نکات حقوقی قرارداد خرید خانه

از قدیم الایام خرید خانه یکی از مهمترین نیازها و دغدغه های خانواده ها بوده است و هر فردی به دنبال فراهم کردن مسکن و آشیانه ای برای خود و خانواده است؛ اما باید توجه داشت که در خرید خانه اعم از سند دار، قولنامه‌ای، کلنگی و … می‌بایست دقت و توجه خاصی مبذول داشت؛ چرا که کوچکترین بی دقتی و عدم آگاهی از قوانین خرید خانه می‌تواند چالش‍‌های حقوقی بسیاری را به خریدار خانه تحمیل کند و چه بسا منجر به از دست دادن سرمایه وی گردد. در این نوشتار قصد داریم به تمام نکات حقوقی که در حین خرید خانه به آن توجه کرد را بیان کنیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

خرید و فروش خانه:

نقل و انتقال خانه به اشکال و صور مختلف صورت می‌گیرد؛ یکی از اشکال نقل و انتقال منزل، انتقال در قالب قرارداد خرید و فروش ملک مسکونی است. در قرارداد خرید و فروش خانه که به بیع خانه نیز شهرت دارد، طرفین قرارداد در قالب مبایعه نامه توافق می‌کنند که خانه در ازای پرداخت ثمن (قیمت) به خریدار منتقل شود و بایع مالک هزینه پرداخت شده شود. در مبایعه نامه منزل یا بیع نامه خانه، ذکر موارد زیر الزامی است:

نکات بسیار کلیدی مهم قبل از تنظیم قرارداد خرید خانه:

مواردی وجود دارد که در هنگام خرید خانه می‌بایست مورد توجه قرار گیرد، در غیر این صورت ممکن است، خانه‌ای را تهیه کنید که مشکلات و مسائل حقوقی زیادی دارد و شما ناچار باشید جهت اثبات حق خود هزینه های گزاف بپردازید:

• اطلاع از مالکیت فروشنده:

مهمترین موردی که باید به آن دقت کرد این است که فروشنده مالک خانه بوده و یا اینکه از طرف مالک وکالتنامه رسمی جهت فروش داشته باشد. در فروش خانه مشاعی (خانه‌ای که بین چند نفر مشترک است) نیز، هنگام تنظیم قرارداد می‌بایست همه شرکا حضور داشته باشند یا فروشنده وکالتنامه رسمی برای فروش و همچنین دریافت سند داشته باشد. همچنین مالک باید اهلیت معامله داشته باشد، یعنی به لحاظ قانونی از معامله ممنوع نباشد. خریدار نیز عمومآً یا اصالتاً اقدام به خرید کند یا می‌تواند از طریق وکالت نامه خرید ملک اقدام به خرید خانه کند.

• بررسی اسناد ملک:

تحقیق و بررسی پیرامون ملک نظیر اینکه آیا خانه سند دارد یا خیر؟ نوع سند خانه به چه شکل است؟ اگر خانه با مبایعه نامه فروخته شده، آیا در مبایعه حق فروش خانه سلب شده یا خیر؟

• بررسی وضعیت ملک:

بررسی وضعیت و مختصات جغرافیایی مسکن و همچنین استعلام اسناد رسمی ملک از سازمان ها و ارگان‌های مربوطه جهت رهن یا توقیف نبود خانه و اطلاع از اینکه خانه در طرح توسعه شهرداری نباشد.

• قید نمودن امکانات و انشعابات خانه:

در مبایعه نامه باید تصریح گردد که خانه دارای امکاناتی نظیر پارکینگ یا آسانسور است یا خیر و همچنین وضعیت انشعابات آب و برق و گاز خانه به چه صورت است.

• اطلاع از تاریخ تخلیه مستاجر:

این مورد برای زمانی مصداق دارد که موضوع قرارداد در اجاره مستاجر است؛ در این حالت تاریخ تخلیه مستاجر نیز به صراحت در بیع نامه قید گردد. همچنین اگر تاریخ تخلیه مستاجر بعد از انتقال خانه است، مشخص شود که چه کسی حق دریافت مبلغ اجاره را دارد.

• درج حق فسخ:

از آنجا در مطابق قانون تمام عقود و قراردادها لازم است مگر عقود مصرح در قانون. مبایعه نامه خانه نیز جز حقوق لازم است به این معنا که طرفین حق فسخ آن را ندارند، جز در موارد قانونی ( انواع خیارات) ؛ به همین دلیل طرفین حق دارند در قرارداد خود شرایطی را در نظر بگیرند که مختار باشند قرارداد را یکطرفه فسخ نمایند.

• درخواست مفاصا حساب از فروشنده خانه:

ممکن است خانه مورد نظر شما بدهی هایی داشته باشد، اعم از بدهی‌های مالیاتی یا بدهی‌های مربوط به شهرداری، در این حالت فروشنده موظف است با سازمان‌های مورد نظر تصفیه نموده و صورت حساب آن را به خریدار تقدیم کند.

سخن نهایی:

همانطور که مشاهده کردید، وجود قرارداد خرید و فروش خانه، با تبیین و تشریح موارد فوق الذکر، می‌تواند از وقوع اختلاف نظر میان طرفین جلوگیری می‌کند؛ این در حالی است که شرایط تنظیم مبایعه‌نامه ملک بدون سند کاملاً خاص و ویژه بوده و در آن وظایف و تعهدات طرفین کاملاً روشن و واضح است و در صورت عدم انجام تعهد یکی از طرفین، می‌توان به استناد قرارداد مزبور، او را به ایفای تعهد ملزم کرد.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی