;
1401/08/17 09:08

جنبه های قانونی فسخ قرارداد اجاره ملک

قرارداداجاره به چه معناست؟ قرارداد اجاره بین چه افرادی منعقد می‌شود؟ نکات مهم قرارداد اجاره شامل چه مواردی است؟

امروزه  یکی از پرکاربردترین قراردادهایی که در بین مردم رواج دارد؛ قرارداد اجاره است و چه بسا به دلیل انعقاد این قرارداد نزد غیر متخصصین مانند مشاورین املاک، مشکلات زیادی برای طرفین قرارداد بوجود می‌آورد؛ ما اینجا برای شما خلاصه ای از قرارداد اجاره و شرایط فسخ اجاره نامه را توضیح داده و باهم به بررسی نکات آن می‌پردازیم با ما همراه باشید.

قرارداد اجاره چیست؟

اگر بخواهیم مختصر و به زبان حقوقی قرارداد اجاره را تعریف کنیم قرارداد اجاره بر طبق ماده 466 قانون مدنی به قراردادی گفته می‌شود که مالک مال خود را که می‌تواند خانه یا حیوان یا ماشین و…باشد را در اختیار مستاجر قرارداد می‌دهد تا از منافع آن استفاده نموده و در ازای آن به مالک یا موجر اجاره بها پرداخت می‌کند. 

جالب است که بدانید ما در قانون اجاره انسان را نیز داریم به این معنا که این بار مورد اجاره، به جای اینکه مال یا حیوان باشد، انسان است و ما در اینجا یک فرد را اجیر می‌کنیم برای انجام کاری و در ازای آن به وی مبلغی پرداخت می‌کنیم. 

فسخ قرارداد اجاره:  

قرارداد اجاره جزو دسته عقودی است که طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند، مگر بر طبق قانون و ما به این عقود، عقود لازم می‌گوییم. نکته قابل توجه دیگر اینکه با فوت و محجوریت طرفین قرارداد اجاره، قرارداد منفسخ نمی گردد یعنی از بین نخواهد رفت.   

انواع  فسخ (خیارات) در قرارداد اجاره شامل چه مواردی است؟ 

سوالی که ممکن است اینجا مطرح گردد این است که از چه طریقی می‌توان اجاره‌نامه را فسخ نمود؟ یا برای فسخ اجاره چه راه‌هایی وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوالات می‌توان به انواع خیارات در اجاره نامه اشاره نمود:

  •  خیار شرط 

  • خیار تعذر تسلیم

  • خیار عیب 

  • خیار تخلف شرط

  • خیارتخلف از وصف

  • موارد فسخ مصرح در ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال  1356

  اگر بخواهیم به زبان ساده و عامیانه تری معنای خیار و انواع آن را  در قرارداد اجاره توضیح دهیم،   خیار‌از مصدر اختیاراست و در واقع  به معنای اختیاری است که شخص در  بر هم زدن معامله دارد. 

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیارشرط چگونه است؟

 بیایید برای درک بهتر خیار شرط در قرارداد اجاره، برای شما مثالی بزنیم، فرض بگیرید موجر و مستاجر شروط خاصی را برای خود در قرارداد عنوان می‌کنند که، هیچ قالبی برای آن در قانون تعریف نشده است. برای تخلف از این شروط فی مابین موجر(مالک) و مستأجر قانون گذار نهادی را به نام خیار شرط به وجود آورده است و مهم‌ترین مزیت این خیار این است که حتی با اسقاط کافه ی خیارات نیز از بین نمی‌رود. ودر واقع این نهاد ، انعطاف بیشتری به قراردادهای اجاره داده است. مثال هایی از خیار شرط در قرارداد اجاره: 

1)  فسخ قرارداد توسط موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها: 

  فرض کنید مستاجر به هر دلیلی در موعد لازم اجاره بها را پرداخت نکند موجر می‌تواند با وجود این بند قرارداد اجاره را فسخ کند.

2)  فسخ قرارداد اجاره توسط موجر در صورت انتقال مال الاجاره به غیر: 

اگر مستاجر مال الاجاره را به غیر واگذار نماید، برای مثال ملک یا مورد اجاره را برای خود اجاره کرده اما آن را به  پدر خود انتقال دهد، در این صورت موجر می‌تواند با وجود این شرط قرارداد را فسخ نماید.

3)فسخ قرارداد اجاره توسط موجر در صورت استفاده مال الاجاره در غیر مورد تعیین شده در قرارداد:

فرض کنید اتومبیلی برای استفاده به عنوان ماشین عروس به دیگری اجاره داده می‌شود و وی آن را برای باربری یا سفر استفاده می‌کند و یا ملکی برای سکونت اجاره داده شده و فرد آن را مورد استفاده تجاری قرار می‌دهد. موجر با آوردن این بند که حق استفاده مستاجر را محدود به همان مورد تعیین شده در قرارداد می‌کند برای خود حق فسخ در صورت تخلف از این شرط را قائل می‌شود.

4) فسخ قرارداد توسط موجر در صورت عدم پرداخت مبلغ ودیعه یا رهن:

حتماً اصطلاح «پول پیش» در عرف عام و زمان انعقاد قرارداد اجاره را شنیده اید این اصطلاح در قانون ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه نام دارد که در صورتی که بخشی از مبلغ آن توسط مستاجر پرداخت نشده باشد موجر حق فسخ قرارداد را دارد. 

5) فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره توسط مستاجر:

 در باب فسخ پیش ازموعد اجاره،  تصور کنید مستاجری تمایل دارد تا قبل از موعد اجاره، اجاره را فسخ کند و با وجود خیار شرط و گنجاندن این شرط می‌تواند قرارداد را فسخ نماید .

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار تعذر تسلیم به چه نحو است؟

 در ماده 369 قانون مدنی انواع خیارات را نام برده اما از خیار تعذر تسلیم صحبتی نکرده اما این خیار در فقه و شرع ما قابل تأیید است و قانون مدنی نیز نشأت گرفته از فقه و شرع است.

 اما بیاید به زبان ساده‌تر به شما بگوییم که خیار تعذر تسلیم چیست؟ چه کاربردی دارد فرض کنید که موجر یا مستاجر نتوانند مورد اجاره یا اجاره بها را به هر دلیلی در موعد مشخصی تسلیم کنند طرف مقابل می تواند به استناد خیار تعذر تسلیم قرارداد را فسخ نماید و نکته ی مهم این موضوع اینجاست که اگر تعهد به تسلیم در زمان مشخصی باشد و فرد به تعهد خود عمل نکند قرارداد منفسخ می‌شود، مثل اجاره ماشین عروس در شب عروسی! اما زمانی که  موعد تسلیم به نحوی باشد که فرد بتواند در زمان دیگری نیز آن را انجام دهد اینجاست که می توان خیار تعذر تسلیم را اعمال نمود.

جنبه های قانونی فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار عیب به چه نحو است : 

تصور کنید که مالی را اجاره کرده‌اید و دارای عیبی است که مخفی بوده و یا اگر مخفی نبوده شما به عنوان مستاجر متوجه و ملتفت آن نشده‌اید. اینجا قانون‌گذار راه حلی  که برای شما قرار داده، فسخ قرارداد است با نام نهادی به نام خیار عیب! 

خیار عیب در تمام عقود به جز اجاره دو راه حل پیش پای افراد می‌گذارد:

1) فسخ قرارداد 

2)گرفتن ارش

حال شاید برای شما این سوال پیش بیاید که ارش چیست؟ مابه التفاوت قیمت مال سالم و معیوب را ارش می‌گویند . در اجاره ما فقط می‌توانیم در صورت وجود عیب قرارداد را فسخ کنیم یا مورد اجاره را به همان نحو بپذیریم و آن هم در موردی که عیب قبل از انعقاد عقد وجود داشته و مستأجر متوجه آن نشده و یا بعد از عقد حادث شده ولی ناشی از عیب قدیم بوده که موجر آن را برطرف نکرده و یا مستاجر را از وجود آن آگاه نکرده است. لازم به ذکر است که بیان کنیم در قرارداد اجاره برخلاف باقی عقود، اجازه اخذ ارش وجود ندارد.

این نکته را فراموش نکنید که  اگر مستاجر هستید  اعمال خیار عیب فوری است ! 

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار تخلف شرط چگونه انجام می‌ شود؟

بعد از توضیح خیار شرط، تعریف این خیار دیگر باید برای شما قابل درک تر باشد در واقع تخلف از شرایط فی مابین موجر و مستاجر باعث ایجاد حق فسخ می‌شود.

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار تخلف وصف چگونه محقق می گردد؟

خیار تخلف از وصف که به آن خیار رویت هم گفته می‌شود به این معنا که مستأجر مال را به اعتماد رویت سابق اجاره می‌کند و بعد از انعقاد قرارداد متوجه می‌شود که مال مورد اجاره وصف مورد نظر را ندارد و می‌تواند قرارداد را به استناد این موضوع فسخ نماید.

 موارد فسخ مصرح در ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

به طور خلاصه موارد فسخ در این ماده به شرح ذیل است : 

 

  • انتقال مورد اجاره توسط مستاجر بدون داشتن حق انتقال آن 

  • حق فسخ در صورت انتقال قطعی 

  • احتیاج  شخصی موجر به ملک برای سکنی خود، فرزند،پدر مادر یا همسر 

  •  قابل تعمیر نبودن مورد اجاره محل سکنی یا در معرض خرابی بودن

  •  استفاده مورد اجاره در غیر مورد توافق شده در قرارداد 

  • تغییر شغل مورد نظر در قرارداد اجاره 

  • تعدی و تفریط مستاجر 

  • عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر در اجاره نامه 

در واقع این ها مواردی‌ است که دراجاره‌نامه‌های سال 1356 برای موجر(مالک) حق فسخ ایجاد می‌کرد.

سخن پایانی:

 سعی کردیم به طور خلاصه و ساده برای شما عزیزان جنبه ها و موارد فسخ قانونی قرارداد اجاره، شرایط فسخ قرارداد اجاره، مراحل فسخ قرارداد اجاره را بیان کنیم. مطمئناً شما نیز متوجه تخصصی بودن و نکات خاصی که این قرارداد می‌تواند داشته باشد، شده اید و چه بهتر که برای جلوگیری از ایجاد مشکلات و از بین رفتن منافع خود چه به عنوان موجر (مالک) و چه به عنوان مستاجر با وکلا و متخصصین مجموعه وکیل باشی، مشورت نموده و قراردادهای سفارشی خود را ثبت نمایید.     

title-bg

نظرات متنی

پیام های کاربران را بخوانید

افزودن نظر

FAQ

پرسش های متداول

آیا مستاجر می تواند قبل از موعد اجاره نامه را فسخ کند؟

بله، همیشه به این صورت نیست که موجریا مالک بخواهد اجاره نامه را قبل ازموعد فسخ کند و گاهی مستاجر نیز خواستار چنین شرطی است که باید در زمان انعقاد عقد به عنوان خیارشرط این حق، را برای خود ایجاد کند. 

آیا می توان به استناد عیب در مورد اجاره قرارداد اجاره را فسخ نمود؟

بله، البته عیبی که مستاجر نسبت به آن آگاه نباشد و یا به دلیل عیبی باشد که در سابق وجود داشته و مالک یا همان موجر، مستاجر را از آن آگاه نکرده است.

آیا موجر می‌تواند ، قرارداد اجاره را به دلیل عدم پرداخت ودیعه فسخ کند؟

بله، اگر خیار شرط، درقرارداد درج شده باشد، موجر می تواند به استناد آن، قرارداد را فسخ کند. 

تماس
گفتگو
x
x
گفتگوی آنلاین
پاسخگوی سوالات شما هستیم

برای دریافت پاسخ در صوت قطع ارتباط آنلاین ، لطفا با فشردن دکمه ذیل ، اعلان مروگر خود را فعال کنید.

جهت شروع گفتگو پیام خود را تایپ و ارسال نمایید ، می توانید با نگه داشتن دکمه میکروفن صدای خود را ضبط و ارسال کنید.
صبور باشید ...