همه چیز درباره تصرف عدوانی

استیلا و تسلط بر اموال دیگران، کاری ناپسند و غیراخلاقی است که خوشبختانه قانونگذار نیز به مقابله با آن برخواسته است. در عالم حقوق به تصرفات غیرمجاز در املاک دیگری، تصرف عدوانی گفته می‌شود که تبعات و پیامدهای منفی مختلفی از جمله آسیب به مال و از دست دادن مالکیت را برای مالک اصلی در پی دارد. از سوی دیگر، متصرف، مزاحمت‌های متعددی برای مالک ایجاد می‌کند که ناچار باید هر چه سریعتر دست او را نسبت به این کار کوتاه کرد.

بر همین اساس، در این مقاله از وکیل‌باشی، ابتدا تعریف دقیقی از تصرف عدوانی ارائه می‌کنیم؛ سپس ابعاد حقوقی و کیفری این مسئله را با بیانی ساده شرح می‌دهیم. پس برای آگاهی از جزئیات بیشتر، با ما همراه باشید.

تصرف عدوانی به چه معناست؟

"تصرف عدوانی به معنای تسلط و استیلای بدون مجوز بر مال غیر است. ازاین‌رو، تصرف بدون موافقت مالک یا مجوز قانونی می‌تواند به اشکال مختلف، نظیر موارد زیر تحقق پیدا کند:

·    ورود به ملک دیگری بدون رضایت مالک

·    دخل و تصرف در مال بدون مجوز قانونی مثل فروختن ملک به دیگری

·    ممانعت از تصرف مالک در ملک خود

·    تغییر در وضع فعلی مال بدون اجازه مالک مثل ساخت بنا در باغ"

ضروری است بدانید که به 2 طریق حقوقی و کیفری می‌توان علیه متصرف یک مال غیرمنقول اقامه دعوا کرد؛ بااین‌حال، هیچ‌گاه نباید بدون مشاوره حقوقی با یک وکیل متخصص، نسبت به طرح این دعوا در دادگاه اقدام کنید.

طرح دعوای حقوقی تصرف عدوانی

با استناد به ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی شما می‌توانید نسبت به شخصی که ملکتان را به صورت غیرقانونی تصرف کرده است، طرح دعوا کنید. در این مورد، مالک یا صاحب حق می‌تواند با طرح دعوی حقوقی، رفع تصرف عدوانی را از دادگاه تقاضا کند. از سوی دیگر، خواهان دعوا در صورت به اثبات رسیدن آن، می‌تواند خسارات وارده را از متصرف عدوانی را مطالبه کند. در حقوق به مطالبه زیان‌های وارده در این مورد، اجرت المثل ایام تصرف می‌گوییم.

اجرت‌ المثل ایام تصرف ملک در دعوای تصرف عدوانی

گاهی یک مال منقول مانند خودرو یا مال غیرمنقولی نظیر باغ، خانه، مغازه و... توسط فردی مورداستفاده قرار می‌گیرد؛ درحالی‌که مالک آن مال رضایتی نسبت به این اتفاق نداشته و میان این دو شخص، هیچ قرارداد و توافقی هم وجود ندارد. در اینجا، برحسب برخی از مواد قانونی مانند ماده 337 قانون مدنی، مالک می‌تواند از شخص متصرف، اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند. برای این کار بایستی، دادخواست رفع تصرف و اجرت المثل ایام تصرف را تنظیم کرده و در یکی از دفاتر خدمات قضایی ثبت نمایید.

دعوای کیفری تصرف عدوانی (شکایت از جرم تصرف عدوانی)

جرم تصرف عدوانی زمانی اتفاق می‌افتد که شخصی بدون رضایت مالک یا صاحب حق، عمداً و به‌زور، مال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، مغازه را تصرف کرده و از آن به نفع خود استفاده کند. این جرم در ماده 690 قانون مجازات اسلامی بیان شده و ارکان جرم تصرف عدوانی نیز به شکل زیر است:

1.     عنصر مادی که همان جام فعل تصرف غیرمجاز است.

2.     عنصر قانونی، ماده‌ای است که قانون‌گذار در آن به این جرم اشاره کرده است. 

3.     عنصر معنوی نیز شامل سوءنیت و عامدانه بودن فعل متصرف ملک است. 

 در پاسخ به این سؤال که تصرف عدوانی چه مجازاتی دارد؟ باید بگوییم که برای بار اول 1 تا 3 سال حبس.ارتکاب جرم تصرف عدوانی برای بار دوم بر اساس ماده 693 قانون مجازات اسلامی باعث می‌شود متصرف به 3 ماه تا 1 سال حبس محکوم شود. جالب است بدانید که تصرف عدوانی، جرم مستمر است؛ یعنی تا زمانی که متصرف عدوانی ملک را به مالک آن بازنگرداند، جرم استمرار داشته و ادامه پیدا می‌کند.

شرایط و ارکان تحقق دعوای تصرف عدوانی

منظور از ارکان، پایه‌ها و اساس تصرف عدوانی است که بدون وجود یکی از آن‌ها این دعوا قابل‌اثبات نخواهد بود. ارکان تصرف عدوانی عبارت‌اند از:

یک) سَبَق تصرف خواهان

در مطلب دادخواست چیست طرفین دعوا که شامل خواهان و خوانده هستند را معرفی کردیم. حال اگر کسی ملک شما را تحت تصرف خودش درآورده باشد، شمایی که قصد مطالبه حق خود را از دادگاه دارید، خواهان هستید. برای رفع تصرف عدوانی، خواهان باید اثبات کند که قبل از خوانده (تصرف‌کننده) بر ملک تسلط داشته است؛ یعنی پیش از متصرف، در آن ملک حضور داشته و بتواند این ادعا را اثبات کند.

دو) لُحوق تصرف خوانده

لحوق به معنی «پیوستن یا الحاق در آینده» است. براین‌اساس، در دعوای رفع تصرف عدوانی، خوانده یا همان تصرف‌کننده باید پس از خواهان بر ملک مسلط شده باشد.

سه) عدوانی بودن تصرف

عدوانی بودن تصرف هنگامی محقق می‌شود که متصرف بدون کسب رضایت مالک، بدون داشتن مجوز قانونی مثل حکم دادگاه یا بدون قرارداد با مالک، وارد ملک شود؛ بنابراین، اگر مالک و متصرف قراردادی مثل اجاره داشته باشند یا متصرف به‌حکم دادگاه وارد ملک شود یا اینکه مالک اجازه ورود به ملک را اعطا کرده باشد، عدوانی بودن محقق نخواهد شد.

فراموش نکنید که اگر مالک به فردی اجازه دهد تا زمانی معین در ملک او حضور داشته باشد؛ اما آن فرد پس از اتمام مدت همچنان از ملک خارج نشود کار او مصداق تصرف عدوانی خواهد بود.

چهار) غیرمنقول بودن مال

در ادامه مطلب به این موضوع اشاره می‌کنیم که غیرمنقول بودن مال مورد تصرف، یکی از مهم‌ترین شرایط تحقق تصرف عدوانی است. چرا که در اموال منقول مثل ماشین، طلا و... امکان ایجاد چنین دعوایی نخواهد بود.

حالات مختلف و انواع تصرف عدوانی

در این بخش قصد داریم رایج‌ترین اشکال تصرف عدوانی که در محاکم قضایی وجود دارد را معرفی کرده و شرح کوتاهی درباره آن ارائه کنیم.

تصرف عدوانی در ملک مشاع

تصرف عدوانی در ملک مشاع برحسب ماده 158 قانون مدنی، هنگامی رخ می‌دهد که شخصی بدون کسب رضایت از کلیه شرکای ملک مشاع، آن را تحت تصرف خویش درآورده و از آن به سود خود استفاده کند. بااین‌حال این تصرف (استیلا) می‌تواند از جانب یکی از شرکا نیز انجام شود. به‌هرحال، عدوانی بودن تصرف به این معنا است که متصرف بی اذن همه شرکا وارد ملک شود، آن را بفروشد و... یا اینکه با رضایت و موافقت قبلی شرکا وارد ملک شده؛ اما بدون اجازه آنان در ملک بماند و به تصرفاتش ادامه دهد.

برای آشنایی بیشتر با این موضوع، حتماً به مقاله تصرف عدوانی در ملک مشاع سر بزنید.

تصرف عدوانی ملک ورثه ای

برحسب ماده 158 قانون مدنی تصرف عدوانی ملک ورثه‌ای هنگامی محقق می‌شود که هرکدام از ورثه یا شخصی خارج از دایره وراث، یکی از املاک متوفی نظیر خانه، مغازه یا زمین کشارزی را بدون اذن سایرین تصرف کند. منظور از تصرف، استیلا و چیرگی بر ملک است که می‌تواند با فروش غیرقانونی، سکونت در ملک، کشت و زرع در زمین کشاورزی و امثال اینها تحقق پیدا کند. مقاله تصرف عدوانی در ملک ورثه‌ ای، توضیحات بیشتر و دقیق‌تری را در اختیارتان قرار می‌دهد.

تصرف عدوانی اموال منقول

تصرف عدوانی اموال منقول به این صورت است که شخصی، یک مال منقول نظیر خودروی شما را بدون داشتن هیچ‌گونه مجوز قانونی و درحالی‌که رضایت شما را کسب نکرده از دسترستان خارج کرده و آن را تحت تسلط خودش درآورد. البته، بر سر اقامه دعوای تصرف عدوانی مال منقول در دادگاه، میان حقوق‌دانان اختلاف‌نظر وجود دارد. به این صورت که برخی این دعوا را قابل‌طرح می‌دانند و برخی دیگر با استناد به نسخ شدن قانون جلوگیری از تصرف عدوانی (سال 1352) که به اموال منقول هم اشاره کرده، طرح چنین دعوایی را مکان‌ناپذیر می‌دانند.

بر همین اساس، در مقاله تصرف عدوانی اموال منقول توضیح دادیم که اساساً اقامه این دعوا در دادگاه قابل‌قبول نبوده و باید از راهکارهای جایگزینی مثل استرداد مال منقول استفاده کنید.

ادله اثبات تصرف عدوانی

برای اثبات تصرف عدوانی، بایستی ادله (دلایل) کافی در دست داشته باشید. اگر خواهان این دعوا هستید باید بدانید که دلایل اثبات‌کننده تصرف عدوانی شامل موارد زیر است:

·    شهادت شهود مبنی بر اینکه خواهان دعوا، پیش از متصرف بر ملک استیلا داشته است.

·    تنظیم استشهادیه تصرف عدوانی (برای آشنایی با این فرم قضایی، مقاله استشهادیه چیست را بخوانید)

·    مدارکی که اثبات‌کننده سابقه تصرف خواهان است؛ مانند قرارداد اجاره، قولنامه ملک و امثال اینها. برای اثبات تصرف عدوانی با قولنامه نباید نگران باشید مگر اینکه خواهان سند رسمی داشته باشد.

·    اقرار خوانده دعوا (متصرف)

·    سوگند خواهان دعوا مبنی بر صحیح بودن ادعای وی و غیرمجاز بودن تصرفات خوانده

چنانچه جهت اثبات ادعای خود به یک استشهادیه بی‌نقص و استاندارد نیاز دارید، می‌توانید از خدمات حقوقی تیم وکیل‌باشی دراین‌رابطه بهره‌مند شوید. وکلای ما در این زمینه، استشهادیه اختصاصی متناسب با نیاز شما را طی گفتگویی دوطرفه، تدوین می‌کنند.

مدارک لازم برای شکایت تصرف عدوانی

برای ثبت دادخواست دعوای تصرف عدوانی، لازم است که مدارک هویتی همچون کارت ملی را همراه داشته باشید. علاوه بر این، تمام ادله‌ای که پیش‌ازاین ذکر کردیم را نیز باید هم‌زمان با ارائه دادخواست، به دفتر خدمات قضایی تحویل دهید.

برای پیگیری جرم تصرف عدوانی از طریق دادگاه کیفری، ابتدا باید شکواییه تصرف عدوانی ملک غیر را تنظیم کنید. به‌این‌ترتیب، وقت جلسه دادرسی به شما (به‌عنوان شاکی) و به متصرف (به‌عنوان متهم) ابلاغ خواهد شد. در این جلسه، هر دو طرف برای دفاع از خودشان، مدارک و مستندات خود از قبیل سند مالکیت، شهادت شهود و هر نوع مدرک اثبات‌کننده ادعای خویش را به قاضی پرونده ارائه می‌کنند.

چه تفاوتی میان تصرف عدوانی و خلع ید وجود دارد؟

پس از مطالعه کامل درباره تصرف عدوانی، اگر کمی با خلع ید آشنا باشید، این سؤال برایتان پیش می‌آید که تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید چیست؟ در واقع باید این‌طور گفت که:

عمده‌ترین تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید در سبق تصرف خواهان دعوای تصرف عدوانی است؛ درحالی‌که برای طرح خلع ید سابقه تصرف خواهان ضرورتی نداشته و مهم داشتن سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت خواهان است.

در مقاله تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی، علاوه بر وجه تمایز بالا، یک نکته طلایی را بیان کردیم. اینکه اگر شما سند رسمی نداشته داشته باشید ولی سابقه استیلا بر ملک را دارا باشید، طرح دعوای تصرف عدوانی تنها راه حل موجود خواهد بود.

 و اما جمع بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی راجع به این سؤال که تصرف عدوانی چیست؟ صحبت کردیم. در این میان گفتیم که هرگونه تسلط و استیلا بر ملک دیگری بدون داشتن مجوز قانونی یا اجازه مالک، مصداق تصرف عدوانی است که از 2 طریق کیفری و حقوقی قابل پیگیری است.

در نهایت نیز با اشاره به موضوعاتی مثل مدارک لازم و مراحل دادرسی تصرف عدوانی، تأکید کردیم که بدون مشورت با یک وکیل متبحر، چنین موردی را به‌تنهایی پیگیری نکنید. چرا که وکیل با آگاهی از قوانین و رویه قضایی، می‌تواند از تضییع حقوق شما در طول فرایند دادرسی جلوگیری کند. از سوی دیگر، وکلای خبره، باتکیه‌بر دانش و تجربه خود می‌توانند بهترین مسیر را برای پیگیری دعوای شما انتخاب کرده و شانس موفقیت شما را در دادگاه افزایش دهند.

بااین‌وصف اگر به دنبال بهترین نتیجه در پیگیری دعوای تصرف عدوانی هستید، مشورت با یکی از وکلای مجرب و متخصص وکیل‌باشی را به شما توصیه می‌کنیم. به این منظور، می‌توانید از طریق قسمت نظرات کاربران یا تماس با پشتیبانی مجموعه، درخواست خود را ثبت کنید.

راضیه حبیبی- کارشناس حقوقی وکیل باشی