تنظیم سند رسمی ملک مشاع چگونه است؟

همان گونه که می‌دانید، ملک مشاع، ملکی است که میان دو یا چند نفر مشترک است و همه آن‌ها در ذره‌ذره آن خانه، زمین، مغازه یا باغ شریک هستند. حال ممکن است این اشاعه از طریق یک موضوع حقوقی قهری نظیر ارث ایجاد شود یا در نتیجه قراردادی مثل بیع به وجود آید.

ملک مشاع در مقابل ملک مفروز قرار می‌گیرد؛ یعنی سهم هر مالک مشخص نیست و تمام مالکین نیز در همه اجزاء آن ملک سهیم هستند. مثال بارز ملک مشاع، قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها همچون پشت‌بام، حیاط، راه‌پله و پارکینگ است که به همه مالکان آپارتمان تعلق دارد؛ بنابراین هیچ یک از ساکنین نمی‌تواند مانع استفاده سایر مالکین از این قسمت‌ها شود. مورد رایج دیگر در این زمینه، ملکی است که توسط ارث به چندین وارث منتقل می‌شود.

حال سؤال اصلی اینجا است که اگر یکی از مالکین بخواهد سهم مشاع خود را مشخص کند، باید چه کاری انجام دهد؟ راهکار قانونی این مسئله، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع است که در ادامه شرایط و نکات آن را بیان می‌کنیم.

منظور از الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع چیست؟

گفتیم که اشاعه در مقابل افراز قرار دارد و ما در این مقاله به مبحث افراز ملک مشاع، هیچ اشاره‌ای نمی‌کنیم. چرا که افراز ملک یا زمین مشاع، قواعد و احکام مختص خود را دارد و با موضوع الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، تفاوت‌های عمیقی دارد.

شاید بپرسید که چرا برای ملکی که چند مالک دارد، باید سند رسمی گرفت؟ پاسخ این سؤال را قانون‌گذار در مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک بیان کرده است. واقعیت این است که تنظیم سند رسمی، نسبت به داشتن سند عادی نظیر مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، شراکت‌نامه و… اعتبار و ارزش بالاتری دارد. به‌نحوی‌که یک سند رسمی قابل‌قیاس با اشکال مختلف سند

باتوجه‌به آنچه تاکنون گفتیم، اخذ سند رسمی برای ملک مشاع، نه‌تنها غیرممکن نیست؛ بلکه باعث اثبات مالکیت قطعی فرد خواهد شد. چرا که بر اساس میزان سهم هر شخص، سهم مالکانه او در سند مذکور درج خواهد شد. عادی نیست. حال اگر در موقعیتی قرار بگیرید که برای اخذ سند رسمی ملک مشاعی نیاز به حضور فروشنده یا مالک قبلی دارید و او از این کار امتناع می‌کند، چاره چیست؟  

"به‌طورکلی در موارد زیر می‌توانید الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را از دادگاه بخواهید:

1. سهم مشاعی از یک ملک را خریده‌اید که مالک آن برای سندزدن در دفترخانه حاضر نشده است.

2. یک ملک ورثه‌ای (ملکی که صاحب آن فوت شده و از طریق ارث، به ورثه منتقل شده است) را خریده‌اید؛ اما وارثان برای انتقال سند در محضر حاضر نمی‌شوند.

3. یکی از ورثه ملک ورثه‌ای هستید که سایر وراث به دلیل اختلاف، تصمیمی برای تنظیم سند رسمی به نام شما ندارند."

برای مراجعه به دادگاه، باید فرم قضایی مخصوصی به نام الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی را از دفاتر خدمات قضایی دریافت کنید. به یاد داشته باشید که وکلای باتجربه و متخصص وکیل‌باشی، علاوه بر تنظیم این دادخواست به‌صورت اختصاصی (صرفاً برای شخص خودتان) انواع فرم‌های قضایی مربوط به این موضوع همچون دادخواست فروش مال مشاع به همراه آموزش تصویری را نیز برای شما عزیزان آماده کرده‌اند.

مدارک لازم برای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

فراموش نکنید که برای ثبت دادخواست و گرفتن وقت رسیدگی از دادگاه ابتدا باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. در این مراکز، فرم قضایی مربوطه به شما ارائه می‌شود تا خواسته خود را در آن بنویسید. برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک مشاعی نیز روند کلی به همین شکل است. پس مراحل ثبت دادخواست و طرح دعوای مذکور عبارت است از:

1.   ثبت‌نام در سامانه ثنا

2.   همراه‌داشتن مدارک مربوط به احراز هویت مانند کارت ملی

3.   رعایت نکات کلیدی تنظیم دادخواست مانند نوشتن نام و نشانی خوانده یا خواندگان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

4.   پرداخت هزینه‌های مربوط به پرونده نظیر هزینه دادرسی، اوراق قضایی و اسکن مدارک

5.   در صورت داشتن وکیل، ارائه وکالت‌نامه. چنانچه خودتان اقدام به طرح دعوا می‌کنید، پس خواهان هستید و کسی غیر از شما نمی‌تواند برای ثبت دادخواست به دفتر خدمات قضایی مراجعه کند.

6.   دردست‌داشتن مبایعه‌نامه ملک، گواهی انحصار وراثت یا هرگونه مدرک دیگری که می‌تواند مالکیت مشاع شما را نسبت به ملک اثبات کند.

جهت آشنایی با ویژگی‌های مبایعه‌نامه املاک مشاع، حتماً به مطلب نحوه نوشتن قولنامه ملک مشاع مراجعه کنید.

آیا اثبات وقوع بیع برای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند ملک مشاع ضروری است؟

همان‌طور که در قسمت قبل گفتیم، هرگونه مدرکی که اثبات‌کننده مالکیت شما نسبت به ملک یا زمین مشاع، باید در هنگام طرح دعوا ضمیمه فرم دادخواست شود. در همین راستا، عده‌ای از مالکان، صرفاً دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را نسبت به خوانده یا خواندگان ارائه می‌کنند. در حالی که مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، گواهی انحصاروراثت یا هر نوع مدرکی که بیانگر مالکیت مشاع آنان باشد را به قاضی تقدیم نمی‌کنند.

به نظر شما در این گونه موارد قاضی چگونه می‌تواند مالکیت فرد مدعی را احراز کند؟ بنابراین، چنانچه ادعای نسبت به قطعه‌ای زمین یا ملک، ادعای مالکیت می‌کنید، بار اثبات آن نیز برعهده خود شما است.

این نکته را هم به‌خاطر داشته باشید که ممکن است خریدار، هنگام نوشتن مبایعه‌نامه ملک مشاع، شرط کند بخشی از ثمن معامله را پس از انتقال سند رسمی به فروشنده می‌پردازد. حال اگر خریدار برای ملزم ساختن فروشنده در دادگاه طرح دعوا نماید؛ قاضی تنظیم سند را به پرداخت باقی‌مانده ثمن مشروط می‌سازد.  

برای آگاهی از نحوه تنظیم اسناد اموال غیرمنقول، مشاهده آموزش تصویری الزام به تنظیم سند رسمی کمک فراوانی به شما می‌کند.

اثبات مالکیت ملک مشاع

ملک مشاع ملکی است که دو یا چند نفر در آن سهم دارند و مالکیت هر کدام از شرکا به اندازه سهم آنها نیز می‌باشد. اگر ملک به صورت ارثی باشد مالکیت آن هم به این نوع است. در صورتی که ملک مشاع ارثی باشد و اسم یکی از وراث در گواهی حصر وراثت درج نگردد، این موضوع می‌تواند یکی از عوامل دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع محسوب شود. در چنین حالتی شخص باید مالکیت خود را بر ملک مشاع اثبات نماید، در ادامه به چند نمونه از راهکارهای اثبات مالکیت در ملک مشاع می‌پردازیم:

• شهادت و شهود: برای اثبات رساندن این موضوع می توان به شهادت دو مرد و یا یک مرد به همراه دو زن استناد کرد.

• سوگند: در بعضی از موارد سوگند یاد کردن نیز دلیلی بر اثبات مالکیت مشاعی محسوب می‌شود.

• امارات و قرائن: مواردی که از نظر قاضی دلیل بر امری شناخته می‌شود. چون سابقه ثبتی، پرداخت عوارض و مالیات، وراثت و غیره

• اثبات نسب: اگر خواهان دعوی یکی از ورثه باشد، ابتدا باید نسبت خود را با متوفی اثبات نماید. سپس می‌تواند مالکیت خود را قطعی کند.

توجه داشته باشید که در اثبات مالکیت املاک مشاعی سهم هر یک از شرکا دقیق و توسط مراجع قضایی تعیین می‌شود. اگر شرکای شما قصد دارند ملک مشاع را تقسیم کنند به دادگاه مراجعه نموده و طی مراحلی این کار را انجام دهید. قابل به ذکر است که برای فروش ملک مشاع باید تمام شرکا به این کار رضایت دهند.

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند ملک مشاع چقدر است؟

اصولاً برای طرح دعوا در دادگاه، باید بدانید که موضوع مورد رسیدگی مالی است یا غیرمالی. چرا چنین چیزی اهمیت دارد؟ به این دلیل که دعاوی مالی، هزینه دادرسی بالاتری نسبت به دعاوی غیرمالی دارند. دعوای الزام به تنظیم سند ملک مشاع نیز جزء دعاوی مالی به شمار می‌آید که نحوه محاسبه هزینه دادرسی آن نیز بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک مشخص می‌شود.

در واقع هنگام ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی، فرمی به نام «فرم تعیین ارزش منطقه‌ای ملک» به شما داده می‌شود تا آن در آن اطلاعات ملک یا زمین را بنویسید. این اطلاعات شامل آدرس، محل وقوع ملک، تعداد سال‌های ساخت، تعداد شرکای ملک، مساحت و... است. بر مبنای همین اطلاعات، ملک موردنظر قیمت‌گذاری خواهد شد. در نهایت، درصدی از قیمت آن برای هزینه دادرسی از خواهان دریافت می‌شود.

دادگاه صالح برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

منظور از دادگاه صالح، دادگاهی است که می‌توان در آن دعوای خود را مطرح کرد تا به آن رسیدگی شود. ممکن است بگویید قوه قضاییه موظف است به همه دعاوی رسیدگی نموده و چه فرقی می‌کند که دعوای خود را در کدام دادگاه مطرح کنیم؟

واقعیت این است که به دلیل ساماندهی بهتر به دعاوی، اصول حقوقی متعددی داریم که یکی از آن‌ها همین صالح بودن دادگاه در دعاوی است. به‌عبارت‌دیگر، دادگاه صالح برای موضوعات مختلف را فقط قانون‌گذار تعیین می‌کند و ما ملزم به تبعیت از این قواعد هستیم. درمورد اموال غیرمنقول که اقسام مختلف املاک همچون زمین، آپارتمان و... در این دسته قرار می‌گیرند، دادگاه محل وقوع ملک، دادگاه صالح محسوب می‌شود.

یعنی شما برای ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع نمی‌توانید به دادگاه محل زندگی خودتان یا دادگاه محل زندگی طرف مقابل مراجعه کنید. بلکه بایستی صرفاً در دادگاه منطقه‌ای که ملک در آن قرار گرفته طرح دعوا نمایید تا پرونده مورد پذیرش واقع شود.

در انتها توصیه ما این است که درباره نحوه تنظیم مبایعه‌نامه زمین مشاعی بیشتر بخوانید تا کمتر اشتباه کنید.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی توضیح دادیم که تنظیم سند رسمی ملک مشاع، به چه منظور انجام می‌شود و برای این کار چه مراحلی را باید پشت سر بگذارید. علاوه بر این‌ها، راجع به هزینه دادرسی، دادگاه صالح و سایر سؤالات رایج در زمینه ملک و زمین مشاعی، توضیحات مفصلی را ارائه کردیم.

چنانچه دراین‌رابطه سؤال یا ابهامی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران و وکلای تیم، همواره پاسخگوی شما عزیزان هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی