نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در دفتر املاک و نکات مهم آن

آیا در حیطه مشاوره املاک و مستغلات متخصص هستید؛ اما سرمایه‌ای برای شروع این کار ندارید؟ یا مالک مغازه‌ای هستید که می‌خواهید آن را تبدیل به بنگاه املاک کنید؛ اما هیچ سررشته‌ای از این شغل ندارید؟ در هر یک از این حالات، یک راه قانونی و اتفاقاً بسیار کاربردی به نام عقد شرکت وجود دارد. از این عقد در تأسیس بنگاه مشاور املاک نیز می‌توان استفاده کرد. چگونه؟ با انعقاد قرارداد شراکت در راه‌اندازی بنگاه. با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید تا با نحوه نوشتن این قرارداد آشنا شوید.

قرارداد مشارکت در دفتر املاک، چه نوع قراردادی است؟

"قرارداد مشارکت در دفتر املاک، موافقت‌نامه‌ای کتبی است که مطابق مفاد عقد شرکت در ماده 571 قانون مدنی میان دو یا چند شریک منعقد می‌شود. به‌این‌ترتیب، هر یک از طرفین توافق‌نامه ملزم‌اند که سرمایه‌های مادی و معنوی خود را با یکدیگر ادغام نموده و علاوه بر درآمد حاصل از آژانس املاک، در سود و زیان آن نیز سهیم باشند."

این در حالی است که شما می‌توانید برای طیف وسیعی از کسب‌وکارها حتی راه‌اندازی آژانس املاک نیز از این فرصت قانونی استفاده کنید. مزیت استفاده از قرارداد شراکت این است که شرکا با همکاری یکدیگر، کسب‌وکاری مثل آژانس معاملات املاک را راه‌اندازی می‌کنند؛ بدون اینکه بر یکی از آن‌ها فشار زیادی وارد شود. مزیت دیگر این توافق این است که شرکا در منافع و خسارات حاصل از آن بیزینس، با هم شریک‌اند؛ بنابراین برای ارتقا کیفیت و افزایش سود حاصل از آن شغل، تمام تلاششان را می‌کنند.

در ادامه این نوشته خواهیم گفت که فرایند تنظیم این قرارداد چقدر پیچیده و درعین‌حال تخصصی است. ازاین‌رو، وکلای متخصص وکیل‌باشی در حوزه املاک و مستغلات، قرارداد مشارکت در تأسیس آژانس املاک را با ریزبینی فراوان تدوین کرده‌اند. خوشبختانه این امکان برای شما فراهم است که فرم آماده این قرارداد را به راحتی مورد استفاده قرار دهید، کافیست روی تصویر بزنید.

منظور از سرمایه مادی و معنوی در قرارداد شراکت در بنگاه چیست؟

در حقوق به سرمایه، آورده نیز گفته می‌شود. بر همین اساس، در عقد شرکت سرمایه‌ها یا مادی هستند یا غیرمادی؛ بنابراین، اگر سال‌ها تجربه فعالیت در زمینه مشاوره املاک و مستغلات را دارید، به این معنی است که شما دارای سرمایه یا آورده‌ غیرمادی (معنوی) هستید. افزون بر تخصص، مواردی مثل ایده، مهارت، اعتبار شخصی و مواردی ازاین‌دست نیز جزء سرمایه‌های معنوی تلقی می‌شوند.

حال، اگر هیچ مهارتی در این زمینه ندارید؛ اما یک مغازه خالی یا پول کافی برای خرید یک باب مغازه باهدف ایجاد بنگاه املاک داشته باشید، سرمایه شما، مادی یا نقدی است.

در واقع، حاصل ادغام یا ترکیب سرمایه‌های مادی و غیرمادی است که موجب شکل‌گیری قرارداد مشارکت مدنی می‌شود. مشارکت مدنی یکی از انواع قرارداد مشارکت است که در این مطلب صرفاً به همین شاخه از عقد شرکت می‌پردازیم. 2 نوع دیگر این قرارداد، «قرارداد مشارکت‌درساخت» و «قرارداد مشارکت با بانک» هستند که در مقالاتی جداگانه آن‌ها را معرفی کرده‌ایم.

چگونه قرارداد مشارکت در دفتر املاک را بنویسیم؟

شراکت در تأسیس بنگاه املاک، چالش‌های زیادی دارد که مهم‌ترین آن، نوشتن متن قرارداد است. هرچند در این قسمت، ارکان و مواد مهم این توافق‌نامه را نام برده و توضیحاتی درایو مورد ارائه می‌کنیم. بااین‌حال، لازم است که پیش از نوشتن بندها و مواد این موافقت‌نامه، حتماً از یک وکیل ماهر مشاوره حقوقی بگیرید.

قرارداد مشارکت در مشاور املاک حاوی مواد زیر است:

ماده 1) مشخصات طرفین قرارداد

ماده 2) موضوع قرارداد

ماده 3) مدت قرارداد

ماده 4) سرمایه طرفین

ماده 5) نحوه تقسیم سود و زیان

ماده 6) حقوق و تعهدات شرکا

ماده 7) حفظ محرمانگی اسناد و اطلاعات

ماده 8) شرایط فسخ قرارداد

ماده 9) فورس ماژور

ماده 10)حل اختلاف

ماده 11) اقامتگاه طرفین

ماده 12) نسخه‌های قرارداد

برای اینکه بتوانید تسلط بیشتری بر سبک و سیاق نوشتن قرارداد شراکت در آژانس املاک به دست آورید، توصیه می‌کنیم علاوه بر مطالعه نکات بعدی، مقاله نحوه نوشتن قرارداد مشارکت را هم بخوانید. چرا که در آن نوشته موارد بسیار مهمی را پیرامون شراکت‌های کاری عنوان کرده‌ایم.

3 نکته حقوقی در تنظیم قرارداد مشارکت در مشاور املاک

پس از اینکه با تعریف و سبک تدوین قرارداد شراکت در بنگاه معاملات املاک آشنا شدید، حالا نوبت این است که چند مسئله حقوقی بااهمیت در این باره را توضیح دهیم. پس بادقت فراوان به نکات زیر توجه کنید:

آورده هر کدام از شرکا باید شفاف باشد

آیا می‌دانید یکی از عمده‌ترین اختلافات موجود میان شرکا بر سر میزان سهم آن‌ها از درآمد و سود  است؟ در جایی که هر کدام از شرکا سرمایه مادی داشته باشند، چندان مشکلی پیش نمی‌آید. مثلاً مبلغ یک باب مغازه 100 متری در منطقه سعادت‌آباد تهران کاملاً مشخص و قابل تقویم به پول است. یعنی می‌توان گفت که سرمایه مالک مغازه مثلاً 5 میلیارد تومان است. یا اگر شخصی یک میلیارد تومان پول نقد برای راه‌اندازی بنگاه داشته باشد، مبلغ آورده واضح است.

مشکل هنگامی ایجاد می‌شود که آورده یکی از شرکا، غیرنقدی باشد، مثل تخصص در اداره امور بنگاه. در این گونه موارد علاوه بر مشورت با وکیل، باید با متخصصان حوزه املاک نیز گفتگو کنید. به‌این‌ترتیب، مبلغی معادل با همان سرمایه معنوی در نظر گرفته می‌شود. سپس، میزان سهم هر یک از شرکا بر اساس مبلغ سرمایه آن‌ها تعیین خواهد شد. به‌این‌ترتیب، مثلاً سهم‌الشرکه یک شریک 58 درصد و دیگری 48 درصد خواهد بود.

تعیین تعهدات هر یک از شرکا

مشخص‌کردن وظایف و مسئولیت‌های هر شریک علاوه بر جلوگیری از ایجاد تنش میان طرفین، باعث پایبندی بیشتر به قرارداد می‌شود. از سوی دیگر، شما می‌توانید ضمن تعیین تعهدات هر شریک، ضمانت اجرایی برای انجام آن‌ها نیز در نظر بگیرید. از جمله تعهدات مهم می‌توانیم به «عدم واگذاری قرارداد به غیر» اشاره کنیم. منظور این است که هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بدون اجازه سایرین، سهم خود را به شخص دیگری منتقل کرده و از قرارداد خارج شوند.

تصور کنید شما با یکی از بهترین مشاورین املاک شهر قرارداد شراکت بسته‌اید. آورده او نیز تخصص و اعتباری است که طی سال‌ها کسب کرده است. در واقع شما به اعتبار نام و برند او وارد چنین توافقی شده‌اید. حال اگر در میانه کار بفهمید که او سهم خودش را به فرد دیگری که هیچ نام و اعتباری ندارد، واگذار کرده چه اتفاقی برای شما می‌افتد؟ بنگاهی که برای راه‌اندازی آن کلی زحمت کشیده‌اید، بدون وجود آن شخص عملاً کارایی و بهره‌وری نخواهد داشت.

مواردی برای فسخ قرارداد شراکت آژانس املاک در نظر بگیرید

بند مربوط به خاتمه قرارداد، یکی از اصلی‌ترین، برجسته‌ترین و البته که پرچالش‌ترین بندهای موافقت‌نامه‌ها است. در این بند هر یک از طرفین این امکان را دارند که در صورت وجود شرایط از پیش تعیین شده یا موارد مقرر از سوی قانون‌گذار، به ادامه قرارداد پایان دهید.

به‌عنوان نمونه ما در عقودی مثل، بیع، خیار عیب داریم. یعنی اگر کالایی که می‌خرید معیوب باشد، حق فسخ معامله را دارید؛ پس کالا را مسترد کرده و پولتان را پس می‌گیرید. در شراکت‌های کاری نظیر قرارداد مشارکت در مشاور املاک نیز چنین امکانی وجود دارد.

از موارد فسخ این توافق حقوقی می‌توان به متعهد نبودن به وظایف اشاره کنیم. شریکی که وظیفه پیگیری امور اداری و حقوقی تأسیس بنگاه را دارد اگر طی مدتی مشخص چنین اموری را انجام ندهد، طرف دیگر حق فسخ دارد.

چنانچه شرایطی پیش بیاید که شرکا بر آن کنترلی نداشته باشند، امکان اقاله قرارداد نیز وجود دارد. منظور از عدم کنترل بر شرایط، مواردی مثل قطعی سراسری اینترنت، زلزله، جنگ و... است که باعث می‌شوند طرفین نتوانند به اجرای قرارداد ادامه دهند. معنی اقاله قرارداد تأسیس بنگاه املاک این است که همه شرکا می‌توانند با رضایت و توافق یکدیگر، به قراردادشان خاتمه دهند.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این نوشته توضیح دادیم که قرارداد مشارکت در مشاور املاک، یک قرارداد مشارکت مدنی است که طرف‌داران زیادی هم دارد. در این میان از نحوه تنظیم شراکت‌نامه و حتی چگونگی فسخ قرارداد نیز صحبت کردیم. چنانچه دررابطه‌با موضوع این قرارداد سؤال یا ابهامی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران حقوقی وکیل‌باشی همواره پاسخگوی شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی