بررسی فسخ قرارداد فروش ملک

خرید و فروش ملک یکی از مهم‌ترین معاملات در زندگی افراد است و معمولاً با رعایت شرایط و ضوابط خاصی انجام می‌شود. اما گاهی اوقات، به دلایل مختلفی مانند عدم توافق، نقض شرایط قرارداد و یا عدم انجام تعهدات، فسخ قرارداد فروش ملک ممکن است به عنوان یک گزینه برای طرفین در نظر گرفته شود.

در این مقاله از وکیل باشی، به بررسی نحوه فسخ قرارداد فروش ملک پرداخته و راهکارهای مختلفی را برای این امر ارائه خواهیم داد. همچنین، با توجه به تجربه‌های متعدد متخصصان حقوقی و معاملاتی، به بررسی مواردی مانند شرایط قانونی، روش‌های ارائه درخواست فسخ قرارداد و نحوه برخورد با موانع ممکن در این راستا خواهیم پرداخت. پس با ما همراه باشید تا با هم به دنبال راه‌حل‌های بهتر برای فسخ قرارداد فروش ملک بگردیم.

شرایط فسخ در قرارداد فروش املاک:

 قبل از بیان شرایط فسخ قرارداد فروش ملک، بهتر است به تعریفی از قراردادهای ملکی بپردازیم. به بیانی ساده، قراردادهای ملکی توافقاتی با موضوع ملک میان مردم هستند. در واقع هر توافقی که میان اشخاص منعقد شود و موضوع آن ملک اعم از زمین، خانه، آپارتمان و .. باشد را قرارداد ملکی می نامند.

"یکی از اساسی‌ترین مواردی که باید در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک، به دلیل حساسیت مورد معامله در نظر گرفت، بیان شرایط فسخ معامله است. یعنی شرایطی که به طرفین امکان برهم زدن یک‌جانبه‌ی معامله را می‌دهد. از این جهت فسخ معامله به لحاظ حقوقی و برخلاف آنچه در عرف رایج است، با اقاله (برهم زدن دوطرفه قرارداد) تفاوت دارد."

فسخ قرارداد فروش ملک یک موضوع حساس و پیچیده است و ممکن است منجر به مشکلات و خسارات جدی برای طرفین شود. برای جلوگیری از این مشکلات، توصیه می‌شود که در قرارداد خرید و فروش ملک خود، شرایط و ضوابطی در مورد فسخ قرارداد به طور دقیق تعیین کنید؛ و طرفین پیش از امضاء قرارداد، به دقت بررسی کنند که آیا تمامی شرایط قرارداد را به خوبی درک کرده‌اند یا نه.

به طور کلی، حق فسخ در قراردادهای مربوط به فروش ملک، خانه یا آپارتمان، ممکن است به یکی از دلایل زیر اعمال شود:

فسخ قرارداد فروش ملک با استفاده از خیارات قانونی:

هرچند که قرارداد فروش ملک یا همان مبایعه‌نامه خرید و فروش ملک در اثر یک عقد لازم به نام بیع (خرید و فروش) صورت می‌گیرد و طرفین قرارداد (خریدار و فروشنده) حق برهم زدن آن را ندارند، اما قانون همواره در قراردادهای لازم نیز شرایطی را در نظر گرفته است که طبق آن می‌توان قرارداد را برهم زد یا فسخ کرد. به این شرایط، خیارات قانونی گفته می‌شود.

انواع خیارات در ماده 396 قانون مدنی توسط قانون‌گذار معرفی شده و چنانچه یکی از آن‌ها در رابطه با مبایعه‌نامه فروش خانه کشف شود، طرفی که متضرر شده می‌تواند به صورت یک‌طرفه قرارداد را برهم بزند و از حق فسخ خود استفاده کند. در رابطه با این موضوع که هر یک از طرفین با استفاده از کدام اختیار قانونی، در چه زمانی و طبق چه شرایطی می‌تواند قرارداد فروش ملک را به صورت یک طرفه برهم زند، به طور مفصل در مقاله نحوه فسخ قرارداد خرید ملک صحبت کردیم؛ اما حتماً باید به این نکته توجه داشت که حق فسخ با استفاده از اختیارات قانونی، در قرارداد از طرفین سلب و ساقط نشده باشد.

فسخ قرارداد فروش ملک به دلیل نقض تعهدات:

آنچه در عرف معاملات املاک و به‌ویژه قراردادها و مبایعه‌نامه‌های خرید و فروش ملک رایج است، مربوط به شرایطی می‌شود که برای فسخ قرارداد در صورت نقض تعهدات قراردادی توسط طرفین مورد توافق قرار می‌گیرد؛ مانند آنچه که در رابطه با حق انتقال، تنظیم سند رسمی و موعد تحویل ملک ممکن است در نظر گرفته شود. به این مثال‌ها توجه کنید:

1. فروشنده و خریدار توافق می‌کنند که ظرف مدت 20 روز از تاریخ تنظیم قرارداد فروش ملک، برای تنظیم سند رسمی اقدام نمایند؛ و در صورتی که هر یک از طرفین برای انجام انتقال در دفترخانه حاضر نشود، طرف دیگر حق فسخ خواهد داشت.

2. طرفین توافق می‌کنند که هزینه‌ی نقل و انتقالات سند با فروشنده باشد؛ در صورتی که 20 روز از زمان پرداخت گذشته باشد و فروشنده اقدامی انجام ندهد، برای خریدار حق فسخ وجود خواهد داشت.

در کل، این امکان همواره وجود دارد که علاوه بر ذکر وجه التزام، در رابطه با نقض هر یک از تعهدات مندرج در مبایعه‌نامه فروش ملک، به طرفین حق فسخ (در مدت و با شرایط مشخص) اعطاء کرد.

نحوه فسخ قرارداد خرید و فروش ملک:

شرایط فسخ قرارداد (که در بالا ذکر کردیم) ممکن است برای هریک از خریدار و فروشنده متفاوت باشد. چه در رابطه با خیارات قانونی و چه در رابطه با نقض تعهدات قراردادی، فروشنده و خریدار باید برای فسخ قرارداد فروش ملک خود اطلاعات لازم را داشته باشند و یا در قالب پرسش و پاسخ حقوقی از وکیل متخصص مشورت بگیرند.

در کل، برخی موارد فسخ قرارداد خرید و فروش که در رابطه با معاملات حوزه فروش خانه، آپارتمان، ساختمان مسکونی یا تجاری و... بسیار رایج هستند، از این قرارند:

الف) فسخ قرارداد فروش ملک توسط فروشنده:

فروشنده می‌تواند با استفاده از هر یک از خیارات قانونی که شرایط آن برای وی وجود داشته باشد، معامله ملک را به صورت یک طرفه فسخ کند. هرچند بیشتر خیارات قانونی مقرر در قانون مدنی برای خریدار کاربرد دارد، اما یک نکته‌ی مهم در رابطه با خیارات قانونی فروشنده وجود دارد که توجه به آن ضروری است؛ آن هم اینکه:

خیار تأخیر ثمن تنها برای فروشنده وجود دارد؛ یعنی در صورتی که فروشنده در این قرارداد مبیع (ملک) را تحویل ندهد، و خریدار نیز بعد از گذشت سه روز از انعقاد معامله، ثمن معامله (مبلغ) را پرداخت نکند، فروشنده حق فسخ قرارداد را به استناد خیار تأخیر ثمن خواهد داشت.

علاوه بر این مورد، از دیگر خیارات قانونی برای فروشنده نیز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. خیار غبن: در جایی که فروشنده متوجه می‌شود ملک خود را به قیمتی بسیار پایین‌تر از نرخ واقعی و اصلی فروخته است و از این حقیقت ناآگاه بوده است؛

2. خیار تخلف از شرط: در جایی که شروطی در قرارداد ذکر شده که خریدار مکلف به انجام آن‌ها می‌باشد، اما این شروط را رعایت نکرده است؛

3. خیار تفلیس: در جایی که خریدار در اثر ورشکستگی یا اعسار امکان پرداخت را ندارد و برای فروشنده حق فسخ به وجود می‌آید.

البته توجه داشته باشید که استفاده از هر یک از اختیارات مندرج در قانون، نیازمند تحقق شرایط خاصی می‌باشد (مثلاً در زمان خاصی قابل اجراء است). از این رو پیشنهاد می‌کنیم حتماً به مقاله‌ فسخ قولنامه خانه سری بزنید و اطلاعات مفیدی در این رابطه به دست آورید.

ب) فسخ قرارداد فروش ملک توسط خریدار:

آنچه در قراردادهای خرید و فروش املاک رایج است، غالباً خریدار شرایط بهتر و بیشتری برای فسخ قرارداد فروش ملک دارد. علاوه بر مقررات قانونی در رابطه با اختیارات موجود برای خریدار، در خود قرارداد نیز شروط مختلفی ممکن است برای فسخ قرارداد از سمت خریدار تعیین شود. در اینجا به چند مورد از روش‌های مرسوم اشاره می‌کنیم:

1. انتقال ملک به غیر توسط فروشنده: در قرارداد فروش ملک، حق انتقال مورد معامله یا هرگونه تصرف در آن از تاریخ انعقاد قرارداد از فروشنده سلب می‌شود؛ و در صورتی که این تعهد نقض گردد، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

2. عدم پرداخت هزینه‌های مربوط به مالکیت تا تاریخ معین: پرداخت هزینه‌های نقل و انتقال سند و دیگر موارد مربوط به شهرداری و دارایی با فروشنده است؛ و در صورتی که وی تا تاریخ مشخصی (که در قرارداد ذکر می‌شود) این هزینه‌ها را پرداخت نکند، خریدار حق فسخ خواهد داشت.

3. عدم تحویل ملک در موعد مقرر: فروشنده مکلف می‌شود که تا تاریخی که در قرارداد ذکر می‌شود، مورد معامله را تحویل دهد؛ و در صورتی که این تعهد را ایفاء نکند، خریدار مختار است که قرارداد را فسخ نماید.

پیشنهاد ویژه‌ وکیل‌باشی برای مطالعه: نحوه فسخ قرارداد خرید و فروش زمین کشاورزی

شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک

برای پایان بخشیدن به قرارداد اجاره ملک، باید دلیل یا شرایطی فراهم باشد که با استناد به آن فسخ قرارداد اجاره ملک، امکان پذیر شود. شرایطی که با استفاده از آن می‌توان به صورت قانونی قرارداد اجاره را قبل از تحویل ملک فسخ کرد، شامل موارد زیر می‌شود:

• عدم تحویل مورد اجاره به مستأجر

• وجود حق فسخ برای طرفین در متن اجاره‌نامه

• به‌وجودآمدن عیب در مورد اجاره

• ایجاد مزاحمت برای مستأجر پیش از قبض مورد اجاره

• عدم تعهد به‌شرط فعل مقرر در اجاره‌نامه

در اینجا شرایط فسخ قرارداد اجاره را نام بردیم؛ اما به طور کلی در مقاله فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل هر کدام از این شرایط را مورد بررسی قرار دادیم و به صورت جامع فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک را توضیح دادیم. پس برای اطلاعات کامل در این زمینه حتما مقاله پیشنهادی را مطالعه فرمایید.

مراحل فسخ مبایعه نامه فروش ملک:

در هر حال، زمانی که هر یک از طرفین قرارداد فروش ملک، خانه یا آپارتمان بخواهند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کنند، باید مراحل قانونی این موضوع را طی کنند. اگر طرفین به شکل شفاهی و با توافق با یکدیگر به نتیجه نرسند و یکی از آن‌ها موضوع فسخ را قبول نداشته باشد، ضروری است طرف دیگر این مراحل را طی کند:

1.      ارسال اظهارنامه به طرف معامله فروش ملک:

تفاوتی نمی‌کند که خریدار قصد فسخ قرارداد فروش ملک را داشته باشد یا فروشنده، اولین قدم برای اعلام فسخ به طرف مقابل، ارسال اظهارنامه فسخ معامله به اوست.

درواقع، اظهارنامه ابلاغی قانونی و رسمی است که با استفاده از آن، فروشنده یا خریدار قصد خود برای اعمال حق فسخ براساس یکی از خیارات قانونی (چنانچه شرایط اعمال خیارات وجود داشته باشد) یا به دلیل نقض تعهدات قراردادی (که شرط فعل فسخ برای آن پیش‌بینی شده) را به طرف مقابل خود اعلام می‌کند.

این اظهارنامه، در صورتی که طرف مقابل به آن پاسخ ندهد، خود دلیلی برای طرح دادخواست حقوقی با خواسته اعلام فسخ خواهد بود.

2.      ثبت دادخواست فسخ قرارداد فروش ملک:

چنانچه ارسال اظهارنامه منتج به نتیجه نشود، برای فروشنده یا خریداری که قصد اعمال حق فسخ را دارد، این امکان فراهم است که با طرح یک دعوای حقوقی و تنظیم دادخواست مناسب، از دادگاه بخواهد تا با بررسی شرایط، رأی به اعلام فسخ دهد.

نکات مهم حقوقی برای فسخ معامله ملک:

با توجه به موضوعاتی که بررسی شد، احتمالاً اهمیت تعیین شرایط اعمال حق فسخ در قرارداد فروش ملک برای شما روشن شده است. علاوه بر نکات مهمی که در بررسی قرارداد فروش ملک باید مدنظر قرار داد، چند نکته‌ی کلیدی در رابطه با فسخ قرارداد فروش املاک را باید بدانید:

·         مدت زمان قانونی فسخ مبایعه نامه فروش ملک

مدت زمان اعمال حق فسخ در قرارداد فروش ملک مسکونی متغیرهای زیادی دارد. برای مثال:

1. در صورتی که اعمال فسخ براساس خیار مجلس باشد، طبق ماده 397 قانون مدنی، حتماً باید در همان مجلسی که عقد بیع انجام شده و قبل از متفرق شدن طرفین معامله باشد.

2. در صورتی که اعمال فسخ براساس خیار تأخیر ثمن باشد، سه روز بعد از تاریخ عقد قرارداد قابل استناد است.

3. در صورتی که اعمال فسخ براساس شرط خیار باشد، باید به توافق طرفین در قرارداد مراجعه کرد.

و موارد دیگر که مفصلاً در مقاله‌های قبلی به آن‌ها پرداخته‌ایم. لذا برای اعمال حق فسخ در قرارداد فروش ملک حتماً باید به زمان استناد به اختیارات قانونی دقت شود.

·         مبلغ جریمه فسخ قرارداد فروش خانه

مبلغ جریمه فسخ قرارداد فروش خانه بسته به شرایط و ضوابط قرارداد و نیز قوانین مصوب، ممکن است متفاوت باشد. در بسیاری از موارد، در قرارداد خرید و فروش خانه، مبلغ جریمه برای فسخ قرارداد به طور صریح در متن قرارداد تعیین می‌شود و طرفین موظف به پایبندی به آن هستند. در غیر این صورت، بسته به شرایط و ضوابط قرارداد و قوانین موجود، ممکن است دادگاه مبلغی را به عنوان جریمه برای فسخ قرارداد تعیین کند.

چیزی که غالباً در عرف موجود است، مبلغ این جریمه بین 10 تا 20 درصد مبلغ قرارداد (مبلغ فروش ملک) در نظر گرفته می‌شود؛ که در صورت توافق طرفین، حتماً باید در متن قرارداد فروش ملک ذکر شود.

حق پشیمانی در معامله ملک

پشیمانی خریدار یا فروشنده از دلایل دیگری است که امکان دارد طرفین، قرارداد را به این واسطه فسخ کنند. این پشیمانی در معامله یک امر رایج و مرسوم می‌باشد که می‌توان آن را خیار شرط دانست که در فسخ همان حق پشیمانی است که با پرداخت پول از جانب شخص فسخ کننده صورت می‌گیرد، این مبلغ پرداختی به این دلیل است که شاید شخص فروشنده یا خریدار متحمل ضرر شود. حق پشیمانی در معامله در مدت زمانی ممکن است که طرفین در قرارداد ذکر کرده‌اند؛ برخی از افراد فکر می‌کنند مدت زمان پشیمانی در معامله ملک با دیگر معاملات مثل مدت زمان پشیمانی در معامله خودرو فرق می‌کند؛ اما اینطور نیست چون این مدت زمان در هر قرارداد فرق می‌کند. توجه داشته باشید که به طور کلی این تایم در اکثر قراردادها بین ۲۴ تا ۷۲ ساعت است. حکم شرعی پشیمانی در معامله، به طور کلی مکروه دانسته شده است، اما در برخی از موارد جایز و در برخی دیگر حتی مستحب شمرده می‌شود.

رای وحدت رویه در خصوص حق پشیمانی در قراردادها

درخصوص دعوی آقای م. ع. فرزند ح. با وکالت آقای ع. ی.الف. به طرفیت آقای ب. خ. با وکالت آقای غ. چ. به خواسته بطلان قرارداد 1394/1/4 و مطالبه مبلغ پنجاه میلیون تومان و خسارات دادرسی (اصلاح خواسته در اولین جلسه دادرسی مورخ 1392/9/6) موضوع دادخواست 1392/5/14 و نیز دعوی تقابل به خواسته محکومیت خوانده به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله 1392/1/4 و مطالبه خسارات دادرسی موضوع دادخواست 1392/7/8 دعوی اصلی بدین مضمون است که به موجب بیع‌نامه 1392/1/4 تمامی یک قطعه زمین موضوع آن مستند از سوی خواهان به خوانده فروخته شده است و در صفحه دوم بیع‌نامه خیار فسخ درج گردیده است. بدین شرح که «پشیمانی و فسخ معامله از سوی هریک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان می‌باشد» شرط فسخ مذکور فاقد مدت می‌باشد بیع‌نامه مذکور به لحاظ عدم قید مدت در شرط فسخ به موجب ماده 401 قانون مدنی باطل می‌باشد دعوی تقابل نیز بدین مضمون است که ملک فروخته شده به متراژ 229 متر مربع کسر مساحت دارد باید به مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله کسر شود زیرا زمین از قرار هر متر یکصد هزار تومان فروخته شده است که به لحاظ کسر مساحت مذکور سپس مبلغ اعلامی احتساب گردیده است. النهایه باتوجه به اینکه به موجب ماده 401 قانون مدنی در صورت عدم درج مدت برای فسخ نه تنها شرط باطل است بلکه موجب بطلان عقد نیز می‌گردد و نیز باتوجه به شرط مورد تراضی طرفین در صفحه دوم قرارداد که حق فسخ طرفین اما بدون درج مدت می‌باشد لذا بیع‌نامه مذکور موثر نمی‌باشد و دعوی تقابل نیز که بر اساس آن بیع‌نامه اقامه گردیده است. نیز بلحاظ عدم اعتبار آن مستند نمی‌تواند مبنای ذیحقی خواهان تقابل واقع گردد . لذا بنابر مراتب فوق حکم به بطلان بیع‌نامه عادی 4/1/1392 به لحاظ درج مدت برای شرط فسخ و پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان دعوی اصلی و حکم به بطلان دعوی تقابل به لحاظ بطلان مستند دعوی تقابل صادر می‌گردد . درخصوص دعوی مطالبه مبلغ پنجاه میلیون ریال نیز باتوجه به استرداد دعوی قرار رد دعوی صادر می‌گردد. رای صادره مستندا به مواد بند ب ماده 107 و 197 و 331 و 336 و 515 و 519 قانون آئین دادرسی مدنی ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.
رئیس شبعه دوم دادگاه عمومی لواسانات - شعبانزاده

و اما سخن پایانی:

در نهایت توصیه می‌کنیم، در صورت بروز مشکلات در فرایند خرید و فروش، بهتر است که طرفین با یکدیگر در تعامل باشند و سعی کنند مسئله را با هم به روشی صلح‌آمیز و مشترک حل کنند. در نهایت، احترام به شرایط و ضوابط قرارداد و همکاری در یافتن راه‌حل مناسب، می‌تواند به کاهش احتمال فسخ قرارداد و حفظ حقوق طرفین کمک کند.

سحر سفلایی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی