نحوه تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

به نظر شما "قرارداد پیش‌فروش ساختمان" که در عرف به آن "قرارداد پیش‌خرید ساختمان" نیز گفته می‌شود، چطور و از کجا شکل گرفت؟ اصلاً این موضوع جدید حقوقی چه مزایایی برای افراد دارد که طی سال‌های اخیر استقبال خوبی از آن شده است؟

کلیات این قرارداد در "قانون پیش‌فروش ساختمان" مشخص شده است و ما در این مقاله از وکیل‌باشی قصد داریم راجع به آن صحبت کنیم. آنچه در این مطلب می‌خوانید به شما کمک می‌کند تا در فرایند تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، خانه، ویلا یا هر نوع ملک دیگر، دچار اشتباه نشوید.

تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان از نگاه قانون

آنچه باعث رسمیت دادن به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان شد، قانونی است که در سال 1389 به همین منظور به تصویب رسید. ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان دررابطه‌با این توافق می‌گوید:

"هر قراردادی با هر عنوان که به‌موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌ فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود."

حق دارید اگر پس از خواندن این ماده، گیج شده باشید! اجازه دهید تا این قرارداد را به زبانی ساده تعریف کنیم. به‌طورکلی، پیش‌فروش ساختمان به معنای فروش یک ملک قبل از اتمام ساخت‌وساز آن است. درست است که این قرارداد، همان عقد بیع مقرر در قانون مدنی است؛ اما در اینجا به طرفین توافق "پیش خریدار" و "پیش فروشنده" می‌گوییم.

در واقع، در قرارداد پیش‌فروش یا پیش‌خرید، شرایط و قیمت فروش ملک بر اساس برخی فاکتورها و در حین روند ساخت تعیین می‌شود. در نهایت، پس از آنکه ملک موردنظر تکمیل شد، ساختمان مزبور به پیش‌خرید تحویل داده می‌شود.

چنانچه درمورد جزئیات بیشتر این توافق نیاز به مطالعه دارید، مقاله قرارداد پیش‌فروش ساختمان چیست؟ را حتماً مطالعه کنید.

تنظیم قرارداد پیش‌خرید ساختمان چه مزایایی برای طرفین دارد؟

پیش‌خرید ساختمان برای فروشنده و خریدار مزایای متعددی دارد. برای فروشنده، این مزیت را دارد که مبلغی تحت عنوان "پول پیش" یا "پیش‌پرداخت" از خریدار دریافت می‌کند. این مبلغ به فروشندگانی که با کمبود سرمایه مالی مواجه‌اند کمک می‌کند تا ساختمان‌سازی را بدون نگرانی به اتمام برسانند. در مقابل، خریدار این امکان را دارد که با پرداخت بخشی از مبلغ، مالک آپارتمان یا خانه شود. همچنین می‌تواند بر مراحل مختلف ساخت ساختمان نظارت داشته باشد و نسبت به کیفیت ساختمان مطمئن شود.

پیش‌فروش ساختمان به خریدار این امکان را می‌دهد که یک ملک را با قیمت کمتر خریداری کند، زیرا بهای ساختمان یا آپارتمان در مرحله پیش‌فروش معمولاً پایین‌تر از قیمت نهایی ملک در بازار است. از سوی دیگر، پیش‌فروش به فروشنده این فرصت را می‌دهد که در مرحله طراحی یا ساخت‌وساز، مشتریان خود را پیدا کند. این موضوع باعث می‌شود که مالک دغدغه فروش ملکش را نداشته باشد و با خیالی آسوده به ادامه روند ساختمان‌سازی مشغول شود.

"به‌منظور تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان، ابتدا باید به ماده 2 قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 89 رجوع کرد مطابق مفاد این ماده، درج موضوعات و مفادی نظیر مشخصات هویتی پیش فروشنده و پیش‌خرید، اطلاعات کامل ساختمان همچون پلاک ثبتی، تعیین تکلیف خسارات، تضمین‌ها، بیمه، بها یا عوض معامله، نحوه پرداخت اقساط و مسائلی ازاین‌قبیل، الزامی است."

باتوجه به مطالب بیان شده، بسیار ضروری است که متن قرارداد پیش فروش ساختمان را نزد یک وکیل متبحر تنظیم کنید. وکلای تیم وکیل‌باشی ضمن برخورداری از سال‌ها تجربه در امر قراردادنویسی، با توجه به انتظارات و خواسته‌های شما اقدام به تدوین قرارداد اختصاصی می‌کنند. چنانچه برای دستیابی به این قرارداد جامع و همه‌جانبه سؤالی دارید آن را در قسمت نظرات، با ما در میان بگذارید. 

نحوه نوشتن قرارداد پیش‌فروش ساختمان

حال که با فلسفه تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به طور نسبی آشنا شدید، نوبت این است راجع به نحوه نگارش آن صحبت کنیم. برای نوشتن متن این توافق، ابتدا باید ارکان قرارداد پیش‌فروش ساختمان را ذکر کنید. منظور از ارکان، همان مواد، بندها و بخش‌های متن قرارداد است که پس از نوشته شدن، به امضای طرفین و شهود آن‌ها می‌رسد.

قانون‌گذار در ماده 2 قانون پیش‌فروش ساختمان تأکید می‌کند که موارد زیر حتماً در قرارداد درج شوند:

1 ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد (پیش‌خرید و پیش‌رونده) اعم از حقیقی یا حقوقی

2 ـ پلاک، مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

3 ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

4 ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن

6 ـ شماره قبض‌های اقساط بها، تحویل و انتقال قطعی آن

7 ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شدن و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و همچنین تغییر مشخصات مورد معامله

9 ـ تعهداتی که پیش‌رونده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی دارد

10 ـ معرفی داوران

البته قانون‌گذار به همین 10 مورد بسنده نکرده و احکام برخی از مواد دیگر را برای نوشتن در متن موافقت‌نامه ضروری می‌داند. مثلاً به‌موجب ماده 11 همان قانون، اقساط مبلغ معامله بر اساس توافقات طرفین مشخص می‌شود. این در حالی است که حداقل 10 درصد از مبلغ باید هم‌زمان با تنظیم سند قطعی پرداخت شود و طرفین نمی‌توانند خلاف آن توافق کنند.

این موضوع یکی از عمده‌ترین نکات مهم در قرارداد پیش‌فروش ساختمان است که باید به آن توجه کنید. در ادامه، موارد کمتر گفته شده این قرارداد را بازگو خواهیم کرد.

مهم‌ترین نکات حقوقی در تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان

هرچند در پاراگراف‌های قبلی، بعضی از مسائل حقوقی پیش‌فروش ملک را بیان کردیم؛ اما در این قسمت، به چند مسئله مهم در این باره می‌پردازیم. ازاین‌رو، ضروری است که در زمان تنظیم قرارداد پیش‌خرید یا پیش‌فروش ملک، موارد زیر را در نظر داشته باشید:

·       بر اساس ماده 23 قانون پیش‌فروش ساختمان، افرادی که بدون تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی بخواهند ملک خود را پیش‌فروش کنند یا برای آن آگهی دهند، مجرم شناخته می‌شوند. مجازات آن‌ها نیز حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی خواهد بود. این موضوع، از مهم‌ترین نکات تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه است که متأسفانه بسیاری از مردم جامعه از آن بی‌اطلاع‌اند.

·       قراردادهای پیش‌خرید ملک آن قدر برای قانون‌گذار اهمیت دارند که حتی برای متصدیان مشاوران املاکی مرتکب تخلف شوند نیز مجازات تعیین شده است. در ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان، مشاور املاک باید طرفین قرارداد را برای تنظیم سند رسمی به محضرخانه هدایت کند و به‌هیچ‌عنوان نباید خودش این قرارداد را تنظیم کند. اگر چنین تخلفی صورت بگیرد، مشاور املاک برای اولین‌بار تا 1 سال و برای دومین بار تا 2 سال پروانه کسبش تعلیق می‌شود. برای بار سوم نیز پروانه کسب او برای همیشه باطل خواهد شد.

·       برای اینکه قراردادتان صحیح باشد باید به شرایط صحت تنظیم قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، خانه، مغازه و... دقت کنید. این شرایط در ماده 190 قانون مدنی ذکر شده‌اند و شامل قصد و رضایت طرفین، معلوم و مشخص‌بودن موضوع معامله، اهلیت داشتن طرفین و مشروع بودن جهت (هدف) معامله است.

·       مسئله بعدی مربوط به تفاوت مشارکت در ساخت و قرارداد پیش‌فروش آپارتمان است که در برخی از اوقات، افراد این دو را یک قرارداد واحد تلقی می‌کنند. این در حالی است که مشارکت در ساخت بر مبنای عقد شرکت و ماده 571 ق.م تنظیم می‌شود؛ اما پیش‌فروش ملک بر پایه عقد بیع شکل می‌گیرد.

·       از دیگر نکات مهمی که در انعقاد قرارداد پیش‌خرید ملک باید به آن توجه کنید، نحوه خاتمه‌دادن به توافق است. در واقع، ذکر شرایط فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان اهمیت فراوانی داشته و باعث ایجاد پایبندی بیشتر در طرفین توافق می‌شود.

یکی از موارد فسخ این توافق در صورتی ایجاد می‌شود که در مشخصات فنی و معماری درج شده برای ساختمان با آنچه خریدار تحویل می‌گیرد، متفاوت باشد. مثلاً در قرارداد عنوان شده که آپارتمان دارای سیستم سرمایشی و گرمایشی است و خریدار پس از تحویل ملک، با خلاف این تعهد مواجه می‌شود. در اینجا خریدار حق فسخ معامله را دارد.

و اما جمع‌بندی مطلب

همان‌طور که در این نوشته اشاره کردیم، قرارداد پیش‌فروش ساختمان از آن دسته توافقاتی است که احتمال وقوع خطا در آن بسیار بالا است. به تدبیر قانون‌گذار این توافق پرریسک توانسته چارچوب قابل اطمینانی پیدا کند. تمام نکات حقوقی و مقررات موافقت‌نامه‌های پیش‌فروش ملک در قانون پیش‌فروش ساختمان آمده است که در بخش‌های مختلف مقاله به آن‌ها اشاره کردیم.

علی‌رغم تمام توضیحات بالا، این توافق ممکن است با خطراتی همراه باشد، بنابراین قبل از تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان، بهتر است با یک وکیل متبحر، مشاوره حقوقی تخصصی داشته باشید و از او برای نوشتن متن توافق کمک بگیرید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی