نحوه نوشتن مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای

خریدوفروش اموال حاصل از ارث، یکی از پردردسرترین معاملاتی است که وکلا با آن سروکار دارند. دعوای ناتمام برخی از ورثه بر سر میزان سهم‌الارث، عدم رضایت یک یا چند وارث نسبت به فروش اموال متوفی و ده‌ها اختلاف مشابه، بخش عظیمی از پرونده‌های دادگستری را تشکیل می‌دهند. در این راستا تصمیم گرفتیم این مطلب از وکیل‌باشی را به مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای اختصاص دهیم.

به‌این‌ترتیب در ادامه مطلب ضمن بیان نحوه تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای، شرایط، مراحل و نکات حقوقی مهم آن را توضیح می‌دهیم.

ملک ورثه‌ای چیست؟ چه ویژگی‌هایی دارد؟

پس از فوت، اگر متوفی اموال و املاکی داشته باشد، همه آن‌ها به وراث او منتقل می‌شوند. چنانچه متوفی وصیت‌نامه داشته باشد، ابتدا باید به وصیت او عمل کرد و همان‌طور که می‌دانید وصیت تا ثلث (یک سوم) اموال صحیح است. دراین‌رابطه ماده ۸۴۳ قانون مدنی می‌گوید که:

«وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است.» بنابراین، اگر شخصی تمام اموالش را به‌موجب وصیت منتقل کند، اولاً تا یک‌سوم وصیتش قابل‌اجرا است. ثانیاً برای اجرای بیشتر از ثلث، باید همه وراث اجازه بدهند؛ در غیر این صورت یک‌سوم اموال متوفی طبق وصیت او منتقل شده و دو سوم باقیمانده میان وراث تقسیم می‌شود. حال اگر در بین اموال متوفی یک یا چند ملک وجود داشته باشد، بر اساس قانون باید به ورثه منتقل شوند که به آن ملک ورثه‌ای می‌گوییم.

به یاد داشته باشید که اگر وراث متوفی بیشتر از یک نفر باشند ملک ورثه‌ای به‌صورت مشاع در مالکیت هر یک از آن‌ها قرار می‌گیرد. منظور از ملک مشاع، خانه، زمین، باغ یا انواع دیگر املاک و مستغلات است که چند مالک دارد. در واقع مالکین در ذره‌ذره آن ملک با یکدیگر سهیم‌اند؛ بنابراین فروش ملک ورثه‌ای بدون رضایت یکی از وراث، ایرادات قانونی متعددی دارد. چرا که برای هرگونه دخل و تصرف در مال مشاع، باید رضایت تمام مالکان کسب شود. 

حال که متوجه شدید ملک ورثه‌ای چیست و چه ویژگی‌هایی دارد، درمورد فروش آن نیز صحبت می‌کنیم. در اینجا باید تأکید کنیم که فروش املاکی که از پدر، مادر، همسر و... به ارث می‌رسند، کار ساده‌ای نیست. برای این کار ابتدا باید با اصول و کلیات قرارداد خرید و فروش ملک آشنا باشید. سپس با کمک یک وکیل متبحر در زمینه ارث، مشورت کرده و در نهایت نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای اقدام کنید.

تعریف مبایعه‌ نامه ملک ورثه‌ای

برای فروش هر کدام از اموال متوفی باید چند مرحله را پشت سر بگذارید. حال اگر قصد شما و سایر وراث، فروش املاک ورثه‌ای است، به این منظور باید با شخص خریدار یک مبایعه‌نامه تنظیم کنید.

مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای (برخی از افراد به‌اشتباه به آن قولنامه ملک ورثه‌ای می‌گویند)، موافقت‌نامه‌ای است که میان وراث متوفی و خریدار آن ملک تدوین می‌شود. این توافق‌نامه باید با قواعد عقد بیع در ماده 338 قانون مدنی و مواد مختلفی از قانون امور حسبی منطبق باشد.

نوشتن این مبایعه‌نامه اصلاً راحت نیست و آن قدر شرط‌وشروط دارد که در یک مقاله نمی‌توان به همه آن‌ها پرداخت. مثلاً کافی است که در میان ورثه، یک صغیر یا محجور وجود داشته باشد. پس باید بر اساس مفاد قانون امور حسبی عمل کنید؛ چنان‌که اگر آن وارث، ولی (پدر یا جد پدری) نداشته باشد باید از سمت دادگاه برای او قیم یا امین نصب شود. از سوی دیگر، مبایعه‌ای نامه‌ای که همه وراث امضا نکنند نیز یکی از رایج‌ترین موارد ایجاد اختلاف و طرح دعوا در دادگاه‌ها است. علاوه بر این‌ها، تعداد پرونده‌های مطروحه درمورد ارث آن‌قدر بالا است که پیش از فروش اموال متوفی، باید با یک وکیل ماهر مشاوره حقوقی آنلاین داشته باشید.

ارکان قرارداد فروش ملک ورثه‌ای

تا این قسمت متوجه شدید که فروش ماترک متوفی مثل املاک او تابع قواعد و شرایط عقد بیع است. البته در مواردی هم قانون امور حسبی وارد عمل شده و بر قواعد ارث نظارت دارد؛ مانند موارد مربوط به ورثه محجور و صغیر که در ادامه بیشتر درمورد آن‌ها توضیح می‌دهیم. درمورد مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای و ارکان این قرارداد باید بدانید که ابتدا کسب رضایت از تمام وارثان ضروری است.

اگر یک یا چند وارث بر فروش ملک رضایت ندهند، به دلیل مشاع بودن اموال متوفی میان وراث، معامله صورت گرفته غیرنافذ است. (برای آشنایی بیشتر با معاملات نافذ و غیرنافذ به مقاله طریقه نوشتن مبایعه‌نامه ملک مراجعه کنید.)

هر مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای که عموم افراد به آن «نمونه قولنامه خرید ملک ورثه‌ای» می‌گویند، باید حاوی ارکان زیر باشد:

1.   مشخصات طرفین قرارداد خرید ملک شامل خریدار و تمامی وراث

2.   موضوع قرارداد

3.   ثمن معامله (مبلغ قرارداد)

4.   نحوه پرداخت مبلغ قرارداد

5.   تعهدات خریدار

6.   تعهدات فروشنده یا فروشندگان (در صورت تعدد وارثان)

7.   شروط ضمن قرارداد

8.   نحوه فسخ قرارداد

9.   نحوه حل‌وفصل اختلافات

هرچند در ادامه همین مقاله به موضوع فروش ملک ورثه‌ای بدون سند نیز اشاره خواهیم کرد؛ اما بهتر است برای آشنایی بیشتر با این مسئله، مطلب شرایط مبایعه‌نامه ملک بدون سند را بخوانید.

مدارک لازم جهت معامله ملک ورثه‌ای

ازآنجایی‌که تقسیم ترکه میان وراث امری حساس و پیچیده است، باید نسبت به خرید مغازه، خانه، باغ یا ویلای ورثه‌ای حواستان را جمع کنید. کوچک‌ترین بی‌توجهی به مسائل حقوقی ارث، باعث ایجاد گره‌های بسیار بزرگ می‌شود که سال‌ها وقت و پولتان را به هدر می‌دهد؛ بنابراین، پیش از خرید ملک ورثه‌ای، حتماً تمام مدارک زیر را بادقت فراوان کنترل کنید:

·       در صورت سنددار بودن ملک، بررسی و رؤیت سند ملک.

·       چنانچه ملک موردنظر سند ندارد، باید از مالکیت متوفی نسبت به آن مطمئن شوید. پس ضروری است که استعلامات لازم را پیش از امضای مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای انجام دهید.

·       دریافت گواهی انحصاروراثت از وراث برای اطلاع از سهم‌الارث آن‌ها و مطلع شدن از تعداد ورثه.

·       اگر در میان ورثه، فرد محجوری وجود دارد باید از تعیین قیم برای او مطمئن شوید.

·       در صورت وجود وصیت‌نامه، کنترل متن وصیت متوفی.

·       چنانچه وراث به شخصی وکالت داده‌اند که کارهای فروش ملک را انجام دهد، وکالت‌نامه وکیل نیز باید موجود باشد.

·       اطمینان از پرداخت مالیات ملک و رؤیت مفاصاحساب مالیات‌برارث.

·       پرداخت عوارض شهرداری و دریافت گواهی پایان کار ملک

پس از بررسی تمام مدارک بالا، می‌توانید نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای اقدام کنید. اما هنوز چند گام دیگر برای انعقاد این معامله باقی‌مانده است: مراحل فروش ملک ورثه‌ای و چند نکته حقوقی مهم دراین‌رابطه.

مراحل و نحوه خریدوفروش ملک ورثه‌ای

در پاراگراف‌های قبلی راجع به مدارک موردنیاز برای تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای صحبت کردیم. حال قصد داریم ضمن یک توضیح کوتاه، مراحلی که برای اخذ این مدارک و سپس انجام معامله ضروری هستند را معرفی کنیم.

مراحلی که برای خریدوفروش ملک ورثه‌ای باید پشت سر بگذارید عبارت‌اند از:

گام اول: ادای دیون متوفی

اولین و مهم‌ترین مرحله‌ای که برای فروش اموال شخص فوت شده باید انجام شود، ادای دیون و بدهی‌های او است. ماده 868 ق.م دراین‌رابطه می‌گوید: «مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته است.» به‌این‌ترتیب، اگر ورثه بدهی‌های متوفی را از ما ترک او پرداخت نکنند، عملاً نمی‌توانند نسبت به فروش اموال و املاک میت اقدام کنند.

گام دوم: بررسی وصیت‌نامه متوفی

هر شخص حق دارد در زمان حیاتش، تا یک‌سوم اموالش را وصیت کند. حال تصور کنید که شما خانه پدری را فروخته‌اید؛ اما پدرتان در وصیت‌نامه‌اش یک‌سوم از آن خانه را برای دوستش وصیت کرده است! اگر چنین اتفاقی رخ دهد، بدون تردید دردسرهای حقوقی متعددی در انتظارتان خواهد بود. پس لازم است که قبل از فروش املاک متوفی، از داشتن یا نداشتن وصیت‌نامه اطمینان حاصل کنید.

گام سوم: اطمینان از مالکیت متوفی نسبت به ملک

پس از تصفیه دیون متوفی، آنچه از ماترک باقی می‌ماند سهم‌الارث وراث خواهد بود. حال اگر می‌خواهید یک زمین یا خانه ورثه‌ای را بخرید، باید مطمئن شوید که آن ملک، متعلق به فرد فوت شده است و نه شخصی دیگر. به همین منظور باید از ورثه متوفی بخواهید که گواهی انحصار وراثت را به شما ارائه کنند.

گام چهارم: دریافت گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف

برگه‌ای که به آن گواهی انحصار ورثه می‌گویند، سندی است که نشان می‌دهد متوفی چه اموالی دارد، چند وارث دارد و سهم وراث چقدر است؟ با دریافت این گواهی، علاوه بر مشخص‌شدن میزان سهم‌الارث هر فرد، خریدار نیز نسبت به وضعیت تملک ملک مطمئن می‌شود.

گام پنجم: پرداخت صورت حساب‌های قانونی ملک

عوارض شهرداری، مالیات بر ملک، دریافت پایان کار ملک ورثه‌ای نیز از مهم‌ترین مراحل فروش اینگونه املاک هستند.

گام ششم: امضای مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای توسط تمام ورثه

هنگامی که خریدار نسبت صحت ابعاد مختلف معامله آسوده‌خاطر شود، از تمام ورثه می‌خواهد که در زمان تنظیم مبایعه‌نامه حضور داشته باشند. این قرارداد را می‌توان به‌صورت دستی نوشت؛ اما توصیه ما این است که حتماً برای تنظیم آن ابتدا از یک وکیل کمک بگیرید، سپس قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.

اگر یکی از وراث از امضای مبایعه‌نامه امتناع کند، قرارداد نسبت به سهم‌الارث او غیرنافذ است. فرض کنید شما یک برادر دارید و هر دو از خانه پدری یک‌دوم ارث می‌برید. اگر برادر شما نسبت به فروش خانه رضایت نداشته باشد و شما این کار را انجام دهید، صرفاً به‌اندازه سهم‌الارث خودتان (یک دوم از ملک) معامله صحیح است. حال اگر برادرتان مدعی شود که اصلاً برای فروش خانه از او اجازه نگرفته‌اید، می‌تواند به جرم فروش مال غیر از شما شکایت کند. این دو نکته مهم را هیچ‌گاه در مورد مبایعه‌نامه‌ای که همه وراث امضا نکنند، به یاد داشته باشید.

افزون بر مراحل بالا، اگر در بین ورثه شخص محجوری باشد، باید پس از نصب قیم برای او، از دادستان نیز مجوز بگیرید. منظور از محجور، فردی است که یا زیر 18 سال دارد یا دچار جنون شده و یا سفیه است. البته، اگر ولی این افراد در قید حیات باشد، نیازی به نصب قیم نخواهد بود.

نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه‌ای

در انتها چند نکته کلیدی در مورد تنظیم مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای را باید خاطرنشان کنیم.

·       بر اساس ماده 80 ق.م فقط قتل عمد است که مانع ارث‌بردن شخص می‌شود و در قتل‌های غیرعمدی، منعی برای توارث وجود ندارد.

·       اگر در بین ورثه یک کودک 6 ساله وجود داشته باشد که پدر و جد پدری‌اش فوت شده‌اند، باید برای او قیم تعیین کرد. چون این فرد تا رسیدن به سن رشد (18 سالگی) حق دخل و تصرف در اموالش را ندارد. حال اگر خواهر و برادرهای او بخواهند ملک پدری را بفروشند، قیم آن کودک باید موضوع را به دادستان اطلاع دهد. در صورت تأیید معامله توسط دادستان، ورثه حق فروش دارند. پ

·       ماده 869 ق.م درمورد ادای دیون متوفی می‌گوید که:

حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق می‌گیرد و باید قبل از تقسیم آن ادا شود از قرار ذیل است:

۱- قیمت کفن میت و حقوقی که متعلق است به اعیان ترکه مثل عینی که متعلق رهن است.

۲- دیون و واجبات مالی متوفی.

۳- وصایای میت تا ثلث ترکه بدون اجازه ورثه و زیاده بر ثلث با اجازه آن‌ها.

جالب است بدانید که مهریه همسر متوفی نیز جزء دیون و بدهی‌های این شخص محسوب شده و وراث ملزم‌اند پیش از تقسیم ترکه، مهریه همسر میت را بی‌کم‌وکاست بپردازند.

و اما جمع‌بندی مطلب

پس از آنکه در این نوشته از مخاطرات و دردسرهای فروش املاک ورثه‌ای گفتیم، باید دوباره بر کمک‌گرفتن از وکیل در این زمینه تأکید کنیم. همان‌طور که متوجه شدید، خریدن یا فروختن یک منزل مسکونی ده‌ها برابر راحت‌تر از معامله یک ملک ورثه‌ای است.

هرچند امیدواریم این مطلب برای شما عزیزان کارساز و مفید باشد. چنانچه راجع به مبایعه‌نامه ملک ورثه‌ای، نحوه دریافت گواهی انحصار وراثت و مسائلی ازاین‌دست سؤالی دارید آن را با ما در میان بگذارید. مشاوران حقوقی تیم وکیل‌باشی، همواره پاسخگو و همراه شما هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی