تخلیه ید چیست و چه شرایطی دارد؟

در میان دعاوی مربوط به املاک و مالکیت، دعوای تخلیه ید نیز درست مثل تصرف عدوانی وهمچنین خلع ید، از دعاوی معمول در محاکم قضایی محسوب می‌شود. اینکه شرایط تخلیه ید چیست و این دعوا در چه مواقعی کاربرد دارد، موضوعی است که در ادامه همین مقاله به آن می‌پردازیم؛ پس تا پایان همراه وکیل‌ باشی بمانید.

تخلیه ید یعنی چه؟

"هرگاه میان دو طرف رابطه‌ای بر مبنای قرارداد اجاره ایجاد شود و مستأجر در پایان مدت قرارداد از تخلیه عین مستأجره خودداری کند یا در میانه مدت اجاره به دلایلی نظیر تعمیرات ضروری بنا ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند تخلیه ید از عین مستاجره را از دادگاه مطالبه کند."

منظور از تخلیه ید از عین مستأجره این است که موجر پس از طرح دعوی در دادگاه صالح، باید امتناع مستأجر از تخلیه ملک را اثبات نماید تا بتواند با حکم قانون او را از ملک مزبور خارج کند. البته، این کار، کاملاً تخصصی است و جزئیات حقوقی فراوانی دارد؛ ازاین‌رو نباید بدون کمک‌گرفتن از یک وکیل ملکی ماهر چنین موضوعی را پیگیری کنید. در واقع دعاوی ملکی نظیر تخلیه ید آن‌قدر پیچیدگی دارند که ما در وکیل‌باشی خدمات حقوقی متعددی همچون مشاوره حقوقی را برای شما عزیزان ایجاد کرده‌ایم تا با آسودگی خاطر پرونده خود را دنبال کنید.

مدارک لازم برای تخلیه ید

مدارکی که برای پیروزی در دعوای تخلیه نیاز دارید عبارت‌اند از:

·       دادخواست تخلیه ید

·       مدارک شناسایی مالک (خواهان دعوا) مثل کارت ملی

·       کپی از قرارداد اجاره فی‌مابین موجر و مستأجر

·       درخواست معاینات و تحقیقات محلی

·       شهادت شهود

·       اظهارنامه تخلیه ید که پیش از طرح دعوا برای خوانده ارسال شده است.

به‌خاطر بسپارید که بایستی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر حاکم بر قرارداد اجاره، دادخواست خود را تنظیم کنید. به همین خاطر، وکلای ما با درنظرگرفتن نیاز اصلی شما، دادخواست‌های متعدد زیر را تنظیم کرده‌اند تا از طریق سایت و به‌راحتی علاوه بر متن دادخواست به آموزش تصویری آن نیز دسترسی داشته باشید

دادخواست صدور حکم تخلیه عین مستاجره طبق قانون 1356 به علت احداث ساختمان جدید

دادخواست صدور حکم تخلیه عین مستاجره طبق قانون 1362 به علت انتقال به غیر

دادخواست صدور حکم تخلیه عین مستاجره طبق قانون 1376به علت انقضای مدت اجاره

آیا تنظیم اظهارنامه برای دعوای تخلیه ید ضروری است؟

برای پاسخ به این سؤال که اظهارنامه چیست؟ بایستی به ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی نگاهی بیندازیم. این ماده تصریح می‌کند اظهارنامه یکی از انواع اوراق قضایی است که پیش از تقدیم دادخواست و طرح دعوا به طرف مقابل ارسال می‌شود. کاربرد اظهارنامه این است که افراد برای مطالبه حق و حقوق خود از فرد دیگر، نیازی به حضور در دادگاه و طی کردن تشریفات دادرسی ندارند. در واقع ارسال اظهارنامه، یک راهکار قانونی برای پیگیری خواسته است که در اغلب اوقات با شیوه‌ای مسالمت‌آمیز باعث جلوگیری از ایجاد یک دعوای حقوقی خواهد شد.

حال اگر بخواهید برای تخلیه ید مستأجر، تخلیه ید زمین کشاورزی و امثال اینها زودتر به نتیجه برسید و درعین‌حال مدارک قوی‌تری هم در دست داشته باشید، بهتر است بر اساس نیازتان، یکی از انواع اظهارنامه‌های زیر را دانلود کنید؛ سپس پیش از تنظیم دادخواست و پیگیری دعوای تخلیه ید منقول یا غیرمنقول آن را برای مستأجر ارسال نمایید.

اظهارنامه تخلیه به علت احداث ساختمان جدید

اظهارنامه تخلیه به علت نیاز فعلی موجر به کسب و کار

اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی

اظهارنامه تخلیه به علت انتقال به غیر

اظهارنامه تخلیه به علت انقضای مدت اجاره

شرایط تحقق و ارکان دعوای تخلیه ید

برای اینکه بتوانید حکم تخلیه ید مستأجر را از دادگاه بگیرید، باید تمام موارد زیر وجود داشته باشد:

·       خواهان دعوای تخلیه ید، مالکیت خویش بر عین یا منافع ملک را ثابت کند؛ مثلاً ممکن است موجر یک ملک، مالک آن نباشد و فقط مالکیت بر منافع داشته باشد؛ اما همین که این نوع مالکیت او احراز شود کافی است.

·       خوانده (مستأجر) به‌صورت عدوانی و بدون مجوز قانونی یا موافقت مالک بر ملک تسلط داشته باشد.

·       ملک در تصرف و استیلای خوانده (مستأجر) قرار داشته باشد.

توجه کنید که تا انتهای مدت اجاره، تسلط مستأجر بر ملک، قانونی است و پس از انقضای مدت است که باید ملک را تخلیه نموده و به موجر تحویل دهد؛ بنابراین موجر حق ندارد در اثنای مدت اجاره و به بهانه‌های واهی خواستار خروج مستأجر شود مگر در مواردی مثل موضوعات زیر که صراحتاً در قوانین مختلف بیان شده‌اند:

·       انجام تعمیرات اساسی در ملک که در صورت انجام‌ندادن آن، احتمال تخریب بنا وجود دارد.

·       تغییر شغل موجر در ملک تجاری

·       تعدی یا تفریط مستأجر نسبت به ملک

·       استفاده از ملک برخلاف آنچه مستأجر در قرارداد پذیرفته است؛ مثلاً از ملک مسکونی به‌عنوان کارگاه قالی‌بافی استفاده کند.

این موارد، حصری (محدود) نبوده و شما می‌توانید بر اساس شرایط فعلی ملک خود و ضمن گفتگو با یک وکیل ملکی متبحر، از عناوین مشابه برای آغاز دعوای تخلیه ید در دادگاه بهره بگیرید.

تخلیه ید چه تفاوتی با خلع ید دارد؟

برای تشخیص درست بین دو دعوای تخلیه ید و خلع ید، ابتدا مطلبی که درباره خلع ید آماده کرده‌ایم را مطالعه کنید، سپس 4 تفاوت عمده زیر را در نظر داشته باشید:

اول) دعوای خلع ید را فقط می‌توانید درمورد اموال غیرمنقول همچون خانه و باغ طرح کنید. این در حالی است که تخلیه ید، هم در اموال منقول و هم در اموال غیرمنقول کاربرد دارد.

دوم) در تخلیه ید، قراردادی به نام اجاره میان طرفین دعوا وجود دارد که خواهان می‌تواند با استناد به آن، حق خویش را از خوانده دعوا مطالبه کند. در مقابل در دعوای خلع ید، فردی که ملک خواهان را تصرف کرده است الزاماً قراردادی با او ندارد.

سوم) آنچه در دعای خلع ید اهمیت دارد، اثبات مالکیت خواهان دعوا توسط سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه است. بااین‌حال در دعوی تخلیه ید، نیازی به سند رسمی نیست و خواهان باید وجود قرارداد میان خود و خوانده را اثبات کند.

چهارم) یکی از تفاوت‌های بارز خلع ید و تخلیه ید در این است که تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است و هزینه دادرسی آن کمتر از 200 هزار تومان است. از سوی دیگر، دعوای خلع ید یک دعوای مالی است و شما بایستی بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک موردنظر، هزینه دادرسی واریز کنید. 

تخلیه ید در صلاحیت کجاست؟

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه ید بر مبنای ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاهی است که ملک در آنجا قرار گرفته باشد. این ماده درباره مرجع رسیدگی به دعوای مزبور می‌گوید: دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

و اما جمع بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌ باشی با نگاهی به دعوای تخلیه ید، گفتیم که به طور معمول از این دعوا در موارد اختلاف میان موجر و مستأجر استفاده می‌شود. به این صورت که اگر مستأجر پس از انقضای مدت اجاره، از ملک خارج نشود، موجر حق دارد با استفاده از دعوای تخلیه ید، او را به خروج از ملک ملزم سازد. بااین‌حال ارائه دادخواست تخلیه ید عین مستأجره، محدود به این مورد نبوده و در شرایط مختلفی مانند خرابی بنا و انجام تعمیرات نیز می‌توان حکم تخلیه مستأجر را از دادگاه دریافت کرد.

در نهایت اگر شما هم دچار چنین موضوعی هستید، توصیه می‌کنیم سؤالات خود را در قسمت نظرات کاربران بنویسید. وکلای متخصص وکیل‌باشی، همواره پاسخگوی شما خواهند بود. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی