چطور گواهی انحصار وراثت زمین کشاورزی را بگیریم؟

زمین‌های زراعی یکی از انواع اموال غیرمنقول به شمار می‌آیند که به‌واسطه ارزش و سودآوری حاصل از آن، گاه محل اختلافات عمیق میان افراد هستند. در این راستا، اختلاف بر سر سهم ناشی از انحصار وراثت زمین کشاورزی، از عمده‌ترین دعاوی موجود در محاکم دادگستری است. به همین دلیل این مقاله از وکیل‌باشی را به توضیح نحوه دریافت گواهی انحصار وراثت زمین زراعی، تصرف زمین توسط یکی از وراث و سایر مسائل مرتبط با آن همچون مالیات و هزینه‌های متفرقه اختصاص داده‌ایم.

انحصار وراثت زمین کشاورزی چیست و چطور انجام می‌شود؟

"منظور از انحصار وراثت زمین کشاورزی، گام‌ها و روند دریافت گواهی حصر وراثت توسط وراث فرد فوت شده‌ای است که ماترک او یک یا چند قطعه زمین زراعی است. تعداد ورثه متوفی و میزان سهم‌الارث هر یک از آن‌ها در این گواهی درج می‌شود و بدون در اختیار داشتن آن، امکان هرگونه نقل‌وانتقال زمین کشاورزی از وراث سلب خواهد شد. برای دریافت این گواهی بایستی به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی مراجعه کرد."

اینکه فرایند گرفتن این گواهی چطور است و چقدر طول می‌کشد را در سطرهای بعدی توضیح می‌دهیم؛ اما پیش از آن باید درباره ویدئوی آموزش تصویری دعوای انحصار وراثت، کمی صحبت کنیم. این ویدئو توسط وکلای متخصص وکیل‌باشی در امور ارث و وصیت آماده شده است تا بتواند نیازهای حقوقی شما را مرتفع کند. مشاهده این آموزش تصویری در کنار مطالعه این مطلب، دانش حقوقی خوبی را برایتان ایجاد می‌کند تا پرونده انحصار وراثت زمین کشاورزی را با موفقیت پشت سر بگذارید.

شرایط و مراحل اخذ گواهی انحصار وراثت زمین کشاورزی

بدیهی است که اموال به‌جامانده از متوفی، چه منقول باشند مثل ماشین و چه غیرمنقول مثل خانه و زمین، به وراث او می‌رسد. وراث نیز بدون دردست‌داشتن گواهی انحصاروراثت نمی‌توانند از حساب‌های بانکی مرحوم پولی برداشت کنند یا اموال او را بفروشند. بر همین اساس، اگر زمین کشاورزی یکی از همان ماترک باشد و قصد دارید گواهی حصر وراثت آن را بگیرید، مواردی که در ادامه آورده‌ایم را بادقت بخوانید.

شرایط گرفتن گواهی حصر وراثت زمین کشاورزی عبارت است از:

یک) ادای بدهی‌ ها و دیون میت

بر اساس ماده 868 قانون مدنی «مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود مگر پس از اداء حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته است.» به این‌ترتیب، اولین کاری که برای گرفتن گواهی انحصار وراثت زمین زراعی باید انجام دهید، پرداخت تمام بدهی‌های متوفی است.

حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق می‌گیرد و باید قبل از تقسیم آن ادای شود، به بیان ماده 869 قانون مدنی عبارتند از:

·       پرداخت هزینه‌های کفن‌ودفن میت

·       بدهی‌ها و سایر واجبات مالی میت مثل مهریه همسر، اقساط وام، مبالغی که از دیگران قرض گرفته است و همچنین، حقوق متعلق به اعیان ترکه مثل حق مرتهن بر مال مورد رهن.

·       رعایت وصیت میت که تا ثلث آن نیازی به اجازه ورثه نیست و بیشتر از ثلث، نیازمند رضایت ورثه است.

به بیان دیگر، ممکن است میت اموالش را به نفع یکی از ورثه یا شخصی به‌غیراز وراث وصیت کرده باشد. در اینجا، وصیت فقط تا یک‌سوم کل ماترک صحیح است و وراث نسبت به رعایت آن ملزم هستند؛ مثلاً مردی که 5 فرزند دارد و پیش از فوتش وصیت کرده تا نیمی از زمین کشاورزی‌اش به همسرش برسد و تنها ماترک او نیز همین زمین است. در این مثال چون وصیت متوفی بیشتر از یک سوم بوده وقتی نافذ است و نصف زمین به همسر می رسد که تمام ورثه نسبت به آن رضایت بدهند.  

برای آشنایی بیشتر با کلیات وصیت، توصیه می‌کنیم حتماً مقاله مراحل انحصاروراثت را مطالعه کنید.

دو) تنظیم استشهادیه

برای اینکه بتوانید گواهی انحصار وراثت زمین کشاورزی را بگیرید، مدارک و مستندات متعددی را لازم دارید. یکی از این مدارک که تعداد ورثه را اثبات می‌کند، تنظیم استشهادیه است که به همین منظور تهیه می‌شود. ازاین‌رو، وراث استشهادیه‌ای را تنظیم می‌کنند و در آن نام و مشخصات خودشان را می‌نویسند تا 2 نفر شاهد یا بیش از 2 نفر، آن را امضا و تأیید نمایند.

اگر با نحوه تنظیم استشهادیه آشنایی ندارید و نمی‌دانید که چطور این فرم قضایی را آماده کنید، می‌توانید با کلیک روی استشهادیه انحصار وراثت، آن را از سایت دانلود کرده و برای تکمیل آن نیز مشاوره حقوقی دریافت کنید.

سه) مراجعه به شورای حل اختلاف

پس از اینکه دیون متوفی توسط ورثه و از محل ماترک پرداخته شد و وراث استشهادیه انحصاروراثت را تهیه کردند، در گام بعدی باید به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی مراجعه کنند. در این مرحله، وراث می‌توانند پس از ثبت‌نام در سایت عدل ایران و عضویت در سامانه ثنا، دادخواستی را مبنی بر انحصار وراثت زمین کشاورزی به شورا ارائه کنند. البته، این کار توسط یکی از وراث هم قابل‌پیگیری است و به این منظور یکی از ورثه به نمایندگی از سایرین، این مرحله را انجام می‌دهند.

پس از اینکه شورای حل اختلاف دادخواست مزبور را دریافت کرد، مدارک و مستندات ورثه را بررسی می‌کند. در گام بعدی، مراتب باید از طریق شورا در روزنامه آگهی شود تا اگر وارث دیگری هم وجود دارد، خود را معرفی نماید. پس از انتشار آگهی در روزنامه، یک ماه بایستی بگذرد تا شورا نسبت به صدور گواهی انحصار وراثت زمین کشاورزی اقدام کند. همان‌طور که پیش‌ازاین هم گفتیم، این گواهی تعداد ورثه و سهم‌الارث آنان را مشخص می‌کند.

بعد از صدور این گواهی، وراث می‌توانند مطابق مندرجات آن، زمین زراعی را میان خود تقسیم کنند. دانستن این نکته نیز ضروری است که انحصار وراثت زمین کشاورزی بدون سند، مراحل دشوارتری نسبت به اراضی دارای سند خواهد داشت. چرا که در غالب موارد، زمین‌های زراعی بدون سند و اصطلاحاً قولنامه‌ای، چند مالک و متصرف دارند. ازاین‌رو، بهترین راه جهت اثبات مالکیت متوفی بر زمین‌های کشاورزی‌اش، کمک‌گرفتن یک وکیل متبحر است. در این زمینه، وکلای پایه یک دادگستری در تیم وکیل‌باشی آماده ارائه هرگونه مشاوره حقوقی و راهنمایی هستند.

چهار) پرداخت مالیات انحصار وراثت زمین کشاورزی

یکی از نگرانی‌های وراث در زمان تقسیم ترکه، پرداخت مالیات و هزینه انحصار وراثت زمین کشاورزی است. اگر شما هم ورثه یک زمین کشاورزی هستید و بابت مخارج مالیات بر ارث نگران هستید، باید بدانید که بدون پرداخت مالیات نمی‌توانید زمین زراعی را بفروشید یا به هر طریقی به دیگران واگذار کنید. چرا که پرداخت مالیات بر ارث، یکی از مهم‌ترین مراحل و شرایط انحصار وراثت زمین زراعی است.

مبلغ مالیات بر ارث زمین کشاورزی و سایر اموال متوفی، در قانون مالیات بر ارث مصوب سال 1395 بر مبنای طبقه‌ای که هر یک از ورثه در آن قرار گرفته و همچنین بر اساس نوع اموال، محاسبه می‌شود. به‌عنوان‌مثال، ورثه طبقه اول مثل همسر و فرزندان، موظف‌اند 7 و نیم درصد از مبلغ زمین کشاورزی را به‌عنوان مالیات بپردازند. وراث طبقات دوم و سوم نیز ملزم‌اند 15 درصد از مالیات زمین کشاورزی به ارث رسیده را بپردازند.

اگر زمین کشاورزی توسط یکی از ورثه تصرف شود، وراث چه راهکاری دارند؟

در بسیاری از پرونده‌های حقوقی مشاهده می‌کنیم که تصرف زمین کشاورزی توسط یکی از وراث یا چند نفر از وراث، باعث شده تا سایر ورثه به حق‌وحقوق قانونی خود دست نیابند. در این‌گونه موارد، شما می‌توانید با کمک یک وکیل باتجربه، دعوای مطالبه سهم‌الارث را علیه وارثی که به‌ناحق آن زمین را تحت تصرف دارد، اقامه کنید. علاوه بر این، فرصت مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف زمین کشاورزی از فرد متصرف نیز برای شما فراهم است؛ منتها به این شرط که گواهی حصر وراثت و ادله کافی برای اثبات مالکیت بر سهم‌الارث را در دست داشته باشید.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی تلاش کردیم تا شرایط انحصار وراثت زمین کشاورزی را به‌تفصیل توضیح دهیم. در این مسیر، گفتیم که داشتن گواهی حصر وراثت برای هرگونه بهره‌برداری از اموال متوفی از سوی وراث، ضروری است. چرا که پیش از اخذ این گواهی، ورثه اجازه برداشت از حساب بانکی متوفی و فروش ماترک را نداشته و هرگونه تقویم ترکه باید توسط این گواهی صورت پذیرد.

چنانچه یکی از ورثه زمین زراعی تصرف کرده باشد و سایرین نتوانند از آن استفاده کنند، راهکارهای حقوقی مختلفی مثل دادخواست مطالبه سهم‌الارث و حتی مطالبه اجرت المثل زمین کشاورزی، پیش روی شما قرار دارد.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی