آشنایی با سند رهنی و نکات آن

سند رهنی یکی از انواع سند و جزء مهم‌ترین اسناد حقوقی در معاملات ملکی است که به عنوان تضمینی برای بازپرداخت وام یا تعهدات مالی استفاده می‌شود. این سند به مالکیت موقت ملک توسط طلبکار یا بانک اشاره دارد تا زمانی که بدهی به طور کامل تسویه شود.

این سند به دلیل ماهیت قانونی و پیچیدگی‌های حقوقی آن نیاز به آگاهی و دانش کافی دارد، به همین دلیل افراد برای انجام مراحل مختلف رهن، واگذاری یا بازپرداخت، معمولاً از وکلای ملکی مشاوره می‌گیرند. در این مقاله به بررسی کامل سند رهنی، مراحل واگذاری و نکات مهم حقوقی مرتبط با آن خواهیم پرداخت.

سند رهنی به چه معناست؟

سند رهنی نوعی سند حقوقی است که به‌عنوان تضمینی برای تأمین مالی در معاملات ملکی استفاده می‌شود. این سند به مالک اجازه می‌دهد تا ملک خود را به‌عنوان وثیقه به مؤسسات مالی و بانک‌ها ارائه دهد.

هدف از ارائه سند ملکی برای رهن، تضمین بازپرداخت اقساط وام است؛ به‌عبارت دیگر، در صورتی که وام‌گیرنده نتواند اقساط خود را به‌موقع پرداخت کند، بانک یا مؤسسه مالی می‌تواند با فروش ملک وثیقه، بدهی خود را تسویه کند. این سند معمولاً شامل جزئیات دقیقی از ملک، شرایط رهن و میزان وام مورد نظر است و به‌دلیل اهمیت آن، نیاز به رعایت قوانین و مقررات حقوقی خاصی دارد.

چند نوع سند رهنی وجود دارد؟

همانطور که در بالا بیان شد و با مفهوم سند رهنی آشنا شدید، این سند تضمینی برای بازپرداخت اقساط وام به موسسه یا بانک است. سند رهنی به طور کلی دو نوع است که عبارت است از:

• رهن در بانک
• رهن اشخاص
• رهن دادگستری و مراجع قضایی

رهن در بانک

در این نوع قرارداد، یک توافق رسمی بین بانک و وام‌گیرنده در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود که در آن، وام‌گیرنده ملک خود را به‌عنوان وثیقه به بانک گرو می‌گذارد تا در ازای آن مبلغی به‌عنوان وام دریافت کند.

سند در رهن بانک، به‌عنوان یک سند رسمی تلقی می‌شود و به بانک این امکان را می‌دهد که در صورت عدم پرداخت اقساط وام، نسبت به فروش ملک اقدام کند. به همین دلیل، املاکی که تحت رهن قرار دارند بدون اجازه بانک یا تا زمانی که فرآیند فک رهن انجام نشده، قابل فروش نخواهند بود.

یکی از نکات مهم در مورد سند رهنی این است که رهن گذاشتن ملک به معنای از دست رفتن مالکیت آن نیست؛ بلکه مالکیت همچنان در اختیار وام‌گیرنده باقی می‌ماند و تنها حق فروش ملک محدود می‌شود تا بانک بتواند از آن به‌عنوان تضمین برای بازپرداخت وام استفاده کند.

رهن اشخاص

زمانی که به وثیقه یک سند ملکی نیاز دارید اما خود مالک آن سند نیستید، می‌توانید با مالک ملک قرارداد خصوصی تنظیم کنید.

این قرارداد که زیرمجموعه قراردادهای ماده ۱۰ قانون مدنی است، به این صورت عمل می‌کند که طرف اول که مالک سند ملکی است، سند مورد نیاز را در اختیار طرف دوم قرار می‌دهد. در مقابل، طرف دوم متعهد می‌شود که تعدادی از خدمات یا مالیات‌ها را به طرف اول پرداخت کند. این تعهدات می‌توانند به‌صورت ضمانت یا ارائه تضمینی در نزد مالک سند باشند.

مدت اعتبار این قرارداد معمولاً یک سال است اما امکان تمدید آن نیز وجود دارد. همچنین، این نوع رهن می‌تواند شامل وثیقه‌گذاری سند نزد یک شخص برای استفاده از امکانات خاص یا به‌عنوان تضمینی برای تعدیل بدهی باشد.

نکته مهم در این نوع رهن‌ها این است که معمولاً قراردادهای رسمی وجود ندارند و برای اعتبار بخشیدن به این توافق، یک قرارداد ساده با حضور دو شاهد کافی است. این ویژگی‌ها، انعطاف‌پذیری و سادگی در ایجاد تعهدات را در این نوع رهن‌ها فراهم می‌کند و امکان دسترسی به وثیقه ملکی را برای افرادی که مالک آن نیستند، تسهیل می‌نماید.

رهن دادگستری و مراجع قضایی

در برخی موارد، ممکن است سند ملکی به عنوان وثیقه در دادگستری قرار گیرد. در چنین شرایطی، برای شخصی که سند را به عنوان وثیقه قرار داده است، قرار وثیقه صادر می‌شود و سند ملک به رهن دادگستری درمی‌آید.

در این فرآیند، سند توسط کارشناسان مربوطه ارزیابی می‌شود و اگر ارزش آن با میزان قرار وثیقه تطابق داشته باشد فرد می‌تواند تا زمان رسیدگی به پرونده‌اش به قید وثیقه آزاد باشد.

این نوع سندها که به‌عنوان وثیقه‌ای شناخته می‌شوند، به دلیل وجود رهن دادگستری ممکن است در زمان خرید و فروش ملک مشکلاتی را ایجاد کنند.

بنابراین، خریداران و فروشندگان باید با احتیاط عمل کنند و اطمینان حاصل کنند که سند ملک مورد نظر در رهن یا وثیقه دادگستری نیست. در غیر این صورت، ممکن است در هنگام انتقال سند با موانع قانونی و مشکلات اداری روبه‌رو شوند که می‌تواند فرآیند خرید و فروش را به شدت پیچیده کند. به همین دلیل، مشاوره حقوقی با وکیل متخصص امور ملکی و بررسی استعلام سند ملکی قبل از هرگونه معامله ضروری است.

مراحل الزام به تنظیم سند رهنی

برای الزام به تنظیم سند رهنی، مراحل زیر را باید طی کرد:

مشاوره اولیه با وکیل

اولین مرحله تنظیم سند رهنی، برقراری ارتباط با وکیل ملکی و انجام مشاوره اولیه است. در این جلسه، جزئیات قرارداد و مشخصات طرفین معامله باید به‌دقت برای وکیل توضیح داده شود تا درک صحیحی از شرایط به‌دست آید.

بررسی مدارک و اسناد ملکی

در این مرحله، بهتر است مدارک و اسناد مرتبط با ملک مورد وثیقه را به دقت بررسی کنید. این مدارک شامل سند مالکیت، پروانه ساخت، پایان کار و سایر اسناد مهم هستند که باید در صحت و اعتبار آن‌ها دقت شود.

استعلامات ثبتی ملک

برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملک و عدم وجود بدهی یا محدودیت در نقل و انتقال، می‌بایست استعلام اسناد رسمی را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کنید. این بررسی‌ها به جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی کمک می‌کند.

تهیه پیش‌نویس سند رهنی

پس از بررسی مدارک و اطلاعات دریافتی، می‌توانید پیش‌نویس سند رهنی را تنظیم کنید. این پیش‌نویس باید تمامی جزئیات مهم را شامل شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری کند.

مذاکره و توافق بر مفاد سند

پس از تهیه پیش‌نویس، بهتر است وکیل آن را با شما و طرف مقابل (وام‌دهنده یا وام‌گیرنده) بررسی کند و در صورت نیاز، اصلاحات لازم را انجام ‌دهد تا همه طرفین به توافق نهایی رسند.

امضای سند رهنی در دفترخانه

پس از توافق نهایی، می‌توانید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و سند رهنی را به‌طور رسمی امضا کنید. این مرحله اعتبار قانونی به سند می‌بخشد و از حقوق شما حفاظت می‌کند.

نحوه فک رهن سند ملکی

فک رهن به معنای آزاد کردن یک مال منقول یا غیرمنقول از وثیقه یا رهن بانک‌ها و اشخاص است. این فرآیند معمولاً زمانی انجام می‌شود که فرد مالک، دین مربوط به رهن را به‌طور کامل پرداخت کرده باشد. به عبارت دیگر، برای فک رهن و آزاد کردن سند باید تمامی اقساط و بدهی‌های مربوط به وام یا تسهیلاتی که به‌دلیل آن رهن صورت گرفته، پرداخت شود.

در برخی موارد، ممکن است شخصی که سند رهنی در دست اوست، از دریافت مبلغی که به‌عنوان رهن در نظر گرفته شده، صرف‌نظر کند. در چنین شرایطی، بدهی فرد اول پایان می‌یابد و سند آزاد می‌شود.

یکی از چالش‌های حقوقی رایج در دادگستری، مربوط به فروش املاکی است که سند آن‌ها در رهن است. زمانی که فردی قصد دارد ملکی را که سند آن در رهن قرار دارد، بفروشد ممکن است با مشکلاتی مواجه شود. در این وضعیت، انتقال سند نمی‌تواند به‌راحتی انجام شود و ممکن است طرفین به دادگاه مراجعه کنند تا دادخواست‌های الزام به انتقال سند یا دیگر موارد مشابه را ارائه دهند.

بنابراین، در هنگام خرید یا فروش املاکی که ممکن است در رهن باشند، ضروری است که خریدار و فروشنده با دقت وضعیت سند و شرایط رهن را بررسی کنند تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری شود. این بررسی به آن‌ها کمک می‌کند تا از حقوق خود محافظت کرده و اطمینان حاصل کنند که معامله به‌صورت قانونی و بدون مشکل انجام می‌شود.

یادداشت پایانی

در پایان، سند رهنی به عنوان یکی از ارکان اساسی در معاملات ملکی، اهمیت ویژه‌ای دارد. این سند نه‌تنها به وام‌دهنده اطمینان می‌دهد که سرمایه‌اش محفوظ است بلکه به وام‌گیرنده این امکان را می‌دهد که به راحتی از تسهیلات مالی بهره‌مند شود. با این حال، پیچیدگی‌های حقوقی و جزئیات دقیق مرتبط با تنظیم سند رهنی نیازمند دقت و تخصص خاصی است به همین دلیل توصیه ما به شما دریافت مشاوره حقوقی از وکلای متخصص است.

نویسنده: پگاه رهبر