نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه

خرید و فروش مغازه همچون سایر معاملات، چالش‌های خاص خود را دارد. به عنوان مثال، وقوع کلاهبرداری در میان قراردادهای خرید و فروش املاک تجاری، موضوع جدید و تازه‌ای نیست اما با رعایت برخی نکات در زمان تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه، می‌توان از این‌گونه خطرات احتمالی دور ماند.

تقلب در معامله، موضوعی است که شاید در خرید و فروش منازل مسکونی هم با آن برخورد کنید اما برای بیع یک مغازه، پیچیدگی‌هایی نظیر حق سرقفلی، کار را به‌مراتب دشوارتر می‌کند. ازاین‌رو، ضروری است که پیش از اقدام به خرید یا فروش املاک تجاری، حتماً با یک مشاور حقوقی مشورت کرده و صرفاً به اطلاعات و تجربیات شخصی خودتان و اطرافیان، بسنده نکنید.

در همین راستا، وکیل باشی در این نوشته قصد دارد که تا حد امکان، دانش حقوقی لازم برای تنظیم صحیح قرارداد خرید و فروش مغازه را در اختیارتان قرار دهد.

ماهیت قانونی قرارداد خرید و فروش مغازه

برخی از خریداران و فروشندگان املاک تجاری، در رابطه با قانون خرید مغازه یا ماهیت قانونی آن، دچار ابهام هستند. ازاین‌رو، بهتر است بدانید که اصولاً تمام قراردادهای خرید و فروش مغازه، ذیل ماده 338 قانون مدنی تعریف و تنظیم می‌شوند. قانونگذار در این ماده خرید و فروش یا بیع را به این صورت تعریف می کند که: "بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم"

بنابراین، طبق تصریح ماده 338 ق.م در قرارداد خرید و فروش مغازه، عین، همان مغازه است. عوض معلوم نیز ثمن یا مبلغی است که خریدار در ازای تملیک مغازه به فروشنده می‌پردازد.

البته، تفسیر همین نیم خط تعریف عقد بیع، موجب خلق ده‌ها جلد کتاب حقوقی ارزشمند شده است. چرا که احکام عقد بیع و همینطورشرایط مبایعه نامه ملک بدون سند موضوعاتی دقیق، پیچیده و عمیق محسوب شده و برای تنظیم این قرارداد به ناچار باید به اهل فن آن مراجعه نمود؛ از این رو به شما توصیه می‌کنیم با استفاده از فرم قرارداد خرید و فروش مغازه که توسط وکلا متخصص در این زمینه نگاشته شده است، استفاده کنید.

چگونه از تجاری بودن ملک یک مغازه مطمئن شویم؟

علاوه بر موضوع بسیار مهم سرقفلی، یکی از مواردی که در اغلب اوقات، خریداران املاک تجاری به آن دقت نمی‌کنند، کاربری تجاری ملک است. یعنی، خریداران تصور می کنند که چون مغازه مزبور سند تجاری دارد، پس حتماً کاربری تجاری هم دارد. این در حالی است که این دو موضوع کاملاً با هم تفاوت دارند.

 به‌عبارت دیگر "هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه، مطمئن شوید که مغازه مزبور افزون بر داشتن سند تجاری، دارای کاربری تجاری هم باشد. چرا که یک ملک را هنگامی تجاری می‌نامیم که علاوه بر سند تجاری، کاربری تجاری نیز داشته باشد."

سؤال: کدام املاک و بر اساس کدام قانون تجاری محسوب می‌شوند؟

پاسخ: مطابق دستورالعمل وزارت کشور، تمام املاکی که بر مبنای تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف تجارت و کسب‌‌و‌کار ساخته شده‌ باشند، واحد تجاری محسوب می‌شوند. از سوی دیگر، تمامی مغازه‌هایی که کاربری تجاری دارند، مجوز نصب تابلو را دریافت می‌کنند.

بنا بر آنچه گفتیم، برای انعقاد قراردادهای مرتبط با ملک تجاری همچون تنظیم قرارداد فروش حق سرقفلی و قرارداد خرید و فروش مغازه، بی‌گدار به آب نزنید و تمام جوانب معامله را ضمن مشورت با یک وکیل متبحر، در نظر بگیرید. برای این منظور می‌توانید با زدن روی تصویر زیر، از مشاوره حقوقی وکلای متخصص تیم وکیل‌باشی بهره‌مند شوید.

آثار حقوقی قرارداد خرید و فروش مغازه تجاری:

چنانچه عقد بیع مغازه یا همان قرارداد خرید و فروش مغازه، به صورت صحیح منعقد شده باشد، مطابق ماده 362 ق.م دارای آثار حقوقی زیر خواهد بود:

۱) به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود؛

۲) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد؛

۳) قرارداد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌نماید؛

۴) ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.

دقت کنید که نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در سرمایه گذاری در مغازه، برمبنای عقد شرکت انجام می‌شود و این قرارداد، تفاوت بسیار زیادی با قرارداد بیع مغازه دارد. ما در مباحث مربوط به عقد شرکت و سرمایه‌گذاری در کسب‌وکار، به تفصیل در این باره سخن گفته‌ایم. توصیه می‌کنیم جهت آشنایی بیشتر با قراردادهای مرتبط با مغازه، حتماً به مطالعه آن دسته از مطالب نیز بپردازید.

تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه و مهم‌ترین مواد آن

در حالت کلی، تفاوتی میان نحوه تنظیم قرارداد اجاره مغازه و نحوه نوشتن قولنامه فروش مغازه وجود ندارد. چرا که در تمامی قراردادهای کتبی، چند ماده عمومی مشترک همچون طرفین قرارداد، موضوع قرارداد، حل و فصل اختلافات و... وجود دارد.

در واقع این دسته از مواد، پایه ثابت توافقات کتبی هستند در حالیکه باتوجه‌به نوع معامله، شرایط طرفین و مذاکرات آن‌ها، ممکن است چند ماده و بند دیگر نیز به قرارداد افزوده شود. با این حال، یک نمونه قرارداد فروش ملک تجاری که به صورت صحیح و حرفه ای نوشته شده باشد شامل موارد زیر خواهد بود:

1.   طرفین قرارداد خرید و فروش مغازه (خریدار و فروشنده)

2.   موضوع قرارداد و مشخصات مغازه (موضوع قرارداد در اینجا، فروش مغازه است)

3.   مبلغ یا ثمن معامله و نحوه پرداخت آن

4.   شرایط تحویل و تنظیم سند رسمی (شامل زمان و مکانی است که سند در آن منتقل می‌شود)

5.   تعهدات خریدار

6.   تعهدات فروشنده

7.   نحوه تسلیم ملک به خریدار

8.   تعیین تکلیف درمورد بدهی‌ها و مخارج مربوط به مغازه

9.   شرایط و آثار قرارداد که بهتر است حتماً توسط وکیل دادگستری نوشته شود تا منافع هر دو طرف قرارداد محفوظ بماند.

10. نحوه حل اختلافات طرفین

11. محل تنظیم قرارداد

12. نسخه‌های قرارداد

احتمالاً تا این قسمت از مقاله به خوبی متوجه شده‌اید که بهتر است به جای استفاده از نمونه قولنامه دستی فروش مغازه و سایر متن‌های آماده اما پر از ایراد موجود در فضای وب، نزد متخصصین امور قراردادها بروید. در واقع همانطور که برای درمان هر نوع بیماری به متخصص مربوط به آن مراجعه می‌کنید، برای تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه نیز باید نزد حقوقدانان متبحر در امور قراردادها بروید و اطلاعات لازم را از آنان دریافت کنید.

نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد بیع ملک تجاری {قرارداد خرید و فروش مغازه}:

در هنگام نوشتن مبایعه‌نامه مغازه بهتر است این نکات را مورد توجه قراردهید تا بتوانید معامله‌ای امن و مطمئن را با طرف مقابل خود منعقد کنید:

• چنانچه مالک در جلسه انعقاد قرارداد حضور نداشته و شخص دیگری به نیابت از او قصد بستن قرارداد را دارد، حتماً وکالت‌نامه رسمی وی را مورد بررسی قرار داده و مطمئن شوید که فرد فروشنده، دارای سمت است.
• این مورد را به یاد داشته باشید که درج عبارت اسقاط کافه خیارات، تمامی اختیارات فسخ قرارداد را از بین نخواهد برد. به طور مثال، چنانچه بایع یا خریدار طرف مقابل را فریب داده باشد {تدلیس کرده باشد}، فرد فریب خورده همچنان می‌تواند بر مبنای خیار تدلیس، معامله را به صورت یکطرفه برهم بزند.
• متعاملین می‌توانند در طی فرایند خرید و فروش مغازه، با تعیین داوری در قرارداد، رسیدگی و حل و فصل اختلافات و چالش‌های میان خود را به داور مرضی الطرفین ارجاع دهند تا از این طریق بتوانند سریعتر مسائل پیش آمده را حل کنند.

با دقت در نکات و موارد گفته شده، سبب می‌شود تا احتمال بروز اختلاف و تعارض میان متعاملین اعم ازخریدار و فروشنده کاهش یافته و بدین نحو از ورود خسارات جبران ناپذیر جلوگیری شود.

و اما جمع‌بندی

تنظیم قرارداد خرید و فروش مغازه حاوی نکات حقوقی متعددی است که در این مطلب از وکیل‌باشی، تنها به گوشه کوچکی از آن پرداختیم. امیدواریم این مطلب برای شما کارساز بوده و بتواند بخشی از نیاز شما به قراردادنویسی اصولی را مرتفع کند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی