تکلیف قرارداد اجاره بعد از فروش ملک

یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های تعداد زیادی از مردم خانه‌دارشدن است. این در حالی است که تا سال 1402 به گفته وزیر راه و شهرسازی، چیزی حدود 20 میلیون نفر در ایران اجاره‌نشین هستند. این تعداد مساوی با 6 میلیون خانوار است و حالا تصور کنید که سالانه چه حجم زیادی از اجاره‌ نامه تنظیم می‌شود.

بااین‌وجود، متأسفانه اغلب مستأجران و موجران، اطلاعات دقیقی از مسائل حقوقی عقد اجاره ندارند. در این میان یک مسئله بسیار رایج وجود دارد؛ اینکه تکلیف مستأجر در صورت فروش ملک چیست؟ در واقع، یکی از ترس‌های به‌جا و قابل‌پذیرش مستأجران، فروش خانه‌ای است که در آن سکونت دارند.

ترس از این موضوع که آیا مالک جدید می‌تواند مستأجر را بیرون کند، واقعاً هولناک است. به همین دلیل قصد داریم در این مطلب از وکیل‌باشی، راجع به هر کدام از چالش‌های گفته شده صحبت کنیم. چنانچه تا انتها همراه ما باشید متوجه می‌شوید، در صورت فروش ملک، چه بر سر قرارداد اجاره خواهد آمد.

تکلیف فروش ملک در زمان اجاره

همان‌طور که می‌دانید قرارداد اجاره، عقد لازمی است که به‌موجب آن، مستأجر مالک منافع مورد اجاره می‌شود. در این مطلب، صرفاً درمورد اجاره ملک که یکی از انواع قرارداد اجاره است، صحبت خواهیم کرد؛ بنابراین، مورد اجاره یا عین مستأجره در اینجا، خانه‌ای است که به اجاره مستأجر درمی‌آید.

پس از اینکه موجر، استفاده از منافع ملک را به اجاره گیرنده واگذار نمود، همچنان مالک عین آن ملک است؛ اما این موضوع باعث نمی‌شود که مالک نتواند در ملکش تصرف کند. به همین دلیل، در بسیاری از پرونده‌های مطروحه میان موجر و مستأجر شاهد این هستیم که موجر خانه را به دیگری فروخته و حالا مالک جدید می‌خواهد که مستأجر را از آنجا بیرون کند. در چنین موقعیتی مستأجر و مالک جدید چه راهکاری دارند؟

"تکلیف قرارداد اجاره بعد از فروش ملک را قانون‌گذار در ماده 498 قانون مدنی مشخص کرده است. مطابق این ماده، اگر مورد اجاره به مالک جدیدی منتقل شود، قرارداد اجاره همچنان به‌قوت خود باقی می‌ماند. این قاعده یک استثنا دارد؛ اینکه موجر می‌تواند شرط کند چنانچه در طول مدت اجاره، ملک را به شخص دیگری انتقال دهد، حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت. در نتیجه، مستأجر نیز موظف است ملک را تخلیه نموده و آن را در اختیار مالک جدید قرار دهد."

همین موارد است که قراردادی مثل اجاره را حساس می‌کند و باید پیش از امضای اجاره‌نامه، تمام جوانب را در نظر گرفت. به این دلیل توصیه می‌کنیم از یک نمونه قرارداد استاندارد برای مکتوب کردن توافقاتتان استفاده کنید. وکلای تیم وکیل‌باشی این فرصت را برای شما فراهم آورده‌اند و اقسام مختلفی از قرارداد اجاره ملک، ماشین، تجهیزات پزشکی و... را به‌صورت کاملاً حرفه‌ای تدوین نموده‌اند. برای دریافت قرارداد‌های آماده یا اختصاصی در زمینه اجاره، کافی است روی تصویر زیر کلیک کرده و وارد بخش سفارش قرارداد شوید.

تکلیف مستأجر بعد از فروش ملک و راهکارهایی برای مستأجران

در اینجا 2 حالت پیش می‌آید:

1-  فروش ملک بدون اطلاع مستأجر باشد.

2-   مالک، مستأجر را از این موضوع مطلع کرده باشد و در زمان نوشتن اجاره‌نامه شرط کرده باشد که در صورت فروش ملک، مستأجر ملزم است خانه را تا موعدی معین (مثلاً یک ماه) تخلیه کند.

حال اگر مستأجر هستید و موجر بدون اطلاع‌دادن به شما، خانه‌اش را فروخته، صلح کرده یا به هر شکل دیگر، منتقل نموده است، این راهکارها پیش روی شما است:

تنظیم اجاره‌نامه‌ای جدید با مالک فعلی

می‌توانید با مالک جدید به توافق برسید و از او بخواهید که در مقابل پرداخت اجاره‌بها به او، تا پایان مدت اجاره در آن محل سکونت داشته باشید. در این صورت، یک قرارداد اجاره جدید منعقد می‌شود که یک طرف آن شما هستید و طرف دیگر، مالک جدید ملک. پیشنهاد می‌کنیم برای نوشتن متن انتقال اجاره‌نامه به مالک جدید حتماً از وکلای باتجربه در این زمینه کمک بگیرید.

عدم تخلیه ملک تا پایان مدت اجاره

اگر به هیچ نحو با مالک جدید به توافق نرسید، چاره‌ای جز تخلیه ملک باقی نمی‌ماند. البته، ماجرا به همین سادگی‌ها نیست و شما می‌توانید تا پایان مدت اجاره همچنان در ملک حضور داشته باشید. چرا که توافق شما با موجر قبلی همچنان معتبر و قابل‌اجرا است؛ بنابراین مالک جدید چاره‌ای جز صبوری ندارد تا مدت اجاره به پایان برسد.

2 نکته حیاتی برای روشن‌شدن تکلیف قرارداد اجاره بعد از فروش ملک

وکلای تیم وکیل‌باشی در جلسات مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی برای تنظیم اجاره‌نامه همواره بر 2 نکته زیر تأکید می‌کنند. در واقع نکات زیر به اجرای بهتر روند قرارداد و جلوگیری از اختلافات آینده کمک فراوانی خواهد کرد:

1-در زمان نوشتن اجاره‌نامه اگر موجر هستید، شرط فسخ قرارداد در صورت فروش ملک را بنویسید.

2-اگر مستأجر هستید شرط دریافت خسارت در صورت فروش ملک از سوی موجر را در قرارداد ذکر کنید. چرا که در این صورت، شما علاوه بر تخلیه ملک، مطالبه خسارت کرده و متضرر نخواهید شد.

آثار انتقال قرارداد اجاره به مالک جدید

همان‌طور که تاکنون متوجه شدید، پس از اینکه موجر ملک خود را به شخص ثالث منتقل کرد، مستأجر همچنان تا انتهای مدت اجاره، حق استفاده از ملک را دارد. به‌این‌ترتیب، تخلیه مستأجر بعد از اتمام قرارداد صورت می‌گیرد و پیش از انقضای مدت، مالک جدید نمی‌تواند مدعی تخلیه شود.

در این میان، مالک قبلی و مالک فعلی می‌توانند ضمن عقد بیع صورت‌گرفته، توافق کنند که آثار و احکام اجاره به مالک جدید انتقال یابد. از جمله مهم‌ترین نکات مربوط به انتقال اجاره‌نامه به مالک جدید باید به موارد زیر اشاره کنیم:

·   مالک جدید، قائم‌مقام قانونی مالک قبلی به شمار می‌آید؛ پس تمام حقوق و تکالیفی که بر دوش مالک پیشین بوده به او انتقال می‌یابد.

·   اگر انتقال ملک به دلیل بیع، صلح، هبه یا مواردی ازاین‌دست نباشد و علت انتقال فوت موجر باشد. وراث موجر قائم‌مقام قانونی او هستند.

·   در نحوه انتقال اجاره‌نامه به مالک جدید باید به این موضوع دقت کنید که مستأجر موظف است اجاره‌بهای ماهیانه خود را به موجر جدید بپردازد. همچنین، مبلغ ودیعه را پس از انقضای مدت اجاره و پیش از تخلیه ملک، از موجر تحویل بگیرد.

برای آشنایی بیشتر با شرایط پایان‌دادن یک‌جانبه به قرارداد اجاره، توصیه می‌کنیم مقاله فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل را حتماً مطالعه کنید. در آن نوشته، نکات حقوقی ناگفته‌ای را مطرح کرده‌ایم که دانستن آن برای هر موجر و مستأجر الزامی است.

نحوه تخلیه ملک به فروش رسیده

پیش‌ازاین گفتیم که مستأجر موظف است پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه کند. حال اگر موجر قرارداد اجاره را به هر شکل قانونی به دیگری منتقل کند، موجر جدید به‌هیچ‌وجه نمی‌تواند خواستار تخلیه ملک شود. بااین‌حال، موجر جدید تنها در یک صورت می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد. آن هم هنگامی اتفاق می‌افتد که:

·       مستأجر بیش از 3 ماه از پرداخت اجاره‌بها امتناع کرده باشد.

·       مدت قرارداد تمام شده و مستأجر حاضر به تخلیه ملک نیست.

·       اثبات اینکه مستأجر به تعهداتش عمل نکرده است.

·       ملک به تعمیراتی اساسی نیاز دارد؛ اما مستأجر برای انجام تعمیرات از آن خارج نمی‌شود.

این مسئله را به یاد داشته باشید که موجر و مستأجر می‌توانند در زمان تنظیم اجاره‌نامه از یک شرط بسیار کاربردی استفاده کنند؛ شرط عدم واگذاری قرارداد به غیر. در این صورت، هیچ یک از آن‌ها نمی‌تواند بدون اجازه و رضایت طرف مقابل، اجاره را به شخص دیگری منتقل کند؛ بنابراین از دردسرها و اتفاقات ناگوار حاصل از انتقال اجاره نیز جلوگیری می‌شود.

و اما جمع‌بندی

در این نوشته از مجموعه مقالات حقوقی وکیل‌باشی درباره تکلیف قرارداد اجاره بعد از فروش ملک صحبت کردیم. موضوعی رایج و چالش‌زا که باعث شده افراد جامعه در پیچ‌وخم محاکم قضایی گرفتار شوند. به همین دلیل، با بیانی ساده و روان توضیح دادیم که اگر موجر ملکش را به هر علتی مثل بیع، صلح و... به شخص دیگری منتقل کند، مستأجر همچنان تا پایان مدت اجاره حق استفاده زا منافع ملک را خواهد داشت. اجبار به تخلیه ملک نیز امری غیرقانونی بوده و باید مطابق شرایط گفته شده صورت بگیرد.

چنانچه دررابطه‌با این موضوع سؤال یا ابهامی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران حقوقی تیم وکیل‌باشی، همواره پاسخگوی شما خواهند بود.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی