چگونگی تنظیم قرارداد اجاره ملک صنعتی

این روزها هزینه ساخت یا خرید یک ملک صنعتی بسیار زیاد است. همین مسئله باعث شده صاحبان مشاغل در مسیر شغلی خود بیشتر به این سمت روند که برای کسب و کار خود یک ملک را اجاره کنند. اگر مالک یک ملک هستید و می‌خواهید آن را اجاره دهید یا اگر قصد اجاره نامه برای املاک صنعتی را دارید و نمی‌دانید چگونه این قرارداد را بنویسید، این مطلب برای شما نوشته است تا با نحوه نوشتن قرارداد اجاره ملک صنعتی آشنا شوید. با وکیل‌باشی همراه باشید.

قرارداد اجاره ملک صنعتی چیست؟

برای اینکه شروع به نوشتن قرارداد اجاره ملک صنعتی کنیم، در قدم اول لازم است با معنای دقیق قرارداد مذکور آشنا شویم. 

"قرارداد اجاره ملک صنعتی، توافقی کتبی است که برای اجاره یک ملک صنعتی بین مالک و متقاضی اجارۀ ملک منعقد می‌شود. با بستن این قرارداد، مستأجر باید ماهیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره بها به موجر یا مالک ملک بپردازد."

بدون شک این قرارداد راه حلی است که می‌تواند یکی از مهم‌ترین موانع صاحبان مشاغل عزیز را رفع کند. چون می‌تواند دغدغۀ نداشتن سرمایه کافی برای ساخت یا خرید یک ملک صنعتی را از میان بردارد.

به چه املاکی، ملک صنعتی گفته می‌‌شود؟

املاک کاربری‌های متفاوتی دارند و هر ملک متناسب با کاربری آن‌ ساخته می‌شود. به عنوان مثال ملک تجاری متفاوت از ملک مسکونی است. از آنجا که موضوع این قرارداد املاک صنعتی است، بهتر است ابتدا به طور مختصر با مفهوم اینگونه املاک آشنا شویم.

به ملکی که برای تولید، انبار یا توزیع یک چیز طراحی و احداث شده است و مجوز فعالیت‌های صنعتی را اخذ کرده است، ملک صنعتی می‌گویند. این ملک می‌‌تواند یک کارخانه، کارگاه، انبار، سوله یا تعمیرگاه باشد. 

پیشنهاد ما به شما: اگر قصد اجاره ملکی برای انجام امور صنعتی دارید، قبل از اینکه اقدام به تنظیم قرارداد، سند و مجوزهای آن ملک را بررسی کنید. یک ملک صنعتی باید مجوزهای لازم را اخذ کرده باشد تا شما بتوانید آن را برای فعالیت‌های امور صنعت اجاره کنید. بنابراین از همان ابتدا از مالک بخواهید سند و مجوزهای ملک را به شما نشان دهد. چرا که ما در وکیل‌باشی گاهی شاهد این هستیم که افراد بر مبنای اعتماد اسناد و مجوزهای ملک را بررسی نکرده‌اند و با چالش‌های حقوقی پیچیده‌ای مواجه شده‌اند. پس برای جلوگیری از روبه‌رو شدن با ریسک‌های احتمالی، مشاوره حقوقی با وکلای متخصص، پیشنهاد ما به شما خواهد بود.

اصول و قواعد نوشتن قرارداد اجاره ملک صنعتی چیست؟

هر قرارداد از بندهای مختلفی تشکیل شده است. فرم قرارداد اجاره ملک صنعتی استاندارد نیز شامل بندهایی است که ساختار یک قرارداد استاندارد را تشکیل می‌دهند. به طور کلی مهم‌ترین بندهای این قرارداد عبارتند از:

1. عنوان قرارداد 

2. طرفین قرارداد

3. موضوع قرارداد

4. مدت قرارداد

5. مبلغ قرارداد 

6. تعهدات طرفین

7. فورس ماژور یا قوه قهریه

8. موارد فسخ قرارداد

9. مرجع حل و فصل اختلاف

این مواد، قالب کلی یک قرارداد اجاره املاک صنعتی را تشکیل می‌دهد. بعد از تنظیم قالب کلی قرارداد، در قدم بعدی همراه شما هستیم تا به این سوال پاسخ دهیم که به لحاظ حقوقی در متن قرارداد اجاره ملک صنعتی چه مواردی را باید بنویسیم.

چه نکاتی را در فرم قرارداد اجاره ملک صنعتی بنویسیم؟

برای تنظیم اجاره‌نامه ملک صنعتی، بیایید دو وضعیت مختلف را تصور کنیم:

وضعیت اول: شما مالک یک زمین صنعتی هستید و حالا قصد دارید آن را اجاره دهید. در این حالت شما به عنوان موجر سر میز توافق حاضر می‌شوید. اگر برخی موارد را در قرارداد پیش‌بینی کنید، می‌تواند برای شما یک تضمین قانونی باشد. مواردی که می‌توانید در متن قرارداد، به عنوان موجر درج کنید عبارتند از اینکه:

1. شما به عنوان مالک زمین صنعتی، به موجر اجازه می‌دهید که در طول مدت اجاره، ملک را به ثالث اجاره دهد؟ باید بدانید که از نظر حقوقی مستأجر این حق را دارد که ملک را به دیگری اجاره دهد. اگر شما به عنوان موجر نمی‌خواهید به مستأجر اجازه دهید که زمین صنعتی را در مدت اجاره به شخص ثالثی اجاره دهد، باید در متن قرارداد خود این حق را از مستأجر سلب کنید.

2. از آنجا که ملک شما ملک صنعتی است و فعالیت مستأجر باید در زمره فعالیت‌های صنعتی قرار بگیرد، اگر تمایل دارید کاربری ملک شما تغییر نکند، می‌توانید در متن قرارداد خود ذکر کنید که مستأجر در مدت اجاره نمی‌تواند تغییر کاربری دهد و از ملک استفاده‌ی دیگری نماید.

3. حق فسخ قرارداد را در قرارداد اجاره ملک صنعتی خود پیش‌بینی کنید. برخی از مهم‌ترین جنبه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره که درج آن‌ها می‌تواند در قرارداد مذکور شما مفید باشد، عبارتند از اینکه:

• اگر در قرارداد خود حق انتقال ملک صنعتی به دیگری را از مستأجر سلب کردید،می‌توانید در قسمت موارد فسخ قرارداد ذکر کنید که در صورتی که مستأجر ملک را به دیگری انتقال دهد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

• مورد بعدی این است که در صورتی که به علت نحوه استفاده مستأجر از ملک، ملک و امکانات آن در معرض خرابی قرار بگیرد و قابل تعمیر نباشد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

• هم‌چنین در صورتی که مستأجر در پرداخت اجاره بها کوتاهی کند، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. به عنوان مثال می‌توانید با مستأجر توافق کنید که اگر سه ماه اجاره بها را پرداخت نکند، شما حق فسخ قرارداد را خواهید داشت.

4. از پیش‌بینی کردن مرجع حل و فصل اختلافات غافل نشوید! در زمینه‌ی قراردادها، می‌توانید شرط داوری در قراردادها را پیش‌بینی کنید تا در صورت بروز اختلاف، مسائل شما توسط داوری سریع‌تر رسیدگی شود؛ اما اگر تمایلی ندارید اختلافات شما با داوری حل و فصل شود، اصولاً توسط مراجع قضایی ذی صلاح حل و فصل خواهد شد.

وضعیت دوم: شما قصد دارید یک ملک صنعتی را اجاره کنید، در این حالت شما به عنوان مستأجر در قرارداد حاضر می‌شوید. مواردی که از نظر حقوقی لازم است در متن قرارداد خود درج کنید، عبارتند از اینکه:

1. مدت اجاره را به طور دقیق در متن قرارداد اجاره ملک صنعتی خود بنویسید؛ به این صورت که اجاره از چه زمانی شروع می‌شود و چه زمانی پایان می‌یابد. 

2. لازم است مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت آن به طور دقیق در متن قرارداد ذکر کنید تا ابهامی در این زمینه باقی نماند. این مسئله باعث می‌شود از بروز هر گونه اختلاف در زمینه نحوه پرداخت اجاره‌بها پیشگیری شود.

3. یکی از مواردی که لازم است درمورد آن با موجر توافق کنید، نوع استفاده‌ای است که می‌خواهید از آن ملک صنعتی داشته باشید. به همین منظور بهتر است نوع فعالیتتان مثلا‌ً امور صنعتی را در متن قرارداد قید کرده و در مورد آن با موجر توافق کنید تا ایراد و اختلافی در این زمینه وارد نباشد.

برای بستن قرارداد اجاره ملک صنعتی چه شرایطی لازم است؟

قوانین اجاره ملک صنعتی با دیگر انواع قراردادهای اجاره تفاوتی ندارد. رعایت شرایط زیر برای انعقاد این قرارداد لازم است:

1. حتماً دو نسخه از قرارداد تهیه کنید؛ تا هم موجر هم مستأجر یک نسخه از قرارداد را داشته باشند.

2. چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستأجر حتماً تمام مفاد قرارداد اجاره ملک صنعتی را با دقت مطالعه و بعد امضاء کنید. 

3. زمان انعقاد قرارداد خود، حتماً باید دو نفر شاهد حضور داشته باشند و آن‌ها هم قرارداد را به عنوان شاهد امضاء کنند.

تعهدات موجر و مستاجر در اجاره نامه ملک صنعتی چیست؟

طرفین اعم از موجر و مستأجر به محض امضای اجاره‌نامه ملک صنعتی، انجام تعهداتی را بر عهده خواهند گرفت که در ادامه به بیان وظایف هر یک از ایشان خواهیم پرداخت:

1. تعهدات موجر:

- ارائه ملک در شرایطی که قرارداد مشخص می‌کند، مانند وجود تجهیزات، ساختمان، تأسیسات و زیرساخت‌های لازم؛
- احترام به حقوق مستأجر برای استفاده از ملک صنعتی و عدم مزاحمت در استفاده از آن؛
- تسلیم ملک به مستأجر در زمان تعیین شده در اجاره‌نامه؛
- اطلاع رسانی به مستاجر در مورد هرگونه تغییر مهم در ملک صنعتی؛
- انجام تعمیرات کلی و اساسی در ملک مورد اجاره.

2. تعهدات مستاجر:

- پرداخت به موقع اجاره بها و رعایت شرایط تعیین شده در قرارداد؛
- استفاده از ملک صنعتی با رعایت شرایط مندرج در قرارداد اجاره ملک صنعتی و برای موارد توافق شده؛
- حفظ و نگهداری از ملک یا زمین صنعتی و عدم ایجاد خسارت به آن؛
- اطلاع رسانی به موجر در صورت وقوع هرگونه خسارت به ملک؛
- رعایت قوانین و مقررات مربوط به استفاده از ملک و فعالیت‌های مربوطه؛
- تسویه حساب هزینه‌های مربوط به تأسیسات، تعمیرات و نگهداری ملک صنعتی در صورتی که در قرارداد اجاره مشخص شده باشد.

لازم است یادآور شویم که به دلیل اصل حاکمیت اراده‌ها، طرفین می‌توانند هر شرط و تعهداتی که خلاف موازین قانونی نباشد را در متن قرارداد اجاره ملک صنعتی درج کرده و به آن پایبند باشند. 

و اما سخن پایانی:

 در این مطلب تلاش کردیم مهم‌ترین نکات برای نوشتن یک قرارداد اجاره ملک صنعتی را برای شما عزیزان بیان کنیم تا شاید اندکی از دغدغه‌های شما در این مسیر کم کنیم. از آنجا که تنظیم یک قرارداد بسیار پیچیده است، به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی تدوین و نگارش توافقتان را به تیم حقوقی وکیل‌باشی بسپارید تا در نهایت قراردادی اصولی و اختصاصی داشته باشید.

 منا خسروجردی- کارشناس حقوقی وکیل‌باشی