آشنایی با هشت قرارداد مهم املاک و مستغلات

قراردادهای املاک و مستغلات در زمره رایج ترین و مهمترین قراردادهای منعقد شده در بین مردم هستند. نحوه تنظیم قراردادهای ملکی به قدری اهمیت دارد که کوچکترین بی توجهی به جزئیات ممکن است خسارات فراوانی را به دنبال خواهد داشت. از این رو در این مقاله وکیل‌باشی قصد داریم انواع قراردادهای ملکی را مورد بررسی قرار داده و نکات مهم هر کدام را بیان کنیم. پس با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید.

انواع قراردادهای املاک و مستغلات:

قراردادهای املاک، دارای انواع مختلفی هستند که هر کدام از این انواع، از احکام و مقررات خاصی پیروی می‌کند. از مهم‌ترین قراردادهای حوزه املاک و مستغلات، می‌توان موارد زیر را نام برد:

•  قرارداد مشارکت در ساخت: 

مشکل سازترین قراردادی که در زمینه ملکی می توان به آن اشاره کرد، قرارداد مشارکت در ساخت است. قراردادی که با توجه به شروط نامعقولی که سازندگان در آن قرار می دهند، به مالک ضربه زده و خسارت هنگفتی وارد می‌کند.

همانطور که در مقاله "آشنایی با قرارداد مشارکت در ساخت" بیان کردیم، مشارکت در ساخت و احداث بنا، توافقی است که مالک زمین با یک سازنده یا سرمایه گذار منعقد نموده و در انتها، سهم هر یک مشخص شده و سند به نام وی منتقل می‌گردد، این توافق، ماهیتی خصوصی داشته و تابع توافق طرفین است.

مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت را جدی گرفته و آن را نزد یک متخصص و وکیل مجرب تنظیم نمایید تا دچار خسارت نشوید. به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از راهنمایی وکلا و متخصصین این حوزه در تیم وکیل‌باشی استفاده کرده و گامی مستحکم جهت آغاز همکاری تازه خود بردارید.

• قرارداد خرید ساختمان نیمه ساخته ( در حال احداث): 

در پاسخ به این سوال که قرارداد پیش فروش ساختمان چست؟ باید گفت که قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره بدین صورت است که فروشنده با پیش فروش آپارتمان نیمه کاره تعهد می‌کند بعد از مدتی سازه را تکمیل کند. پیش خریدار نیز بعد از اتمام پروژه، مابقی مبلغ را پرداخت می‌کند. قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از عقود نامعین است. بر طبق ماده 10 قانون مدنی یک عقد لازم است و طرفین حق فسخ آن را ندارند، مگر در مواردی که قانون به آنها اجازه داده باشد. 

بنابراین تعریف، در پیش فروش ساختمان که مربوط به سازه نیمه کاره است، پیش خریدار در ازای پرداختی مبلغی کمتر از مبلغ ساختمان کامل، مالک آپارتمانی می‌شود که در آتیه ساخته خواهد شد.

• قرارداد خرید و فروش آپارتمان: 

قرارداد خرید و فروش آپارتمان، دارای ویژگی ها و شرایط خاصی است که در ماده 338 قانون مدنی تا 446 به طور تفصیلی بیان شده اما خلاصه آن شامل موارد ذیل است: 

1.  یک عقد معین است؛ یعنی شرایط و قواعد آن به طور کامل در قانون ذکر شده و افراد برای تنظیم قرارداد بیع آپارتمان یا به عبارت دیگر معامله ملک، باید از آن پیروی نمایند.

2. یک عقد لازم است؛ به این منظور که با فوت و حجر طرفین از بین نمی‌رود. در صورت فوت یکی از طرفین، ورثه و همچنین در صورت محجوریت ایشان، قیم جانشین و قائم مقام وی می‌شود.

3. یک عقد معوض است؛ به این معنا که فروشنده در عوض آپارتمانی که به فروش می رساند، ثمن (مبلغ معامله) را دریافت می‌کند. 

4. قرارداد بیع آپارتمان یکی از انواع قراردادهای تملیکی است؛ یعنی در نتیجه این معامله، مال به خریدار منتقل و به تملیک وی در می آید.

5. همانطور که ذکر شد، قرارداد بیع آپارتمان یک قرارداد لازم است و به همین دلیل تنها با خیارات قانونی و اقاله (توافق طرفین) از بین می‌رود.

به منظور اینکه قرارداد خرید و فروش ساختمان بسیار پرکاربرد و مهم است و باید تنظیم آن را به افراد ماهر و متبحر در این امر بسپارید، از این رو مجموعه وکیل‌باشی فرم قرارداد خرید و فروش ملک که توسط وکلای متخصص امور ملکی منعقد شده است را برای شما عزیزان آماده کرده است و شما می‌توانید به راحتی با دانلود آن به صورت WORD وPDF، با طرف مقابل خود، قراردادی امن ومطمئن منعقد نمایید.

• قرارداد اجاره آپارتمان: 

در قانون مدنی از ماده 465 تا 517 به عقد اجاره و نکات آن پرداخته، اما نکات طلایی قرارداد اجاره آپارتمان شامل موارد ذیل است: 

• قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است؛ بنابراین، طرفین تنها با خیارات قانونی و توافق دو طرفه، حق برهم زدن قرارداد را دارند. به دلیل اصل لزوم نیز این قرارداد با فوت و حجر طرفین از بین نمی‌رود.

• عقد اجاره آپارتمان مشمول عقود تملیکی و معوض است. به این دلیل که مالک آپارتمان منافع ملک را به مستأجر واگذار کرده و در مقابل آن اجاره بها دریافت می‌کند.

• یک نکته جالب و مهم این است که یکی از خیارات قانونی در تمام قراردادهای لازم، خیار عیب است که در آن طرفین حق فسخ قرارداد و دریافت ارش (مابه التفاوت قیمت مال سالم و معیوب) دارند. در عقد اجاره با استفاده از خیار عیب تنها می توان قرارداد را فسخ نمود و حق دریافت ارش برای مستاجر وجود ندارد.

شرایط و نکات گفته شده در باب قرارداد اجاره، به دلیل اینکه اجاره یک عقد معین است در انواع قرارداد اجاره ساختمان یکسان می‌باشد؛ بنابراین قراردادهای اجاره اعم از اجاره ملک، مغازه و یا دفتر کار، از قوانین فوق پیروی می‌کنند.

• قرارداد صلح ملک یا صلح نامه ملکی:

عقد صلح در قانون تعریف مشخص ندارد. برای تعریف قرارداد صلح به صورت مفید و مختصر، می توان گفت که زمانی است که طرفین مال خود را در قالبی غیر قالب های مشخص در قانون به دیگری منتقل می‌کنند. می توان گفت جایگاه عقد صلح در ماده 10 قانون مدنی است اما قانون‌گذار عنوان خاصی را برای آن ایجاد کرده است. 

عقد صلح آپارتمان یا ملک نیز ممکن است رایگان باشد و یا آپارتمان را در ازای یک شیء ناچیز به طرف مقابل منتقل کند، مانند انتقال آپارتمان در ازای یک شاخه نبات، که به آن صلح محاباتی می‌گویند.

صلح همواره برای رفع تنازع و دعوا به کار نمی‌رود و گاهی طرفین تمایل دارند تا مالی را صلح نمایندو از این طریق آن را منتقل نمایند.به عنوان مثال پدری که برای جلوگیری از اختلافاتی که ممکن است بعد از فوتش، بین فرزندانش بوجود بیاید، ملک خود را در قالب صلح بین فرزندان و ورثه خود تقسیم نماید.

• قرارداد هبه ملک: 

هبه همان هدیه دادن در عرف است اما جالب است که بدانید هبه نیز شرایط و قواعد خاص خود را دارد. قرارداد هبه ملک به این معناست که مالک قصد دارد تا ملک خویش را در قالب قرارداد را به شخصی هدیه یا هبه نماید در این صورت قانون به وی شرایطی را اعطا میکند تا اگر تمایل داشت از هبه خود رجوع نمیاد.

تصور کنید مردی آپارتمان خود را در قالب عقد هبه به زوجه خویش منتقل می‌نماید و بعد از مدتی قصد دارد تا از هبه خود رجوع نماید، اگر ملک در تصرف زوجه باشد و در آن تغییری ایجاد نکرده باشد یا هبه رایگان و بدون شرط عوض باشد وی می‌تواند از هبه خود رجوع نموده و بدین ترتیب اگر اختلافی بین زوجین ایجاد شود هدیه ای را که داده با شرایطی می تواند پس بگیرد.

• قرارداد انتقال سرقفلی ملک: 

سرقفلی نوعی حق مالی است. سرقفلی در واقع حقی است که مستأجر مبلغی را به مالک در قالب قرارداد پرداخت می‌کند و بدین صورت در طول مدت اجاره، اجاره بها اندکی را به مؤجر می‌پردازد و با پایان یافتن مدت اجاره به تصرف خود ادامه می‌دهد. سرقفلی حقی است قابل انتقال و می تواند در قالب قرارداد آن را منتقل نمود.

انتقال ملک به همراه سرقفلی بدین نحو است که مالک، ملک را با حقی که در آن به عنوان سرقفلی قرار دارد به دیگری منتقل نموده و در این صورت در مقابل مستاجر موجر جدید جایگزین می‌شود.

روش دیگر انتقال سرقفلی در قالب اجاره ملک به همراه سرقفلی است؛ بدین صورت دو قرارداد یعنی اجاره ملک و انتقال سرقفلی منعقد شده و موجر تعهد می‌کند که نه تنها ملک را به مستأجر اجاره دهد، بلکه سرقفلی ملک را نیز در قالب قرارداد مشخصی به مستأجر منتقل نماید. 

• قرارداد حق انتفاع ملک:

زمانی که مالک ملک یا مستأجر ملک به دیگری اجازه می‌دهد که از ملک او مجاناً استفاده نماید، قرارداد حق انتفاع از ملک منعقد شده است. این قرارداد می تواند به سه صورت عمری، رقبی، سکنی منعقد شود. 

فرم قرارداد حق انتفاع سکنی عمری، در واقع نوعی حق ارتفاق است که نام طرفین آن مالک و منتفع است؛ لذا مالک به منتفع اجازه سکونت در ملکش را می‌دهد. حق سکنی می‌تواند به مدت عمر مالک یا به مدت عمر منتفع یا به مدت عمر شخص ثالث باشد. در اینجا، موضوع توافق صورت گرفته میان مالک و منتفع، اجازه استفاده از منافع یک باب منزل مسکونی با مشخصات مندرج در متن توافقنامه است. از مهمترین ویژگی‌های این قرارداد ملکی، می‌توان به این موارد اشاره کرد:

- حق انتفاع عمری به این معناست که فرد به مدت عمر خود حق انتفاع از ملک دارد.

- حق انتفاع رقبی بدین صورت است که منتفع حق استفاده از ملک را به مدت معینی دارد.

- حق انتفاع سکنی نیز عبارت است از سکونت در منزل شخصی و انتفاع از آن که می‌تواند به صورت رقبی یا عمری باشد. 

حق انتفاع از ملک، یک قرارداد لازم است، اما اگر مالک برای حق انتفاع مدتی مشخص نکرده باشد این عقد جایز می باشد و تا فوت مالک خواهد بود، مگر اینکه مالک از حق مزبور رجوع کرده باشد. 

سخن پایانی:

در این مقاله هشت قرارداد مهم و پرکاربرد املاک و مستغلات را برای شما عزیزان بیان کردیم. مطمعناً در طول زندگی خود حداقل با یکی از این قراردادها سروکار داشته و آن را تنظیم نموده‌اید. توصیه می‌کنیم در صورت نیاز به انعقاد هر کدام از این قراردادها به وکیل یا متخصص حقوقی مراجعه نمایید تا علاوه بر تنظیم یک قرارداد استاندارد متحمل خسارت و ضرر هنگفتی نیز نشوید. با ثبت تنظیم قرارداد سفارشی در سایت وکیل باشی تیم ما کمتر از 24 ساعت کاری با شما تماس خواهند گرفت و قرارداد شما توسط وکلای مجرب مجموعه تنظیم خواهد شد.

الناز زارع _ کارآموز وکالت