انحصار وراثت املاک قولنامه‌ ای چگونه انجام می‌شود؟

متأسفانه، امروزه در کشور بسیاری از زمین‌ها، آپارتمان‌ها و املاک به‌صورت قولنامه‌ای و بدون سند رسمی خریدوفروش می‌شوند. از دلایل عمده این کار می‌توان به ساخت غیرقانونی ملک، عدم دریافت پایان کار و مواردی شبیه به این اشاره کرد. این در حالی است که در برخی موارد، املاک قولنامه‌ای، معارضین زیادی داشته و چند نفر به طور هم‌زمان ادعای مالکیت بر آن را دارند.

این مسئله زمانی مشکل‌ساز است که فردی فوت می‌شود و املاک به‌جامانده از او، قولنامه‌ای هستند. اینجا است که ورثه باید برای اثبات مالکیت متوفی بر آن خانه یا زمین تلاش کنند؛ لذا یکی از رایج‌ترین مشکلات حقوقی در این زمینه مربوط به انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای است. مبحثی که در این نوشته از وکیل‌باشی قصد داریم راجع به آن صحبت کنیم تا به‌خوبی با نحوه اخذ سند برای ملک ورثه‌ای قولنامه ای آشنا شوید.

نحوه انحصار وراثت املاک قولنامه‌ ای

"منظور از انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای این است که ورثه برای تقسیم اموال و املاک قولنامه‌ای متوفی، ابتدا باید سند رسمی اخذ کنند. به‌این‌ترتیب، بعد از دریافت گواهی حصر وراثت که تعداد ورثه و سهم‌الارث آنان مشخص شد، می‌توان ماترک را تقسیم کرد؛ اما مشروط به اینکه سند رسمی املاک بدون سند از سوی ورثه دریافت شده باشد."

بر همین اساس، اگر شما هم ملک قولنامه‌ای در انحصار وراثت دارید و جزء ورثه هستید، باید مراحل زیر و همین‌طور استعلام انحصار وراثت برای تقسیم ترکه را پشت سر بگذارید:

یک) تهیه اسناد و مدارک لازم برای گرفتن گواهی حصر وراثت

همان‌طور که در مقاله مراحل گرفتن گواهی انحصار وراثت گفتیم، برای دریافت این گواهی پراهمیت ابتدا بایستی گواهی فوت متوفی را بگیرید. بعد از اخذ گواهی فوت، نوبت تهیه الباقی مدارک مثل شناسنامه متوفی و قولنامه املاک بدون سند است.

دو) مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم استشهادیه انحصار وراثت

برای تنظیم این استشهادیه که به‌موجب آن 3 نفر شاهد، نام و مشخصات ورثه را تأیید می‌کنند، بهتر است به دفترخانه مراجعه کنید. چرا؟ چون تنظیم هر نوع سند در دفترخانه و نزد محضردار، اعتبار بیشتری به آن می‌دهد و شما را از تبعات منفی تنظیم غیراصولی اسناد در امان می‌دارد.

سه) تسویه مالیات بر ارث متوفی

سومین گام انحصار وراث زمین قولنامه‌ای یا هر نوع املاک بدون سند متوفی، پرداخت مالیات بر ارث است که توضیح دقیق آن را در مقاله مراحل صدور گواهی حصر وراثت بیان کردیم. در واقع، ورثه ملزم‌اند که لیستی از اموال و دارایی‌های متوفی تهیه کرده و آن را به اداره مالیات ارائه کنند.

چهار) مراجعه به دفتر خدمات قضایی و ثبت دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت

پیش‌ازاین توضیح دادیم که انحصار وراثت خانه قولنامه‌ای یا هر نوع ملک بدون سند رسمی مستلزم این است که فرایند قانونی آن را به‌درستی پشت سر بگذارید. در این مرحله، بهتر است در کنار یک وکیل متبحر و ضمن اخذ مشاوره حقوقی از او، دادخواستی مبنی بر صدور تصدیق حصر وراثت تنظیم کنید.

سپس با ثبت‌نام در سامانه ثنای سایت عدل ایران و با دردست‌داشتن دادخواست، آن را به ثبت برسانید. البته بایستی مدارکی که پیش‌ازاین نام بردیم را ضمیمه دادخواست کنید؛ در غیر این صورت خواسته شما قابل‌اثبات نخواهد بود.

پنج) ارجاع دادخواست به شورای حل اختلاف و انتشار آگهی در روزنامه

یادتان باشد که مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست‌های حصر وراثت، شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی است. پس اگر متوفی در مشهد سکونت داشته بایستی به شورای حل اختلاف این شهر مراجعه نمایید. این مرجع پس از دریافت دادخواست صدور انحصار وراثت، مدارک و مستندات آن را بررسی می‌کند. در گام بعدی، قاضی شورای حل اختلاف، دستور درج آگهی در روزنامه را می‌دهد تا اگر شخص یا اشخاص دیگری ادعایی نسبت به ارث دارند، ظرف مدت مشخص (یک ماه) آن را اعلام کنند.

شش) صدور گواهی انحصار وراثت

پس از گذشت مهلت قانونی یک‌ماهه و انجام بررسی‌های لازم، در صورت عدم وجود ادعای مخالف، شورای حل اختلاف گواهی انحصار وراثت را صادر می‌کند که نشان‌دهنده مشخصات وراث قانونی و سهم هر یک از آنها است.

هفت) پیگیری مراحل دادخواست تنظیم سند رسمی

در مرحله آخر، بسیار مهم است که وراث با مراجعه به شهرداری، جریمه‌های مربوط به تخلفات ملکی مانند عدم پرداخت پایان کار و.. را تسویه کنند. در گام بعدی، ورثه با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده ملک قولنامه‌ای، از او می‌خواهند که در دفترخانه حاضر شود و کارهای انتقال مالکیت از طریق سند رسمی را انجام دهد.

چنانچه فروشنده از تنظیم سند امتناع کند، وراث می‌توانند با استفاده از دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فروشنده را ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی کنند. البته، نباید فراموش کرد که فرایند تنظیم سند املاک قولنامه‌ای متوفی، کار دشواری است. چرا که در برخی موارد به دلیل عدم دسترسی به فروشنده ملک، تعدد مدعیان مالکیت بر ملک و... این موضوع از آنچه تصور می‌کند پیچیده‌تر هم می‌شود. اینجا است که اهمیت حضور یک وکیل متبحر و باتجربه کاملاً مشخص می‌شود.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی راجع به این صحبت کردیم که انحصار وراثت املاک قولنامه‌ای چطور و طی چه مراحلی انجام می‌شود؟ مهم‌ترین نکته‌ای که در تقسیم ترکه وجود دارد و ما در این مطلب بارها به آن اشاره کردیم، اخذ سند رسمی برای کلیه املاک دارای قولنامه متوفی است. در واقع، هر ملکی که سند رسمی داشته باشد قابل‌تقسیم میان وراث است؛ درحالی‌که برای تقسیم املاک دارای قولنامه ابتدا باید حصر وراثت و سپس اخذ سند رسمی را انجام داد.

در انتها باید خاطرنشان کنیم که وکلای متخصص وکیل‌باشی در این زمینه آماده ارائه مشاوره حقوقی و پاسخ به سؤالات شما عزیزان هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی