مراحل اثبات مالکیت با قولنامه و مدارک لازم

همان‌طور که در یکی از مقالات مجله حقوقی وکیل‌ باشی به نام آیا قولنامه ملک بدون سند اعتبار قانونی دارد؟ اشاره کردیم، قولنامه‌های املاک بدون سند رسمی کاملاً معتبر هستند و از این بابت جای نگرانی نیست. موضوع زمانی، اهمیت پیدا می‌کند که شما به دلایل مختلف، درگیر اثبات مالکیت با قولنامه می‌شوید و باید مالکیت خود بر خانه یا زمین قولنامه‌ای‌تان را به دادگاه ثابت کنید. فارغ از اینکه در چه مواردی بر مالک بودن یک شخص نسبت به املاکش تردید ایجاد می‌شود و دادگاه چه زمانی به این موضوعات رسیدگی می‌کند، در ادامه صفر تا صد اثبات مالکیت ملک قولنامه‌ای را برایتان توضیح می‌دهیم.

اثبات مالکیت با قولنامه یعنی چه؟

واقعیت این است که اگر بخواهید ملک یا زمینی را بخرید که فاقد سند رسمی بوده و اصطلاحاً قولنامه‌ای است، باید احتمال ایجاد مشکلات فراوان در آینده را بدهید. چرا که در خرید با سند رسمی، امکان استعلام گرفتن ملک وجود دارد؛ ولی در املاک قولنامه‌ای خیر. به همین دلیل ممکن است شما ملکی را بخرید که چند مالک دارد یا فروشنده اصلاً مالک آن نبوده است.

اثبات مالکیت بر ملک قولنامه‌ای، در واقع ثابت‌کردن مالکیت بر ملک فاقد سند رسمی است. در توضیح مقوله اثبات مالکیت بدون سند باید متذکر شویم که انتقال اراضی و املاک، آن هم بدون تنظیم سند رسمی امری معمول و حتی پرخطر است که به‌رغم تصریحات قانون‌گذار در قوانین متعدد همچون مواد 47 ‌و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، باز هم شاهد آن هستیم. بدین ترتیب، اگر یک ملک فاقد سند از طرقی نظیر بیع، ارث، هبه و... به فردی منتقل شود؛ ولی شخص دیگری مدعی مالکیت بر همان ملک شود، باید به دادگاه مراجعه کرد. در این فرض، ذی‌نفع با ارائه دادخواست اثبات مالکیت و ارائه مستندات قوی، می‌تواند مالکیت خود را به اثبات برساند.

"درهرصورت، اثبات مالکیت با قولنامه، چه قولنامه دستی باشد و چه بنگاهی، در فرض بیع ملک قابل‌تصور است؛ به‌این‌ترتیب، خریدار ملک قولنامه‌ای و فاقد سند رسمی هنگامی که شخصی مدعی مالکیت بر همان ملک باشد، باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و با شواهد و مدارک مستدل، مالک بودن خود را به اثبات برساند."

برای جلوگیری از معضلات خرید ملک بدون سند، توصیه ما به شما دوست عزیز این است که قرارداد بیع ملک خود را در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم کنید. از سوی دیگر، اخذ استعلامات لازم نیز پیش از امضای توافق‌نامه، ضرورت بالایی دارد. باوجود این حتی اگر می‌خواهید مبایعه‌نامه دستی یا بنگاهی تنظیم کنید، ابتدا از یک وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره حقوقی بگیرید.

برای اثبات مالکیت با قولنامه چه دلایل و مدارکی لازم داریم؟

اثبات مالکیت با قولنامه دستی (قولنامه‌ای که میان خریدار و فروشنده و خارج از بنگاه نوشته می‌شود) یا بنگاهی (قولنامه‌ای که در بنگاه‌های معاملات املاک و نزد متصدی آن تنظیم می‌شود)، نیازمند داشتن چند مدرک و دلیل معتبر زیر است:

قولنامه ملک

اصل قولنامه به‌عنوان یک سند عادی که حاکی از توافق میان خریدار و فروشنده ملک است، در اثبات مالکیت تأثیر فراوانی دارد. بااین‌حال، اصل قولنامه دستی و بنگاهی به‌تنهایی از نظر قانون، سند رسمی محسوب نمی‌شود و برای اثبات قطعی مالکیت در دادگاه، به ارائه مدارک و شواهد دیگری نیز نیاز است که در ادامه به معرفی آن‌ها می‌پردازیم.

قولنامه محضری یا بهتر بگوییم مبایعه‌نامه‌ای که در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد، به قولنامه محضری معروف است. ازآنجایی‌که این قولنامه در محضر ثبت و تنظیم شده، یک سند رسمی به شمار می‌آید. پس درصورتی‌که قولنامه شما رسمی باشد، مدرک مالکیت شما اعتبار بسیار بالایی دارد مگر اینکه طرف مقابل (خوانده دعوا) ادعای جعل یا عدم اعتبار آن را مطرح کند.  

کپی قولنامه ملک

ممکن است عده‌ای از افراد اصل قولنامه را مفقود کرده یا به هر دلیلی به آن دسترسی نداشته باشند. در چنین موقعیتی، اثبات مالکیت با کپی قولنامه کار به‌مراتب دشوارتری خواهد بود؛ اما این به معنی بی‌اثربودن کپی نیست. در واقع کپی این مدرک صرفاً یک اماره قضایی محسوب شده و این قاضی است که با جلب نظر کارشناس، صحت کپی قولنامه را مورد ارزیابی قرار می‌دهد.

شهادت شهود

شهادت افراد معتمد و مطلع که از معامله و مالکیت شما بر ملک آگاهی دارند، می‌تواند به اثبات ادعای شما در دادگاه کمک کند. چنانچه شما شاهدی ندارد که به‌صورت حضوری در دادگاه نسبت به مالک بودنتان شهادت دهد، بهتر است از استشهادیه اثبات مالکیت استفاده کنید. این استشهادیه، توسط وکلای حرفه‌ای تیم وکیل‌ باشی تدوین شده و امکان ایجاد تغییر و اصلاح نیز در آن فراهم آمده است.

اماره تصرف

دومین دلیل معتبری که در اثبات مالکیت املاک قولنامه‌ای کاربرد زیادی دارد، اماره تصرف است. اماره، نشانه و اوضاع احوالی است که به قاضی یاری می‌رساند تا واقعیت را کشف کند. حال اگر شخصی به طور علنی و آشکارا بر خانه، زمین، ویلا، مغازه و هر نوع ملکی تصرف مالکانه داشته باشد، این امر دلیلی بر مالکیت او تلقی می‌شود و بار اثبات خلاف آن بر عهده کسی است که منکر مالکیت متصرف است. در حقوق به این حالت، اماره تصرف گفته می‌شود.

جالب است بدانید که این اماره نیز یکی از اماره‌های قانونی است و مانند سایر امارات، مطلق و غیرقابل‌خدشه نخواهد بود. به همین خاطر، در برخی موارد ممکن است با ارائه دلایل و مدارک خلاف آن، اماره تصرف از بین برود. به‌عنوان‌مثال، اگر ثابت شود که متصرف ملک را از دیگری اجاره کرده یا به طور غیرقانونی بر آن تصرف دارد، اماره تصرف از بین خواهد رفت.

اقرار

ماده 1259 قانون مدنی در تعریف اقرار که یکی از دلایل قوی در اثبات ادعا است می‌گوید: «اقرار عبارت از اخبار به حقی است برای غیر بر ضرر خود.»؛ بنابراین، اقرار، به عنوان یک دلیل اثباتی، از اهمیت بالایی برخوردار است. در صورتی که اقرار در دادگاه انجام شود، از نظر قانونی قوی‌تر از اقرار خارج از دادگاه خواهد بود.

فرض کنید دعوای اثبات مالکیت ملک علیه شما مطرح شده است. در این شرایط، اگر طرف مقابل شما؛ یعنی خوانده در دادگاه حاضر شود و مالکیت شما را به طور صریح یا ضمنی بپذیرد، این اقرار، حتی اگر فقط یک بار انجام شود، می‌تواند دلیلی برای اثبات مالکیت شما باشد.

سوگند یا قسم

طبق ماده ۲۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی، سوگند فقط زمانی قابل‌استفاده است که مدعی هیچ دلیل و مدرک معتبر دیگری ازجمله شاهد، اقرارنامه، سند و.. را برای اثبات ادعای خود نداشته باشد. از سوی دیگر، مدعی‌علیه (خوانده دعوای اثبات مالکیت) باید ادعای مدعی (خواهان دعوا) را انکار کرده باشد. به‌عبارت‌دیگر، اگر مدعی‌علیه به مالکیت مدعی اقرار کند، نیازی به سوگند نیست.

در نهایت باید یادآوری کنیم که با استفاده از آموزش تصویری اثبات مالکیت وکیل‌باشی، در وقت و هزینه خود صرفه‌جویی کرده و به نتیجه مطلوب در دعوای اثبات مالکیت با قولنامه خواهید رسید.

و اما جمع‌ بندی مطلب

خرید ملک یا زمینی که فاقد سند رسمی بوده و اصطلاحاً قولنامه‌ای است، دردسرهای خاص خود را دارد. درحالی‌که خریدن ملک دارای سند رسمی به شما این امکان را می‌دهد که در زمان تنظیم قرارداد، استعلام کاملی از وضعیت ملک به دست آورید. درهرصورت، چنانچه یک ملک قولنامه‌ای را خریده‌اید و اخیراً شخص یا اشخاصی ادعای مالکیت بر آن را دارند، بایستی به‌سرعت دعوای اثبات مالکیت را در دادگاه مطرح نموده و دلایل ذکر شده در این مقاله را آماده کنید.

چنانچه دراین‌رابطه سوالی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. وکلای تیم وکیل‌باشی همواره پاسخگوی شما هستند.

راضیه حبیبی_کارشناس حقوقی وکیل‌باشی