف از بازداشت موقت این است که ملک موردنظر تا اظهارنظر نهایی قاضی، به سایر افراد منتقل نشود. مثلاً اگر شما سند شش‌دانگ خانه خود را به‌عنوان وثیقه از یک متهم نزد دادگاه قرار داده باشید، تا زمان مشخص‌شدن وضعیت آن شخص، نمی‌توانید ملک خویش را بفروشید، هبه کنید، به رهن داده یا هر گونه تصرفی در آن انجام دهید.

بهتر است پیش از ادامه این مطلب با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی، مقاله نحوه الزام تنظیم سند ملک چگونه است؟ را مطالعه کنید. خواندن آن نوشته به شما کمک می‌کند تا نکات خوبی را راجع به این موضوع پرچالش درک کنید

یک نکته طلایی

این نکته را از یاد نبرید که محاکم دادگستری فقط اسناد رسمی را ملاک وقوع معاملات در نظر می‌گیرند. پس هنگامی که شما ملک خود را با صلح‌نامه عادی به مادرتان منتقل می‌کنید، هنوز سند رسمی به نام شما است و همچنان آن آپارتمان در لیست دارایی‌های شما قرار می‌گیرد. در اینجا، مادرتان باید دادخواست اثبات وقوع صلح را به دادگاه تقدیم کند. چنانچه او بتواند به دادگاه اثبات کند که وقوع صلح مقدم بر تاریخ بازداشت آپارتمان بوده، قاضی نسبت به رفع بازداشت ملک حکم می‌دهد.

جالب است بدانید که تعداد قابل‌توجهی از پرونده‌های مطروحه در دادگستری مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی است. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم پیش از انجام هر گونه معامله ملکی، از یک وکیل متبحر مشاوره حقوقی بگیرید تا جزئیاتی همچون نحوه استعلام املاک را به شما آموزش دهد.

آثار حقوقی بازداشت ملک

درباره آثار املاک بازداشتی باید به مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی اشاره کنیم:

ماده ۵۶ بیان می‌کند: «هر گونه نقل‌وانتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.» بر مبنای این ماده، اگر ملکی بازداشت شود و شما پس از آن، ملک را بفروشید، رهن دهید یا هر نوع تصرف دیگری در آن انجام دهد، معامله صورت‌گرفته باطل است.

بااین‌حال، ماده 57 همان قانون می‌گوید که: «هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر این که محکوم‌له‌کتباً رضایت دهد.»

به‌عبارت‌دیگر، اگر شما ملک بازداشتی خود را به شخص دیگری بفروشید درحالی‌که ملکتان در رهن بانک است، فروش آن به‌موجب حکم قانون باطل است؛ مگر اینکه بانک نسبت به آن معامله رضایت دهد. در اینجا، رضایت بانک نسبت به فروش ملک، باعث نافذ شمرده شدن عقد بیع خواهد شد. البته، اگر ملکی به‌صورت دائمی توقف شود، دیگر این قاعده جاری نخواهد بود؛ زیرا ملک بازداشت دائم برای همیشه تحت مالکیت دولت قرار می‌گیرد.

یکی از مهم‌ترین آثار بازداشت ملک این است که حق‌تقدم برای شخص بازداشت‌کننده ایجاد می‌کند. به بیان ساده‌تر، اگر شخصی چند طلبکار داشته باشد، اولین طلبکاری که ملک بدهکار را بازداشت کند، بر سایر طلبکاران تقدم دارد؛ بنابراین شخص بازداشت‌کننده ملک، اولین کسی است که طلب خویش را از محل ملک توقیفی به دست می‌آورد.

در سطرهای بعدی خواهیم گفت که چطور الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی را از دادگاه بخواهیم.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مقاله از مجموعه مقالات حقوقی وکیل‌باشی تلاش کردیم تاحدامکان موضوع پراهمیت الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی را به بیانی ساده توضیح دهیم. در این میان بر مبنای مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی، آثار املاک بازداشتی را بیان کرده و گفتیم که اگر ملک در بازداشت دائم باشد، باید برای همیشه بی‌خیال آن شد. زیرا این املاک تحت مالکیت دولت قرار می‌گیرند. در بازداشت موقت پس از رفع توقیف، می‌توان الزام به تنظیم سند ملک توقیفی را از دادگاه درخواست کرد.

در نهایت اگر نسبت به این مبحث مهم نیاز به راهنمایی دارید، تیم وکلای وکیل‌باشی همواره در کنار شما هستند. درنگ نکنید و درخواست خود را با ما در میان بگذارید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی