طریقه نوشتن مبایعه نامه ملک

خرید خانه برای بسیاری از افراد یک آرزو و سرمایه‌گذاری مهم است. یکی از مراحل کلیدی در این مسیر، تنظیم مبایعه‌نامه ملک است که به‌عنوان یک سند قانونی، شرایط معامله را تعیین می‌کند.

اشتباه در تنظیم این سند می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی شود. به دلیل اهمیت و پیچیدگی‌های آن، بسیاری از خریداران دچار سردرگمی می‌شوند.

تنظیم دقیق مبایعه‌نامه از بروز اختلافات جلوگیری می‌کند و حقوق طرفین را تضمین می‌کند. اما چه نکاتی در تنظیم این سند باید رعایت شود؟

ما در این مقاله از وکیل‌باشی، نحوه نوشتن مبایعه‌نامه ملک را به صورت کامل توضیح خواهیم داد، تا شما هم بتوانید با اطمینان کامل، مبایعه‌نامه مورد نظر خود را بنویسید و از خرید و یا فروش ملک خود، بهترین نتیجه را دریافت کنید.

تنظیم مبایعه نامه (قولنامه ملک) چه اهمیتی دارد؟

خرید خانه یکی از بزرگ‌ترین تصمیمات مالی در زندگی افراد است و تنظیم یک مبایعه‌نامه صحیح، به‌ویژه برای کسانی که برای اولین بار با این فرآیند مواجه می‌شوند، می‌تواند پیچیده و گیج‌کننده باشد.

در گذشته، افراد قراردادهایی به نام "قولنامه" برای خرید و فروش ملک تنظیم می‌کردند، اما با توسعه بنگاه‌های املاک و تغییرات قانونی، اصطلاح قولنامه منسوخ شده و جای خود را به مبایعه‌نامه داد.

واژه مبایعه‌نامه از "بیع" به معنای خرید و فروش گرفته شده و شرایط معامله را به‌صورت دقیق‌تری مشخص می‌کند. این سند کتبی برای خرید و فروش املاک، از جمله آپارتمان‌ها، ساختمان‌های اداری، تجاری و مسکونی، توسط خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود و پس از امضای طرفین به عنوان یک سند قانونی معتبر به رسمیت شناخته می‌شود.

از اهمیت مبایعه‌نامه می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:

•  تعیین شرایط معامله
• حفاظت از حقوق طرفین
• ایجاد اعتبار قانونی
• کاهش ریسک‌های مالی
• ایجاد اعتماد بین طرفین 
• مدیریت اختلافات 

به‌طور کلی، تنظیم دقیق و جامع مبایعه‌نامه به تأمین حقوق و امنیت مالی طرفین کمک کرده و نقش کلیدی در موفقیت معامله ایفا می‌کند.

نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک چگونه است؟

مبایعه‌نامه ملک یک سند مکتوب و توافق رسمی است که در فرآیند انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار مورد استفاده قرار می‌گیرد.

تنظیم دقیق و صحیح مبایعه‌نامه یکی از جنبه‌های حیاتی در معاملات ملکی به شمار می‌آید. برای ایجاد یک مبایعه‌نامه معتبر، رعایت ارکان و نکات کلیدی ضروری است. این نکات نه تنها به اعتبار و صحت این سند قانونی کمک می‌کند، بلکه از بروز مشکلات و اختلافات در آینده نیز جلوگیری می‌نمایند. 

در ادامه به بررسی ارکان اساسی و نکات مهم در تنظیم مبایعه‌نامه ملک می‌پردازیم:

1. طرفین قرارداد
2. موضوع معامله
3. قیمت و شرایط پرداخت
4. شرایط تحویل
5. شروط قرارداد
6. امضا و تاریخ

طرفین قرارداد

در مبایعه‌نامه باید اطلاعات هویتی دقیق فروشنده (شخص حقیقی یا حقوقی) و خریدار (شخص حقیقی یا حقوقی) ذکر شود. نام و نشانی طرف‌ها به همراه شماره شناسنامه یا شماره ثبت شرکت برای شخص حقوقی باید ذکر شود.

توصیف ملک در موضوع قرارداد

مبایعه‌نامه باید جزئیات دقیقی درباره ملک مورد فروش (مثلاً آدرس، شماره پلاک، مساحت، استفاده از ملک و ویژگی‌های دیگر) را در بر داشته باشد. همچنین، در صورت وجود هرگونه محدودیت روی ملک (مثل رهن یا امانت) باید این موارد نیز درج شوند.

قیمت و شرایط پرداخت

در مبایعه‌نامه باید مبلغ کل فروش به همراه هر پرداخت پیش‌بینی شده، ذکر شود.

 شرایط تحویل

در مبایعه‌نامه باید شرایط تحویل ملک (مثل تاریخ تحویل و وضعیت حقوقی ملک در زمان تحویل و... ) مشخص شود. 

شروط قرارداد

در صورتی که مواردی مانند شرایط لغو قرارداد، تأخیر در تحویل، یا تغییر در شرایط قرارداد ممکن است رخ دهند، باید این موارد در مبایعه‌نامه مورد بررسی قرار گیرند؛ یا زمانی که پیش‌فروش یا شرایط خاص دیگری در مورد ملک وجود دارد، مهلت‌ها و شرایط انقضاء باید در مبایعه‌نامه درج شود.

 امضاء و تاریخ

در انتهای مبایعه‌نامه باید فروشنده و خریدار (به همراه گواهان) تمامی صفحات قرارداد را امضاء کنند و تاریخ امضاء نیز نوشته شود.

طریقه نوشتن مبایعه نامه ملک مشاعی:

نوشتن مبایعه‌نامه ملک مشاعی نیز شباهت‌هایی به نوشتن مبایعه‌نامه ملک دارد. زمین مشاعی یا ملک مشترک به زمینی اطلاق می‌شود که متعلق به چندین شخص است. در این حالت، هر یک از صاحبان آن به نسبت مشخصی از زمین مالکیت دارند.

هر یک از صاحبان می‌توانند از بخش مالکیت خود در ملک، برای استفاده شخصی، اجاره، یا فروش استفاده کنند؛ با این حال، برای انجام هرگونه تغییرات عمده در زمین مشترک، مانند خرید و فروش، ساخت یا تغییرات بنا، معمولاً نیاز به موافقت تمامی صاحبان وجود دارد. از این رو، زمانی که بحث خرید و فروش باشد، نحوه تنظیم مبایعه‌نامه ملک مشاع بسیار اهمیت پیدا می‌کند.

زمین مشاعی معمولاً نیاز به قرارداد مشترک بین فروشندگان و خریدار (یا خریداران) دارد تا حقوق و تعهدات هر یک از طرف‌ها مشخص شود.

برای نوشتن مبایعه‌نامه ملک مشاعی، ضروری است که موارد زیر به‌صورت دقیق در متن قرارداد درج شود:

• تقسیم هزینه‌ها
• استفاده از بخش‌های مشترک
• روش تصمیم‌گیری
• حل اختلافات

نحوه تنظیم مبایعه نامه دستی:

افراد می‌توانند مبایعه‌نامه را به صورت دستی تنظیم کنند. در واقع، اگر طرفین قرارداد، یعنی فروشنده و خریدار، موافقت کرده و اطلاعات لازم را درباره معامله در اختیار داشته باشند، می‌توانند مبایعه‌نامه را به صورت دستی تهیه و تنظیم کنند.

برای تهیه مبایعه‌نامه به صورت دستی، طرفین می‌توانند از یک برگه ساده استفاده کنند و اطلاعات مربوط به جزئیات معامله، شرایط پرداخت و هر مورد دیگری که برای شرکت کنندگان مهم است را در آن وارد کنند. سپس، فروشنده و خریدار می‌توانند این مبایعه‌نامه را امضاء کنند تا توافق نهایی تأیید شود؛ و سپس برای ثبت آن به صورت رسمی، به دفترخانه مراجعه کنند.

مهم است که هر دو طرف قبل از امضاء مبایعه‌نامه، محتوای آن را به دقت مورد بررسی قرار دهند و از صحت و کامل بودن اطلاعات اطمینان حاصل کنند.

در این راستا، مجموعه وکیل‌باشی برای شما فرم قرارداد خرید و فروش ملک که توسط وکلای متخصص تدوین و تنظیم شده را آماده کرده است. شما می‌توانید به راحتی با دانلود قرارداد، به دو نسخه wordو pdf آن دسترسی داشته و همچنین از مشاوره حقوقی رایگان پیرامون قرارداد خود بهره‌مند شوید.

در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسیم؟

توضیحات مبایعه‌نامه، علاوه بر ارکان اساسی قرارداد خرید و فروش ملک، ممکن است شامل شروط مدنظر طرفین نیز باشد؛ به عبارت دیگر، طرفین باید تمامی شرایطی که مدنظر دارند را در متن مبایعه‌نامه ملک درج کنند. برخی از این موارد ممکن است از این قرار باشند:

• حقوق و مالکیت
•  بدهی‌ها و تعهدات مالی
• حقوق سند
•  اجاره

حقوق و مالکیت

اگر خریدار ملک هستید، باید مطمئن شوید که فروشنده حقوق مالکیت کامل و قابل انتقال را برای ملک دارد و ملک در دست بدهی یا رهن قانونی نیست.

 بدهی‌ ها و تعهدات مالی

اگر ملک هرگونه بدهی مالی، مثل وام یا تسهیلات بانکی دارد، باید این موارد در مبایعه‌نامه ذکر شود.

 حقوق سند

در صورتی که ملک دارای سند رسمی مالکیت است، باید جزئیات مربوط به سند، شماره ثبت و محل ثبت را در مبایعه‌نامه بیان کنید؛ همچنین ضروری است بابت انتقال سند نیز در مبایعه‌نامه تعیین تکلیف شود.

اجاره

اگر ملک در زمان تنظیم مبایعه‌نامه در اجاره است و یا در طول فرآیند انتقال هنوز به همان وضع است، شرایط اجاره، میزان اجاره و تاریخ پایان قرارداد اجاره باید در نظر گرفته شوند.

نحوه فسخ قرارداد فروش ملک

یکی از اساسی‌ترین مواردی که باید در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک، به دلیل حساسیت مورد معامله در نظر گرفت، بیان شرایط فسخ معامله است. یعنی شرایطی که به طرفین امکان برهم زدن یک‌جانبه‌ی معامله را می‌دهد.

از این جهت فسخ معامله به لحاظ حقوقی و برخلاف آنچه در عرف رایج است، با اقاله (برهم زدن دوطرفه قرارداد) تفاوت دارد.

در مقاله نحوه فسخ قرارداد فروش ملک گفتیم که شرایط فسخ قرارداد ممکن است برای هریک از خریدار و فروشنده متفاوت باشد. چه در رابطه با خیارات قانونی (اختیاراتی که قانون برای فسخ قرارداد به طرفین می‌دهد) و چه در رابطه با نقض تعهدات قراردادی، فروشنده و خریدار باید برای فسخ قرارداد فروش ملک خود اطلاعات لازم را داشته باشند و تمام موارد را در متن قرارداد خود بیاورند.

نتیجه گیری:

مبایعه نامه ملک، نقش بسیار مهمی در فرایند خرید و فروش املاک ایفا می‌کند. با توجه به اهمیت این سند و اثرگذاری آن بر معاملات املاک، صحت و دقت در تهیه و اجرای مبایعه نامه ملک بسیار حائز اهمیت است تا طرفین به طور کامل از حقوق و تعهدات خود آگاهی داشته باشند و به دلخواه خود در انتقال ملکیت و معامله اقدام کنند. از این رو، اگر در رابطه با طریقه نوشتن مبایعه‌نامه ملک حتی ذره‌ای تردید دارید، حتماً پیش از این کار از مشاوره حقوقی استفاده نمایید.

ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی