شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

توافقی مثل پیش‌فروش ملک، آن‌قدر نکات ریز و درشت حقوقی دارد که باید روزها راجع به آن نوشت. ازاین‌رو، در وکیل‌باشی نوشتن درباره جزئیات حقوقی چنین توافقی را به بخش‌های مختلف تقسیم کردیم؛ بنابراین در این نوشته از مجموعه مقالات پیش‌فروش ساختمان به بررسی شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان می‌پردازیم.

در ادامه این مطلب متوجه می‌شوید که پیش فروشنده و پیش خریدار در چه مواردی حق فسخ دارند؟ قانون‌گذار چه شرایطی را برای پایان‌دادن به این توافق مشخص کرده است؟ در صورت برهم‌زدن معامله از سوی یکی از طرفین، دیگری چطور می‌تواند خساراتش را جبران کند؟

شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شامل چه مواردی است؟

 پیش از آنکه راجع به دلایل فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان صحبت کنیم باید به این مسئله اشاره کنیم که به‌هیچ‌وجه خاتمه‌دادن به این قرارداد را دست‌کم نگیرید. قرارداد مزبور تابع مقررات تعیین شده در قانون پیش‌فروش ساختمان است که در سال 1389 تصویب شده است. البته برای دریافت اطلاعات کامل‌تر راجع‌به این توافق، بهتر است ابتدا مقاله قرارداد پیش‌فروش ساختمان چیست را مطالعه کنید تا با کلیات آن آشنا شوید. چرا که صحبت از فسخ معامله زمانی مفید است که شرایط صحت، ارکان و سایر کلیات قرارداد را بدانید.

چنانچه  برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان به یک قرارداد جامع نیاز دارید، می‌توانید از خدمات حقوقی وکیل‌باشی در بخش قراردادهای آماده و اختصاصی استفاده کنید.

تصریح موارد فسخ در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از سوی طرفین

به‌طورکلی طرفین همه قراردادهای حقوقی می‌توانند شرایطی که مخالف قانون، نظم عمومی و شرع نباشد را در متن توافقاتشان مشخص کنند. در این میان، هر دو طرف قبول می‌کنند که اگر هر یک از آن‌ها از انجام شروط تعیین شده امتناع کند، دیگری حق فسخ یا خاتمه‌دادن به قرارداد را خواهد داشت.

ازاین‌رو، قراردادن شروط مختلف در متن توافق، یکی از مراحل فسخ قرارداد پیش‌فروش ساختمان است. مثلاً طرفین در مذاکراتشان این شرط را قرار می‌دهند که پیش فروشنده تا تاریخ یک فروردین سال 1402 آپارتمان را به‌صورت تکمیل شده به پیش خریدار تحویل دهد. چنانچه از این تاریخ، 6 ماه بگذرد و آپارتمان آماده نباشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان را دارد.

توجه داشته باشید که طرفین این توافق نمی‌توانند مخالف قواعد موجود در قانون پیش‌فروش آپارتمان توافق کنند. مثلاً در ماده 11 این قانون آمده است که:

"در پیش‌فروش ملک، نحوه پرداخت بهای ملک به‌صورت اقساطی، به مذاکرات طرفین بستگی دارد. این در حالی است که حداقل 10 درصد از بهای ملک باید هم‌زمان با تنظیم سند پرداخت شود و طرفین نمی‌توانند بر خلاف این قاعده عمل کنند."

تعیین موارد فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از سوی قانون‌گذار

برخی از شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش به‌موجب حکم قانون‌گذار ایجاد شده‌اند. مانند:

ایجاد حق فسخ برای پیش خریدار در صورت کمتر یا بیشتر بودن مساحت بنا

در ماده 7 قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها مسئله بسیار مهمی مطرح شده است. فرض کنید شما یک واحد آپارتمان 100 متری را پیش‌خرید کرده‌اید. چنانچه بر مبنای صورت‌مجلس تفکیکی آپارتمان، مساحت واحد خریداری شده شما کمتر یا بیشتر باشد، حالات زیر به وجود می‌آیند:

1.   اگر مساحت واحدتان تا 5 درصد بیشتر از زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ ندارند. به جمله "تا 5 درصد بیشتر" دقت کنید. یعنی اگر در قرارداد، مساحت واحدتان 100 متر باشد؛ اما در واقعیت مشخص شود که 104 متر است، نه شما و نه پیش فروشنده حق فسخ ندارید. فقط باید مابه‌التفاوت متراژ پرداخت شود.

2.    اگر مساحت آپارتمان بیشتر از 5 درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. پس این مورد یکی از شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش خرید آپارتمان از طرف پیش خریدار است.

3.   اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از 95 درصد مقدار مقرر در قرارداد باشد، باز هم پیش خریدار حق فسخ دارد. چنانچه پیش خریدار قصد فسخ نداشته باشد می‌تواند خسارت وارده را از پیش فروشنده مطالبه کند.

به‌عنوان‌مثال، اگر آپارتمان 100 متری شما، 94 متر باشد، چون کمتر از 95 درصد است، شما حق فسخ خواهید داشت. برای آشنایی بیشتر با این‌گونه مسائل، بهتر است مطلب نحوه تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان را حتماً بخوانید.

ایجاد حق فسخ برای پیش خریدار در صورت عدم تحویل واحد پیش‌فروش شده در تاریخ مقرر

ماده 6 قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گوید که اگر طرفین تاریخی را برای تحویل ملک مشخص کرده باشند، پیش فروشنده موظف است در همان زمان آپارتمان را تحویل دهد. چنانچه او به وعده‌داده‌شده خودش عمل نکند، باید جریمه تأخیر به‌پیش خریدار پرداخت نماید. البته، پیش خریدار به‌موجب همین ماده باز هم از حق فسخ برخوردار است.  

پرداخت جریمه تأخیر به پیش‌خرید توسط پیش فروشنده در بندهای بعدی ماده 6 قانون پیش‌فروش آپارتمان آمده است. البته، مقنن تأکید می‌کند این جریمه‌ها می‌توانند طبق توافقات طرفین، کمتر یا بیشتر هم باشد.

شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش خرید آپارتمان از طرف پیش فروشنده

به‌موازات تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، پیش خریدار، مالک واحد موردنظر می‌شود و می‌تواند هر نوع دخل و تصرفی را در آن انجام دهد. البته، اگر در قرارداد، مداخله پیش خریدار در ملک، محدود و ممنوع نشده باشد!

بر همین اساس، پیش خریدار می‌تواند ملک خود را به فرد دیگری پیش‌فروش کند که این مسئله یکی از اساسی‌ترین مشکلات پیش‌فروش آپارتمان است. برای جلوگیری از این اتفاق و پیشگیری از دردسرهای بعدی، اغلب پیش فروشنده شرط عدم واگذاری  ملک به دیگری را در قرارداد می‌نویسند.

"تخلف پیش خریدار از شرط عدم انتقال ملک به دیگری، یکی از شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود. چنانچه پیش خریدار برخلاف تعهد قبلی‌اش، حصه خود از آپارتمان را به دیگری واگذار نماید، پیش فروشنده می‌تواند حق فسخ‌اش را اعمال کند."

به‌موجب ماده 8 قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها اگر خریدار خواستار خاتمه قرارداد باشد، پیش فروشنده موظف است که خسارت‌های وارد آمده به خریدار را جبران کند. این جبران خسارت از سوی پیش فروشنده به‌صورت زیر انجام می‌شود:

1.   ابتدا بر اساس مذاکره و مصالحه طرفین، میزان جبران خسارت مشخص می‌شود.

2.   اگر مصالحه اتفاق نیفتاد، کارشناسی که مورد قبول هر دو طرف باشد، مبلغ را تعیین می‌کند.

3.   اگر همچنان طرفین به توافق نرسند، پیش فروشنده موظف است تمام مبالغی که خریدار به او پرداخته را بر مبنای قیمت روز و طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری به خریدار مسترد کند.

چنانچه در مورد این قرارداد هنوز هم ابهامات زیادی دارید، بهتر است به مطلب نکات مهم قرارداد پیش‌فروش ساختمان مراجعه کنید و از آن کمک بگیرید.

نکات حقوقی مهم درباره فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

معمولاً در قراردادهای پیش‌فروش ملک، مهلتی برای فسخ قرارداد از سوی طرفین تعیین نمی‌شود. این در حالی است که ذکر مدت‌زمان قانونی فسخ قرارداد پیش‌خرید ساختمان، اهمیت بسیار زیادی دارد و عدم درج آن نیز اختلافات متعددی را ایجاد خواهد کرد.

به‌صورت کلی، اگر مهلتی برای فسخ معامله تعیین شود که طرفین ملزم به رعایت آن هستند. چنانچه زمان مذکور در متن توافق درج نشده باشد باید به عرف رجوع کنید. مثلاً تحقیق کنید که غالب افراد تنظیم‌کننده قرارداد پیش‌فروش آپارتمان چند روز پس از احراز تخلف طرف مقابل برای خاتمه‌دادن به قرارداد اقدام می‌کنند.

مسئله بعدی راجع به مبلغ جریمه فسخ قرارداد پیش‌فروش خرید ملک است که باز هم به مذاکرات فی‌مابین طرف‌های پیش فروش بستگی دارد. اگر در این مورد هم قرارداد مسکوت باشد، مرجع قضایی توسط کارشناسان رسمی این موضوع را پیگیری می‌کنند.

و اما جمع‌بندی مطلب

خاتمه‌دادن به قراردادها به‌ویژه فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، یکی از دشوارترین موضوعات حقوقی است که در این مطلب راجع به آن توضیح دادیم. امیدواریم ساده‌سازی مطالب سخت حقوقی همچون نوشته حاضر، برایتان مفید بوده و پاسخ سؤالاتتان را دریافت کرده باشید. توصیه می‌کنیم برای هر گامی که در این مسیر برمی‌دارید از مشاوره حقوقی و مشورت با یک وکیل باتجربه بهره بگیرید؛ در غیر این صورت تبعات و پیامدهای حقوقی متعددی در انتظارتان خواهد بود.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی