نحوه اثبات و مدارک لازم برای خلع ید چیست؟

خلع ید یعنی چه؟ این سوالی است که برای خیلی از افرادی که به نحوی با تصرف املاکشان مواجه شده‌اند، مطرح می‌شود. چه‌بسا شما مالک مشاع یک زمین، مغازه یا خانه‌ای باشید که خودتان در آن مستقر نیستید؛ اما شریکتان آن را تحت تصرف فرد دیگری درآورده است آن‌هم بدون اجازه شما! این تنها یک نمونه از چندین مثال بارزی است که می‌توان برای دعوای خلع ید عنوان کرد. در ادامه مقاله خواهیم گفت که دعوای خلع ید موضوع بسیار گسترده‌ای است و محدود به خلع ید مشاعی نمی‌شود. در همین راستا، راجع به اجزاء اصلی (ارکان)، نحوه اثبات، مدارک لازم و دادگاه صالح برای طرح دعوای خلع ید صحبت می‌کنیم.

معنی خلع ید چیست؟

پیش از اینکه سراغ اصل مطلب برویم و بخواهیم خلع ید را تعریف کنیم، باید نگاهی به یک مبحث حقوقی کلیدی بیندازیم. در حقوق، مفهومی تحت عنوان "مالکیت" وجود دارد که بسیاری از حقوق‌دانان همچون دکتر شمس آن را هم‌معنی و هم‌ردیف با خلع ید به مفهوم اخص می‌داند. ازآنجایی‌که ماده ‌قانونی خلع ید را نداریم و قانون‌گذار هم تعریفی از آن نکرده است، بیان ماهیت آن نیز کمی دشوار است.

"خلع ید هنگامی تحقق می‌یابد که شخصی، ملک فرد دیگری را بدون هیچ‌گونه قرارداد یا مجوز قانونی تصرف کند و به تصرف خود بدون اجازه از مالک ادامه دهد؛ بنابراین مالک توسط دعوای خلع ید از دادگاه می‌خواهد که مانع ادامه تصرفات آن شخص شود. به‌این‌ترتیب، خواهان دعوای خلع ید باید دلایل و مستندات قابل‌قبولی را به دادگاه ارائه کرده و مالکیت خود را اثبات کند. افزون بر این، خواهان باید غاصبانه بودن ید خوانده را ثابت نماید؛ این در حالی است که خوانده دعوای خلع ید، مالکیت خواهان را انکار می‌کند."

برای آشنایی بیشتر با این مسئله حقوقی بسیار با اهمیت، توصیه می‌کنیم حتماً آموزش تصویری دعوای خلع ید را مشاهده کنید، سپس به مطالعه ادامه این مقاله بپردازید.

خلع ید در چه مواردی قابل طرح است؟ (انواع خلع ید)

به‌صورت کلی خلع ید، انواع مختلفی دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم تا درک بهتری نسبت به این دعوا داشته باشید.

خلع ید ملک مشاع

همان‌طور که در مقاله توضیح دادیم، ملک مشاع، دارای دو یا چند مالک است. هر یک از این مالکان می‌توانند در ملک موردنظر دخل و تصرف داشته باشند؛ اما به این شرط که اجازه سایرین را کسب کنند. مثلاً تصور کنید که شما و برادرتان یک باغ مشاع دارید. شما به دوستتان اجازه می‌دهید که در آن باغ برای 5 سال سکونت کند. از آنجایی که برای سکونت دوست خود اجازه برادرتان را کسب نکرده‌اید، او می‌تواند با طرح دعوای خلع ید، حکم خروج دوست شما را از دادگاه بگیرد.

خلع ید ملک ورثه‌ ای

خلع ید در ملک ورثه‌ای، شبیه همان ملک مشاعی است. در این مورد، ملکی که از فرد متوفی به ارث رسیده، میان ورثه باید تقسیم شود. بااین‌حال پیش از تقسیم ترکه، آن ملک، مشاع محسوب می‌شود و مالک آن هم ورثه است. در اینجا، هیچ‌کدام از ورثه نمی‌تواند بدون اجازه سایر وراث در ملک تصرفی بکند. چنانچه یکی از وراث، بدون اجازه سایر ورثه در ملک ساکن شود، سایرین می‌توانند حکم خلع ید او را از دادگاه بگیرند؛ منتها صدور رأی مشروط به تقسیم ترکه خواهد بود. به‌عبارت‌دیگر، عدم تقسیم ترکه موجب رد دعوی خلع ید خواهد شد

خلع ید امانی

این فرض در جایی مطرح می‌شود که مثلاً برای نگهداری از ملک خود، نگهبان یا سرایدار گرفته‌اید. به این دلیل که ملک شما در دست (ید) او امانت است، هر زمان که از او بخواهید، موظف به ترک ساختمان است. منتها بایستی برای او یک اظهارنامه مبتنی بر ترک محل ارسال کنید تا از آن تاریخ، تصرف او غیرقانونی محسوب شود. حال اگر او پس از مشاهده اظهارنامه از خروج خودداری کند، شما مجازید که از دعوای خلع ید برای بیرون‌راندن نگهبان استفاده کنید.

شکایت خلع ید چیست؟

شکایت خلع ید یا به عبارتی تقاضای خلع ید زمانی مطرح می‌شود که شخصی  بدون رضایت و اذن مالک، ملک او را تصرف می‌کند، این شکایت برای بیرون کردن متصرف غیرقانونی از ملک به کار رفته و مراحل و شرایط خاص خود را دارد.

شرایط دعوی خلع ید

اگر مالک هستید، باید با ارائه سند و مدارک، مالکیت خود را بر ملک مورد نظر اثبات کنید. همچنین باید طرف مقابل به صورت عدوانی و غیرقانونی ملک شما را تصرف کرده باشد. قابل به ذکر است که دعوای خلع ید فقط برای اموال غیرمنقول (زمین) شکل می‌گیرد.

دعوای متقابل خلع ید

در این دعوا خوانده (متصرف غیرقانونی) مدعی می‌شود خواهان (مالک) به طور غیر قانونی ملک را تصرف کرده در این صورت دعوی اثبات مالکیت رخ می‌دهد و باید مالک، مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید.

دستور موقت در خلع ید

دادگاه قبل از صدور حکم نهایی در دعوای خلع ید تصمیمی مبنی بر دستور موقت در خلع ید اتخاذ می‌کند. به طور مثال دادگاه می‌تواند متصرف را از هر نوع تصرف در ملک یا استفاده از منافع ملک منع کند یا دستور موقت تخلیه ملک را صادر کند.

دعوای خلع ید و اجرت المثل

اجرت‌المثل مبلغی است که فرد برای استفاده بدون اجازه از مال و اموال دیگران به شخص مالک پرداخت می‌کند. به همین دلیل شما می‌توانید علاوه بر دعوی خلع ید، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را نیز از متصرف قانونی درخواست کنید.

خواسته خلع ید چیست؟

مالک علیه شخص متصرف درخواستی را مبنی بر خواسته خلع ید به دادگاه ارائه می‌دهد، در این خواسته مالک از مقام قضایی می‌خواهد که متصرف را از ملک یا زمین او بیرون کند.

ارکان و نحوه اثبات خلع ید

خلع ید دارای 4 رکن اساسی است که برای اثبات آن در دادگاه، باید هر 4 مورد وجود داشته باشد:

مال تصرف‌ شده غیرمنقول باشد

این نکته را برای همیشه در ذهن خود نگه دارید که دعوای خلع ید را فقط درباره مال غیرمنقول می‌توانید مطرح کنید. منظور از اموال غیرمنقول هم زمین، خانه، مغازه و به‌طورکلی املاک است.

مالک ملک، سند رسمی داشته باشد

خلع ید، مختص زمانی است که مالک ملک تصرف‌شده سند رسمی داشته باشد. پس اگر بیع‌نامه عادی یا قولنامه دارید، باید اثبات مالکیت و خلع ید را طی یک دادخواست ارائه کنید. دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید دقیقاً با همین هدف برای شمایی که سند رسمی ندارید، توسط وکلای متخصص وکیل‌باشی تنظیم شده است.

ملک، به تصرف شخص متصرف درآمده باشد

سومین رکن خلع ید این است که متصرف حتماً ملک را تصرف کرده باشد که در حقوق به آن لحوق تصرف می‌گوییم. از سوی دیگر، بایستی متصرف با قصد تصرف ملک وارد آن شود. در غیر این صورت نمی‌توان خلع ید را در دادگاه طرح نمود.

تصرف شخص متصرف در ملک، غیرقانونی باشد

اگر شخص متصرف با اجازه خود مالک یا طبق یک مجوز قانونی وارد ملک شود و در آن بماند، باز هم نمی‌توان ادعای خلع ید کرد. چرا که ورود به‌صورت غیرقانونی و بدون اجازه مالک در اینجا اهمیت بالایی دارد.

مدارک لازم برای اثبات خلع ید

پس از اینکه در سامانه ثنا ثبت‌نام کردید، در زمان ارائه دادخواست تنظیمی خود به دفتر خدمات قضایی باید مدارک زیر را به دادخواست ضمیمه کنید:

1.   درخواست جلب نظر کارشناس

2.   رونوشت سند مالکیت ملک تصرف‌شده

3.   مدارک احراز هویت مالک مثل کارت ملی

4.   شهادت شهود

5.   درخواست تحقیقات محلی

6.   شماره پرونده استنادی

علاوه بر مدارک لازم برای خلع ید که نام بردیم، اگر برای متصرف اظهارنامه‌ای مبنی بر غیرقانونی بودن تصرفش ارسال کنید، احتمال پیروزی شما در دادگاه افزایش می‌یابد. ازاین‌رو، می‌توانید از اظهارنامه خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل که توسط وکلای مجرب وکیل‌باشی تدوین شده است، استفاده کنید. 

چه زمانی حکم خلع ید اجرا می‌شود؟ مدت زمان خلع ید چقدر است؟

مدت زمانی که برای خلع ید صرف می شود، بستگی به عواملی چون پیچیدگی پرونده، تعداد جلسات دادرسی و مهم ترین دلیل تراکم کار در شعبه‌های مختلف دادگاه است. به طور مثال مدت زمان رسیدگی به دعوای خلع ید در یک شعبه از دادگاه یک ماه است و در شعبه دیگر سه ماه زمان می‌برد. به طور کلی نمی‌توان برای مدت زمان خلع ید زمانی را پیش بینی کرد.

برای ثبت دادخواست خلع ید باید به کجا مراجعه کنیم؟

دعوای خلع ید را باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه کرد؛ یعنی اگر می‌خواهید حکم خلع ید مشاعی زمین کشاورزی خود را که در شهر مشهد قرار گرفته را از دادگاه بگیرید، دادگاه حقوقی شهر مشهد برای رسیدگی صالح است.

هزینه ثبت دادخواست خلع ید چقدر است؟

 به یاد داشته باشید که خلع ید یک دعوای مالی است و برای ثبت آن باید معادل ارزش منطقه‌ای ملک را بپردازید.

هزینه دادرسی دعوای خلع ید به ارزش معاملاتی ملک و نظر کارشناس دادگاه بستگی دارد.

دفاع در دعوی خلع ید

 دعوای خلع ید، یکی از دعاوی رایج و مهم در ارتباط با اموال غیر منقول است، دفاع در این دعوا به دو صورت کتبی و شفاهی می‌باشد. در ادامه بعضی از دفاعیات در دعوای خلع ید را برای شما ذکر کردیم:

خوانده می‌تواند مالکیت خواهان دعوی را انکار کند یا مدعی شود که ملک را به صورت عدوانی  تصرف نکرده است. قابل بیان است که خوانده می‌تواند در مقابل دعوای خلع ید خواهان، دعوای متقابل خلع ید را مطرح کند.

خوانده باید در مهلت قانونی به دادخواست خلع ید پاسخ دهد و دفاعیات خود را ارائه نماید.

خوانده می‌تواند قبل از حضور در دادگاه برای دفاع از خود در دعوای خلع ید، از وکلای مجرب وکیل باشی مشاوره حقوقی دریافت کند.

جلوگیری از حکم خلع ید

در صورتی که حکم خلع ید صادر شده و متصرف محکوم به تخلیه ملک می‌شود، اگر متصرف از تخلیه خودداری نماید. مالک می‌تواند حکم دادگاه را اجرا کنند. از مهم‌ترین راهکارهای قانونی برای جلوگیری از حکم خلع ید، دو شیوه اعتراض تحت عنوان طرح تقاضای تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی می‌باشد. چنانچه در تقاضای تجدید نظر خواهی یا فرجام خواهی دلایل قابل توجهی وجود داشته باشد، دادگاه عالی می‌تواند دستور توقف اجرای حکم خلع ید را صادر کند. اعاده دادرسی یکی دیگر از راهکارهای قانونی برای جلوگیری از حکم خلع ید می‌باشد.

خلع ید در صلاحیت کجاست؟

بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی تمامی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی مطرح می‌شود که مال غیرمنقول در آن حوزه واقع شده است؛ بنابراین خلع ید که نوعی دعوای غیرمنقول است، در دادگاهی به آن رسیدگی می‌شود که مال غیرمنقول در آنجا واقع شده است.

خلع ید و تصرف عدوانی چه تفاوتی دارند؟

این سؤال که در صورت وجود دعوای تصرف عدوانی چرا باید از دعوای خلع ید استفاده کنیم، یک پرسش رایج است. چرا که دعوای تصرف عدوانی، یک دعوای غیرمالی است و خلع ید دعوایی مالی است که هزینه ثبت دادخواست آن خیلی بالا است. تفاوت عمده این دو دعوا در این است که:

·       در تصرف عدوانی سابقه تصرف توسط خواهان اهمیت فوق‌العاده‌ای دارد؛ اما در خلع ید، سَبق تصرف خواهان به‌هیچ‌عنوان مطرح نیست.

·       دعوای تصرف عدوانی را می‌توان هم به‌صورت حقوقی و هم به‌صورت کیفری مطرح کرد؛ اما خلع ید صرفاً یک دعوای حقوقی است و جنبه کیفری ندارد.

·       در تصرف عدوانی، سبق (سابقه) تصرف توسط خواهان اهمیت دارد؛ بنابراین خواهان می‌تواند مستأجر، سرایدار یا هر کسی به جز مالک و نماینده قانونی او باشد. این در حالی است که در خلع ید، فقط مالک یا نماینده قانونی او می‌توان دعوا را اقامه کنند.

نکته آخر اینکه برای گرفتن حکم خلع ید، خواهان دعوا باید مالکیت خود را ثابت کند و در تصرف عدوانی، خواهان نیازی به سند رسمی ندارد؛ بلکه استناد به سابقه تصرف سابق از سوی خواهان این دعوا کفایت می‌کند.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی در مورد خلع ید، نحوه اثبات و تفاوت‌های عمده‌ای که با تصرف عدوانی دارد، صحبت کردیم. در این میان شرح دادیم که خلع ید در ملک مشاعی، املاک ورثه‌ای و املاکی که به صورت امانی در اختیار شخص قرار می‌گیرند، بسیار شایع است.

چنانچه دراین‌رابطه سؤال یا ابهامی دارید که در متن مقاله به آن اشاره نکرده‌ایم، آن را در قسمت نظرات بنویسید. وکلا و مشاوران حقوقی ما همواره پاسخگوی شما عزیزان هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی