قولنامه زمین چیست و چه نکاتی دارد؟

خرید و فروش زمین، خانه، آپارتمان، باغ، ویلا و سایر املاک فاقد سند رسمی، توسط قولنامه، چیز عجیب و جدیدی نیست! موضوعی که سال‌ها است ذهن افراد جامعه را درگیر خودش کرده و متأسفانه به دلیل ایجاد مسائل و مشکلات حقوقی متعدد برای صاحبان املاک دارای قولنامه، هنوز هم راه‌حل مناسبی برایش ارائه نشده است.

در این میان، قسمت عمده‌ای از زمین‌های بدون سند مانند زمین‌های دارای کاربری زراعی که خارج از محدوده شهری هستند، توسط قولنامه زمین، دست‌به‌دست شده و به نفر بعدی منتقل می‌شوند. این مسئله آن‌قدر شایع است که برای خرید زمین و خانه از هر 10 مورد، حداقل 6 مورد قولنامه‌ای هستند. پس باید حواستان را بیش از این جمع کنید و به‌خوبی با مقررات و شرایط حقوقی خرید و فروش زمین قولنامه‌ای آشنا شوید. چرا که این کار، ریسک‌ زیادی دارد و نباید از تبعات آن به‌راحتی گذر کرد.

در همین راستا و در این مقاله از وکیل‌باشی، قصد داریم راجع به جوانب حقوقی این مسئله، اعم از تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه، شرایط انتقال زمین قولنامه‌ای، نحوه تنظیم و فسخ آن صحبت کنیم.

بیشتر: دانلود قرارداد فروش زمین

قولنامه زمین چیست؟

در پاسخ به این سؤال که زمین قولنامه‌ای به چه معنا است، ابتدا باید معنای قولنامه را بدانیم.

"منظور از زمین قولنامه‌ای، قطعه‌ای زمین فاقد سند رسمی است که توسط قولنامه میان دو یا چند نفر معامله می‌شود. البته، در حقوق به قولنامه، پیش‌قرارداد عقد بیع می‌گویند که به‌موجب آن، مالکیت زمین در آینده از بایع به مشتری منتقل می‌شود؛ بنابراین، قولنامه، زمین تعهد به بیع زمین است؛ اما در آینده."

اجازه دهید تعریف بالا را با بیانی ساده‌تر توضیح دهیم. فرض کنید که شما مالک یک قطعه زمین مسکونی هستید و قصد فروش آن را دارید. پس از سپردن زمین به چند بنگاه معاملات املاک، مشتری مناسبی پیدا می‌شود. هنگام مذاکره برای انجام بیع، متوجه می‌شوید که خریدار در حال حاضر پول کافی برای خرید زمین ندارد. او به شما قول می‌دهد که تا یک هفته آینده تمام پول معامله (ثمن) را فراهم کند.

در اینجا، شما و مشتری، یک قولنامه میان خودتان می‌نویسید و تمام شرایط بیع زمین را نیز مشخص می‌کنید. بااین‌حال، متعهد می‌شوید که در تاریخ مشخص شده؛ مثلاً زمانی که خریدار برای پرداخت ثمن اعلام کرده به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و خریدوفروش زمین را به‌صورت رسمی ثبت کنید.

تمام آنچه گفتیم، فرایند نوشتن قولنامه زمین است که برخی به‌اشتباه به آن بیع‌نامه یا مبایعه‌نامه می‌گویند.

توجه داشته باشید که معنای قولنامه، موافقت‌نامه مکتوبی است که از تعهد به خرید و فروش در آینده خبر می‌دهد و نباید آن را با مبایعه‌نامه یکی بدانید؛ پس این موضوع را تا انتهای مقاله از یاد نبرید.

در ادامه خواهیم گفت که زمین‌های قولنامه‌ای چند دسته هستند، قولنامه و مبایعه‌نامه چه تفاوتی با هم دارند و آیا قولنامه اعتبار دارد یا نه؟

انواع قولنامه زمین کدامند؟

راجع به انواع زمین‌هایی که توسط قولنامه معامله می‌شوند، در سایر مقالات مربوط، توضیحات فراوانی را ارائه کرده‌ایم. در اینجا اشاره کوتاهی به این موضوع خواهیم داشت و از توضیح مجدد آن عبور می‌کنیم.

انواع زمین‌های دارای قولنامه عبارت‌اند از:

·       قولنامه زمین مسکونی

·       قولنامه زمین مشاعی

·       قولنامه زمین ارثی

·       قولنامه زمین روستایی

·       قولنامه زمین کشاورزی یا همان قولنامه زمین زراعی

·       قولنامه زمین تجاری

دقت داشته باشید که قواعد و مقررات انتقال هر کدام از این زمین‌ها، متفاوت است. هرچند آن‌ها در برخی از کلیات با یکدیگر مشترک هستند بااین‌حال در جزئیات تفاوت‌های عمده‌ای دارند. مثلاً احکام و مراحل نقل‌وانتقال قولنامه زمین ارثی به دلیل وجود وراث متعدد کاملاً با مراحل انتقال زمین مسکونی متعلق به یک مالک، فرق دارد.

تفاوت قولنامه زمین و مبایعه‌نامه آن در چیست؟

همان گونه که از توضیحات قبلی متوجه شدید قولنامه "تعهد به انجام بیع در آینده است" این در حالی است که مبایعه‌نامه، سندی عادی است که توسط آن خریدار و فروشنده در همان لحظه، زمین را میان خودشان معامله می‌کنند. به‌عبارت‌دیگر، در مبایعه‌نامه، عقد بیع به طور کامل انجام شده است و تعهدی برای آینده وجود ندارد.

اعتبار قولنامه زمین بدون سند

عده زیادی از افراد، نگران اعتبار قولنامه زمین و خانه‌شان هستند؛ این در حالی است که اعتبار زمین قولنامه‌ای، در حد زمین سنددار نیست. البته، منظور این نیست که اگر ملکی را به‌صورت قولنامه‌ای خریده‌اید، آن ملک متعلق به شما نخواهد بود و معامله باطل است. بلکه، قولنامه در حد یک سند عادی در مراجع قضایی معتبر شناخته می‌شود و از نظر قانونی، مشکلی متوجه آن نخواهد بود.

تنها نکته‌ای که باید به آن دقت داشته باشید، میزان اعتبار قولنامه است. در واقع، قولنامه به‌مراتب اعتبار کمتری نسبت به سند دارد و به‌راحتی می‌توان نسبت به آن ادعای تردید و انکار کرد.

چنانچه قصد سندزدن زمین قولنامه‌ای خود را دارید؛ حتماً به مطلب مراحل دریافت سند در املاک قولنامه‌ای سر بزنید.

نحوه نوشتن قولنامه زمین چگونه است؟

هرچند در یکی از مقالات مجله حقوقی وکیل‌باشی به‌تفصیل راجع به نحوه نوشتن قولنامه زمین صحبت کرده‌ایم؛ اما در اینجا نیز به این موضوع می‌پردازیم. برای نوشتن قولنامه زمین دستی یا در بنگاه‌های معاملات املاک، رعایت شرایط و نکات زیر به‌شدت ضروری است:

1.   مشخصات طرفین معامله اعم از خریدار و فروش که در حقوق به آن‌ها بایع و مشتری گفته می‌شود، باید بدون هیچ کم‌وکاستی در متن قولنامه نوشته شود. از سوی دیگر، نشانی محل سکونت یا همان اقامتگاه طرفین نیز جزء الزامات اولیه قولنامه نوشتن است.

2.   نکته بعدی، نوشتن موضوع معامله است. در اینجا موضوع قولنامه، خرید و فروش زمینی است که بایع و مشتری بر سر آن به تفاهم رسیده‌اند. اگر قصد نوشتن قولنامه ماشین، باغ، ویلا و... را دارید؛ باید به‌صورت شفاف نام همان مال منقول یا غیرمنقولی که مورد معامله قرار می‌گیرد را بنویسید.

3.   پس از نوشتن موضوع قولنامه، مشخصات و تمام ویژگی‌های آن نیز باید درج شود. مثلاً زمین مورد معامله در منطقه فلان با کاربری فلان، دارای متراژ و مساحت... است. پس تا آنجا که می‌توانید وضعیت زمین مورد معامله را به‌صورت جزئی بنویسید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید. چه بسا، مشخص نکردن مختصات و ویژگی‌های زمین قولنامه‌ای، باعث شده تا چند نفر هم‌زمان مالک یک قطعه زمین شوند!

4.   عِوَض قرارداد {مبلغ قرارداد} که در اغلب اوقات مقداری پول نقد است نیز حتماً در متن قولنامه ذکر شود. معمولاً هنگام نوشتن قولنامه، خریدار مبلغی پول به فروشنده می‌دهد که بخشی از مبلغ معامله و اصطلاحاً ما به‌ازای زمین است.

5.   پس از مشخص‌کردن تمام موارد گفته شده، سایر شروط و توافقات طرفین مانند فسخ قولنامه نیز نوشته خواهد شد.

در انتها، قولنامه باید به امضای خریدار، فروشنده و دو نفر شاهد عاقل بالغ برسد تا معتبر شناخته شود.

شرایط فسخ قولنامه زمین

پیش‌قرارداد بیع که به آن قولنامه می‌گوییم نیز می‌تواند در صورت وجود برخی از شرایط، فسخ شود. منظور از فسخ، خاتمه‌یافتن قرارداد توسط اراده یکی از طرفین است. این در حالی است که اگر دو طرف برای خامه دادن به قرارداد توافق کنند، اصطلاحاً قرارداد را اقاله کرده‌اند.

حال برای فسخ قولنامه زمین 2 راه پیش روی شما است:

اول اینکه از قوانین موجود استفاده کنید و ببینید که قانون‌گذار در چه مواردی اجازه فسخ را به شما داده است. دوم اینکه خودتان و طرف دیگر، شروطی را تعیین کنید که در صورت تخلف از آن‌ها، طرف دیگر بتواند قولنامه را فسخ کند.

قانون‌گذار در مبحث انواع خیارات در قانون مدنی، شرایطی را برای فسخ معامله پیش‌بینی کرده است. مثلاً در ماده 402 ق.م این طور بیان کرده است که: اگر  در متن قرارداد تاریخی برای پرداخت مبلغ قرارداد مشخص نشده باشد و 3 روز از تاریخ بیع بگذرد، حق فسخ برای فروشنده وجود دارد. البته، استفاده از این حق منوط به این است که ظرف این 3 روز، پولی از سمت مشتری پرداخت نشده باشد و فروشنده نیز مبیع که ممکن است زمین، ماشین، باغ یا هر چیز دیگری باشد را به مشتری تحویل ندهد. به این خیار قانونی، خیار تأخیر ثمن گفته می‌شود. 

برای آشنایی بیشتر با شرایطی که طرفین می‌توانند برای فسخ قولنامه مشخص کنند، حتماً به مقاله شرایط فسخ قولنامه خانه که قوانینی مشابه با فسخ قولنامه خانه دارد، مراجعه کنید.

انتقال زمین قولنامه‌ای به چه صورت انجام می‌شود؟

به‌طورکلی برای انتقال زمین‌های قولنامه‌ای از بایع (فروشنده) به خریدار (مشتری) ابتدا باید هر دو طرف شرایط صحت معاملات را دارا باشند. در واقع، پس از انعقاد معامله، فروشنده زمین مالک عوض یا ثمن خواهد شد و خریدار هم مالک زمین. پس برای این انتقال مالکیت‌ها، طرفین باید شرایط زیر را داشته باشند:

1.   هر دو طرف قصد انجام معامله را داشته باشند و بر انعقاد آن نیز رضایت دهند؛ یعنی از روی اجبار دست به معامله نزنند.

2.   خریدار و فروشنده، اهلیت داشته باشند؛ یعنی عاقل، بالغ و رشید محسوب شوند.

3.   موضوع معامله، دقیق و شفاف و معین باشد. مثلاً نوشتن قولنامه زمین به دلیل مبهم بودن آن باطل است. باید بنویسید خرید و فروش زمین زراعی به متراژ... واقع در روستای... قطعه...

4.   هدف طرفین از انجام بیع، مشروع باشد؛ یعنی زمین را برای اهداف غیرشرعی و غیرقانونی معامله نکنند. مثلاً بیع زمین برای احداث قمارخانه باطل است.

اگر تمام این 4 شرط بیان شده در زمان نوشتن قولنامه وجود داشته باشد، معامله صحیح است در غیر این صورت، قولنامه تنظیم شده باطل است. راجع به مراحل دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه‌ای، بهتر است مطلب نحوه انتقال زمین قولنامه‌ای را به‌صورت دقیق مطالعه کنید.

نکات حقوقی مهم در خرید زمین قولنامه‌ای

حال که با بخش‌های عمده‌ای از مسائل حقوقی مربوط به پیش‌قرارداد عقد بیع آشنا شدید، لازم است چند نکته حقوقی بسیار مهم را گوشزد کنیم. رعایت موارد زیر به شما کمک می‌کنند تا از بروز مشکلات و اختلافات آینده با طرف مقابل معامله در امان بمانید:

·       پیش از امضای قولنامه حتماً راجع به ورشکسته نبودن، سلامت عقلی و روانی (نداشتن جنون) و رشیدن بودن (بالای 18 سال سن داشتن) طرف مقابل خود مطلع شوید.

·   با استعلام کد رهگیری زمین یا ملک قولنامه‌ای، می‌توانید از مستحق‌للغیر نبودن (مالک دیگری نداشتن) اطمینان حاصل کنید.

·   چنانچه طرف مقابل وکیل دارد، تمام مدارک مربوط به وکالت او را کنترل کنید. متن وکالت‌نامه را بخوانید تا از اختیار وکیل در انجام این معامله نیز مطمئن شوید.

·   در زمین‌های قولنامه‌ای ارثی، حتماً به وجود گواهی انحصار وراثت دقت کرده و توجه داشته باشید که همه وراث ذیل قولنامه را امضا کنند.

·   چه در بنگاه معاملات املاک و چه در خانه بخواهید قولنامه بیع زمین را تنظیم کنید، باید دو شاهد عاقل و بالغ به همراه داشته باشید.

·   هیچ‌گاه کل ثمن معامله را یک جا پرداخت نکنید. به‌عنوان‌مثال، در روز انعقاد قولنامه قسمتی از ثمن را بپردازید. قسمت دیگری را برای روز تحویل زمین بگذارید و بخش آخر ثمن را برای روزی که طرف مقابل در دفتر اسناد رسمی حاضر شد، نگه دارید.

·   متن قولنامه را در دو نسخه تهیه کنید. یک نسخه دست شما و نسخ دیگر، در دست طرف مقابل باشد. اگر در بنگاه قولنامه زمین را تنظیم می‌کنید، یک نسخه نیز باید نزد مشاور املاک باقی بماند.

·   در مورد وقفی نبودن زمین حتماً بررسی کنید.

·   اگر طرف دیگر معامله یک شخص حقوقی مثل شرکت آب و فاضلاب، شهرداری و.. است؛ به مجوزهای وکیل یا نماینده قانونی آن شرکت را به‌صورت دقیق مورد بررسی قرار دهید.

برای اطلاع از سایر موارد حقوقی بهتر است به مطلب نکات خرید زمین قولنامه‌ای مراجعه کنید تا با نکات بیشتری آشنا شوید.

و اما جمع‌بندی مطلب

همان‌طور که در این نوشته از وکیل‌باشی گفتیم، بیع انواع زمین به دو صورت قولنامه‌ای و با سند رسمی انجام می‌شود. اینکه چرا عده زیادی از مردم خرید و فروش زمین را با قولنامه انجام می‌دهند، دلایل و ریشه‌های فراوانی دارد که از بیان آن خودداری می‌کنیم. آنچه در اینجا اهمیت دارد، رعایت برخی نکات ضروری هنگام تدوین قولنامه است.

در واقع، در این مطلب تلاش کردیم تا شما را با جنبه‌های مختلف قولنامه یا همان پیش‌قرارداد بیع آشنا کنیم. اطلاع از موارد گفته شده و رعایت آن‌ها تا حد زیادی به موفقیت معامله صورت‌گرفته کمک می‌کند. البته نباید از مشاوره حقوقی تخصصی و مزایای آن در این باره نیز غافل شوید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی