چگونه دستور تخلیه ملک مشاع اجاره ای را بگیریم؟

تعریف دستور تخلیه ملک مشاع و بیان زوایای مختلف این مفهوم حقوقی، نیازمند این است که ابتدا با ملک مشاع و مختصات آن آشنا شوید. همان‌طور که در مقالات پیشین مجله حقوقی وکیل‌باشی راجع به ملک مشاع گفتیم، اگر ملکی بین دو یا چند نفر مشترک بوده و دارای چند مالک باشد، به آن مشاع گفته می‌شود. ازاین‌رو، مالکان در مال مشاع، شرکای در آن مال هم به‌حساب می‌آیند و هر شریک به نسبت سهم خود در کل ملک مالکیت دارد.

این مالکیت به نحوی است که مطابق ماده 581 قانون مدنی، هر شریک می‌تواند سهم خودش را بفروشد یا نسبت به آن وصیت کند؛ اما هرنوع تصرف در سهم بایستی با کسب اجازه از سایر شرکا انجام شود. به عبارت‌دیگر، اگر یکی از مالکان سهم خودش را بفروشد، از نظر قانونی مشکلی نخواهد داشت؛ ولی برای تحویل آن به خریدار باید اجازه سایر مالکان را به دست آورد. درغیراین‌صورت، تصرفات او در آن مال، غیرمجاز خواهد بود.

ماده 581 قانون مدنی در این رابطه می گوید: «تصرفات هر یک از شرکا درصورتی‌که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.» 

در همین راستا، قصد داریم در این نوشته از فرایند اخذ دستور تخلیه ملک مشاعی که به اجازه داده شده و مستأجر نیز از تخلیه آن امتناع می‌کند، صحبت کنیم, پس تا پایان همراه ما باشید. 

منظور از دستور تخلیه ملک مشاع چیست؟

"دستور تخلیه ملک مشاع، راهکاری است که در مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 پیش‌بینی شده است. به‌این‌ترتیب، هنگامی که ملک مشاعی اجاره داده شود و مدت قرارداد نیز به پایان برسد، مستأجر باید ملک را به موجر تحویل بدهد. بااین‌حال چنانچه مستأجر از تخلیه ملک خودداری نماید، مالکان می‌توانند با دریافت دستور تخلیه از شورای حل اختلاف او را ملزم کنند تا از ملک خارج شود."

گرفتن دستور تخلیه ملک مشاع، به دلیل تعدد مالکان و شرایط حاکم بر املاک مشاع، پیچیدگی‌های زیادی دارد. هرچند در ادامه شرایط دریافت دستور تخلیه را بیان می‌کنیم؛ اما بهتر است بدانید که حتماً در این مسیر باید با یک وکیل ماهر مشورت کنید. بر همین اساس، خدمات مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی در وکیل‌باشی، همواره برای شما عزیزان مهیا است.

شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک مشاع

دریافت دستور تخلیه، شرایط خاصی دارد که در مواد 2، 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 به آن اشاره شده است. این در حالی است که اگر کلیه شرایط مطرح شده در این مواد وجود نداشته باشند، شما چاره‌ای جز طرح دعوای تخلیه ید ندارید. چرا که دستور تخلیه، راهکاری فوری است؛ اما گرفتن حکم تخلیه ید نیازمند صبوری و پشت سر گذاشتن ماه‌ها جلسات دادرسی است. حال بادقت کافی متن هر یک از این مواد را بخوایند تا پس از آن، شرایط مورد نیاز برای گرفتن دستور تخلیه ملک مشاع را بیان کنیم.

‌ماده 2_ قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.

ماده 3_ از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده 4_ صورتی که‌ موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

با درنظرگرفتن 3 ماده بالایی، باید بگوییم که تمام شرایط زیر برای دریافت دستور تخلیه ملک مشاع ضروری است:

1.   قرارداد اجاره باید تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد و این موضوع بر قراردادهای سال 56 جاری نخواهد بود.

2.   قرارداد اجاره باید در 2 نسخه و به صورت کتبی تنظیم شده باشد؛ بنابراین قراردادهای شفاهی نمی‌توان دستور تخلیه فوری ملک مشاع را اخذ کرد.

3.   انتهای قرارداد باید توسط 2 شاهد امضا شود.

4.   مدت زمان قرارداد به پایان رسیده باشد.

5.   مالکان ملک مشاع که در اینجا چند موجر هستند، بایستی مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه (همان پول پیش اجاره در زبان عامیانه) را به مستأجر بپردازند یا آن را نزد دادگستری به امانت بگذراند.

همچنان تا انتها همراه ما باشید تا روند دریافت دستور تخلیه فوری ملک مشاع را بیاموزید.

برای دریافت دستور تخلیه ملک به کجا مراجعه کنیم؟

اگر مالک و موجر یک ملک مشاع هستید و می‌خواهید درخواستی مبنی بر دستور تخلیه فوری ملک مشاع ارائه دهید، بر اساس نوع قرارداد اجاره تنظیم شده باید به یکی از مراجع زیر رجوع کنید:

1.   اگر قرارداد اجاره در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد و یک قرارداد عادی به شمار آید، بایستی ابتدا به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. فراموش نکنید که مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه ملک مشاع قراردادهای عادی اجاره، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است؛ بنابراین برای ارائه درخواست خانه مشاعی که در شهر اصفهان قرار دارد باید به شورای حل اختلاف اصفهان مراجعه کنید.

2.   چنانچه قرارداد اجاره، در دفترخانه به ثبت رسیده باشد و اصطلاحاً سند رسمی باشد، موجر باید به همان دفترخانه‌ای که اجاره در آن ثبت شده مراجعه کند.

در این راستا، ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 اشاره می‌کند که مراتب صدور دستور تخلیه و اجرای آن ظرف یک هفته انجام خواهد شد.

و اما جمع بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی به راهکاری قانونی به نام «دستور تخلیه ملک مشاع» پرداخته و جزئیات حقوقی آن را شرح دادیم. در این راستا، بیان کردیم که دستور تخلیه یک امر فوری است و ظرف یک هفته از ارائه درخواست موجران ملک مشاع، صادر و اجرا خواهد شد. همان‌طور که در مقاله خواندید، اخذ این دستور شرایط خاصی دارد و در صورت عدم وجود این شرایط، راهی جز تنظیم دادخواست تخلیه ید ملک مشاع باقی نمی‌ماند.

در نهایت، چنانچه سؤال یا ابهامی راجع به هر یک از موارد گفته شده دارید، آن را در قسمت نظرات کاربران بنویسید. وکلای تیم وکیل‌باشی دراسرع‌وقت پاسخگوی شما عزیزان هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی