نحوه تنظیم قرارداد اجاره ملک

از قدیم‌الایام اجاره ملک و املاک رواج زیادی بین مردم داشت. با گذشت زمان رفته رفته قوانین در زمینه اجاره نامه پیچیده‌تر و جزئی‌تر شدند؛ به طوری که امروزه اجاره یک ملک و تنظیم قرارداد آن مقدمه و شرایط زیادی دارد که اگر از آن‌ها بی‌خبر باشیم، شاید منجر به یک پشیمانی جبران‌نشدنی شود. به همین منظور در این مطلب از وکیل باشی قصد داریم هر آنچه لازم است درمورد تنظیم قرارداد اجاره و نحوه بستن قرارداد اجاره خانه بدانید را با شما در میان بگذاریم. همراه ما بمانید.

مهم‌ترین نکته‌هایی که باید برای تنظیم قرارداد اجاره ملک بدانید چیست؟

تنظیم قرارداد اجاره ملک، پیچیدگی‌های خاص خودش را دارد. همین مسئله باعث شده طرفین معامله سردرگم شده و ریسک‌های این مسیر برای آن‌ها بیشتر شود. آنچه در موارد مشابه در وکیل‌باشی دیده‌ایم این است که شما چه مستأجر باشید، چه موجر، احتمالاً زمان نوشتن قرارداد اجاره ملک و تنظیم قولنامه اجاره منزل با سوالات زیادی مواجه می‌شوید. سوالاتی مثل اینکه:

• یک قرارداد استاندارد چگونه نوشته می‌شود؟

• چه مفادی را باید در متن اجاره‌نامه خود بنویسیم؟

• مسئولیت‌های موجر و مستأجر در این قرارداد چیست؟

• هنگام انعقاد این قرارداد باید به چه نکاتی توجه کنیم؟

اگر برای یافتن پاسخ سوالات خود در این مقاله هستید، با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.

بیشتر بدانید: نکات مهم در اجاره آپارتمان مبله

قرارداد اجاره ملک چیست؟

طبق ماده 466 قانون مدني این قرارداد اینگونه تعریف شده است: «اجاره عقدي است که به موجب آن مستأجر، مالک منافع عين مستأجره مي‏‌شود، اجاره‌دهنده‏ را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.»

قرارداد اجاره ملک یکی از انواع قراردادهای اجاره مکان است. در واقع "قرارداد اجاره ملک برگه اجاره یا اجاره نامه ای است که موجر و مستأجر برای اجاره ملک آن را پر می‌کنند و اطلاعاتی مثل شروط و تعهدات آن‌ها در آن درج می‌شود." به موجب این قرارداد مستأجر در ازای پرداخت مبلغ قرارداد، حق استفاده و سکونت در منزل را به دست‌ می‌آورد.

نمونه قرارداد اجاره ملک استاندارد چگونه نوشته می‌شود؟

نوشتن قرارداد نیازمند یک دید باز و همه جانبه است. چرا که یک قرارداد برای هردو طرف معامله نوشته می‌شود. بنابراین هنگام تنظیم قرارداد اجاره ملک لازم است حقوق و خواسته‌های طرفین به موازات هم در نظر گرفته شود. 

به بیان دیگر، زمانی می‌توان گفت یک اجاره‌نامه استاندارد است که منطبق با قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر تنظیم شود؛ هم‌چنین طوری نوشته شود که هم حقوق موجر، هم حقوق مستأجر در آن مورد توجه قرار گیرد تا بتواند حقوق طرفین را تضمین کند.

 به این نکته هم توجه داشته باشید که نحوه تنظیم اجاره نامه منزل و نحوه تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان فرق زیادی با تنظیم قرارداد اجاره ملک ندارند و از یک اصول کلی پیروی می‌کنند؛ اما بهتر است بدانید که در بعضی از موارد برای تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان، قراردادی جداگانه تنظیم می‌شود. زیرا برای آپارتمان نشینی قوانینی وجود دارد که باید در متن قرارداد ذکر شود و این مورد یکی از نکات مهم در قرارداد اجاره آپارتمان محسوب می‌شود.

اگر به دنبال تنظیم قرارداد اجاره ملک به صورتی استاندارد و بی‌دردسر هستید، می‌توانید از فرم های قرارداد اجاره ملک وکیل‌باشی استفاده کنید که توسط وکلای تیم حقوقی وکیل‌باشی برای شما تنظیم شده است. 

شرایط انعقاد قرارداد اجاره ملک چیست؟

اگر قصد اجاره یک ملک را دارید، شاید بهتر باشد کمی مکث کنید، ابتدا شرایط لازم سپس نکات قرارداد اجاره برای انعقاد این قرارداد را بررسی کنید. به لحاظ حقوقی شرایطی که برای انعقاد و تنظیم قرارداد اجاره ملک لازم است عبارتند از اینکه:

1. موجر باید مالک آن زمین، آپارتمان یا خانه باشد. از نظر قانونی فقط مالک یا وکیل او می‌توانند ملک را اجاره دهند.

2. موجر و مستأجر باید عاقل، بالغ و رشید باشند. بنابراین اشخاصی که هنوز به سن قانونی نرسیده‌اند، افراد غیربالغ و دیوانگان نمی‌توانند ملکی را اجاره کنند یا اجاره دهند.

3. در قانون روابط موجر و مستأجر به این مسئله اشاره شده است که اجاره‌نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود. علاوه بر این باید از اجاره‌نامه دو نسخه تهیه شود تا هم موجر و هم مستأجر یک نسخه از آن را داشته باشند.

4. لازم است هنگام امضاء قرارداد دو شاهد حضور داشته باشند و هردوی آن‌ها زیر قرارداد را امضاء کنند.

بسیاری از افراد به این خاطر در قرارداد اجاره ضرر می‌کنند که از روی عجله یا بر مبنای اعتماد بدون دقت و بررسی دقیق شرایط قرارداد را منعقد می‌کنند. به همین خاطر پیشنهاد ما به شما عزیزان این است که ابتدا هوشمندانه تمام شرایط را بررسی کنید، حتی در صورت نیاز با وکلا و مشاوران حقوقی مشورت کنید تا بتوانید با آرامش و اطمینان بیشتری اقدام به اجاره ملک کنید. برای این منظور اگر سوالی دارید، با مشاوره حقوقی وکیل‌باشی در کنار شما و پاسخگوی شما هستیم.

موجر و مستأجر هنگام انعقاد قرارداد اجاره ملک باید به چه نکاتی توجه کنند؟

پس از انعقاد و تنظیم قرارداد اجاره سوالی که اکثر افراد از ما می‌پرسند چنین است که در قرارداد اجاره به چه نکاتی باید توجه کرد؟

در تنظیم و انعقاد قرارداد اجاره ملک، نکاتی وجود دارد که می‌بایست رعایت شود. در این بخش قصد داریم به بررسی بعضی از نکات تنظیم اجاره‌ نامه بپردازیم:

بحث مدت در قرارداد اجاره ملک 

از نظر حقوقی اجاره املاک، زیر مجموعه اجاره اشیاء قرار می‌گیرد. باید بدانید که طبق ماده 468 قانون مدنی، اگر در قرارداد اجاره اشیا، مدت قرارداد ذکر نشود، قرارداد باطل است؛ بنابراین برای تنظیم این قرارداد ابتدا درمورد مدت قرارداد توافق کنید و سپس آن را در متن قرارداد خود بنویسید. به عنوان مثال می‌توانید بنویسید مدت دوساله است یا تاریخ دقیق شروع و پایان مدت را بنویسید. به هر حال مدت قرارداد باید به صورت دقیق در قرارداد تعیین شود تا قرارداد باطل نشود. لازم به ذکر است که مطابق قوانین جدید، ثبت اجاره و فسخ آن در سامانه املاک می‌بایست انجام گردد.

مسئولیت تعمیرات و مخارج ملک

اصولاً اگر خرابی‌ در ملک به وجود بیاید که تقصیر مستأجر نباشد، تمامی هزینه‌های تعمیرات آن با مالک است. علاوه بر این مخارجی مثل تهیه آبگرمکن برای خانه، نصب شوفاژ و… بر عهده‌ی مالک است. علاوه بر این‌ها مستأجر نباید بدون اجازه مالک ملک اقدام به تعمیر ملک کند و اگر این کار را بکند، هزینه‌ها و مخارج بر عهده‌ی خودش است . 

از نظر قانونی شرایط به این صورت است؛مگر آن که در متن اجاره‌نامه برخلاف آن توافق کنید. بنابراین از همان ابتدا درمورد این مسائل با هم گفتگو کنید و توافق نهایی را در متن قرارداد درج کنید. این کار به نحوی چاره‌ی درد پیش از درد است و از بروز اختلاف پیشگیری می‌کند.

فوت موجر یا مستأجر

یکی از مسائلی که در طول اجاره ملک ممکن است با آن برخورد کنید، فوت طرف مقابل است. بهتر است هنگام تنظیم قرارداد اجاره این مسئله را به صورت یک فرضیه مدنظر داشته باشید و درمورد آن تعیین تکلیف کنید تا بعدها باعث بروز اختلاف نشود. بهتر است این نکته را بدانید که اجاره‌نامه با فوت موجر یا مستأجر از بین نمی‌رود مگر اینکه موجر تنها تا زمان حیات، مالک موردی باشد که اجاره داده است. در این صورت با فوت او عقد هم باطل می‌شود.

چه مواردی را در متن قرارداد اجاره ملک بنویسیم؟

 مهم‌ترین قسمت یک قرارداد اجاره ملک را مفاد آن تشکیل می‌دهد که توصیه می‌شود، هنگام تنظیم هر کدام از بندهای این قرارداد، تمام نکات مهم قرارداد اجاره رعایت شود، همچنین قبل از اقدام به این عمل آموزش نوشتن اجاره نامه املاک را به خوبی یاد بگیرید. قرارداد اجاره ملک، از موارد مختلفی مثل مدت اجاره، شرایط ملک و تعهدات طرفین معامله نوشته می‌شود. در ادامه مهم‌ترین بندهای این اجاره‌نامه را بررسی می‌کنیم تا در زمان نوشتن آن ابهامی نداشته باشید.

مشخصات طرفین

اولین بند این قرارداد، مشخصات موجر و مستأجر است. در این بخش اطلاعاتی مثل نام و نام‌ خانوادگی، سمت، نام پدر، شماره شناسنامه، محل صدور شناسنامه، شماره ملی، نشانی و تلفن طرفین قرارداد نوشته می‌شود.

موضوع قرارداد

با توجه به این که موضوع این قرارداد ملک است، در این بند از قرارداد مشخصات ملک با تمام جزئیات درج می‌شود. اطلاعاتی مثل نوع ملک مورد اجاره، متراژ، پلاک ثبتی، تعداد اتاق‌ها، حق استفاده از آب و برق و دیگر موارد این‌چنینی در این بخش مشخص می‌شود.

مدت قرارداد اجاره

همانطور که پیش‌تر بیان شد، اطلاعاتی مثل مدت اجاره از مهم‌ترین بندهای این قرارداد است. شما باید به مستأجر یادآور شوید که زمان قرارداد از روزی که در قرارداد ذکر شده، شروع می‌شود. باید بدانید که اگر زمان ذکر نشود، اجاره از زمان انعقاد قرارداد محاسبه می‌شود.

مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن

پیشنهاد می‌کنیم که از ابتدا روی اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن، توافق کنید. موضوع دیگر توافق در رابطه با موعد پرداخت اجاره‌بها است. برای مثال اگر موجرمی‌خواهد اجاره بها را ابتدای هر سال دریافت کند، باید با مستأجر در مورد آن مذاکر کند و مستأجر باید این مورد را بپذیرد. در غیر این‌صورت زمان دیگری را به عنوان زمان پرداخت اجاره بها در نظر بگیرید. هم‌چنین بهتر است این را به مستأجر یادآور شوید که عدم پرداخت در مهلت مقرر، برای شما به عنوان موجر حق فسخ ایجاد می‌کند.

تحویل خانه از طرف موجر و مستأجر

از دیگر مواردی که باید در قرارداد مشخص کنید این است که موجر دقیقاً در چه تاریخی ملک را به مستأجر تحویل میدهد. با تعیین این مورد موجر موظف می‌شود ملک را در تاریخ مقرر به مستأجر تحویل دهد.

هم‌چنین باید در قرارداد خود، زمان پایان قرارداد را ذکر کنید تا مستأجرهم در تاریخی که به عنوان زمان پایان قرارداد در نظر گرفتید، خانه را به موجر تحویل دهد. اگر مستأجر به هر دلیل این کار را انجام ندهد، باید روزانه مبلغی را تحت عنوان اجرت‌المثل به موجر پرداخت کند. این هم از آن بندهایی است که دانستنش برای هر دو طرف خالی از لطف نیست.

حق فسخ قرارداد 

اگر در قرارداد اجاره ملک، موارد فسخ پیش از موعد قرارداد اجاره را در نظر بگیرید، در زمان بروز مشکلات مانند چتر نجاتی خواهد بود که شما از از زیان‌های این قرارداد حفظ می‌کند. موارد فسخ این قرارداد عبارتند از اینکه:

• مستأجر مال مورد اجاره را به شخص دیگری انتقال دهد و در متن قرارداد هم این اجازه به او داده نشده باشد .

• اگر در متن قرارداد، مستأجرتعهد به انجام کاری را قبول کرده و بعداً از آن سرباز زند، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• اگر ملک برای هدف یا مصرف خاصی اجاره داده شده، اما مستأجر از آن استفاده دیگری کند، فسخ قرارداد برای موجر امکان‌پذیر است.

• هرگاه به دلیل بروز اتفاقی امکان استفاده از ملک بر اساس مفاد قرارداد، برای مستأجر وجود نداشته باشد باز هم او قادر به فسخ قرارداد خواهد بود.

در نهایت لازم به ذکر است که بندهایی که در بالا ذکر شد مهم ترین بندهایی هستند که باید در قرارداد اجاره ملک مد نظر داشت. اما باید بدانید که آن ها تمامی مطالب نیستند و بسته به شرایط ممکن است شما به بندهای دیگری هم احتیاج داشته باشید.

و اما سخن پایانی:

در این نوشته از وکیل‌باشی سعی کردیم به مهم‌ترین نکات در زمینه تنظیم قرارداد اجاره ملک بپردازیم تا بتوانید با دید بازتر و آگاهی بیشتری قرارداد ببندید.

فرقی ندارد که شما به عنوان یک موجر اقدام به تنظیم قرارداد اجاره نامه می‌کنید یا به عنوان مستأجر، به هرحال لازم است برای نگارش این قرارداد نکات مهم در تنظیم اجاره نامه منزل را لحاظ کنید. هر یک از این بندها ضرورت یک قرارداد صحیح هستند و می‌بایست توسط افراد با تجربه و حقوقی تنظیم شوند. به همین منظور در مجموعه وکیل‌باشی این امکان فراهم شده است که با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، صفر تا صد نحوه نوشتن قرارداد اجاره ملک خود را به وکلای متخصص بسپارید و قراردادی کاملاً اختصاصی داشته باشید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی