;
1403/03/07 - 11:32

بررسی حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک

در این مقاله قصد داریم به بررسی اجاره به شرط تملیک و نکات مهم آن بپردازیم:

امروزه، قرارداد اجاره به شرط تملیک، به یکی از پراهمیت ترین قراردادهای نوظهور در جامعه تبدیل شده است؛ این تواق که یکی از انواع مهم اجاره نامه است، در برخی موارد می‌تواند گزینه‌ای مناسب برای افرادی باشد که نمی‌توانند در ابتدا خرید یک ملک را به صورت کامل تأمین کنند، اما در آینده قصد دارند آن را به عنوان مالک واقعی به دست آورند. با این حال، معاملات مربوط به قرارداد اجاره به شرط تملیک باید با دقت و توجه به مفاد قرارداد و قوانین مربوطه انجام شود. به همین دلیل در این مقاله از وکیل‌ باشی قصد داریم به بررسی این عقد وهمچنین نحوه تنظیم این توافق بپردازیم. با ما تا انتهای مطلب همراه بمانید.

اجاره به شرط تملیک به چه معناست و بین چه افرادی منعقد می‌شود؟

بهتر است بدانید اجاره به شرط تملیک، قرارداد اجاره ای است که در ضمن عقد شرط تملیک درج شده و طرفین توافق کرده اند که که پس از پرداخت آخرین قسط از اقساط اجاره بها، مستاجر مالک عین مستاجره گردد. اجاره به شرط تملیک هم در مال منقول و هم در مال غیرمنقول مصداق دارد؛ بنابراین اجاره به شرط تملیک آپارتمان، اجاره به شرط تملیک خانه، اجاره به شرط تملیک ملک، اجاره به شرط تملیک خودرو را می‌توان از اقسام این قرارداد دانست.

در واقع، اجاره به شرط تملیک نوعی عقد اجاره است که شرطی بر مبنای اینکه اگر مستاجر به تعهدات خود بر طبق قرارداد عمل نماید، پس از اتمام مدت زمان اجاره، مالک مال مورد اجاره می‌شود، تعیین گشته است. در نتیجه مالک اموال منقول یا غیر‌منقول خود را بر طبق قرارداد اجاره و شرط اینکه مستاجر بر طبق قرارداد عمل نماید، بعد از پایان مدت اجاره به مستاجر واگذار می‌کند.

"به بیان دیگر، قرارداد اجاره به شرط تملیک یک نوع توافق حقوقی است که در آن طرفین، یعنی مالک (اجاره‌دهنده) و استفاده‌کننده (اجاره‌برنده)، به توافق می‌رسند که اجاره‌برنده در ابتدا ملک را به اجاره‌دهنده اجاره داده و در پایان مدت زمان معین، اجاره‌برنده حق تملیک ملک را به عنوان خریدار اصلی به دست می‌آورد. به عبارت دیگر، قرارداد اجاره به شرط تملیک در واقع یک ترکیب از دو قرارداد، یعنی قرارداد اجاره و قرارداد خرید و فروش (تملیک) است."

برای انجام اجاره به شرط تملیک، شرایط و جزئیات مربوط به مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره، قیمت نهایی خرید، شرایط انتقال مالکیت، حقوق و تعهدات طرفین و سایر بنود مربوطه باید در قرارداد مشخص شوند. در این نوع قرارداد، در ابتدا مالکیت ملک هنوز به اجاره‌دهنده تعلق دارد و پس از انقضای مدت زمان معین یا به اتمام شرایط معین، مالکیت ملک به مستأجر منتقل می‌شود.

قرارداد اجاره به شرط تملیک، نوعی قرارداد اجاره است که طرفین در آن این شرط را نوشته‌اند که مستاجر بعد از پرداخت آخرین قسط از اجاره بها مالک مال شود. در واقع با بستن این قرارداد می‌توان زمین، آپارتمان، خودرو یا هر دارایی دیگری را اجاره کرد و بعد از پایان مدت قرارداد صاحب آن مال شد.

لازم به ذکر است که وقوع اختلاف نظرهای بسیار بین موجر و مستاجر و به تبع آن قطع رابطه اجاره و ورود خسارات عمده به ایشان از پیامدهای نبود قراردادی مناسب میان طرفین است. قراردادی که به صورت دقیق تنظیم شده باشد و در بر گیرنده تمام نکات ریز و فنی باشد، می‌تواند به راحتی از بروز اینگونه موارد پیشگیری کرده و خیالی راحت و همچنین آرامش را برای شما به ارمغان بیاورد. برای این منظر شما می‌توانید از فرم قرارداد اجاره به شرط تملیک که توسط وکلای مجموعه وکیل‌ باشی تدوین شده است، بهره ببرید.

قرارداد اجاره به شرط تملیک

انواع اجاره به شرط تملیک چیست؟

قراردادهای اجاره به شرط تملیک، دارای دسته بندی‌های متعدد هستند. در یک دسته بندی می‌توان اینگونه قراردادها را به قرارداد اجاره به شرط تملیک با شرط فعل و اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه تقسیم نمود. 

  • اجاره به شرط تملیک با شرط فعل:

در این نوع از قرارداد، انتقال مالکیت تنها به شرط انجام تمام تعهدات انجام می‌شود. در قراردادهای اجاره به شرط تملیکی که به صورت شرط فعل منعقد می‌گردد، مستاجر با پرداخت هر یک از اقساط و در نهایت با پایان یافتن کل مبلغ اقساط می‌تواند در صورت تمایل موجر، عین مستاجره را به مالکیت خود در بیاورد.

  • اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه:

در این مورد، مستاجر با پرداخت آخرین مبلغ اقساط خود، مورد اجاره را تصاحب خواهد کرد؛ یعنی انتقال مالکیت تنها به شرط انجام تمام تعهدات صورت می‌گیرد و برای مستاجر تضمین مالکیت در پایان مبلغ اقساط وجود دارد.

در یک دسته بندی دیگر و بر اساس موضوع اجاره، قرارداد اجاره به شرط به شرط تملیک به موارد زیر مقسم می‌گردد:

  • قرارداد اجاره به شرط تملیک خانه

  • قرارداد اجاره به شرط تملیک آپارتمان

  • قرارداد اجاره به شرط تملیک ویلا

  • قرارداد اجاره به شرط تملیک زمین

  • قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو

  • قرارداد اجاره به شرط تملیک ملک

در هر کدام از موارد بالا با پایان یافتن میزان اقساط و پرداخت آخرین قسط، مستاجر می‌تواند موضوع قرارداد اعم از خانه، زمین یا خودرو را به مالکیت خود در بیاورد.

بیشتر بخوانید: اجاره به شرط تملیک در اموال منقول

نحوه تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک

عقد اجاره به شرط تملیک چه ویژگی‌هایی دارد؟

عقد در اصطلاح حقوقی در ماده 183 قانون مدنی به این نحو توصیف شده است:عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. بنابراین اجاره به شرط تملیک که یکی از انواع قرارداد اجاره است، از عقود به شمار آمده و دارای ویژگی‌ها و اوصافی می‌باشد. یکی از خصوصیات اجاره به شرط تملیک، لازم بودن آن است به این معنا که طرفین قرارداد جز در موارد مصرح قانونی نمی‌توانند قرارداد را برهم بزنند. از طرف دیگر، قرارداد مزبور، معوض و تملیکی است. تملیکی بودن اجاره به شرط تملیک به معنای این است که در نهایت، موضوع قرارداد به مالکیت مستاجر در خواهد آمد و معوض بودن نیز به منظور این است که انتقال مالکیت در مقابل دریافت وجه است.

حقوق و تکالیف موجر و مستاجر در اجاره به شرط تملیک:

اجاره به شرط تملیک برای طرفین قرارداد اعم از موجر و مستاجر حقوق و تکالیفی را ایجاد می‌کند:

  • در صورتی که مستاجر اقساط خود را پرداخت نکرد، مالک میتواند اجاره را فسخ نماید.

  • مستاجر می‌تواند در صورتی که عیب و نقصی در مورد اجاره باشد، عقد را فسخ کند.

  • مالک نمی‌تواند در مدت اجاره به شرط تملیک، در ملک تصرف انجام دهد یا آن را به دیگری منتقل نماید.

  • مستاجر موظف است از عین مستاجره مراقبت کرده و در آن تعدی و تفریط نکند.

  • هزینه تعمیر و نگهداری عین مستاجره بر عهده مالک است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف شده باشد.

  • هزینه های انتقال مالکیت نیز بر عهده مالک خواهد بود.

البته با استناد بر حاکمیت اراده، طرفین می‌توانند هر شرط یا تعهدی که خلاف قوانین نباشد را در قرارداد خود اضافه نمایند و به آن متعهد گردند. به صورت کلی، بهتر است چه عنوان موجر چه به عنوان مستاجر قبل از انعقاد قرارداد و هر اقدام دیگر، از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص در این زمینه بهره ببرید تا بتوانید به بهترین نحو ممکن قرارداد اجاره به شرط تملیک معنقد نمایید.

 

مشاوره حقوقی تلفنی

نحوه تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک چگونه است؟

قرارداد اجاره به شرط تملیک ممکن است شامل مفاد مختلفی باشد، که معمولاً در آنها موارد زیر درج می‌شود:

  1. هویت طرفین: شامل نام و آدرس طرفین قرارداد، یعنی مالک (فروشنده) و اجاره‌دهنده (خریدار).

  2. شرایط اجاره: شامل مواردی مانند مدت زمان اجاره، مبلغ اجاره، تاریخ شروع و پایان اجاره، و هرگونه شرایط و ضوابط اضافی در مورد اجاره می‌باشد.

  3. شرایط تملیک: شامل شرایط و ضوابطی که برای تملیک ملک توسط اجاره‌گیرنده باید برآورده شود، مانند پرداخت قسط‌ها، مبلغ خرید نهایی، زمان تحویل ملک و شرایط پرداخت وام (در صورت وجود) و سایر موارد مرتبط.

  4. حقوق و تعهدات طرفین: شامل حقوق و تعهدات مالک و اجاره‌گیرنده در طول مدت اجاره و همچنین پس از تملیک، مانند نگهداری و تعمیرات ملک، برخورداری از امکانات، و حقوق و تعهدات مرتبط با تملیک.

  5. شرایط خاتمه قرارداد: شامل مواردی مانند حقوق و تعهدات در صورت عدم تملیک توسط اجاره‌گیرنده در انتهای دوره اجاره، مانند حقوق پس از تملیک و یا عدم بازگشت مبلغ وام (در صورت وجود) و سایر موارد مرتبط.

  6. امتیازات و تعهدات طرفین: در بعضی از موارد، اجاره به شرط تملیک می‌تواند شامل امتیازات و تعهدات خاصی برای هر یک از طرفین باشد. به عنوان مثال، اجاره‌گیرنده ممکن است تعهد کند که به عنوان خریدار اصلی از مالک معامله نخواهد کرد و یا مالک ممکن است تعهد کند که ملک را به اجاره‌گیرنده فروخته و در طول دوره اجاره تملیک نخواهد کرد.

  7. حقوق و تعهدات پس از تملیک: در صورتی که اجاره به شرط تملیک به تملیک ملک توسط اجاره‌گیرنده منتهی شود، می‌تواند حقوق و تعهداتی برای طرفین در این مرحله نیز وجود داشته باشد. مانند وضعیت حقوقی ملک پس از تملیک، واگذاری مالکیت و سایر موارد مرتبط.

نحوه فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک چگونه است؟

در مورد نحوه فسخ اجاره به شرط تملیک در اموال منقول می‌توان گفت به دلیل لازم بودن عقد اجاره به شرط تملیک، طرفین قرارداد نمی‌توانند جز در موارد مصرحه در قانون (انواع خیارات)آن را برهم زنند، به همین دلیل ضروری است که موجر و مستاجر در متن قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو یا دستگاه و ابزارآلات، شرایطی را جهت داشتن حق فسخ قرارداد برای خود تصریح نمایند تا در صورت نیاز اختیار فسخ اجاره را داشته باشند.

در مورد نحوه انقضای اجاره به شرط تملیک نیز باید گفت در پایان مدت اجاره و بعد از پرداخت کامل مبلغ اجاره بها، مورد اجاره به مالکیت مستاجر در خواهد آمد و قرارداد منقضی می‌گردد؛ اما چنانچه مستاجر، اجاره بها را پرداخت نکند و یا شروط مستاجر را رعایت ننماید، موجر می‌تواند مورد اجاره را باز پس گیرد و آن را مسترد کند.

شرایط و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک:

همانطور که می‌دانید آثار و عواقب قرارداد، یکی از مهمترین بندهای هر توافق است. تمام وظایف و تعهدات کوچک و بزرگ طرفین معامله در این بخش از قرارداد نوشته شده. در واقع این بند انجام تعهدات از سوی طرفین معامله را تضمین می‌کند. هم‌چنین باعث می‌شود هر دو طرف معامله از حقوق و تکالیفشان بعد از امضای قرارداد، باخبر شوند. همین مسئله باعث میشود حقوق هیچ یک از طرفین ضایع نشود.

 دو نمونه از مهم‌ترین مفاد این بند در قرارداد اجاره به شرط تملیک این است که طرفین متعهد می‌شوند بعد از پرداخت آخرین قسط از قرارداد، در دفتر اسناد رسمی و تاریخی که طرفین قرارداد توافق کرده‌اند، عین مستاجره به مالکیت مستاجر در بیاید. هم‌چنین به موجب مفاد این بند، اگر در یک یا چند ماه، مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر (صاحب مال مورد اجاره) حق فسخ آن قرارداد را خواهد داشت. 

بعد از تنظیم قرارداد اجاره به شرط تملیک و امضای آن،مسئولیت نگهداری و تعمیرات مال مورد اجاره به عهدۀ مستاجر است و اگر خسارتی به مال مورد اجاره وارد شود، کلیه هزینه‌های تعمیر آن با مستاجر خواهد بود. مستاجر باید مبلغ اجاره بها را به طور منظم پرداخت کند؛هم‌چنین نباید از مال استفاده‌ای غیر از آنچه در قرارداد تعیین شده بکند؛ یا نباید در استفاده از مال مورد اجاره تفریط کند. ین‌ها از جمله آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک هستند. 

سخن نهایی:

همانگونه که ملاحظه نمودید، در این مقاله با اجاره به شرط تملیک، انواع وهمچنین ویژگی‌های قرارداد مزبور آشنا شدیم. در نهایت باید گفت، برای پیشگیری از هر مسئله و چالش حقوقی باید یک قرارداد دقیق و استاندارد بین طرفین قرارداد اجاره منعقد شود؛ به همین منظور مجموعه وکیل‌باشی این امکان را برای شما به وجود آورده که با ثبت تنظیم قرارداد سفارشی، نگارش قرارداد مطابق با شرایط و تعهدات موردنظر خود را به وکلای متخصص در این زمینه بسپارید تا با خاطری آسوده با طرف مقابل خود قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد نمایید.

 

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی

title-bg

نظرات

پیام های کاربران را بخوانید

افزودن نظر

FAQ

پرسش های متداول

تفاوت بیع و اجاره به شرط تملیک در چیست؟

در عقد بیع شخص خریدار با وقوع عقد مالک مال موضوع قرارداد می‌شود. اگر در عقد بیع، ثمن یا همان قیمت معامله به صورت اقساطی پرداخت شود، با وقوع عقد، خریدار مالک مال مورد معامله است. اما در اجاره به شرط تملیک، شخص مستاجر با پرداخت اقساط اجاره در مدت زمان تعیین‌شده و عمل به شروط بر طبق قرارداد اجاره بعد از اتمام مدت زمان اجاره مالکیت عین مستاجره به وی انتقال می‌یابد.

شرط انقضای اجاره به شرط تملیک چیست؟

  • چنانچه مستاجر به تمامی تعهدات خود عمل کرده باشد، مالکیت مال به ملکیت مستاجر درآمده و قرارداد با انتقال سند، خاتمه پیدا می‌کند.
  • ممکن است براساس شرایطی، قرارداد توسط مالک یا خریدار فسخ شود.
  • اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد اما خریدار به تعهدات خود عمل نکرده باشد، مورد اجاره پس گرفته می‌شود و قرارداد فسخ خواهد شد

نحوه فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک چگونه است؟

در مورد نحوه فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک در اموال منقول می‌توان گفت به دلیل لازم بودن عقد اجاره به شرط تملیک، طرفین قرارداد نمی‌توانند جز در موارد مصرحه در قانون (انواع خیارات) اجاره به شرط تملیک را برهم زنند، به همین دلیل ضروری است که موجر و مستاجر در متن قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو یا دستگاه و ابزارآلات، شرایطی را جهت داشتن حق فسخ قرارداد برای خود تصریح نمایند تا در صورت نیاز اختیار فسخ اجاره را داشته باشند.

در مورد نحوه انقضای اجاره به شرط تملیک نیز باید گفت در پایان مدت اجاره و بعد از پرداخت کامل مبلغ اجاره بها، مورد اجاره به مالکیت مستاجر در خواهد آمد و قرارداد منقضی می‌گردد؛ اما چنانچه مستاجر، اجاره بها را پرداخت نکند و یا شروط مستاجر را رعایت ننماید، موجر می‌تواند مورد اجاره را باز پس گیرد و آن را مسترد کند.