تفاوت قرارداد اجاره رسمی و عادی

قانون‌گذار در ماده 466 قانون مدنی قرارداد اجاره را تعریف کرده است. به طور خلاصه، اجاره نامه عقدی است که میان موجر و مستأجر نوشته می‌شود. موجر، همان صاحب عین مستأجره است و مستأجر، اجاره گیرنده محسوب می‌شود.  

منظور از عین مستأجره، همان مورد اجاره است. در ماده 467 ق.م اشاره شده که مورد اجاره ممکن است اشیا، حیوان یا انسان باشد. پس برای تنظیم قرارداد اجاره درمورد هر یک از این موارد، باید اجاره‌نامه نوشت.

مستأجر پس از بستن قرارداد، مالک منافع عین مستأجره می‌شود و در مقابل، باید مبلغی را به موجر بپردازد. تمام این شرایط باید در اجاره‌نامه درج شوند، بر همین اساس ما با 2 نوع اجاره‌نامه رسمی و عادی مواجه هستیم.

متأسفانه، اغلب افراد با تفاوت قرارداد اجاره رسمی و عادی آشنا نیستند. درواقع اکثر افراد با ماهیت اجاره‌نامه دستی آشنا هستند؛ اما هنوز هم به‌خوبی نمی‌دانند که اجاره‌نامه رسمی چیست؟ همین موضوع سبب شده است تا این مطلب از وکیل‌باشی را به چنین موضوع مهمی اختصاص دهیم.

چنانچه قصد تنظیم اجاره‌نامه ماشین، خانه، مغازه، تجهیزات صنعتی یا هر چیز دیگری را دارید، تا انتها همراه ما باشید. در ادامه ضمن بیان تفاوت‌های قرارداد اجاره رسمی و عادی، به مزایای اجاره‌نامه رسمی نیز اشاره خواهیم کرد.

اجاره‌نامه رسمی چیست؟

ماده 1287 ق.م ضمن تعریفی روشن از اسناد عادی، مرز میان سند رسمی و عادی را نیز مشخص کرده است. قانون‌گذار سند رسمی را این طور تعریف می‌کند: اسنادی که در اداره ثبت‌اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی محسوب می‌شوند.

به‌عبارت‌دیگر، اگر موجر و مستأجر برای ثبت قرارداد اجاره، یکی از 3 شیوه مطرح شده در ماده 1287 را انتخاب کنند، اجاره‌نامه آن‌ها رسمی است.

پیش از آنکه توضیح بیشتری راجع به سند رسمی و عادی بدهیم باید به یک نکته مهم اشاره کنیم. اینکه اجاره، منحصر به اجاره کردن ملک نیست و همان‌طور که در مقدمه هم گفتیم، مورد اجاره می‌تواند انسان، حیوان یا شیء باشد.

 ازاین‌رو، ما قراردادهای اجاره را داریم که توسط تیم وکلای وکیل‌باشی به شکلی استاندارد و حرفه‌ای تدوین می‌شوند. برای دریافت اجاره‌نامه موردنیاز خود نظیر اجاره‌نامه ملک و... کافی است روی تصویر زیر کلیک کنید.

اجاره‌نامه غیررسمی یا عادی به چه معناست؟

اگر در خاطرتان مانده باشد گفتیم که سند رسمی، سندی است که به یکی از روش‌های زیر تنظیم می‌شود:

1.   در اداره ثبت‌اسناد و املاک

2.   دفاتر اسناد رسمی

3.   در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی

بر همین اساس، قانون‌گذار در ماده ۱۲۸۹ ق.م می‌گوید که: «غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد، عادی محسوب می‌شوند.» پس اگر اجاره‌نامه را در بنگاه معاملات املاک بنویسید، کد رهگیری هم دریافت کنید، باز هم فاقد وصف سند رسمی است و به آن اجاره‌نامه عادی می‌گوییم.

فراموش نکنید که برای اعتبار بخشیدن به اجاره‌نامه و مبایعه‌نامه‌های عادی باید آن‌ها را در 2 نسخه تنظیم نموده و 2 شاهد نیز ذیل آن را امضا کنند. ضمناً برای درک بیشتر تفاوت‌های اجاره‌نامه‌های دستی، بنگاهی و رسمی حتماً مقاله نکات حقوقی تنظیم اجاره‌نامه دستی را بخوانید.

سند رسمی چه فرقی با سند عادی دارد؟

درمورد تفاوت‌های سند رسمی و عادی باید گفت که:

·       قدرت اجرایی سند رسمی بیشتر از سند عادی است. چرا که اسناد رسمی به‌عنوان یکی از ادله اثبات دعوا در محاکم دادگستری قابل‌پذیرش هستند. در ماده 1258 ق.م از 5 دلیل برای اثبات دعاوی صحبت شده که سند رسمی یکی از آن‌ها است. به‌عبارت‌دیگر، اجاره‌نامه یا هر قراردادی که به‌صورت دستی و عادی میان افراد تنظیم می‌شود، فاقد این ویژگی است.

·       برای اینکه بخواهید یک سند رسمی را زیر سؤال ببرید، تنها یک راه دارید و آن هم «ادعای جعل» است. این در حالی است که برای اسناد عادی، علاوه بر ادعای جعل، ادعای تردید و انکار هم قابل‌پذیرش است.

·       تنظیم سند رسمی، تشریفات قانونی خاص خود را دارد؛ اما اسناد عادی همچون انواع قرارداد اجاره بدون هیچ‌گونه تشریفات و در هر مکانی قابل‌تنظیم شدن هستند. 

"از دیگر تفاوت‌های اجاره‌نامه عادی و رسمی باید گفت: اگر یک سند عادی مثل اجاره‌نامه دستی را مفقود کنید، امکان تهیه رونوشت از آن را ندارید. در مقابل، اگر اجاره‌نامه خود را دفتر اسناد ثبت کنید، در صورت مفقودشدن آن می‌توانید به همان دفترخانه مراجعه کرده و نسخه رونوشت آن را از دفتردار بگیرید."

جالب است که اکثر افراد به‌خاطر بالابودن هزینه اجاره‌نامه محضری از تنظیم اجاره‌نامه در محضر خودداری می‌کنند. بااین‌حال، هزینه تدوین متن اجاره در بنگاه‌های معاملات املاک یا نمایشگاه‌های خودرو چندان تفاوتی با مراجعه به محضر ندارد! هرچند پیش از انعقاد هرگونه قرارداد باید نزد یک وکیل متبحر رفته و از او مشاوره حقوقی آنلاین دریافت کنید تا ریسک توافق خود را به صفر برسانید.

اجاره رسمی و عادی چه تفاوتی با یکدیگر دارند؟

به‌احتمال زیاد با مطالعه مطالب بالا، تفاوت میان اجاره رسمی و عادی را متوجه شده‌اید. اجاره رسمی، قراردادی است که یا در دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی یا در اداره ثبت‌اسناد و املاک نوشته می‌شوند. اجاره عادی هم به عنوان یکی از انواع قرارداد اجاره، توافقی است که میان موجر و مستأجر امضا می‌شود؛ اما در جایی غیر از محضر، اداره ثبت یا در حضور مأمور رسمی قانون.

قرارداد اجاره رسمی چه مزایایی دارد؟

از جمله مهم‌ترین مزایای قرارداد اجاره رسمی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1.   اجاره‌نامه رسمی، اعتبار به‌مراتب بیشتری از اجاره‌نامه عادی دارد.

2.   اجاره رسمی، قدرت اجرایی بالایی دارد که در اصطلاح به آن «لازم‌الاجرا» می‌گوییم. به این صورت که طرفین برای پیگیری اختلافات خود، نیازی به مراجعه به دادگاه ندارند؛ بلکه از طریق دایره اجرای ثبت می‌توانند موضوع را دنبال کنند.

3.   اگر اجاره را به‌صورت رسمی تنظیم کنید، امتیاز موجود در ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را به دست می‌آورید. به‌عبارت‌دیگر، چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستأجر ملک را تخلیه نکند؛ موجری که اجاره‌نامه‌اش رسمی است می‌تواند از طریق اجرای ثبت، تقاضای تخلیه فوری ملک را بدهد.

این در حالی است که اگر اجاره‌نامه عادی باشد، موجر باید به دادگاه مراجعه نموده و از طریق ضابطین دادگستری قضیه را پیگیری کند.

و اما جمع‌بندی مطلب

تفاوت قرارداد اجاره رسمی و عادی، از آن دست مسائلی است که بی‌اطلاعی افراد جامعه از آن، تبعات منفی زیادی در پی دارد. ازاین‌رو، تصمیم گرفتیم تا در این مطلب از وکیل‌باشی ضمن توضیح این تفاوت، شما را با انواع اجاره‌نامه‌های دستی، بنگاهی و رسمی نیز آشنا کنیم. چنانچه در مورد هر یک از این موارد سؤالی دارید آن را در قسمت نظرات بنویسید. برای دریافت متن قرارداد اجاره موردنیاز خود نیز کافی است با مشاوران حقوقی ما در تماس باشید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی