نحوه تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی

نقل و انتقال اموال مشاعی، همواره یکی از دغدغه‌های صاحبان املاک است؛ به همین دلیل اطلاع و آگاهی از قوانین و مقررات حقوقی مربوط به نحوه تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی، به ضرورتی مهم تبدیل شده است. تنظیم مبایعه نامه ملک در هنگام معامله به دلایل متفاوتی نظیر جلوگیری از اختلافات احتمالی آینده میان طرفین و همچنین پیشگیری از ضرر و زیان های مالی، اهمیت کلیدی دارد. به همین دلیل در این مقاله از وکیل‌باشی در تلاشیم به بحث و بررسی پیرامون مبایعه نامه زمین مشاعی و نحوه تنظیم آن بپردازیم. با ما تا انتهای این نوشتار همراه باشید.

مبایعه نامه زمین مشاعی به چه معناست؟

مال مشاع مالی است که چندین مالک دارد و بین دو یا چند شریک، مشترک است. در واقع ملک مشاع به معنای مالی است که توسط دو یا بیشتر افراد یا موسسات به صورت مشترک املاک، دارایی‌ها یا منافع دیگر به اشتراک گذاشته می‌شود. در این حالت، هیچ کدام از شرکا مالک کامل و انحصاری ملک مشاع نیستند، بلکه هر یک از آن‌ها فقط بخشی از آن را مالک هستند. برای مثال، چندین نفر ممکن است به طور مشترک یک ساختمان را مالک شوند و از آن به صورت مشترک استفاده کنند.

مبایعه نامه زمین مشاعی یا همان بیع نامه زمین مشاعی، عنوان قراردادی است که فروشنده (بایع) و خریدار ملک مشاعی واقع شده و به موجب آن، خریدار به نسبت سهم فروشنده، مالک ملک خواهد شد. مبایعه‌نامه زمین مشاعی که در اصطلاح عرف به قولنامه فروش ملک مشاع نیز تعبیر می‌شود، مطابق قانون عقدی لازم، تملیکی و رضایی است.

لازم بودن عقد بیع زمین مشاعی به معنای آن است که طرفین جز در موارد مقرر در قانون، حق فسخ قرارداد را ندارند. تملیکی بودن قرارداد بیع زمین مشاع نیز به این دلیل است که مالک، سهم خود را در مال مشاعی، به خریدار تملیک می‌کند و رضایی بودن بیع نامه نیز در مقابل تشریفاتی بودن عقد قرار گرفته است، به این معنا که انعقاد مبایعه نامه زمین مشاعی، نیاز به تشریفات خاص قانونی ندارد. 

بیشتر بخوانید: نحوه نوشتن سند عادی زمین 

قولنامه ملک مشاع با بیع‌نامه ملک مشاع چه تفاوتی دارد؟

"منظور از قولنامه ملک مشاع، تعهدی است به بیع ملک در آینده. در واقع، شما نباید مبایعه‌نامه (بیع‌نامه) ملک مشاع را مترادف قولنامه آن بدانید. چرا که در مبایعه‌نامه‌ها، عقد بیع میان بایع (فروشنده) و مشتری منعقد می‌شود و همه توافقات نیز در آن نوشته می‌شود. این در حالی است که در قولنامه زمین یا خانه مشاع، خریدار و فروشنده برای خریدوفروش ملک در آینده موافقت می‌کنند. به همین دلیل، حقوق‌دانان قولنامه ملک را تعهد به بیع آن در آینده تعبیر می‌کنند؛ هرچند که در عرف، مردم به‌اشتباه، قولنامه و مبایعه‌نامه را مترادف می‌دانند!"

پس تا اینجا متوجه شدیم در عرف، قولنامه ملک مشاع مترادف یا بیع‌نامه این‌گونه املاک است و مردم این دو واژه را به‌جای یکدیگر به کار می‌برند. هرچند به لحاظ حقوقی این امر دارای اشکال است؛ اما ما هم برای بیان مسائل حقوقی، به‌ناچار مجبوریم این‌گونه اشتباهات عرفی را در نظر گرفته و بر همان اساس توضیحاتی را ارائه کنیم. در نتیجه، از این به بعد در این مقاله قولنامه ملک مشاع را هم‌معنی با بیع‌نامه ملک مشاع در نظر می‌گیریم. البته، ضروری است که شما این تفاوت را درک کرده و دچار این اشتباه حقوقی نشوید.

نحوه نوشتن قولنامه ملک مشاع به چه صورت است؟

ما در مطلبی تحت عنوان نحوه نوشتن قولنامه زمین، توضیح دادیم که قولنامه‌ها چه اقسامی دارند و چگونه نوشته می‌شوند. در آنجا نیز تأکید کردیم که کلیات نوشتن قولنامه‌های زمین‌های کشاورزی، خانه‌ها و حتی املاک مشاع نیز یکسان بوده و تفاوت در جزئیات آن‌ها است. بر همین اساس، در ادامه نحوه تنظیم قولنامه زمین مشاعی را شرح می‌دهیم تا بدانید در این‌گونه قولنامه‌ها باید چه مطالبی را ذکر کرده و از آوردن چه مواردی خودداری کنید.

به‌طورکلی، نحوه نوشتن قولنامه ملک مشاع به شکل زیر است:

1.   در بالای قولنامه، عنوان "قولنامه ملک مشاع" را باید حتماً بنویسید.

2.   اطلاعات مشخصات طرفین (بایع و مشتری) شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، شماره‌تلفن و آدرس، باید در قولنامه مشخص شود.

3.   تعیین میزان سهم دقیق هریک از مالکان در ملک مشاع، شامل مساحت و واحد آن، باید توسط کارشناسان صلاحیت‌دار تعیین شود و در قولنامه مشخص شود.

4.   شرایط خریدوفروش ملک موردنظر مانند قیمت، شرایط پرداخت، مهلت تحویل و سایر شرایط مربوط به خریدوفروش، باید در قولنامه مشخص شوند.

5.   شرایط استفاده از ملک مشاع، مانند محدودیت‌های ساخت‌وساز، تعیین تعهدات طرفین درمورد تعمیر و نگهداری و... نیز باید در قولنامه مشخص شوند.

6.   تعهدات طرفین در قولنامه ملک مشاع باید به شکل دقیق و مشخص درج شود.

7.   نحوه حل‌وفصل اختلافات حقوقی ایجاد شده میان طرفین از طریق داوری یا مراجعه به دادگاه باید در متن قولنامه ملک مشاع مشخص شود.

8.   در پایان نگارش قولنامه ملک مشاعی، امضای طرفین و شاهدان نیز مورد نیاز است.

مجدداً باید تأکید کنیم که پیش از نوشتن قولنامه ملک مشاع، بهتر است با یک وکیل مشورت کرده و شرایط قرارداد را به‌دقت بررسی کنید. البته، برای آشنایی بیشتر مخاطبان عزیز وکیل‌باشی با املاک مشاع، آموزش تصویری فروش مال مشاع نیز در سایت قرار گرفته است، دیدن این ویدئو نیز تا حد زیادی برایتان راه‌گشا است.

آیا یکی از شرکای ملک مشاع می‌تواند بدون اجازه سایر شرکا، ملک خود را بفروشد؟

 فروختن ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکین ملک، یکی از عمده‌ترین اختلافاتی است که میان شریکان در یک زمین یا خانه مشاع ایجاد می‌شود. همان‌طور که در ابتدای مقاله نیز اشاره داشتیم، هیچ‌یک از مالکان حق ندارند بدون اذن سایر شرکا، ملک را بفروشند. ازاین‌رو در زمان خرید املاک و مستغلات باید راجع به مشاع بودن یا نبودن ملک به‌خوبی تحقیق کنید.

در حالت کلی، فروش ملکی که مشاع باشد، بدون اجازه شریک قابل‌قبول نیست و با قوانین و مقررات مربوط به ملک مشاع در تضاد است. هر شخصی که بخواهد حصۀ خود در ملک مشاع را بفروشد، باید ابتدا به سایر شرکا اطلاع داده و اجازه آن‌ها را کسب کند.

درصورتی‌که فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک صورت گیرد، شریک متضرر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و درخواست بازگشت حقوق خود را داشته باشد. چرا که فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکین ممنوع است و معامله انجام شده "غیرنافذ" محسوب می‌شود. در واقع، معاملات غیر نافذ، همه شرایط صحت معاملات در ماده 190 قانون مدنی را دارند به جز رضایت طرفین. به‌عبارت‌دیگر، اگر شما بدون اجازه سایر مالکین بخواهید ملک را بفروشید، چون دیگر مالکین نیز صاحب‌ملک هستند آن‌ها هم باید برای انجام معامله رضایت داشته باشند. اگر بتوانید رضایت آن‌ها را جلب کنید که معامله صورت‌گرفته صحیح و معتبر است. در غیر این صورت، معامله بدون رضایت آن‌ها صحیح نبوده و غیرمعتبر خواهد بود.

با این تفاسیر اگر قصد دارید ملک مشاع خود را بفروشید، باید ابتدا نسبت به افراز آن اقدام کنید. در افراز، سهم هر مالک تعیین می‌شود و به‌صورت قانونی از سهم سایرین جدا خواهد شد.

نکات مهمی که در تنظیم بیع نامه زمین مشاعی باید بدانید:

از آنجا که زمین و یا به طور کلی، ملک مشاع دارای چندین مالک است، خرید و فروش اینگونه اموال با ریسک بیشتر همراه می‌باشد. به همین دلیل باید در نقل و انتقال زمین مشاع یا ملک مشاع و تنظیم قرارداد مربوط، نهایت دقت و توجه به عمل آید در غیر این صورت، ممکن است چالش های حقوقی بسیاری را برای طرفین قرارداد و دیگر شرکای ملک مشاع به وجود آورد. 

در ادامه به برخی از نکاتی که می‌باست در تنظیم متن مبایعه نامه زمین مشاعی توجه شود، اشاره خواهیم کرد:

• نقل و انتقال حقوقی ملک مشاع توسط یکی از شرکا صحیح است اما بهتر است بدانید، تصرف ملک مشاع نیازمند رضایت سایر شرکا است و صرف اجازه فروشنده سبب قانونی بودن تصرف نخواهد بود؛

• چنانچه یکی از مالکین بدون اجازه سایر شرکا در ملک مشاعی سکونت کند یا آن را مورد استفاده قرار دهد، در یک شرکا می‌توانند اقامه دعوای تصرف عدوانی یا خلع ید از دادگاه کنند؛

• در صورتی که ملک غیر منقول فقط دو مالک داشته باشد و یکی از مالکین سهم خود را به غیر بفروشد، از منظر قانونی شریک دیگر می‌تواند قیمتی که خریدار پرداخته را به وی دهد و ملک را به طور کلی تصاحب کند؛

• در املاک مشاعی نمی‌توان الزام به تنظیم سند رسمی کرد و می‌بایست قبل از درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست افراز به دادگاه تقدیم کرد.

در نهایت باید گفت که اگر می‌خواهید در دام مشکلات حقوقی و قضایی ناشی از نقل و انتقال زمین مشاع نیافتید به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از راهنمایی وکلای متخصص مجموعه ما بهره مند شوید.

مفاد و ارکان تشکیل دهنده مبایعه نامه ملک مشاعی شامل چه مواردی است؟

نحوه انتقال سند در زمین مشاعی:

 برای تنظیم سند مالکیت انعقاد پس از تنظیم سند مشاعی، فرایند زیر طی می‌شود:

• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت

• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا

• تنظیم تقسیم نامه

• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا

• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد

• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها

بعد از طی شدن مراحل اخذ سند برای املاک قولنامه‌ای، سند مالکیت صادر خواهد شد. البته باید در نظر داشت که گاهی اوقات ملک قابل افراز نیست؛ به طور مثال در زمانی که ملک با تقسیم از مالیت بیفتد و ارزش مال از بین برود و آسیب ببیند دادگاه زمین را غیر قابل افراز خواهد دانست؛ در این صورت حکم به مزایده می‌دهد و مبلغ به دست آمده از مزایده را به نسبت سهم مالکین میان ایشان تقسیم می‌کند.

سخن نهایی:

همانطور که در این مقاله از وکیل‌باشی ملاحظه کردید، با معنا و مفهوم مبایعه نامه زمین مشاعی، موارد مهم در مورد ملک مشاع و همچنین نحوه دریافت سند در زمین مشاع آشنا شدیم. با در نظر گرفتن موارد گفته شده، می‌توان مشاهده نمود که انتقال مالکیت اموال مشاع و به طور کلی خرید و فروش زمین مشاع و تنظیم مبایعه نامه مربوط امری حساس بوده و نیازمند دانش و تخصص در این زمینه است؛ به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی خود را به وکلای مجموعه وکیل‌باشی بسپارید تا با خاطری آسوده و اطمینان خاطر با طرف مقابل خود بیع نامه منعقد نمایید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی