چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟

متأسفانه، اختلافات میان موجران ومستاجران گاهی باعث می‌شود تا هر دوی آن‌ها به‌جای روی‌آوردن به راهکارهای قانونی و سازش، از شیوه‌های خلاف قانون استفاده کنند. مثال بارزی که در این زمینه وجود دارد، عدم تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره است. البته، گاهی موجر به‌خاطر پرداخت‌نکردن مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه‌ای که از مستاجر دریافت کرده، باعث می‌شود او تا زمانی که به پولش نرسیده، از تخلیه و تحویل ملک امتناع کند. درهرصورت، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، برای این موضوع راه حلی سریع به نام «دستور تخلیه فوری» را ایجاد کرده است.

در این راستا و برای آشنایی بیشتر با این راهکار قانونی، در ادامه به سوالات زیر پاسخ می‌دهیم:

·       دستور تخلیه فوری ملک چیست و چه تفاوتی با حکم تخلیه دارد؟

·       دستور تخلیه چقدر زمان می‌برد؟

·       مراحل اخذ این دستور چگونه است؟

دستور تخلیه فوری چیست و چه زمانی می‌ توانیم از آن استفاده کنیم؟

"دستور تخلیه فوری، شیوه‌ای است که مقنن در مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 صراحتاً به آن اشاره داشته است. به‌این‌ترتیب، هنگامی که مدت اجاره به اتمام رسیده باشد و مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، موجر اختیار دارد که باتکیه‌بر دستور تخلیه، اجاره‌گیرنده را از ملک خویش بیرون براند. البته، اجاره‌نامه باید شرایط ذکر شده در ماده 2 همان قانون را دارا باشد تا این دستور صادر شود."

شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری زمین کشاورزی یا هر نوع ملک دیگر، عبارت‌اند از:

1.   مدت اجاره در قرارداد ذکر شده باشد.

2.   باید مدت قرارداد تمام شود و مادامی که مدت به پایان نرسیده باشد، دستور تخلیه فوری صادر نخواهد شد.

3.   اجاره‌نامه در 2 نسخه تنظیم شود.

4.   حتماً قرارداد به امضای طرفین (موجر و مستأجر) رسیده باشد.

5.   بایستی 2 شاهد انتهای اجاره‌نامه را امضا کنند.

6.   موجر، تمام مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه که در عرف به آن «پول پیش» گفته می‌شود را باید به مستاجر بپردازد. البته، موجر برای کسر مبالغ اجاره معوقه، قبوض آب و.. پرداخت نشده و مواردی ازاین‌دست می‌تواند پول پیش را به صندوق دادگستری واریز کند تا این موارد از مبلغ کل کسر شده و به مستاجر مسترد شود.

آنچه در فرایند اخذ دستور تخلیه فوری اهمیت دارد، وجود تمام شرایط ذکر شده است. در غیر این صورت، شما باید از راهکار دیگری به نام حکم تخلیه استفاده کنید. ازآنجایی‌که پیگیری این روش‌ها نیازمند دانش و تجربه حقوقی بالا است، توصیه می‌کنیم حتماً با یکی از وکلای ملکی تیم وکیل‌ باشی در این زمینه گفتگو کرده و مشاوره حقوقی داشته باشید.

آیا دستور تخلیه فوری همان حکم تخلیه است؟

در پاراگراف قبلی اشاره کردیم که اگر اجاره‌نامه ملک فاقد شرایط گفته شده باشد و نتوانید برای اخراج مستأجر، دستور تخلیه فوری بگیرید، باید به حکم تخلیه روی بیاورید. در واقع، اگر 5 شرط ذکر شده برای اخذ دستور تخلیه وجود نداشته باشد، باید دادخواست تخلیه ملک را تنظیم نموده و فرایند صدور حکم تخلیه را که ماه‌ها به طول می‌انجامد، پشت سر بگذارید.

در بیان این تفاوت، باید به جواب این سوال هم اشاره کنیم که دستور تخلیه چند روزه صادر می‌شود؟ همان‌طور که از نام دستور تخلیه فوری مشخص است، موجر به‌سرعت می‌تواند آن را دریافت کرده و مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 این دستور ظرف مدت یک هفته به اجرا درمی‌آید. این در حالی است که گرفتن حکم تخلیه، بسیار زمان‌بر بوده و نیازمند طی‌کردن مراحل دادرسی است. از سوی دیگر، دستور تخلیه فوری مستاجر نیازی به تقدیم دادخواست و رعایت شرایط تنظیم دادخواست نداشته و صرفاً با ارائه درخواست، قابل‌پیگیری است.

از دیگر تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که دستور تخلیه به دلیل اینکه خارج‌ازنوبت و به‌صورت فوری رسیدگی می‌شود، قابلیت تجدیدنظر و اعتراض نخواهد داشت. بااین‌حال، مستأجر می‌تواند برای اثبات ادعای خود به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نموده و از این طریق ادعای خود را پیگیری کند.

دستور تخلیه فوری ملک تجاری

بسیاری از افراد به دنبال گرفتن دستور تخلیه فوری مغازه یا ملک تجاری خود هستند؛ اما دقیقاً نمی‌دانند که باید چه‌کارهایی را انجام دهند. ما در مقاله دستور تخلیه ملک تجاری، راجع به این مسئله به‌صورت مفصل توضیح داده و اشاره کردیم:

هنگامی که یک ملک تجاری نظیر مغازه یا هتل به اجاره داده شود و مستاجر همچنان بعد از اتمام مدت اجاره از تخلیه آن خودداری کند، موجر می‌تواند برای پایان‌دادن به تصرفات او دستور تخلیه ملک تجاری را بگیرد. دستور تخلیه، بالعکس حکم تخلیه، فوری بوده و باتکیه‌بر مواد 2، 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 طی شرایطی خاص، صادر می‌شود.

برای گرفتن دستور تخلیه ملک مسکونی، زمین و مغازه باید چه مراحلی را طی کنیم؟

مراحل دریافت دستور تخلیه فوری ملک به این شکل است که:

1.   ابتدا در سامانه ثنای سایت عدل ایران ثبت‌نام کنید تا بتوانید درخواست خود را به ثبت برسانید.

2.   برای تقدیم درخواست دستور تخلیه فوری، بایستی به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه نمایید. هزینه دادرسی این درخواست، معادل هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است؛ پس از این بابت جای نگرانی نیست.

3.   اگر می‌خواهید بدانید که دستور تخلیه در صلاحیت کجاست، باید بگوییم که شورای حل اختلاف محل وقوع ملک. در واقع شما باید درخواست تخلیه ملک را به شورای حل اختلاف همان جایی ارائه کنید که ملک در آن قرار دارد.

4.   پس از ثبت درخواست در دفتر خدمات قضایی، درخواست شما به یکی از شعبات شورای حل اختلاف ارجاع می‌شود. قاضی شورا بعد از بررسی مدارک ارائه‌شده همچون اجاره‌نامه، دستور تخلیه فوری را صادر خواهد کرد.

ممکن است شما مستأجر باشید و نسبت به دستور تخلیه اعتراض داشته باشید. در این صورت، می‌توانید برای به تعویق‌انداختن اجرای تخلیه و کسب فرصت به شورای حل اختلاف مراجعه کنید. در صورت پذیرفته‌شدن اعتراض، مستاجر برای تخلیه و تحویل ملک، نهایتاً یک ماه فرصت خواهد داشت.

آیا دریافت دستور تخلیه و اجرت المثل به صورت هم‌ زمان امکان‌ پذیر است؟

گاهی یک مال منقول مانند خودرو یا مال غیرمنقولی نظیر باغ، خانه، مغازه و... توسط فردی مورد استفاده قرار می‌گیرد؛ درحالی‌که مالک آن مال رضایتی نسبت به این اتفاق نداشته و میان این دو شخص، هیچ قرارداد و توافقی هم وجود ندارد. در اینجا، برحسب برخی از مواد قانونی مانند ماده 337 قانون مدنی، مالک می‌تواند از شخص متصرف، اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کند.

این در حالی است که موجر می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف مستأجر را از او مطالبه کند. در واقع اجرت‌المثل به مواردی که میان مالک و متصرف قراردادی وجود نداشته باشد، منحصر نمی‌شود. برهمین مبنا چنانچه مستاجر به دلیل تأخیر در تحویل ملک، باعث ورود خسارت به موجر شود، او می‌تواند با تقدیم دادخواست، هم‌زمان اجرت‌المثل دوران تصرف و تخلیه ملک را مطالبه کند.

وکلای تیم وکیل‌ باشی به همین منظور دادخواست مطالبه اجرت‌ المثل ایام تصرف مورد اجاره و الزام به تخلیه ملک را برای شما عزیزان تدوین کرده‌اند تا به‌راحتی حقوق خود را پیگیری کنید.

و اما جمع‌ بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی توضیح دادیم که دستور تخلیه فوری ملک را می‌توان برای هر نوع ملک مسکونی، زراعی و تجاری دریافت کرد. نکته مهم‌تر این است که دستور تخلیه، فوریت داشته و صرفاً مختص قراردادهای اجاره‌ای است که شروط ذکر شده در متن مقاله را دارا باشند.

چنانچه در این زمینه سوالی دارید، آن را در قسمت نظرات کاربران بنویسید. وکلای تیم همواره پاسخگوی شما خواهند بود.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی