نحوه تنظیم قرارداد جعاله ملکی

اگر قصد خرید، فروش، رهن یا اجاره ملکی را دارید؛ اما علاوه بر نداشتن توانایی کافی در یافتن یک مورد خوب، وقت لازم برای سر زدن به صدها خانه، زمین و آپارتمان را ندارید؛ تنظیم قرارداد جعاله ملکی، گزینه مناسبی است. احتمالاً تعجب کرده‌اید و با خودتان می‌گویید که مشاوران املاک برای انجام معاملات مبلغی به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند؛ پس جعاله ملکی به چه کارمان می‌آید!

چنانچه شما هم برای انجام معاملات ملکی خود دچار دردسرهای فراوانی هستید و دائماً سراغ املاک مختلف می‌‌روید اما به نتیجه نمی‌رسید؛ تا انتهای این مطلب، همراه وکیل باشی بمانید. در ادامه خواهیم گفت که جعاله ملکی چه آثار حقوقی و مزایایی برایتان دارد و نحوه تنظیم آن چگونه است.

قرارداد جعاله ملکی چیست؟

پیش از آنکه درمورد جعاله ملکی صحبت کنیم، ابتدا بهتر است به تعریف عقد جعاله بپردازیم. قانونگذار در ماده 561 قانون مدنی می‌گوید: "جعاله عبارت است از التزام شخصی به اداء اجرت معلوم در مقابل عملی اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیر معین."

·  بنابر تعریف قانونگذار، طرفین جعاله عبارت‌اند از جاعل و عامل.

·  حق‌الزحمه‌ مقرر میان طرفین نیز جُعل نام دارد.

جعاله اشکال مختلفی دارد مانند جعاله اخذ سند، جعاله مشارکت در ساخت و جعاله ملکی که موضوع این مقاله است.

"هنگام تنظیم قرارداد جعاله ملکی شخصی متبحر در حوزه املاک و مستغلات، به‌عنوان عامل، نسبت به انجام امورملکی جاعل. متعهد شده و متقابلاً، جاعل نیز باید در ازای انجام این خدمت، مبلغی معین که به آن جُعل گفته می‌شود را به شخص عامل بپردازد."

ضروری است بدانید که اشکال مختلف قرارداد جعاله، ازجمله قرارداد جعاله ملکی، عقدی جایز محسوب می‌شوند. در عقود جایز، برخلاف عقود لازم، هر یک از طرفین هر زمان که اراده کنند قادر به فسخ قرارداد هستند. اما عقد لازم، فقط در صورت وجود موارد مصرح {انواع خیارات قانونی} قابل فسخ یک طرفه می‌باشد

مثالی برای قرارداد جعاله ملکی

برای درک بهتر قرارداد جعاله ملکی، از یک مثال استفاده می کنیم. تصور کنید ماه‌ها است که در تلاش برای فروش آپارتمان‌تان هستید. مدام از این بنگاه معاملات املاک به بنگاهی دیگر می‌روید، آگهی فروش خود را از اپلیکیشن دیوار گرفته تا سایت‌هایی مثل دونبش، کلید و ایملک منتشر کرده و حتی به همه دوستان و آشنایان نیز سفارش کرده‌اید که مشتری خوبی برایتان پیدا کنند؛ اما دریغ از یک مورد مناسب!

این مشکل یک راه حل بسیار آسان دارد و آن هم تنظیم قرارداد جعاله ملکی برای انجام امور مربوط به املاک همچون خرید، فروش، احداث، رهن و اجاره است. ازاین‌رو، می‌توانید ضمن انعقاد این قرارداد، از یک متخصص حوزه املاک و مستغلات بخواهید که برای فروش آپارتمان‌تان به دنبال مشتری بگردد. چنانچه او موفق به این کار شد، شما نیز مبلغ مشخصی را به او می‌پردازید. به این ترتیب، شما کار خود را به یک فرد کاربلد سپرده‌اید و دیگر دغدغه فروش منزلتان را ندارید.

 در این توافق که جعاله برای فروش ملک نام دارد شما جاعل هستید. طرف مقابل که متعهد به انجام کار مشخصی مثل فروش ملک است؛ عامل نامیده می‌شود و به حق‌الزحمه توافق شده برای پرداخت به عامل، جُعل گفته می‌شود. توصیه می‌کنیم قبل از انعقاد هرگونه قراردادی، حتماً از مشاوره حقوقی با وکلای متخصص استاده کنید تا بهترین تصمیمات را پیرامون توافقتان اتخاذ کنید.

نکات مهم تنظیم قرارداد جعاله املاک

برای تنظیم متن قرارداد جعاله ملکی، باید به نکات حقوقی زیر توجه کنید:

·  این قرارداد محدود به فروش ملک نیست؛ بلکه شما می‌توانید از شخص دیگری بخواهید تا برایتان ملکی را بخرد، اجاره دهد، رهن کند و حتی بسازد. چنانچه عامل موفق شد به تعهد خود عمل کند، مستحق دریافت جُعل خواهد بود. 

·   بنابر تصریح قانونگذار در ماده 563 ق.م، معلوم و معین بودن اجرت {یا همان جُعل} ضرورتی ندارد.

·  اگر جاعل در حین انجام کار از سوی عامل، قصد رجوع از قراداد را داشته باشد، باید اجرت‌المثل کارهای انجام شده عامل را بپردازد.

·  حصول نتیجه در جعاله ملکی بسیار ضروری است؛ بنابراین عامل باید کار خواسته شده را به اتمام برساند تا مستحق دریافت اجرت باشد.

·  اگر جعاله ملکی بیش از یک نفر عامل داشته باشد، حق الزحمه به همه آنان تعلق می‌گیرد؛ منتها به اندازه کاری که انجام داده‌اند. مثلا 2 نفر از مشاورین املاک طی همکاری با یکدیگر توانسته‌اند مشتری مناسبی برای خرید ویلای شما پیدا کنند. در اینجا هر 2 نفر باتوجه‌به مقدار کاری که انجام داده‌اند باید اجرت را دریافت کنند.

 به طور کلی، انواع جعاله شامل جعاله عام و خاص است که هریک از آن‌ها احکام حقوقی خاص خود را دارند. هنگامی که از یک فرد خاص و مشخص می‌خواهید که باغتان را بفروشد، شما یک جعاله خاص را تنظیم کرده‌اید. چرا که در جعاله خاص برخلاف جعاله عام، اینکه چه کسی کار را انجام دهد اهمیت فراوانی دارد.

بیشتر بخوانید: آشنایی با جعاله انجام کار

آیا عامل در قرارداد جعاله ملک همان مشاور املاک است؟

سوالی که ممکن است برای خیلی از شما پیش آمده باشد، این است که تفاوت عامل در جعاله ملک و مشاور املاک چیست؟ آیا عامل ملک همان مشاور املاک محسوب می‌گردد؟ در پاسخ باید بیان کنیم که خیر، عامل در جعاله املاک با مشاورین ملکی متفاوت هستند. از جمله مهم‌ترین این تمایزات، می‌توان دو مورد زیر را نام برد:

1. عامل نماینده جاعل است و موظف است در انجام کار، منافع او را در نظر بگیرد، اما مشاورین املاک واسطه معامله بوده و نماینده هر دو طرف هستند؛
2. عامل، بعد از انجام موضوع قرارداد جعاله، اجرت خود را فقط باید از جانب جاعل دریافت کند؛ اما مشاورین املاک، از طرفین معامله {خریدار و فروشنده} کمیسیون دریافت می‌کنند.

بنابراین مطابق موارد فوق، تفاوت مشاور املاک با عامل در قرارداد جعاله ملکی را متوجه شدیم و دیدیم که وجه اصلی تمایز میان ایشان در تفاوت مسئول پرداخت حق‌الزحمه است. همچنین در اینکه مشاوران املاک، واسطه انجام معامله {از جانب متعاملین} هستند، در صورتی که عامل نماینده جاعل است.

نحوه تنظیم متن قرارداد جعاله ملکی

هر قرارداد صحیح و استاندارد، تشکیل شده از مواد و مفادی است که بدنه و ساختار آن را تشکیل می‌دهد. متن قرارداد جعاله ملکی نیز از این قاعده مستثنی نبوده و شامل مفاد زیر است:

ماده اول: مشخصات طرفین قرارداد (جاعل و عامل)

ماده دوم: موضوع قرارداد (جعاله فروش، اجاره، خرید یا هر نوع کار مربوط به ملک)

ماده سوم: مدت قرارداد جعاله ملکی

ماده چهارم: مبلغ جُعل و نحوه پرداخت آن

ماده پنجم: تضمین قرارداد

ماده ششم: تعهدات عامل

ماده هفتم: تعهدات جاعل

ماده هشتم: انحلال قرارداد و توضیح موارد آن

ماده نهم: فورس ماژور

ماده دهم: حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد (در صورت ارجاع اختلاف به داوری، کلیه مشخصات داور باید ذکر شود)

ماده یازدهم: نسخه‌های قرارداد

موارد فوق، از اساسی‌ترین و مهم‌ترین ارکان قرارداد جعاله املاک اعم از جعاله خرید ملک و یا جعاله فروش ملک است. هر یک از این بندها باید به صورت کاملاً دقیق و با توجه به جزئیات و ریزه‌کاری‌های حقوقی نگاشته شود؛ در غیر این صورت، ایجاد اختلاف و چالش‌های فراوان را به دنبال خواهد داشت. از این رو، به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، تهیه و نگارش متن توافق خود را به وکلای متخصص وکیل‌باشی سپارده و با خاطری آسوده با طرف مقابل خود همکاری جدیدی آغاز کنید.

تعهدات جاعل وعامل در قرارداد جعاله ملک شامل چه مواردی است؟

زمانی که طرفین قرارداد جعاله املاک قراردادی با یکدیگر منعقد می‌کنند، تعهدات و وظایفی را بر عهده خواهند گرفت. از تعهدات جاعل و مالک در این قرارداد، می‌توان موارد زیر را نام برد:

1-جاعل متعهد است کلیه تسهیلات و همکاری لازم و متعارف برای انجام موضوع قرارداد را طبق درخواست عامل فراهم نماید؛

2-پرداخت کلیه مخارج اجرای قرارداد حاضر برعهده جاعل است و باید در مواعد مقرر، حق الزحمه عامل را نیز بپردازد؛ مادام که جاعل به تعهدات خویش در قرارداد عمل نکرده است، عامل می تواند از معرفی ملک مورد نظر خودداری نماید؛

3-عامل موظف به امانت‌داری بوده و می‌بایست انجام در کار خود، حسن نیت داشته باشد؛

4-پیگیری اقدامات حقوقی و اداری مربوط به ملک مورد نظر، بر عهده عامل خواهد بود؛

5-عامل متعهد است کلیه اطلاعات و اسناد و مدارک مربوط به جاعل را که به هر نحو به آن دسترسی پیدا می کند محرمانه تلقی و از افشاء آن خودداری نماید؛

6-عامل حق واگذاری تمام یا قسمتی از موضوع قرارداد را به اشخاص دیگر بدون هماهنگی قبلی با جاعل نخواهد داشت.

لازم به ذکر است، چنانچه یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل او می‌تواند از طریق مراجع قضایی الزام او را به ایفای تعهدات و الزاماتش بخواهد.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب، به یکی از قراردادهای کمتر شناخته شده میان افراد، پرداختیم. جعاله ملکی یا قرارداد جعاله ملک، از جمله عقودی است که در غالب موارد میان مشاوران املاک و اشخاص عادی منعقد می‌شود.

در اینجا، مشاورین املاک به دلیل برخورداری از شناخت کافی نسبت به بازار املاک و مستغلات، خیلی راحت‌تر از سایر مردم می‌توانند امور مربوط به زمین، خانه، ویلا و امثال آن را پیگیری کنند. با این حال، برای جلوگیری از ایجاد خسارات و آسیب های جدی در آینده، ضروری است که پیش از تنظیم متن قرارداد جعاله ملکی از راهنمایی و مشاوره وکلای باتجربه دادگستری بهره‌مند شوید.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی