وضعیت قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر

اجاره‌کردن کالاهای لوکس و گران‌قیمت نظیر ماشین، ویلا، آپارتمان و... چالش‌هایی را برای موجر و مستأجر به وجود می‌آورد. یکی از بزرگ‌ترین نگرانی‌های طرفین اجاره، تعیین تکلیف اجاره نامه بعد از فوت موجر و مستأجر است.

 به سؤالات زیر دقت کنید:

اگر در حین مدت اجاره، موجر یا مستأجر فوت کنند، چه بر سر ادامه قرارداد خواهد  آمد؟ آیا اجاره باطل می‌شود یا همچنان ادامه خواهد داشت؟ مستأجر، مبلغ اجاره را باید چگونه به وراث پرداخت کند؟ اگر مستأجر فوت شود، قرارداد به ورثه او منقل می‌شود یا نه؟

بدون تردید این موارد جزء دغدغه‌های تمام طرفین اجاره است. بر همین اساس، در این مطلب از وکیل‌باشی به همه سؤالات بالا پاسخ می‌دهیم تا با ابعاد پنهان این قرارداد آشنا شوید.

قرارداد اجاره چیست؟

پیش از آنکه درمورد تکلیف قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر صحبت کنیم، ابتدا قواعد اولیه آن را بیان می‌کنیم. در تعریف این قرارداد باید بگوییم که:

قرارداد اجاره، توافقی کتبی یا شفاهی است که مطابق ماده 466 قانون مدنی میان موجر و مستأجر شکل می‌گیرد. اگر متن اجاره را به‌صورت کتبی بنویسید به آن اجاره‌نامه می‌گوییم. به‌این‌ترتیب، موجر در ازای انتقال منافع مورد اجاره به مدتی مشخص مثلاً 6 ماه، مبلغی را به‌عنوان مال‌الاجاره از مستأجر دریافت می‌کند.

حال که با تعریف کلی عقد اجاره آشنا شدید، بهتر است اصطلاحات این قرارداد را بشناسید:

·       موجر: اجاره‌دهنده

·       مستأجر: اجاره گیرنده

·       عین مستأجره: مورد اجاره مثل خانه، دستگاه صنعتی و...

·       مال‌الاجاره: مبلغ اجاره یا اجاره بها

در ماده ۴۶۷ قانون مدنی، قانون‌گذار اشاره کرده است که مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد. بر همین اساس، ما انواع قراردادهای اجاره را داریم که در زمینه‌های مختلف مانند امور ملکی، اجاره دستگاه‌های صنعتی، اجاره مغازه و... کارایی دارند. به همین خاطر است که بر آشنایی با اصول اولیه اجاره و کمک‌گرفتن از وکیل برای نوشتن اجاره‌نامه تأکید فراوانی داریم.

در همین راستا، وکلای تیم وکیل‌باشی اقسام مختلفی از قراردادهای اجاره را به شکلی استاندارد تدوین نموده‌اند. ازاین‌رو، شما به هرگونه قرارداد اجاره اعم از اجاره‌نامه سرقفلی مغازه، اجاره‌نامه غرفه مواد غذایی، اجاره‌نامه تجهیزات ساختمانی، اجاره‌نامه تالار و... در وکیل‌باشی دسترسی دارید. کافی است برای دریافت هرگونه اجاره‌نامه موردنیاز خود روی تصویر زیر کلیک کرده و یکی از درخواست‌های قرارداد آماده یا اختصاصی را ثبت کنید.

شرایط ابطال عقد اجاره

چنان که در ماده 497 ق.م آمده است در 2 حالت، اجاره باطل می‌شود:

1.   فوت‌شدن اجاره‌دهنده‌ای که فقط به مدت عمرش مالک مورد اجاره بوده است، باعث ابطال اجاره خواهد شد. به‌عنوان‌مثال، شما یک باب آپارتمان را از برادرتان اجاره گرفته‌اید، درحالی‌که برادرتان مالک کل آن آپارتمان نبوده و فقط به مدت عمرش مالک منافع ملک بوده است. در اینجا مالک اصلی ملک، فردی جز برادر شما است و پس از مرگ او، عقد اجاره میان شما و برادر مرحومتان باطل خواهد شد.

2.   اگر در عقد اجاره، «مباشرت» مستأجر شرط شود، با فوت او قرارداد نیز باطل می‌شود. منظور از شرط مباشرت این است که در متن اجاره‌نامه قید شود هیچ شخصی به جز مستأجر، حق ندارد از مورد اجاره بهره ببرد، حتی وراث او.

تصور کنید شما یک باغ را به مدت 2 سال اجاره کرده‌اید و موجر در اجاره‌نامه شرط کرده که هیچ‌کس جز شما حق استفاده از منافع باغ را ندارد. پس از گذشت یک سال از مدت اجاره، شما فوت می‌کنید، درحالی‌که هنوز یک سال دیگر از مدت اجاره باقیمانده است. در اینجا چون مباشرت شما در اجاره شرط شده، پس از فوتتان، قرارداد باطل می‌شود و ورثه هم حق استفاده از باغ را نخواهند داشت.

پس از آشنایی با تأثیر فوت مستأجر در عقد اجاره و همین‌طور فوت موجر، توصیه می‌کنیم، مطلب نحوه تنظیم قرارداد اجاره را حتماً بخوانید. چرا که نوشتن اجاره‌نامه جزئیات بی‌شماری دارد و فوت موجر یا مستأجر فقط یک جنبه کوچک از ابعاد مختلف آن است.

برای قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر چه اتفاقی می‌افتد؟

عده زیادی از افراد تصور می‌کنند که در اجاره اگر یکی از طرفین قرارداد فوت کند، این قرارداد برهم می‌خورد و دیگر قابل‌اجرا نیست. در واقع، اجاره یک عقد لازم است که فوت یکی از طرفین مانع اجرای آن نخواهد شد، مگر در 2 مورد.

قانون‌گذار در ماده 497 ق.م درمورد فوت هر یک از طرفین اجاره می‌گوید:

«عقد اجاره به‌واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود، ليکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عين مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.»

"مقنن در ماده 497 ق.م تکلیف عقد اجاره بعد از فوت موجر و اجاره‌گیرنده را مشخص نموده است. بعد از مرگ موجر یا مستأجر، موافقت‌نامه اجاره همچنان تا زمان انقضای مدت به قوت خود باقی می‌ماند؛ به‌جز در 2 حالت: 1.شرط مباشرت اجاره‌گیرنده در توافق‌نامه کتبی اجاره ذکر شده باشد 2. اجاره‌دهنده به مدت عمرش، مالک منافع عین مستأجره باشد. به‌این‌ترتیب، در دو مورد ذکرشده، اجاره باطل محسوب می‌شود."

بر همین اساس، تکلیف قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر را در سطرهای بعدی بیشتر توضیح می‌دهیم. بااین‌حال، پیشنهاد می‌کنیم هیچ‌وقت برای نوشتن اجاره‌نامه عجله نکنید و حتماً از قبل از هرگونه اقدام، از یک وکیل متبحر مشاوره حقوقی آنلاین دریافت نمایید.

آیا قرارداد اجاره با فوت طرفین منفسخ می‌شود؟

ما در حقوق موضوعی داریم تحت عنوان اسباب انحلال قرارداد. این موارد عبارت‌اند از:

1.   فسخ: خاتمه‌دادن به قرارداد توسط یکی از طرفین و به‌صورت یک‌جانبه.

2.   اقاله: رضایت هر دو طرف

قرارداد مبنی بر پایان بخشیدن به ادامه آن.

3.   انفساخ: اگر پایان‌یافتن قرارداد به دلیل یک مورد قهری و خارج از اراده طرفین باشد، اصطلاحاً می‌گوییم قرارداد منفسخ شده است. مثلاً ازبین‌رفتن چرخ‌خیاطی پیش از آنکه به خریدار تحویل داده شود باعث منفسخ شدن قرارداد می‌شود.

حال نکته مهم این است که باطل شدن یک قرارداد با منفسخ شدن آن متفاوت است و این تفاوت در آثار و عواقب قراردادها نمایان می‌شود. ازآنجایی‌که توضیح تفاوت‌های میان ابطال و انفساخ، بسیار مفصل است، توصیه می‌کنیم این موضوع را در مقالات مرتبط با این مسئله بخوانید.

شرایط ادامه عقد اجاره بعد از فوت مستأجر

همان‌طور که متوجه شدید، قرارداد اجاره در صورت فوت مستأجر فقط در جایی که شرط مباشرت مستأجر شده باشد باطل می‌شود؛ در غیر این صورت، اجاره همچنان پابرجا است. چرا که پس از فوت مستأجر مغازه، خانه و... این وراث او هستند که به‌عنوان قائم‌مقام قانونی، وضعیت قرارداد همچون ادامه‌یافتن یا خاتمه‌دادن به آن را مشخص می‌کنند.

در واقع اگر مستأجر فوت کند، این وراث او هستند که طرف قرارداد قرار می‌گیرند. حال ممکن است که آن‌ها بخواهند به آن ادامه دهند یا از اجرای قرارداد امتناع نمایند. در این باره، بند چهارم ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 بیان می‌کند: «در صورت فوت مستأجر در اثنای مدت اجاره، ورثه مستأجر می‌توانند درخواست فسخ اجاره را از دادگاه بخواهند.» البته، این موضوع نیز رایج است که اجاره ملک توسط یکی از وراث پذیرفته نشود. در این صورت، برای ابقای اجاره یا فسخ آن رضایت تمام ورثه لازم است.

نکات مهم عقد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر

آنچه تاکنون گفتیم، بخش مهمی از مسئله قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر را شفاف کرد. بااین‌حال، هنوز هم چند سؤال مهم در این زمینه باقی‌مانده است. پس بادقت فراوان به این بخش از مقاله توجه کنید.

تخلیه ملک با فوت موجر

اگر موجر بمیرد، ورثه چطور می‌توانند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشند؟ در پاراگراف‌های قبل توضیح دادیم که ورثه موظف‌اند تا انتهای مدت اجاره صبر کنند و پس از انقضای مدت، از مستأجر بخواهند ملک را تخلیه کند.

دراین‌رابطه ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر می‌گوید که:

پس از اتمام مدت اجاره، قائم‌مقام قانونی موجر اعم از ورثه می‌توانند تخلیه عین مستأجر را تقاضا کنند. اگر اجاره، سند رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، ورثه می‌توانند به دایره اجرای ثبت مراجعه کنند. در این صورت ظرف مدت یک هفته به درخواست آنان ترتیب اثر داده می‌شود.

اگر اجاره‌نامه به‌صورت دستی یا در بنگاه تنظیم شده باشد و اصطلاحاً سندی عادی باشد، ورثه باید تقاضای تخلیه ملک را به دادگاه ارائه نمایند تا مرجع قضایی ظرف یک هفته موضوع را پیگیری کند.

پرداخت اجاره بعد از فوت موجر

اگر مستأجر هستید و طرف مقابل قرارداد اجاره شما (موجر) به‌تازگی فوت شده است، بابت نحوه پرداخت اجاره‌بها به وراث موجر نگران نباشید. در اینجا شما 2 را پیش رو دارید:

1.   مبلغ اجاره را به صندوق دادگستری واریز کنید.

2.   یک اظهارنامه تنظیم کنید و از وراث بخواهید که شماره حسابی را برای او تعیین کنند تا او مبلغ اجاره را به همان حساب واریز کند.

اگر اجاره‌بها را به صندوق دادگستری واریز می‌کنید، پس از اتمام مدت اجاره، می‌توانید مبلغ ودیعه را از وراث مطالبه کنید. دریافت ودیعه بعد از مرگ موجر، امر غیرممکنی نیست. چرا که ودیعه پرداخت شده به موجری که اکنون فوت شده، جزء بدهی‌های موجر به شمار می‌آید. در نتیجه، ودیعه اجاره جزء دیون متوفی محسوب شده و وراث ملزم به تأدیه دیون متوفی هستند.

و اما جمع‌بندی مطلب

ما در این مطلب از وکیل‌باشی، درمورد تکلیف قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر صحبت کردیم. موضوعی که دغدغه بسیاری از اجاره‌دهندگان و اجاره گیرندگان است. قانون‌گذار نیز در ماده 497 ق.م و همین‌طور قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 درمورد این مسئله اظهارنظر نموده است که در طول مقاله به آن پرداختیم. چنانچه درمورد موضوع این مقاله سؤال یا ابهامی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران حقوقی تیم وکیل‌باشی، همواره پاسخگوی شما هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی