نحوه نوشتن قرارداد اجاره سرقفلی

همه ما به‌خوبی با برخی از قراردادهای رایج همچون اجاره آشنا هستیم. در این میان، برخی از عقود مانند قرارداد اجاره سرقفلی مغازه به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی فراوان، چندان شناخته شده نیستند. این در حالی است که اغلب صاحبان املاک تجاری هنگام نوشتن عقد اجاره سرقفلی ملک خود، نسبت به قوانین مربوط به آن آگاهی نداشته و دچار مشکلات متعددی می‌شوند.

 ازاین‌رو، ضروری است پیش از انعقاد هر نوع توافق‌نامه به‌صورت کتبی، از اطلاعات، دانش و راهنمایی یک حقوقدان کمک بگیرید. به‌ویژه در مواردی مثل همین قرارداد اجاره با حق سرقفلی مغازه که از موضوعات بسیار حساس و دقیق قضایی است. از سوی دیگر، تنظیم متن اجاره سرقفلی ملک تجاری، نیازمند این است که بندها و مفاد آن را تا حد زیادی بشناسید تا بتوانید یک اجاره نامه صحیح و اصولی را تنظیم کنید.

اگر شما هم به تازگی برای اجاره سرقفلی یک مغازه اقدام کرده‌اید و می‌خواهید با کسب اطلاعات بیشتر، از ضررهای احتمالی جلوگیری کنید؛ تا انتها با وکیل‌باشی همراه باشید. چرا که در ادامه این مقاله، 0 تا 100 ملزومات متن قرارداد مزبور را بیان کرده‌ایم.

چگونه قرارداد اجاره سرقفلی مغازه را تنظیم کنیم؟

همان‌طور که می‌دانید کلیات و قواعد مربوط به حق سرقفلی یا به عبارتی دیگر قوانین اجاره سرقفلی مغازه، در قانون روابط موجر و مستأجر سال‌های 56 و 76 آمده است که برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، توصیه می‌کنیم به مقاله نکات مهم سرقفلی مغازه مراجعه کنید. البته بهتر است یک‌بار دیگر در این مطلب نیز اشاره کنیم که سرقفلی، فقط در املاک تجاری قابل انتقال است. از سوی دیگر، تجاری یا غیرتجاری بودن ملک نیز بر مبنای پروانه ساختمانی تشخیص داده می‌شود.

حال پرسش اصلی این است که چطور قرارداد اجاره سرقفلی مغازه را تنظیم کنیم تا در آینده متضرر نشویم؟ پیش از پاسخ به این پرسش، باید بدانید که اگر قرارداد اجاره سرقفلی مغازه، تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد، می‌توانید نسبت به موارد زیر با تراضی طرفین، اقدام کنید:

• اگر در متن اجاره نامه، حق انتقال منافع به مستأجر داده شود؛ او قادر است از حق سرقفلی بهره‌‎مند شود.

•  چنانچه هیچ اشاره‌ای به انتقال منافع عین مستأجره (مغازه) نشود؛ باز هم حق سرقفلی به مستأجر انتقال یافته و او نیز می‌تواند این حق را به فرد دیگری واگذار کند.

حال برای نوشتن چنین توافقی باید سراغ بندها و موارد مهم متن قرارداد اجاره سرقفلی برویم. در ادامه راجع به ضروری‎ترین قسمت‎های این نوع توافق‌نامه توضیحات بیشتری را ارائه می‌کنیم. در واقع سرقفلی، یکی از موضوعات پیچیده حقوقی است که نوشتن متن اجاره آن، کار چندان آسانی نخواهد بود. در این راستا، مجموعه وکیل‌باشی ضمن آموزش مطالب حقوقی، قراردادهای آماده گوناگونی را برای مخاطبان خود تهیه کرده است؛ هر یک از این قراردادها از جمله فرم قرارداد اجاره سرقفلی مغازه از سوی چندین وکیل باتجربه تنظیم شده‌اند و شما می‌توانید به راحتی نمونه فرم را دانلود کرده و مورد استفاده قرار دهید.

مهم‎ترین موارد مندرج در اجاره نامه سرقفلی

هرچند تنظیم اجاره نامه سرقفلی، کار ساده و راحتی نیست و برای انعقاد آن باید از طریق مشاوره حقوقی تخصصی بهره مند شوید. بااین‌حال در ادامه شما را با کلیات نوشتن آن آشنا می‌کنیم تا کمترین خطا را در زمان تنظیم چنین قرارداد خطیری، داشته باشید. به‌طورکلی باید هر یک از موارد زیر را به‌درستی و با دقت فراوان در قرارداد اجاره سرقفلی مغازه ذکر کنید. این موارد عبارت‌اند از:

اطلاعات طرفین در قرارداد اجاره سرقفلی مغازه 

در ابتدای توافق نامه باید مشخصات طرفین به طور کامل نوشته شود. طرفین، اعم از موجر (صاحب مغازه) و مستأجر (فردی که به مدت معین می‌تواند از عین و منافع مال‌الاجاره استفاده کند) هستند.

مورد اجاره

مورد اجاره یا مال‌الاجاره، همان مغازه یا ملک تجاری است که موجر قصد دارد آن را به فرد مشخصی اجاره دهد. نکته مهم و قابل اشاره در این قسمت این است که:

"سرقفلی مغازه مضاف بر عقد اجاره، با دو عقد صلح و هبه نیز قابل انتقال است. بنابراین، مالک قادر است و می‌تواند حق سرقفلی مغازه خویش را با نوشتن صلح‌نامه یا هبه‌نامه نیز به شخصی دیگر، واگذار و اعطا نموده و بدین وسیله، قرارداد اجاره سرقفلی مغازه خویش را تنظیم و تدوین کند."

اجاره بها (مبلغ اجاره)

در اینجا دست طرفین قرارداد، کاملاً باز است و آن‎ها می‌توانند طی مذاکرات فی‌مابین، به رقم مشخصی برای اجاره بها توافق کنند. البته، محلی که ملک تجاری در آن واقع شده است، نوساز یا قدیمی بودن بنا و تجهیزات موجود در آن نیز بر افزایش یا کاهش مبلغ اجاره سرقفلی تأثیر بسزایی دارند.

شروط ضمن عقد در قرارداد اجاره سرقفلی مغازه 

در قسمت مربوط به شروط ضمن عقد انواع قراردادهای سرقفلی، طرفین می‌توانند موضوعات مورد نظر خود را پس از تراضی با یکدیگر، درج کنند. فراموش نکنید شرایط ذکر شده نباید مخالف قانون، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشند.

درهرصورت، شروط ضمن عقد اجاره سرقفلی، بر اساس نیازها و خواسته‌های هر دو طرف تعیین شده و کاملاً اختیاری هستند. مثلاً مالک سرقفلی در متن قرارداد شرط می‌کند که مستأجر حق انتقال سرقفلی به غیر را ندارد؛ مگر به شخص معینی که نام و مشخصات او در متن توافقنامه ذکر شده است. (شرط سلب حق انتقال سرقفلی به غیر)

از دیگر شروطی که عموماً در متن انواع قرارداد اجاره سرقفلی مغازه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها نوشته می‌شود، می‌توان به مورد زیر اشاره کرد:

چنانچه پس از اتمام مدت اجاره، مستأجر اقدام به تخلیه مغازه یا تمدید اجاره نکند، مالک می‌تواند مبلغ مشخصی را به‌عنوان وجه التزام از او دریافت کند. اجرت‌المثل مذکور به‌ازای هر روز، مبلغ X تومان است که طبق مذاکرات طرفین مشخص خواهد شد.

فسخ قرارداد

چنانچه هر یک از طرفین معامله، به تعهدات و شروط مندرج در متن تفاهم نامه عمل نکنند، حق فسخ برای آن‌ها وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، چنانچه مستأجر پس از گذشت 3 ماه از زمان اجاره، مبلغ اجاره را پرداخت نکند؛ موجر حق فسخ خواهد داشت.

 امضای 2 شاهد

‌ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب سال 1376 در این باره به صراحت می‌گوید: "قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد. این قرارداد باید به‌وسیله دو فرد مورد اعتماد طرفین، به‌عنوان شهود، گواهی شود" بنابراین، برای آنکه تفاهم فی‌مابین شامل قانون سال 76 شود، امضای دو فرد معتمد که مالک و مستأجر او را فردی قابل‌قبول می‌دانند؛ ضروری است.

چند نکته مهم در زمان نوشتن قرارداد اجاره سرقفلی مغازه 

هنگامی که سرقفلی مغازه‌ای را اجاره می‌کنید، بابت فروش مغازه از سوی مالک نگران نباشید؛ زیرا، مالک جدید نیز تا اتمام مدت اجاره، موظف است تمامی شرایط و توافقات انجام شده از سوی مالک قبلی را بپذیرد. به‌عبارت‌دیگر، شما نیازی به انعقاد دوباره عقد اجاره سرقفلی با مالک فعلی ندارید و هیچ یک از حقوق قبلی‌تان نیز تغییری نخواهد کرد.

• حق سرقفلی با توجه به ماده 6 قانون جدید، صرفاً در خصوص املاکی ایجاد می‌شود که قانوناً تجاری باشد، ملاک تجاری بودن مندرجات پروانه ساختمانی است؛ بنابراین در خصوص املاک مسکونی یا اداری نمی‌توان حق سرقفلی قرارداد.

• تحقق سرقفلی تابع حاکمیت اراده طرفین است و موجر و مستأجر، مبلغ حق سرقفلی را تعیین می‌کنند و داوطلب حق سرقفلی مختار به پذیرش یا رد پیشنهاد است.

همچنین، هرگاه محل غیر تجاری برای کسب و تجارت اجاره داده شود و از مستأجر سرقفلی گرفته شود، این اجاره باطل و وجهی که اخذ شده قابل استرداد است؛ زیرا معامله سرقفلی در حالتی که وجود آن امکان قانونی ندارد، صحیح نیست.

و اما جمع‌بندی نهایی

در این مطلب، تلاش کردیم تا ضمن اشاره به مواد قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، بندها و نکات ضروری اجاره سرقفلی مغازه را توضیح دهیم. در کل باید بیان داشت که اطلاع و آگاهی از نکات مهم سرقفلی و حق کسب، نقش کلیدی و مهمی را در تنظیم قراردادی کامل و دقیق ایفا می‌کند. به این منظور آموزش تصویری دعاوی سرقفلی و حق کسب یا پیشه برای شما آماده و فراهم شده است تا بتوانید از طریق این فایل های آموزشی، اطلاعات بیشتری در این زمینه کسب نمایید. چنانچه سؤال یا ابهامی در این زمینه دارید، آن را برای ما بنویسید. مشاوران وکیل باشی در طول روز برای مشاوره و پاسخگویی به سؤالات شما، همراهتان هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی