چگونه یک قرارداد هبه ساختمان را تنظیم کنیم

بسیار از اشخاص نمی دانند که تنظیم قرارداد هبه ساختمان چه نکات ریز و فنی دارد؛ به همین دلیل در این مقاله از وکیل باشی، تلاش داریم تا از مفهوم هبه ساختمان، ارکان، شرایط قانونی وهمچنین نکات ضروری و کلیدی در تنظیم هبه نامه ملک برای شما سخن بگوییم؛ بنابراین اگر قصد انتقال ملک یا ساختمان خود به دیگری را دارید، به شما توصیه می کنیم تا انتهای این مقاله با ما همراه بمانید.

واگذاری ملک به دیگری به چه معناست؟

قبل از توضیح در مورد طریقه انتقال ملک به دیگران، بهتر است مفهوم و تعریفی از واگذاری ملک را بیان داریم. واگذاشتن ملک یا به عبارتی دیگر انتقال یا واگذاری ملک به دیگری که ممکن است معوض یا غیر‌معوض باشد، به معنای این است که صاحب یک ملک اعم از خانه، زمین و آپارتمان و .. را به دیگری تملیک یا منتقل کرده و در اصطلاح سند به نام او می‌زند. ماهیت واگذاری ملک، بستگی به عقدی که در قالب آن انتقال صورت می‌گیرد، عقدی لازم است؛ بدین معنا که طرفین نمی‌توانند قرارداد میان خود را به صورت یک طرفه برهم زنند.

معنی و مفهوم هبه ساختمان چیست؟ 

معنای هبه در لغت به معنای بخشش و اعطا است و در اصطلاح، معنای هبه در فرهنگ آبادیس به این صورت آورده شده است: دادن چیزی به کسی بدون عوض، بخشش، دادن چیزی به کسی بدون دریافت چیزی در مقابل آن، عطا، عقدی که در آن شخصی مالی را بدون دریافت چیزی به دیگری واگذار می کند؛ در اصطلاح نیز هبه ساختمان یعنی اینکه فردی عموماً بدون دریافت وجه ملک یا ساختمان خود را به دیگری مثلاً اعضای خانواده منتقل کند. علت نام گذاری این قرارداد به هبه، به دلیل بخشش بلاعوض خانه یا ملک به غیر است. هبه ساختمان یکی از عقودی است که در قالب آن انتقال ملک به دیگری صورت می‌گیرد.

ارکان قرارداد هبه ساختمان شامل چه مواردی است؟ 

هبه نامه ساختمان دارای سه رکن اساسی است که عقد هبه ملک یا آپارتمان را تشکیل می‌دهد. این ارکان عبارت است از:

• واهب: مالکی که ملک خود را به دیگری بخشیده است، به عبارت دیگر هبه کننده است.

• متهب: دریافت کننده ملک، کسی است که ساختمان یا منزل مورد نظر به او تملیک می‌شود.

• عین موهوبه: مالی که موضوع قرارداد هبه است به طور مثال ساختمانی که مورد بخشش قرار می‌گیرد.

برای صحت عقد هبه ساختمان باید این ارکان و عناصر، وجود داشته باشد وگرنه این قرارداد به درستی واقع نشده است؛ علاوه بر این در قرارداد بخشش ساختمان، قبض شرط صحت است؛ یعنی اینکه ملک باید به قبض متهب داده شود به این معنا که ملک باید به تصرف وی درآید؛ بنابراین متهب به صرف داشتن قرارداد هبه ملک، مالک شناخته نمی‌شود، بلکه باید از طریقی مانند صورتجلسه تحویل ملک، قبض عین موهوبه را اثبات نماید. 

نحوه تنظیم قرارداد هبه ساختمان چگونه است؟

در مقاله "قرارداد هبه ساختمان چیست" به این موضوع پرداختیم که هر قرارداد معتبر و صحیح، از ارکان و مفادی تشکیل شده که ساختار و بدنه قرارداد را شکل می دهد. مهمترین مفاد هبه نامه ساختمان عبارت است از:

1. طرفین قرارداد: شامل مالک اصلی ساختمان که قصد اهدای آن را دارد و شخص یا افرادی که ملک به آن‌ها اهدا می‌شود. در اصطلاح حقوقی به هبه کنند، واهب و به دریافت کنند، متهب می‌گویند.

2. موضوع قرارداد: شامل ساختمان یا ملکی است که مالک قصد اهدای آن را دارد؛ در اصطلاح حقوقی به آن عین موهوبه نیز گفته می‌شود.

3. میزان هبه: این بخش، به شرح دقیق و مفصل نحوه اهدای ساختمان به شخص یا افرادی که آن را دریافت می‌کنند و همچنین میزان مالکیت که می‌بایست منتقل گردد {2 دانگ یا 6 دانگ}، می‌پردازد.

4. عوض هبه ملک: در صورتی که هبه معوض باشد، در این بند مقدار عوض درج خواهد شد. در صورت اهدای رایگان ساختمان، مبلغ قرارداد صفر خواهد بود.

5. شرایط تحویل ملک: در این قسمت، شرایط تحویل ملک به شخص یا افرادی که آن را دریافت می‌کنند، مانند زمان و محل تحویل، ذکر می‌شود.

6. شرایط مربوط به انتقال مالکیت: در این قسمت، شرایط مربوط به انتقال مالکیت ساختمان تکمیل می‌شود. این شرایط ممکن است شامل مواردی نظیر شرایط توقف، محدودیت‌هایی در مورد فروش یا اجاره ساختمان و غیره باشد.

7. شرایط خاتمه قرارداد هبه ساختمان: در این بند، شرایط پایان قرارداد، مانند موارد انحلال قرارداد، شرایط استرداد عین موهوبه باید درج شود.

8. تاریخ و امضا: در نهایت، تاریخ قرارداد و امضا طرفین و شاهدان در قرارداد ذکر می‌گردد.

تمام این موارد به همراه دیگر شرایط و مقررات مربوط، در زمان تنظیم قرارداد قید شده و در صورت رعایت این نکات و مواد قانونی، قرارداد معتبری شناخته خواهد شد.

هبه نامه ساختمان به چند شکل صورت می‌گیرد؟ اشکال مختلف هبه یا بخشش ساختمان:

افراد بسیار زیادی ساختمان یا ملک خود را به صورت شفاهی به دیگری واگذار می‌کنند و به تصرف وی می‌‌دهند؛ اما باید توجه داشت که در این صورت قرارداد صحیح است اما در صورت بروز اختلاف بین انتقال دهنده و انتقال گیرنده، اثبات مالکیت و وقوع عقد هبه با سختی و دشواری روبرو است؛ بنابراین بهتر است قبل از هبه ملک خود از مشاوره حقوقی مجموعه وکیل‌باشی بهره مند شوید تا با راهنمایی و مشورت وکلای متخصص بتوانید به بهترین نحو قرارداد خود را تنظیم نمایید.

چگونه می توان از قرارداد هبه ملک بازگشت؟

رجوع در لغت به معنای بازگشت است. رجوع از قرارداد هبه ساختمان به این معناست که واهب (انتقال دهنده) از بخشیدن ملک خود پشیمان شده و بخواهد آن را به ملکیت درباره خود بازگرداند. بهتر است بدانید که در قانون مدنی، عقد هبه عقد جایز شمرده شده است، به این معنا که واهب هرگاه بخواهد می‌تواند از قرارداد خود عدول کند. در مواردی نیز قرارداد هبه آپارتمان یا ملک، غیرقابل فسخ به حساب آورده شده است.

در ماده 803 قانون مدنی آمده است: 

بعد از قبض نیز واهب می‌تواند با بقاء عین موهوبه از هبه رجوع کند؛ مگر در موارد ذیل:

۱) در صورتی که متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد.

۲) در صورتی که هبه معوض بوده و عوض هم داده شده باشد.

۳) در صورتی که عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده یا متعلق حق غیر واقع شود خواه قهراً مثل اینکه عین موهوبه برهن داده شود.

۴) در صورتی که در عین موهوبه تغییری حاصل شود.

بنابراین، چنانچه شما هبه خانه یا هبه منزل و به طور کلی هبه ملک را نسبت به پدر یا مادر انجام دهید ویا واگذاری ملک به فرزند و یا قرارداد هبه در مقابل انجام عوض (شرط یا خواسته) بوده باشد و متهب کار را انجام داده باشد؛ همچنین در صورتی که به هر دلیلی، ملک به ملکیت یا تصرف فردی دیگر درآمده باشد و در نهایت، در ملک تغییری رخ داده باشد، مثلاً: ملک کلنگی و قدیمی بوده و متهب آن را بازسازی کرده باشد، مطابق قوانین حقوقی ایران، امکان برهم زدن قرارداد هبه را ندارید.

سخن آخر:

همانگونه که ملاحظه نمودید، در این نوشتار شما با قرارداد هبه ساختمان، هبه نامه ملک، ارکان آن و همچنین نحوه فسخ و رجوع از هبه آشنا شدید. در نهایت باید گفت با توجه به حساسیت بسیار بالای این قرارداد و چالش هایی که متعاملین بعد از وقوع هبه و بخشش خانه با آن روبرو می‌شوند، به شما توصیه می‌کنیم چه به عنوان واهب (انتقال دهنده) چه به عنوان متهب (انتقال گیرنده) با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم قرارداد مورد نظر خود را به وکلای پایه یک دادگستری متخصص در این زمینه بسپارید و با خیالی آسوده با طرف مقابل خود قرارداد منعقد کنید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی