تنظیم قرارداد فروش سرقفلی مغازه

همۀ ما حداقل یک‌بار عبارت فروش سرقفلی مغازه را شنیده‌ایم. اما کمتر با این قرارداد و قوانین آن آشنایی داریم. این در حالی است که حق فروش سرقفلی می‌تواند برای مالکان و مستاجران املاک تجاری یک مزیت پرفایده باشد. چرا که حق سرقفلی یک مغازه، محافظ اعتباری است که  مستاجر آن مغازه با سالیان سال فعالیت و تلاش آن را به دست آورده . اصلاً قانونگذار هم حق فروش سرقفلی را برای حمایت از حقوق  مستاجران املاک تجاری در نظر گرفته است. اما علی رغم تمام این مسائل، قوانین پیچیده موجود در این زمینه باعث شده بستن قرارداد فروش سرقفلی مغازه سخت و چالشی باشد. حقیقت این است که از زمانی که افراد تصمیم به فروش سرقفلی مغازه می‌گیرند، با ابهامات حقوقی زیادی مواجه می‌شوند که جوابی برای آن‌ها ندارند. به همین منظور در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم شرایط تنظیم قرارداد فروش سرقفلی مغازه  و قوانین آن را باهم بررسی کنیم.

منظور از قرارداد فروش سرقفلی مغازه چه می باشد؟

از آنجا که در مقاله نکات مهم سرقفلی مغازه به طور کامل به معنای سرقفلی پرداخته شده، در این مقاله از اختصاصاً به موضوع فروش سرقفلی مغازه می‌پردازیم.

 یک مغازه را در نظر بگیرید که ابتدا مکانی با ارزش مشابه بقیه مغازه‌های آن محل بوده؛ حالا مستاجری مغازه را اجاره می‌کند و بخاطر خدمات و امکانات خوبی که در آن مغازه ارائه می‌دهد، شناخته می‌شود. رفته رفته آدم‌های زیادی آن مغازه را می‌شناسند. ناگهان مدت اجاره به پایان می‌رسد و موجر یا مالک از مستاجر درخواست می‌کند که ملک را تخلیه کند.حالا با تخلیه آن مغازه، مستاجر در حالی محل مغازه را ترک می‌کند که موقعیت و ارزش محل آن مغازه به واسطه فعالیت مستاجر بیشتر شده است. در چنین وضعیتی، مستاجر باعث شده سوددهی و ارزش مکان آن مغازه بیشتر شود ولی حالا یکباره باید آنجا را ترک کند.  این شرایط باعث می‌شود که حق مستاجر به نوعی ضایع شود. اما از سال 76 قانونگذار برای جلوگیری از این تضییع حق، سرقفلی را برای روابط موجر و مستاجر املاک تجاری در نظر گرفت.

فروش سرقفلی مغازه به این صورت است که در صورتی که زمان انعقاد قرارداد اجاره، مستاجر با مالک توافق کند و مبلغی را برای خرید سرقفلی به او بپردازد، اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مالک از مستاجر درخواست کند که ملک را تخلیه کند، باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی مغازه به مستاجر بپردازد. نکته‌ی مهم این است که اینجا مبلغ سرقفلی بابت فعالیت و شهرت تجارتی مستاجر پرداخت نمی‌شود، بلکه بابت افزایش ارزش مادی محل مغازه، کیفیت بنا و تجهیزات مغازه پرداخت می‌شود.

بنابراین " قرارداد فروش سرقفلی مغازه قراردادی است که در زمان اجاره بین موجر و مستاجر منعقد می‌شود و سرقفلی مغازه در ازای پرداخت مبلغی به مالکیت مستاجر درمی‌آید."

شرایط تنظیم قرارداد فروش سرقفلی مغازه چیست؟

قرارداد مذکور یک نوع قرارداد خصوصی است. طبق ماده 10 قانون مدنی برای انعقاد قراردادهای خصوصی، کافی است طرفین معامله با یکدیگر توافق کنند و توافق آن‌ها مخالف با قانون نباشد. بنابراین برای بستن قرارداد فروش سرقفلی مغازه فقط لازم است موجر و مستاجر با هم مذاکره کنند و در مورد مسائلی مثل مبلغ فروش و شروطی که در این قرارداد مدنظر دارند به توافق برسند تا قرارداد آن‌ها نافذ و صحیح باشد.

نحوه فروش سرقفلی مغازه چگونه است؟

برای خرید و فروش سرقفلی مغازه به دو صورت می‌توانید اقدام کنید:

1. به صورت تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی

2. ضمن یک سند عادی

توصیه ما به شما این است که از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام کنید؛ چرا که اگر آن شخص مالک واقعی سرقفلی نباشد، در دفتر اسناد رسمی این مسئله احراز می‌شود و از ریسک‌های احتمالی آن می‌کاهد.اما خرید و فروش سرقفلی ضمن سند عادی هم ایرادی ندارد و امری پذیرفته است؛ اینجا چیزی که پذیرفته شده است این است که نحوه تنظیم قرارداد سرقفلی مغازه به چه نحوی باشد.

فرم قرارداد فروش سرقفلی مغازه بر اساس چه قوانینی نوشته می‌شود؟

فرم قرارداد فروش سرقفلی مغازه باید منطبق بر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و قانون مدنی تنظیم شود و مفاد آن طبق توافقات موجر و مستاجر تعیین می‌گردد. در نظر داشته باشید که توافقات شما باید در چارچوب اختیارات قانونی شما باشد و نباید در بندهای قرارداد چیزهایی نوشته شود که برخلاف قوانین موجود در این زمینه است. در غیر اینصورت قرارداد باطل است. به همین دلیل تنظیم قرارداد سرقفلی مغازه پر از ریزه‌کاری حقوقی و حساسیت است که باعث شده نوشتن آن را کاری سخت و تخصصی کند. به همین منظور وکلای مجموعه وکیل‌باشی فرم قرارداد اجاره مغازه با حق سرقفلی را برای شما عزیزان آماده کرده‌اند تا اگر قصد اجاره مغازه همراه با انتقال سرقفلی را داشتید، نگرانی نداشتن قرارداد مناسب را نداشته باشید.

مبلغ فروش در قرارداد فروش سرقفلی مغازه چگونه تعیین می شود؟

یکی از مهم‌ترین بندها در این قرارداد، مبلغ فروش سرقفلی است. مبلغ فروش سرقفلی مبلغ ثابت و مشخصی نیست و بر اساس معیارهایی مثل موقعیت و مرغوبیت مغازه، نوع کسب و کار مستاجر، شرایط و مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستاجر در نظر گرفته شده است، تعیین می‌شود. بنابراین با در نظر گرفتن مجموع این عوامل می‌توانید مبلغ فروش قرارداد را تعیین کنید. اگر نتوانستید در مورد مبلغ فروش به توافق برسید، در این شرایط می‌توانید با نظر دادگاه این میزان مغازه را تعیین کنید. در مورد نحوۀ پرداخت مبلغ برای خرید سرقفلی مغازه، اصل بر این است که مبلغ نقداً پرداخت شود، مگر اینکه با هم توافق کنید که خریدار مبلغ را به صورت اقساطی به فروشنده سرقفلی مغازه پرداخت کند.

نکاتی که برای تنظیم قرارداد فروش سرقفلی مغازه باید مدنظر داشته باشیم:

به لحاظ حقوقی زمان تنظیم قرارداد فروش سرقفلی مغازه، لازم است یک سری موارد را را در متن قرارداد مشخص کنید تا منجر به اختلاف نشود. در ادامه نکات مهمی را آورده‌ایم که باید در متن قرارداد، تکلیف آن‌ها را مشخص کنید:

1. حق اجاره ملک به دیگری: طبق ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می‌تواند عین مستاجره (ملک مورد اجاره) را به دیگری اجاره دهد، مگر آن که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین اگر نمی‌خواهید به خریدار سرقفلی مغازه اجازه دهید که مغازه را به دیگری اجاره دهد، باید در متن قرارداد این حق را از او سلب کنید.

2. حق انتقال سرقفلی مغازه به شخص ثالث: به لحاظ قانونی خریدار سرقفلی مغازه نمی‌تواند بدون رضایت فروشنده، آن را به شخص ثالثی انتقال دهد. می‌توانید در متن قرارداد خود تعیین کنید که در صورتی که خریدار، سرقفلی مغازه را بدون رضایت مالک به شخص ثالثی انتقال دهد، مالک می‌تواند حکم تخلیه او را از دادگاه بگیرد.

3. ایجاد تغییرات در ملک: اصولاً خریدار سرقفلی مغازه می‌تواند تغییراتی که منجر به استفاده بهتر از مغازه می‌شود را در آن مغازه اعمال کند؛ به شرطی که به اساس و اصل بنا صدمه نزند. اما اگر شما نمی‌خواهید به او اجازه دهید که تغییری در مغازه ایجاد کند، چه تغییر کوچک چه بزرگ، باید این حق را در متن قرارداد خود از او سلب کنید.

اگر چیزی در مورد آن در متن قرارداد فروش سرقفلی مغازه ننویسید و سکوت کنید، به این معنا است که او اجازه اعمال تغییرات کوچک برای استفادۀ بهتر را دارد. بنابراین پیشنهاد می‌کنیم در متن قرارداد خود به این مسئله بپردازید.

4. تغییر شغل خریدار سرقفلی: از دیگر مواردی که ذکر آن در قرارداد فروش سرقفلی مغازه شما خالی از لطف نیست این است که آیا به خریدار سرقفلی اجازه تغییر شغل را می‌دهید؟ از نظر قانونی اصولاً مستاجر مغازه نمی‌تواند شغلش را تغییر دهد مگر در متن قرارداد این حق را به او بدهید. تعیین و تکلیف در مورد این مسئله و مشخص کردن آن در متن قرارداد به نحوی در حکم کار از محکم‌کاری عیب نمی‌کند می‌باشد.پس از این مورد را در قرارداد فروش سرقفلی مغازه خود جای دهید.

برای فروش سرقفلی مغازۀ خود، ریز به ریز نکات را در متن قرارداد خود مشخص کنید. پیشنهاد می‌کنیم برای جلوگیری از زیان‌های احتمالی یا مشکلات و اختلافاتی که معمولاً در خصوص این موضوع ایجاد می‌شود، از آموزش تصویری سرقفلی استفاده کنید تا با دید باز و آگاهی بیشتر، یک قرارداد فروش سرقفلی مغازه رضایت‌بخش رقم بزنید.

و اما سخن نهایی:

در این مطلب تلاش کردیم از جنبه‌های مختلف به قرارداد فروش سرقفلی مغازه و مراحل مختلف تنظیم آن بپردازیم تا بتوانیم باری از سردرگمی‌های شما در این مسیر پر پیچ و خم کم کنیم.

تیم حقوقی وکیل باشی این امکان را فراهم کرده است که در صورتی که تمایل داشتید قرارداد فروش سرقفلی مغازه شما توسط وکلای متخصص تنظیم شود، با ثبت درخواست درخواست مشاوره حقوقی در سایت، بتوانید دغدغه‌های خودتان را به ما بسپارید و قراردادی اصولی تحویل بگیرید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی