اثبات مالکیت چگونه است؟+ روش‌ها و مراحل آن

دعوای اثبات مالکیت، همیشه پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. به‌نحوی‌که در اغلب موارد، طرفین این دعوا تصور می‌کنند به‌راحتی می‌توانند پیروز میدان باشند. حال‌آنکه به‌هیچ‌وجه نباید این دعوا را دست‌کم گرفت. بر همین اساس و در راستای ارائه توضیحی کامل درباره مدارک و دلایل اثبات مالکیت، مطالعه ادامه این نوشته می‌تواند برای شما سودمند باشد.

مفهوم مالکیت و اثبات آن

مالکیت رابطه‌ای حقوقی است که به‌موجب آن شخص می‌تواند در حدود قانون در اموال خود تصرف کرده و از تمام منافع آن بهره‌مند شود. اثبات مالکیت نیز به این معنی است که مدعی مالکیت بر یک مال، با ارائه دلایل و مدارک قابل‌قبول به دادگاه، مالکیت خود را به اثبات برساند. بر همین اساس، ممکن است شما مالکیت ملکی را از طریق راه‌های قانونی نظیر عقد بیع، ارث و وصیت، هبه، وقف و... به دست آورده باشید؛ اما شخصی آن ملک را تصرف کند یا مدعی شود که شما مالک نیستید. چاره کار چیست؟ در ادامه خواهیم گفت که برای پیروز شدن در مقابل چنین فردی چه کارهایی باید انجام دهید.  

" برای اثبات مالکیت چه باید کرد؟ اثبات حق مالکیت نسبت به شخص یا اشخاصی که ملکتان را تحت تصرف خویش درآورده‌اند یا در مقابل شما مدعی مالکیت هستند، کمی دشوار؛ اما شدنی است. برای این منظور ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را به دادگاه صالح ارائه کرده و سپس مدارک مستدلی نظیر سند رسمی، شهادت شهود، مبایعه‌نامه، اماره تصرف و اقرار مدعی‌علیه را به دادخواست خود ضمیمه کنید."

در نظر داشته باشید که جهت احراز مالکیت و طی مراحل قانونی آن، می‌توانید از خدمات متنوع وکیل‌باشی، شامل مشاوره حقوقی و همچنین تنظیم دادخواست به‌صورت حرفه‌ای و تخصصی بهره‌مند شوید.

روش‌ های اثبات مالکیت

فراموش نکنید که اگر به هر دلیلی شما مجبور به طرح دعوای اثبات مالکیت شوید، این شمایید که بایستی ادعای خود را اثبات کنید. در واقع، کسی که علیه او دعوا را اقامه می‌کنید، «خوانده دعوا» نامیده می‌شود و شما «خواهان دعوا» هستید. ازاین‌رو، بر اساس ماده 1257 قانون مدنی «هرکس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند.» پس شما ملزمید که با استناد به ادله اثبات دعوای حقوقی، مالکیت خود را برای قاضی محرز کنید. مطابق ماده 1258 قانون مدنی، دلایل و روش اثبات مالکیت ملک و هرگونه مال غیرمنقول عبارت است از:

سند رسمی

داشتن سند رسمی یکی از بهترین و معتبرترین راه‌های اثبات مالکیت اموال غیرمنقول و منقول به شمار می‌رود. به‌موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسناد رسمی اسنادی هستند که در دفتر خانه‌ها یا توسط مامورین دولتی که طبق مقررات قانونی حق صدور سند دارند را تنظیم شده باشند. حال اگر ملکی که ادعای مالکیت بر آن را دارید دارای سند رسمی (سند تک برگ یا منگوله‌دار) باشد یا صلح‌نامه آن در محضر تنظیم شده باشد، دردسر اندکی برای اثبات حرف خود دارید؛ به‌ویژه اینکه طرف مقابل به یک مبایعه‌نامه یا قولنامه استناد کرده باشد. زیرا سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد.

البته قدرت فراوان یک سند رسمی باعث نمی‌شود که نتوانیم نسبت به آن خدشه‌ای وارد آورده و ادعای جعل درمورد سند ارائه شده را مطرح نکنیم. حال چنانچه ملک دارای سند رسمی نباشد، باز هم راه دیگری وجود دارد. از دیگر شرایط اثبات مالکیت می‌توان به برخورداری از یک مدرک قابل‌اتکا همچون مبایعه‌نامه اشاره کرد. در واقع در جایی که سند رسمی ملک در دسترس نباشد، اسناد عادی مثل بیع‌نامه، صلح‌نامه و... نیز کارسازند.

اگر هیچ یک از انواع سندهای ذکرشده را ندارید، مقاله اثبات مالکیت بدون سند را حتماً بخوانید. چنانچه سند شما رسمی نبوده و عادی است، مطالب نوشته شده در مقاله اثبات مالکیت با سند عادی کمک فراوانی به شما خواهد کرد.

شهادت شهود

قانون‌گذار برای ارائه شهادت در قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی، شرایط و ویژگی‌های متعددی را بیان کرده است. آنچه در شهادت شهود برای اثبات مالکیت اهمیت دارد این است که شاهدان، به‌صورت قطعی و با یقین ادای شهادت کنند و نه با شک و ابهام.

از سوی دیگر، شاهد باید عاقل، بالغ و عادل باشد؛ پس نوجوان 11 ساله بر اساس ماده 1314 قانون مدنی نمی‌تواند برای اثبات مالکیت شهادت دهد. این ماده بیان می‌کند که: «شهادت اطفالی را که به سن 15 سال تمام نرسیده‌اند فقط ممکن است برای مزید اطلاع استعمال نمود مگر در مواردی که قانون شهادت این قبیل اطفال را معتبر شناخته باشد»

اقرار

اقرار در اصطلاح حقوقی به اعتراف شخص نسبت به یک حق که علیه خودش و به نفع دیگری است، گفته می‌شود. اقرار می‌تواند به‌صورت شفاهی (اقرار نزد دیگران) یا کتبی (اقرارنامه) باشد و درصورتی‌که شرایط قانونی را داشته باشد، برای اثبات مالکیت کافی است؛ پس نیازی به ارائه دلیل دیگری نخواهد بود. به‌عبارت‌دیگر، اگر کسی نسبت به مالکیت دیگری بر یک مال اقرار کند، دیگر نمی‌تواند برای خودش ادعای مالکیت نسبت به همان مال را داشته باشد.

اماره تصرف

 اماره‌ها در حقوق به نشانه‌ها یا اوضاع و احوالاتی گفته می‌شوند که به‌حکم‌قانون یا به نظر قاضی دلیل بر یک امر هستند؛ مثلاً «اماره تصرف» یکی از رایج‌ترین و پرکاربردترین اماراتی است که وکلا و قضات با آن سروکار دارند. اماره تصرف، یک اماره قانونی است چرا که در ماده 35 قانون مدنی از آن یاد شده است. این ماده می‌گوید که: «تصرف به عنوان مالكيت دليل مالكيت است.»؛ بنابراین اگر شما بر مالی به طور عادی و بدون اعتراض سایرین تصرف داشته باشید، قانون شما را مالک آن مال می‌شناسد.

این نکته را در خاطر داشته باشید که اگر اماره تصرف با ادله اثبات دعوی همچون سند کتبی، شهادت، اقرار و سوگند، در تعارض باشد، این ادله مقدم بر اماره تصرف خواهند بود. ده‌ها نکته کلیدی دیگر مانند این موضوع را می‌توانید در ویدئوی آموزش تصویری ادله اثبات دعوا مشاهده کنید.  

مدارک لازم برای اثبات مالکیت

حال که با راه‌های اثبات مالکیت آشنا شدید، سراغ مدارک لازم برای اثبات مالکیت از طریق دادگاه می‌رویم. به‌طورکلی پس از اینکه دادخواست اثبات مالکیت را تنظیم کردید، بایستی به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. چنانچه برای ملک خود این دادخواست را تهیه کرده‌اید، باید در انتخاب دفتر خدمات قضایی دقت کنید. چرا که دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک دادگاه محل وقوع ملک است.

بنابراین، با دردست‌داشتن مدارک زیر به یکی از دفاتر مزبور مراجعه نموده و دادخواست خود را ثبت کنید:

·       دادخواست اثبات مالکیت

·       کارت ملی خواهان دعوا

·       استشهادیه اثبات مالکیت

·       اقرارنامه (در صورت اقرار خوانده دعوا)

·       هرگونه سند رسمی ملک نظیر سند تک‌برگ

·       هرگونه سند عادی مانند مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، وصیت‌نامه و...

·       در صورت به ارث رسیدن ملک، گواهی انحصاروراثت یا تقسیم‌نامه ارث

اطلاعات دقیق‌تر راجع به نحوه آماده‌سازی این مدارک و ارائه آن‌ها به دادگاه را می‌توانید در ویدئوی آموزش تصویری اثبات مالکیت دنبال کنید.

هزینه دادرسی اثبات مالکیت

بهتر است بدانید هزینه دادرسی، مبلغی است که خواهان هم‌زمان با طرح دعوا و به‌منظور رسیدگی به پرونده در مراجع قضایی پرداخت می‌کند. این هزینه ابتدای هر سال با هدف تأمین بخشی از مخارج دادگاه‌ها و حمایت از حقوق طرفین دعوا تعیین می‌شود. درمورد دعوای اثبات مالکیت نیز هزینه دادرسی به این صورت است: هزینه دادرسی اثبات مالکیت اموال منقول، معادل 3 و نیم درصد قیمت مال و هزینه دادرسی اثبات مالکیت اموال غیرمنقول معادل ارزش منطقه‌ای ملک است.

ممکن است ندانید که ارزش منطقه‌ای ملک چیست و ملاک محاسبه آن چگونه است. بر مبنای ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود و عواملی مانند قیمت بنا، قدمت ساختمان، تراکم، نوع کاربری، نوع مالکیت و موقعیت جغرافیایی ملک (تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری، کشاورزی) در تعیین این ارزش نقش دارند.

و اما جمع‌ بندی مطلب

همان‌طور که در این نوشته از وکیل‌باشی خواندید، در صورت وجود اختلاف در مورد مالکیت یک مال غیرمنقول یا منقول، باید به مراجع قضایی مراجعه کرده و دادخواستی مبنی بر اثبات مالکیت ارائه کنید. در این راستا، از روش‌ها و راهکارهای اثبات مالکیت همچون ارائه دلایلی نظیر استشهادیه، اماره تصرف، سند کتبی و... سخن گفته و در نهایت، پس از اشاره به مراحل گرفتن اثبات مالکیت، هزینه دادرسی این دعوا را با جزئیات شرح دادیم.

راضیه حبیبی_کارشناس حقوقی وکیل باشی