نکات حقوقی قرارداد فروش زمین

راه‌های بی‌شماری برای سرمایه‌گذاری وجود دارد؛ با این حال یکی از مطمئن‌ترین و سودمندترین راه‌های سرمایه‌گذاری خرید و فروش زمین است. قرارداد فروش زمین میان خریداران و فروشندگان این معامله تنظیم و امضاء می‌شود. اگر چه این قرارداد در وهله اول ساده به نظر می‌رسد اما اشخاص زیادی به دلیل آگاه نبودن از اصول حقوقی آن، درگیر کلاهبرداری و اختلافاتی از این دست می‌شوند. این در حالی است که اشخاص می‌توانند با کسب اطلاعات حقوقی از این خطرات پیشگیری کنند. به همین منظور در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم مهم‌ترین نکاتی را مطرح کنیم که باید برای معامله زمین بدانید. اگر می‌خواهید قرارداد فروش زمین منعقد کنید تا انتهای این مطلب همراه ما بمانید تا از مهمترین نکات قرارداد فروش زمین مطلع شوید.

قرارداد فروش زمین چیست؟

قرارداد فروش زمین یکی از انواع قرارداد خرید و فروش ملک، به شمار رفته و احکام و مقررات خاص خود را دارد.

"قرارداد فروش زمین، توافقی کتبی است که یک طرف آن فروشنده زمین (بایع) و طرف دیگر آن خریدار (مشتری) است. به موجب این قرارداد خریدار در ازای پرداخت بهای زمین که ثمن معامله نامیده می‌شود، مالکیت قطعه‌ای زمین را به دست می‌آورد. در واقع این قرارداد، همان مبایعه‌نامه‌ای است که برای خرید و فروش زمین تنظیم می‌شود."

ممکن است به عنوان طرفین این قرارداد فکر کنید که خرید و فروش زمین بسیار ساده است و اصول حقوقی پیچیده‌ای ندارد اما حقیقت این است که بسیاری از ضرر و زیان‌هایی که در معاملات زمین اتفاق می‌افتد، ناشی از بررسی نکردن دقیق اسناد و مدارک یا اصول حقوقی آن است. 

5 مورد که برای بستن قرارداد فروش زمین باید بدانید!

به لحاظ حقوقی برای این که اراضی به فروش برسند، باید از شرایط خاصی برخوردار باشند. برخلاف تصور اکثریت، شرایط خاص مبایعه‌نامه ملک و زمین یکسان نیستند و در مواردی با هم تفاوت دارند. بنابراین اگر مالک قطعه‌ای زمین هستید و می‌خواهید آن را به فروش بگذارید، یا می‌خواهید با انعقاد قرارداد فروش زمین، خریدار و مالک آن شوید، در قدم اول زمین را از لحاظ شرایط زیر بررسی کنید:

1. فروشنده باید مالک زمین یا نماینده او باشد. در غیر این صورت به او "بایع فضولی" و به بیع زمین نیز "قرارداد فضولی" گفته می‌شود. قرارداد بیع فضولی زمین باطل نیست اما تا هنگامی که مالک زمین رضایت خود را اعلام نکند، این قرارداد اثر حقوقی ندارد و باعث انتقال مالکیت زمین به خریدار آن نمی‌شود.

2. زمین مورد معامله باید به گونه‌ای باشد که فروشنده توانایی تحویل آن را به خریدار داشته باشد یا خریدار این امکان را داشته باشد که به زمین دسترسی پیدا کند. مثلاً اگر فروشنده زمین در شهر دیگری ساکن است و توانایی تحویل آن به خریدار را ندارد اما خریدار در شهر محل وقوع زمین ساکن است و می‌تواند به آن دسترسی پیدا کند.

3. تمام چیزهایی که در عرف به عنوان اموال متعلق به زمین و جزئی از آن شناخته می‌شود، بعد از امضاء قرارداد فروش زمین همراه با زمین به خریدار منتقل می‌شود. حتی اگر در متن قرارداد ذکر نشده باشد. به عنوان مثال اگر در آن زمین درختانی وجود داشته باشد، همراه با زمین به مالکیت خریدار در می‌آید.

4. در نظر داشته باشید که زمین اوقافی نمی‌تواند مورد معامله قرار بگیرد زیرا بیع (فروش) اموال موقوفه ممنوع است، مگر در صورتی که قانونگذار اجازه آن را داده باشد.

5. به این مسئله توجه کنید که زمین مورد معامله در رهن نباشد یا در صورتی که در رهن است، قبل از فروش، آن را فک رهن کنید.

به دلیل همین ریزه‌کاری‌ها و جزئیات، بهتر است پیش از هرگونه اقدام برای فروش زمین موردنظرتان، حتماً از یک وکیل متبحر مشاوره حقوقی دریافت کنید. چرا که این موضوع پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی دارد و نباید به‌راحتی در این گونه موارد ریسک کنید.

مهم‌ترین نکات حقوقی برای انعقاد قرارداد فروش زمین

نوشتن هر قراردادی نیاز به آشنایی با نکات حقوقی آن دارد. به طور مثال، هنگام خرید منزل، باید به نکات حقوقی خرید خانه توجه داشت. نکات و اصطلاحاتی که خریدار و فروشنده زمین باید با آن‌ها آشنایی داشته باشند تا معامله با نتیجه موفقیت‌آمیزی انجام شود. برای بستن قرارداد فروش زمین، حتماً چک لیست موارد زیر را مطالعه کنید.

زمین در رهن و راهکارهایی برای خرید و فروش آن

همان‌طور که می‌دانید از سند ملک و زمین برای ضمانت یا دریافت وام و تسهیلات بانکی استفاده می‌شود؛ بنابراین اگر مالک و فروشنده زمین هستید، بهتر است تا زمانی که در رهن است، از فروش آن بپرهیزید. اما اگر قصد شما برای فروش جدی است، در قدم اول لازم است ملک را فک رهن کنید. برای فک رهن کردن زمین و املاک در رهن بانک، سه روش " تسویه حساب بانک،تعویض وثیقه و سپرده‌گذاری " وجود دارد که از طریق آن‌ها می‌توانید زمین را از رهن خارج کنید و آن را به فروش بگذارید.

اما اگر قصد دارید به عنوان خریدار زمین سر میز معامله بروید، فراموش نکنید که ابتدا از آزاد بودن زمین مطمئن شوید. برای اطمینان یافتن از آن باید سند را به طور کامل بخوانید، زیرا در قسمتی از سند مسئلۀ ضمانت یا وثیقه بودن آن ذکر می‌شود. چنانچه ملک در رهن باشد، ریسک‌های بی‌شماری پیش روی شما قرار می‌گیرد. بنابراین بهتر است به عنوان خریدار از معامله زمینی که در رهن است، عقب‌نشینی کنید. 

بیشتر بدانید: سند چیست؟ با انواع سند آشنا شوید.

شناسایی زمین بدون سند

در میان انواع قراردادهای خرید و فروش ملک و زمین، معامله زمین‌های بدون سند به قیمت کم‌تری انجام می‌شود. اما این نوع معامله برای شما ریسک‌های بی‌شماری دارد که احتمال ضرر و زیان را دوچندان می‌کند. بنابراین بهتر است خرید و فروش زمین‌های بدون سند را از برنامه خود خارج کنید. با این وجود اگر قصد خرید یک قطعه زمین بدون سند را دارید، حتماً استعلام زمین مورد نظر را از شهرداری بگیرید {که ما در مقاله ای دیگر به بیان چگونگی استعلام سند رسمی پرداخته ایم}. از این طریق متوجه خواهید شد اراضی موضوع معامله چه شرایطی دارد. از این طریق میزان ریسک قرارداد کم‌تر می‌شود. حتی ممکن است با گرفتن استعلام زمین و شناسایی شرایط آن، از خرید آن منصرف شوید و نتایج بهتری را رقم بزنید.

خرید و فروش زمین موروثی

معمولاً برای طرفین، املاک و اراضی موروثی معاملاتی چالشی هستند. تعداد اختلافاتی که هر روزه با این موضوع روانۀ دادگاه‌ها می‌شوند، کم نیستند. بنابراین در زمان معامله به این نکته توجه داشته باشید که ملک مورد معامله مربوط به خود مالک باشد. اگر متوجه شدید زمین مورد معامله موروثی است، به گواهی انحصار و وراثت ورثه توجه کنید. در مورد ملک اشاعه نیز باید بدانید نکاتی وجود دارد که باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه مشاعی باید مورد توجه قرار گیرد.

دریافت کد رهگیری قرارداد

مسئله‌ی مهم درمورد نحوه تنظیم مبایعه‌نامه ملک و زمین این است که اخیراً برای اینکه قرارداد فروش زمین صحیح و دارای اعتبار باشد، باید در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت شود؛ بنابراین حتماً حین انعقاد قرارداد در املاک، به دریافت کد رهگیری توجه کنید. نحوهٔ صدور کد رهگیری بر اساس کد پستی ده رقمی و نشانی ملک یا زمین است. می‌توانید برای استعلام کد رهگیری به سایت www.iranamlaak.ir مراجعه کنید.

ضرورت تعیین زمان حضور در دفتر اسناد رسمی

به یاد داشته باشید که حتماً در قرارداد زمان انتقال سند در دفترخانه و انجام معامله را بنویسید. چه فروشنده زمین باشید، چه خریدار آن، مشخص نکردن تاریخ دقیق انتقال سند به خودی خود می‌تواند شما را با اختلافات جدی مواجه کند. بنابراین از همان ابتدا درمورد آن توافق کنید.

شروط فسخ قرارداد فروش زمین

منظور از شرایط فسخ قرارداد، مواردی است که اگر اتفاق بیفتد، خریدار یا فروشنده زمین می‌توانند به صورت یک‌جانبه قرارداد را به هم بزنند. مزیت نوشتن شرایط فسخ در این است که در شرایط بحرانی برای شما حکم چتر نجات از ضرر و زیان‌ها را دارند. در عرف معمولاً شرایط فسخ قولنامه خانه و زمین را مشابه هم می‌پندارند در حالی که ممکن است موارد فسخ آن‌ها بسته به شرایط و نوع زمین متفاوت باشد. 

سخن پایانی

معامله زمین، معامله‌ای با سود بالا است و می‌تواند برای هر دو طرف آن بسیار پر‌ سود تمام شود. علاوه براین، ریسک‌های احتمالی این معامله نیز زیاد است. میزان سرمایه‌ای که اشخاص برای معامله زمین در نظر می‌گیرند، سرمایه‌ای قابل توجه خواهد بود. تمام این موارد از مهمترین دلایلی هستند که اهمیت تنظیم قرارداد برای این معامله را مشخص می‌کنند؛ بنابراین توصیه ما به شما این است که مسئولیت نوشتن صفر تا صد قرارداد خود را به وکلای مجموعه وکیل‌باشی بسپارید و ریسک‌های آن را به حداقل برسانید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی