افراز ملک کشاورزی مشاع + نکات مهم

ملک مشاع یعنی ملکی که به چند نفر تعلق دارد، پس در هنگام افراز ملک مشاع زراعی سهم هر یک به صورت توافقی داده می‌شود. این امر اگر به صورت توافقی صورت نگیرد، هر کدام از اعضا می‌توانند به دادگاه مراجعه کنند و افراز ملک را خواستار شوند. قبل از درخواست افراز ملک توصیه می‌شود که مقاله نحوه افراز ملک را بخوانید تا با آگاهی اقدام به این عمل نمایید. در ادامه این نوشته ما به توضیح افراز ملک زراعی و نحوه افراز آن می‌پردازیم تا انتهای این مطلب ما را همراهی کنید.

زمین کشاورزی

زمین‌های کشاورزی از آن جهت قابل اهمیت هستند که منابع اصلی مواد غذایی را تشکیل می‌دهند. بیشتر زمین‌های زراعی و زمین‌هایی که برای کشت آماده شدند با توجه به کیفیت خاکی که دارند مورد توجه هستند. به همین علت مسئولین قوانینی را در حوزه‌ی نحوه افراز زمین کشاورزی مشاع در نظر گرفتند تا این اراضی از آسیب‌های ممکن در امان باشند. 

طبق این قوانین اگر افرادی به طور خودخواسته و بدون هرگونه مجوزی از سمت جهاد کشاورزی اقدام به فعالیت کنند یا مسبب تغییر کاربری زمین زراعی شوند، پس از احراز شرایط باید هزینه‌ی جریمه را بپردازند. 

افراز ملک مشاع چیست؟

برای تقسیم ملک مشاع روش‌های مختلفی پیش روی شما قرار دارد که در این میان افراز به عنوان یکی از متداول‌ترین روش‌ها، نقشی کلیدی ایفا می‌کند.

در پرتو قانون، افراز به معنای جداسازی و تفکیک سهم شرکا در یک ملک مشاع، آن هم به گونه‌ای است که مالکیت مشاع به پایان می‌رسد و هر یک از شرکا صاحب سهمی مشخص و اختصاصی از ملک می‌شود.

برای انجام افراز شرایطی قرار دارد که عبارتند از:

1. وجود حالت اشاعه

2. قابل تقسیم بودن ملک

3. عدم ضرر به شرکا

4. عدم افزایش مالیات

5. عدم وقف ملک

افراز مشاع به دو روش اجباری و تراضی قابل اجرا است که در ادامه هر دو شیوه را بیان می‌کنیم:

• افراز داوطلبانه (توافقی)

 در این روش، تمامی مالکان با رضایت و توافق یکدیگر نسبت به تقسیم ملک اقدام می‌کنند.

• افراز اجباری

 در صورتی که یکی از مالکان با افراز ملک مخالف باشد، سایر مالکان می‌توانند از طریق مراجع قضایی، تقاضای افراز اجباری را مطرح کنند.

برای انجام مراحل و نحوه افراز ملک مشاع کشاورزی باید به اداره ثبت مراجعه کنید.

افراز ملک مشاع زراعی چیست؟

برای تقسیم زمین کشاورزی مشاع از شیوه افراز استفاده می‌کنیم؛ این شیوه فرایندی است که موجب آن سهم هر یک از شرکا مشخص و مالکیت آن از سهم ملک زراعی مشاع جدا می‌شود و به صورت مجزا هر کسی مالکیت اختصاصی سهم خود را دارد.

"هر گاه که در یک زمین کشاورزی ( ملک زراعی) چند مالک به صورت مشاعی شریک باشند و شرکا بخواهند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند، از شیوه افراز بهره می‌برند. درچنین روشی ملک کشاورزی، سهم هر یک از شرکا مشخص و برای هر کدام سند جداگانه و مالکیت اختصاصی ایجاد می‌شود."

افراز ملک مشاعی زراعی فرآیندی چالش برانگیز است که ممکن است شما را با موارد بسیاری روبه‌رو کند:

1- تعارض منافع

 افراز ملک مشاعی با تعارض منافع همراه است و این فرآیند شاید به تغییر در تقسیم منافع و منابع منجر شود.

2- ناکافی بودن منابع

 اگر برخی منابع مالی و فنی برای افراز ملک وجود نداشته باشند یا در دسترس نباشند ممکن است موجب تاخیر و حتی شکست در افراز شود.

3-پیچیدگی حقوقی

 در این مورد شما باید این احتمال را بدهید که شاید دچار پیچیدگی‌های حقوقی مختلفی مانند حقوق مالکیت، حقوق جبران و خسارت شوید که بسیار طولانی است، البته در این امر بهتر است از مشاوره حقوقی کمک بگیرید تا راهنمای شما در این مسیر پر تلاطم باشد.

4- نگرانی‌ های اجتماعی

حتماً باید این مورد را در نظر بگیرید که افراز ملک مشاعی ممکن است نزاع را بین افرادی که شریک هستند بیشتر کند، پس نگرانی‌های اجتماعی از اهمیت بالایی برخوردار است و باید به آن توجه داشت.

5- حفظ منابع طبیعی

این نکته هم قابل تامل است که افراز ملک مشاعی شاید منجر به تخریب منابع طبیعی شود به عنوان مثال تغییر کاربری زمین‌های زراعی به سایر کاربرد‌ها

توجه داشته باشید که افراز با تفکیک یکی نیستند و هر کدام نحوه خاص خود را دارند، برای اطلاع از تفاوت این دو می‌توانید مقاله تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع را مطالعه کرده تا از ایجاد چالش‌ها جلوگیری نمایید.

نحوه افراز کشاورزی مشاع

برای اینکه به بسیاری از مشکلات افراز ملک مشاع گرفتار نشوید یا این دردسرها را به میزان حداقل برسانید بهتر است برای نحوه افراز زمین کشاورزی راهکارهایی را انتخاب کنید که در این مسیر به شما کمک می‌کنند، این راهکار‌ها عبارتند از:

1. توافق نامه

حتماً قبل از اینکه افراز یک ملک مشاعی زراعی را در نظر بگیرید، توافق نامه‌ای مشترک ایجاد کرده و سعی کنید در این توافقنامه به شرایط و قوانین افراز، تقسیم منابع، حقوق هر فردی و تعهدی که دارد و حتی نحوه‌ی اختلافات را ذکر کنید.

2. تعیین سهم ها

این تعیین حصص بر اساس چند فاکتور از قبیل سرمایه، زمان و تلاش فرد انجام می‌شود.

3. تقسیم منابع

بعد از اینکه تعیین حصص انجام شد، باید حتما مواردی مثل: آب و تجهیزات کشاورزی به صورت کاملاً عادلانه تقسیم شوند.

4. توزیع سود

 این روش هم باعث می‌شود به طور منصفانه سود و خسارت بین افراد در نظر گرفته شود.

5. همکاری و مشارکت مشترک

کلید موفقیت تمامی افرادی که در افراز ملک مشاع زراعی نقش دارند، همکاری آن‌هاست. برنامه‌ریزی‌های قبلی و تصمیم‌گیری‌های مورد نیاز در بین افراد که ملکی مشترک دارند؛ باعث بهبود عملکرد آن‌ها در افراز زمین زراعی می‌شود.

در صورتی که قصد دارید، زمین زراعی مشاع خود را بفروشید به شما توصیه می‌کنیم با استفاده از آموزش تصویری فروش مال مشاع آگاهی خود را در این حوزه افزایش دهید تا بتوانید توافقی امن در افراز ملک خود با اطلاع از موارد حقوقی آن داشته باشید.

حد نصاب افراز زمین کشاورزی

زمین‌ های کشاورزی از اهمیت بالایی برخوردارند و به همین علت در افراز زمین‌های زراعی سخت‌گیری بسیاری می‌شود. طبق ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی این جمله بیان می‌شود که قطعات کمتر از حد نصاب افراز زمین کشاورزی چه از لحاظ فنی و چه اقتصادی ممنوع است.

به طور کلی افراز زمین‌های زراعی هدف‌های مختلفی دارد که عبارتند از:

• افزایش بهره‌وری

• توسعه کشاورزی

• بهبود در توزیع منابع

• مقابله با تغییرات اجتماعی

•  حفاظت از محیط زیست

لازم الذکر است که در صورت تخلف در تغییر کاربری زمین زراعی، باغی و ساخت و ساز، مامورین جهاد کشاورزی این عملیات را شناسایی نموده و علیه متخلفین شکایت کیفری نماید تا زمین زراعی را با قلع و قمع آن به حالت سابق برگردانند.

کلام آخر

ما در این نوشتار از وکیل باشی، سعی کردیم شما را با مشکلات و چالش‌های افراز ملک زراعی آشنا کنیم و براساس قوانین راهکارهایی را برای بهبود این عملکرد در میان افرادی که سهمی مشترک دارند پیشنهاد کنیم. امیدواریم این مقاله برای شما مفید و قابل یادگیری باشد. در پایان به شما پیشنهاد می‌کنیم برای اطلاعات بیشتر با مشاورین حقوقی و وکلای ما ارتباط بگیرید تا با اطمینانی کامل برنامه‌ریزی کنید.

ماهک حقیقی- کارشناس حقوقی وکیل باشی