موارد انحلال قرارداد مزارعه

معمولاً از زمان انعقاد یک قرارداد تا زمان خاتمه آن، طرفین با چالش‌های کوچک و بزرگی مواجه می‌شوند. طی انعقاد قرارداد مزارعه نیز گاهی مالک یا کشاورز با چنان چالش‌های سختی مواجه می‌شوند که فقط به دنبال راهی برای خاتمه دادن به آن قرارداد می‌گردند. در این حین مهم‌ترین دغدغه اشخاص این است که نحوه بر هم زدن قرارداد مزارعه چگونه است؟ یا در چه شرایطی می‌توان قرارداد مزارعه را منحل نمود؟ از این رو در این مقاله قصد داریم به این سوال به صورت دقیق و حقوقی پاسخ دهیم. اگر قصد انحلال این عقد را دارید یا می‌خواهید از شرایط انحلال آن آگاهی داشته باشید، تا انتهای این مطلب از وکیل باشی همراه ما باشید.

منظور از موارد انحلال قرارداد مزارعه چیست؟

همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، قرارداد مزارعه نیز مانند تمامی قراردادهای معتبر ممکن است روزی بنا به دلایلی خاتمه پیدا کند و آثار حقوقی آن نیز برای همیشه پایان یابد. به همین خاطر اگر قصد انعقاد قرارداد مزارعه را دارید، همان‌طور که باید با نحوه نوشتن قرارداد مزارعه آشنایی داشته باشید، ضروری است که از دلایل انحلال آن نیز مطلع باشید. چرا که حجم زیادی از پرونده‌های قضایی مربوط به اختلافاتی است که در مورد خاتمه قرارداد میان طرفین ایجاد شده است؛ در حالی که اطلاع داشتن از این موارد باعث می‌شود طرفین در شرایط بحرانی آگاهانه برای منحل نمودن آن اقدام کنند و احتمال بروز اختلافات کاسته شود.

مطابق قانون مدنی، قرارداد مزارعه یک نوع عقد لازم است. منظور از "عقد لازم" این است که هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌توانند آن را به هم بزنند مگر در مواردی که قانونگذار مشخص کرده است. به مواردی که در صورت بروز آن‌ها طرفین قرارداد می‌توانند به قرارداد خاتمه دهند، موارد انحلال قرارداد یا اسباب انحلال قرارداد گفته می‌شود.

در واقع "اسباب انحلال قرارداد مزارعه، مواردی است که منجر به پایان یافتن قرارداد مزارعه می‌شوند. این موارد به سه طریق فسخ، اقاله یا تفاسخ و انفساخ منحصرند." به یاد داشته باشید که یک قرارداد استاندارد و صحیح، باید به خوبی این موارد را در خود مشخص کرده باشد تا مشکلات حقوقی را برای مالک و عامل به وجود نیاورد. از این رو چنانچه قصد انعقاد این توافق را دارید، به شما توصیه می‌کنیم با استفاده از فرم قرارداد مزارعه که توسط وکلای متخصص وکیل‌باشی تدوین و نگاشته شده است، به خوبی از حقوق و منافع خود دفاع کرده و همکاری امن و مطمئنی را آغاز نمایید.

انحلال قرارداد مزارعه از طریق فسخ قرارداد:

یکی از مهم‌ترین روش‌های انحلال قرارداد مزارعه، فسخ آن است. منظور از فسخ، پایان دادن به قرارداد به صورت یک‌جانبه است. در واقع موارد فسخ قرارداد، موارد مشخصی است که طرفین در حدود اختیارات قانونی خود آن‌ها را به صورت روشن و صریح در قرارداد درج کرده‌اند. حالا ممکن است این سوال برای شما به وجود بیاید که مزارع (مالک زمین) و عامل (کشاورز) در چه مواردی می‌توانند قرارداد مزارعه را به صورت یک‌جانبه منحل کنند. در ادامه به این سوال پاسخ می‌دهیم:

موارد فسخ قرارداد مزارعه از سوی مزارع یا مالک: 

بهتر است به عنوان مزارع علاوه بر آشنایی با صفر تا صد قرارداد مزارعه، با شرایط فسخ آن نیز آشنایی داشته باشید. منطبق بر قانون، مزارع در شرایط زیر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید:

1. اگر عامل (کشاورز) در ابتدا یا در اثناء مزارعه، بدون هیچ دلیلی کار را رها کند و مالک (مزارع) کسی را نداشته باشد که جایگزین او بگذارد، ابتدا باید برای الزام وی به انجام تعهداتش، از طریق دادگاه اقدام کند. اگر موثر واقع نشد، در قدم بعدی مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

2. اگر مالک (مزارع) متوجه شود در مورد ارزش واقعی مال موضوع قرارداد فریب خورده است، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. به عنوان مثال زمانی که مالک دریابد قدرالسهم او از محصول بسیار ناعادلانه است و نه تنها سودی نمی‌کند بلکه ضرر هم می‌کند، حق فسخ قرارداد برای او ایجاد می‌شود. به لحاظ حقوقی به این مسئله خیار غبن گفته می‌شود. خیار غبن از جمله اسباب فسخ و انحلال قرارداد مزارعه می‌باشد.

پیشنهاد می‌کنیم اگر هنوز پای قرارداد مزارعه را امضاء نکرده‌اید، حتماً از نحوه نوشتن این موارد آگاهی لازم را به دست آورید، چرا که ذکر این موارد در شرایط بحرانی، بهترین استناد برای شما است. مشاوره حقوقی با وکلای متخصص در این زمینه، می‌تواند نقش بسیار کلیدی در افزایش دانش و اطلاعات شما پیرامون قراردادتان باشد؛ پس از این امکان غافل نشوید.

موارد فسخ قرارداد مزارعه از سوی عامل یا کشاورز:

مطابق قانون، عامل در شرایط ذیل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت:

1. اگر عامل نیز مانند مالک در قرارداد مزارعه مغبون شود، حق فسخ خواهد داشت. به عنوان مثال در صورتی که عامل متوجه شود قدرالسهم او از محصول بسیار ناعادلانه است و در زمان انعقاد قرارداد از این مسئله اطلاع نداشته باشد، با استناد به خیار غبن می‌تواند قرارداد مزارعه را فسخ نماید.

2. در صورتی که زمین برای زراعت به فعالیت‌هایی مثل حفر چاه، حفر نهر و… نیاز داشته باشد اما عامل حین انعقاد قرارداد مزارعه از آن‌ها اطلاع نداشته باشد، می‌تواند معامله را فسخ کند.

3. در صورتی که در زمین برای انجام عمل زراعت به تعمیرات پمپ آب و مواردی از این دست نیاز باشد اما زارع از انجام تعمیرات و پرداخت هزینه‌های مربوط به آن اجتناب کند، برای عامل حق فسخ ایجاد خواهد شد.

در صورت آشنایی با قرارداد مساقات، متوجه می‌شوید که موارد فسخ این دو قرارداد شبیه به یکدیگر است. در نهایت باید بدانید که به دلیل اینکه عقد مزارعه، عقدی لازم است؛ طرفین قرارداد تنها در حدود این اختیارات قانونی اجازه فسخ قرارداد را دارند.

انحلال قرارداد مزارعه از طریق اقاله یا تفاسخ:

از دیگر راه‌های انحلال قرارداد مزارعه، اقاله یا تفاسخ است. منظور از اقاله یا تفاسخ این است که طرفین با توافق با یکدیگر به قرارداد خاتمه دهند. یعنی همان دو نفری که با هم قرارداد را منعقد نموده‌اند، با هم به توافق برسند که قرارداد را منحل کنند. در این حالت طرفین از تعهداتشان نسبت به هم می‌گذرند. به بیان دیگر، پس از اقاله تمامی آثار و تعهدات ناشی از قرارداد مزارعه برای همیشه از بین می‌رود. در این شرایط اجرای عقد مزارعه با توافق طرفین منحل و بی اثر شده است. تفاوت اقاله عقد مزارعه با فسخ آن در این است که فسخ مزارعه، به صورت یکطرفه و آن هم در صورت شرایط مقرر قانونی {انواع خیارات} صورت می‌گیرد، اما اقاله قرارداد مزارعه با توافق طرفین صورت گرفته و نیازمند استناد به یکی ازخیارات نخواهد بود.

انحلال قرارداد مزارعه از طریق انفساخ:

انفساخ یا همان انحلال خود به خودی قرارداد، از دیگر موارد انحلال عقد مزارعه است. انفساخ به این معنا است که به دلیل عوامل خارجی، امکان عمل نمودن به قرارداد از بین برود. از جمله مواردی که منجر به منفسخ شدن قرارداد مزارعه می‌شود، عبارتند از اینکه:

1. زمانی که زمین به دلیلی قابلیت انتفاع خود را از دست داده باشد و امکان رفع آن وجود نداشته باشد، قرارداد منفسخ می‌شود؛ به این معنا که خود به خود از بین می‌رود.

2. در صورتی که در قرارداد مباشرت شرط شده باشد. یعنی زمانی که توافق شده باشد که عمل زراعت تنها باید توسط خود عامل انجام شود، با فوت عامل قرارداد منفسخ می‌شود.

3. اگر طرفین قرارداد توافق کرده باشند که مزارع تنها به مدت عمرش مالک منافع زمین یا دارای حق انتفاع در زمین است، پس از فوت وی قرارداد منفسخ می‌شود.

به طور کلی انفساخ به دو صورت قانونی یا قراردادی اعمال می‌شود. اگر طرفین در قرارداد مزارعه موارد انفساخ را درج کرده باشند، در صورت بروز شرایط پیش‌بینی شده، قرارداد خود به خود منحل می‌شود.

در صورت انحلال قرارداد مزارعه، ثمره زمین به چه کسی تعلق می‌گیرد؟

ممکن است قصد انحلال قرارداد مزارعه را داشته باشید و در مورد نحوه تقسیم ثمره زمین سردرگم باشید. در مورد این مسئله می‌بایست مطابق قانون عمل کنید. در صورتی که به دلیل فسخ، اقاله یا انفساخ قرارداد مزارعه دستخوش انحلال شود، برای تعیین تکلیف ثمره حاصل از زراعت به روش زیر عمل می‌شود:

1. اگر قرارداد مزارعه قبل از ظهور ثمره منحل شود، تمام محصول به مالک زمین تعلق می‌گیرد و عامل تنها اجرت‌المثل زمین یا زراعت را دریافت خواهد کرد.

2. اگر قرارداد مزارعه بعد از ظهور ثمره منحل شود، هر یک از عامل و مزارع به اندازه قدرالسهم توافق شده در قرارداد، سهم می‌برند. هم‌چنین از تاریخ انحلال قرارداد مزارعه تا برداشت محصول، به دلیل اینکه دیگر قراردادی میان طرفین وجود ندارد، عامل موظف است اجرت‌المثل زمین را به مالک بپردازد. در مقابل مزارع نیز ملزم به پرداخت اجرت‌المثل عمل عامل است. 

در زمان تنظیم قرارداد مزارعه، این موارد را به صورت دقیق در متن قرارداد خود ذکر کنید. همان‌طور که در مورد نحوه نوشتن قرارداد مساقات به نوشتن جزئیات تاکید کردیم، حین تنظیم این قرارداد نیز توصیه می‌کنیم ذکر این نکات و جزئیات را در دستور کار خود قرار دهید، تا موفق به کسب نتایج خوشایندتری شوید.

تفاوت انحلال قرارداد مزارعه با بطلان آن چیست؟

گاهی اشخاص انحلال قرارداد و بطلان آن را به یک معنا در نظر می‌گیرند؛ در حالی که این موارد با هم تفاوت زیادی دارند. زمانی بطلان قرارداد اتفاق میفتد که از همان ابتدای انعقاد قرارداد، شرایط صحت قرارداد وجود نداشته و معامله "کان لم یکن" بوده است. یعنی انگار که معامله هیچ‌وقت به وجود نیامده است. اما در انحلال قرارداد، معامله از ابتدا، کاملاً صحیح بوده فقط طی زمان با بروز برخی از عوامل مانند فسخ، اقاله و انفساخ، قرارداد منحل شده و خاتمه یافته است. بنابراین انحلال قرارداد با بطلان آن یکی نیستند.

در ماده 190 قانون مدنی، چهار اصل اساسی برای برخورداری هر قرارداد از صحت و اعتبار، نام برده است. مطابق این ماده، برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱) قصد طرفین و رضای آنها؛
۲) اهلیت طرفین؛
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد؛
۴) مشروعیت جهت معامله.

بنابراین، چنانچه قرارداد زراعت فاقد هر یک از موارد ذکر شده باشد، باطل است. در این صورت، طرفین می‌توانند دادخواست اعلام بطلان قرارداد را به مراجع قضایی ارائه نموده تا دادگاه بعد از انجام تحقیقات و بررسی‌های لازم، حکم مقتضی را صادر کند.

سخن پایانی

توصیه اکید ما این است که اگر هنوز قرارداد خود را تنظیم نکرده‌اید، نگارش آن را به وکلا بسپارید تا تمام موارد ضروری در متن قرارداد شما تعیین تکلیف شود. برای این منظور می‌توانید به سایت وکیل‌باشی مراجعه و درخواست قرارداد سفارشی را ثبت کنید تا صفر تا صد قرارداد شما به صورت اصولی توسط وکلای تیم حقوقی وکیل‌باشی تنظیم شود.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی