همه چیز درباره ی انواع عقد اجاره

یکی از مهمترین و رایج‌ترین قراردادهایی که در میان مردم منعقد می‌شود، اجاره است. جالب است بدانید، حجم بسیاری از پرونده های مراجع قضایی را پرونده هایی با موضوع قرارداد اجاره و دعاوی تخلیه تشکیل می‌دهند. فقدان اطلاعات و آگاهی کامل پیرامون نحوه تنظیم اجاره نامه منزل یا مغازه و همچنین اطاعلات کافی از حقوقی که قانونگذار برای موجر و مستاجر در نظر گرفته است، مشکلات حقوقی بسیار زیادی را به طرفین قرارداد اجاره تحمیل کرده است؛ به همین دلیل در این مقاله قصد داریم به بررسی صفر تا 100 قرارداد اجاره، انواع آن و نکات مهم در انعقاد اجاره نامه بپردازیم. با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.

اجاره چیست؟

در ابتدا بهتر است به بیان تعریفی از قرارداد اجاره بپردازیم. قانون مدنی در تعریف قرارداد اجاره چنین بیان داشته است: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستآجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود». به عبارت دیگر بر اساس عقد اجاره یک طرف قرارداد به ازاء مالی، مورد اجاره را برای استفاده از منافع، به دیگری می‌سپارد و اجرت مورد توافق را دریافت می‌کند. اجاره انواع متقاوتی دارد، اجاره خانه، اجازه مغازه، اجاره دفتر کار و یا قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله اجاره نامه های رایج تری در بین مردم هستند.

ارکان قرارداد اجاره شامل چه مواردی است؟

لازم است بدانید انواع قرارداد اجاره نظیر قرارداد اجاره آپارتمان مبله، دارای ارکانی هستند که بدنه و ساختار عقد اجاره را تشکیل می‌دهد. ارکان قرارداد اجاره به شرح زیر است:

• اجاره‌ نامه

اجاره‌نامه به سندی مکتوب (نوشته شده) گفته می‌شود که بین مالک ملک (موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می‌‌شود و رابطه بین مالک و مستاجر را به صورت قانونی بیان می‌کند. تنظیم قرارداد اجاره می‌بایست با دقت بالا صورت بگیرد در غیر این صورت، خسارات و ضررهای زیادی را بر موجر یا مستاجر وارد خواهد کرد؛ به همین دلیل، مجموعه وکیل‌باشی برای راحتی شما فرم انواع قراردادهای اجاره را برای شما فراهم نموده تا بتوانید با تهیه و دانلود نمونه فرم اجاره مورد نظر خود، قراردادی امن و استاندار به همراه داشته باشید.

موجر:

موجر مالک عین و منفعت مورد اجاره می‌باشد، همان کسی که طرف اول قرارداد اجاره می‌باشد و منافع ملک خود اعم از آپارتمان و خانه را در قبال مبلغی توافق شده در اختیار طرف دوم قرار می‌دهد.

مستاجر در عقد اجاره:

مستاجر، طرف دوم قرارداد اجاره می‌باشد که در قبال استیفای از منافع ملک (استفاده از منافع ملک) به مالک یا همان موجر ملک مورد اجاره، بها یا اجرت‌المثل پرداخت می‌نماید.

عین مستاجره:

این اصطلاح به معنای آن چیزی است که موضوع و مال مورد اجاره است و منافع آن به تملیک مستاجر در می‌آید.

مال‌الاجاره:

آن چیزی که به عنوان بها اجاره توافق می‌شود را مال‌الاجاره می‌نامند.

اجرت‌المثل در قرارداد اجاره:

بهائی که برای یک مال یا خدمات بر مبنای قیمت آن یا خدمات مشابه تعیین می‌شود، بدون آن که طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند را اجرت المثل می‌نامند.

اجرت‌المسمی:

اجرت‌المسمی در مقابل اجرت‌المثل قرار می‌گیرد، به عبارت دیگر بهائی می‌باشد که در مورد آن توافق به عمل آمده است و معین می‌باشد.

انواع قرارداد اجاره چیست؟

حال که با تعریف عقد اجاره و ارکان مهم آن آشنا شدیم، در این بخش قصد داریم انواع قرارداد اجاره را مورد پژوهش قرار دهیم:

1. عقد قرارداد اجاره به شکل قولنامه‌ای

2. عقد قرارداد اجاره به شکل رسمی

اجاره نامه اصولاً به دو صورت قولنامه ای ودر بنگاه املاک منعقد می‌شود یا به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی که هرکدام از آنها از قواعد خاص خود پیروی می‌کنند؛ بنابراین به شما توصیه می‌کنیم با مشاوره حقوقی، آگاهی و اطلاعات خود را در این زمینه افزایش دهید.

عقد قرارداد اجاره به شکل قولنامه‌ای:

گاهی طرفین قرارداد با سندی عادی میان خود اجاره‌نامه‌ای را تنظیم و با توافق امضا می‌نمایند. در نوع قرارداد اجاره تمامی توافق‌های لازم به شکل مکتوب در سه نسخه منعقد می‌شود و در نهایت این نسخ در اختیار مالک، مستاجر و بنگاه‌دار قرار می‌گیرد. چنانچه طرفین این قرارداد به مشکلی برخوردند، می‌توانند با استناد به این قرارداد به محاکم صالح مراجعه کنند. 

عقد قرارداد اجاره به شکل رسمی:

چنانچه قصد تنظیم قرارداد اجاره را به شکل رسمی دارید، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید؛ زیرا دفاتر اسناد رسمی وظیفه ثبت رسمی این قراردادها را بر عهده دارند. در این سبک از قراردادهای اجاره ملک جزئیات قرارداد در برگه‌هایی درج شده است که موجر و مستأجر وظیفه دارند تا پای این قوانین را امضا نمایند و به آن متعهد شوند.

قراردادهای اجاره چه اوصافی دارند؟

هر قرارداد یک سری ویژگی ها و اوصافی را داراست، قرارداد اجاره نیز از این قاعده مستثنی نیست و اوصاف ویژه خود را دارد که به شرح زیر است:

• اجاره یک عقد معین است: یعنی در قانون نام و قواعد مشخص دارد.
• اجاره نامه عقد تملیکی است: یعنی موضوع مالک شدن چیزی است. 
• اجاره عقد معوض است: یعنی در برابر استفاده از منافع عین مستاجره (مورد اجاره)، اجاره بها پرداخت خواهد شد.
• اجاره عقدی موقت است: عقد اجاره دارای مدت است و مدت باید در این قرارداد تعیین گردد.
• قرارداد اجاره عقد رضایی است: یعنی با توافق طرفین منعقد می‌شود و نیاز به ثبت رسمی و رعایت امور تشریفاتی ندارد. 
• اجاره عقد لازم است: یعنی دو طرف قرارداد نمی توانند به میل خودشان و بدون عذر و دلیل قانونی قرارداد را بر هم بزنند. اطلاع از جنبه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره، به شما کمک می‌کند تا در هنگام انعقاد اجاره نامه، بتوانید مواردی را برای ایجاد حق فسخف در نظر بگیرید. 

نکات مهم در فرم قراردادهای اجاره چیست؟

1- موجر باید مالک ملک (خانه یا آپارتمان یا مغازه) باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره بدهد.

مستاجر نیز می‌تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره دهد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.

2- مدت اجاره باید مشخص باشد: اگر در قرارداد اجاره مدتی تعیین نگردد (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل و بلااثر می‌باشد.

3- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه (محجورین) نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند.

4- اجاره‌نامه کتبی: طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند.

همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا موجر و مستاجر بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 بهره‌مند شوند.

تکالیف و حقوق هر یک از طرفین قراردادهای اجاره ساختمان چیست؟

افراد با امضای قرارداد، حقوق و تکالیفی را بر عهده می‌گیرند که از لحاظ قانونی باید آن را انجام دهند. عقد اجاره نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود. طرفین قرارداد اجاره، با انعقاد این عقد میان خود حقوق و تکالیفی خواهند داشت.

وظایف و تکالیف موجر:

1- تحویل به موقع مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد قرارداد اجاره، مورد اجاره از قبیل خانه یا آپارتمان یا مغازه را به مستاجر تحویل دهد.

2- برگرداندن پول پیش (ودیعه) مستاجر به هنگام تخلیه ملک: چون معمولا در قراردادهای اجاره، موجر پول پیش (ودیعه) از مستاجر دریافت می‌کند، در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به او بازگرداند.

3- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره: اگر تعمیرات موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) و آسانسور، ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود، موجر باید آن را انجام دهد.

حقوق موجر:

1- دریافت اجاره‌بها توافق شده در مواعد مقرر شده.

2- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد اجاره.

3- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

وظایف و تکالیف مستاجر:

1- پرداخت اجاره‌بها مورد توافق.

2- تخلیه محل اجاره در پایان مدت قرارداد.

3- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره.

4- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ.

5- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر.

6-  خودداری از ورود خسارت به محل اجاره.

حقوق مستاجر:

1- مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند.

بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد.

2- اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد.

اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد.

4- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند، حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

5- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت و ساز کند یا درختی بکارد، موجر حق دارد آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، پرداخت خسارت آن بر عهده مستاجر می‌باشد.

6- مستاجر می‌تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره دهد؛ مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد.

7- در مغازه و محل کسب: در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد.

8- سرقفلی به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.

نکته: اما در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل‌های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. این دو قانون تفاوت‌های اساسی با هم دارند.

نحوه فسخ قرارداد اجاره چگونه است؟

ممکن است این سوال برای شما پیش آید که چگونه می‌توان اجاره را برهم زد و نحوه فسخ قرارداد اجاره به چه شکل خواهد بود؟ در خصوص شرایط فسخ عقد اجاره می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:

1- فسخ قرارداد از سوی مستاجر: معمولا در قراردادهای اجاره، این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند.

در این صورت، با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می‌گیرد .

گاهی خانه یا مغازه، معیوب و ناقص است؛ مانند اینکه موجر اعلام کند خانه‌اش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد، در حالی که چنین نبوده است یا موجر اعلام کند خانه‌اش صد متری است، در حالی که هفتاد متری بوده است. در این مورد مستاجر اقدام به فسخ پیش از مورد قرارداد اجاره نماید. لازم به ذکر است که برای فسخ اجاره، مراجعه به دادگاه لازم است.

2- فسخ قرارداد از سوی موجر: اگر مستاجر محل اجاره را به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون تبدیل کند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند.

همچنین اگر مستاجر به گونه‌ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و ورود خسارت به ملک شود، موجر می‌تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد.

اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می‌تواند اجاره را بر هم بزند.

3- توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند، این عمل را اقاله می‌گویند.

معمولا هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف آن بر هم زد.

سخن پایانی:

همانگونه که در ابتدای این مقاله گفته شد، در این نوشتار با معنا و مفهوم قرارداد اجاره و نکات کلیدی تنظیم عقد اجاره و همچنین انواع آن آشنا شدیم. در نهایت باید گفت بهترین راه برای در امان ماندن از آثار و عواقب ناخواسته از امضای هر معامله و توافقی، تنظیم قرارداد توسط وکلای با تجربه است؛ مجموعه وکیل‌باشی این امکان را در اختیار شما عزیزان گذاشته است که بتوانید با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم قرارداد مورد نظر خود را به متخصصان امور قراردادها بسپارید و با خیالی آسوده و اطمینان خاطر با طرف مقابل خود قرارداد منعقد نمایید.