همه چیز درباره قرارداد فروش ملک و نکات آن

املاک و مستغلات، همواره به عنوان یکی از مهمترین دارایی‌ها در زندگی افراد شناخته شده‌اند. فروش و خرید ملک نیز به عنوان یکی از مهمترین تصمیمات مالی و اقتصادی در زندگی افراد، نیازمند شناخت دقیق قوانین و شرایط قراردادی است. قرارداد فروش ملک، مهمترین قرارداد در حوزه املاک و مستغلات است که باید با دقت و مراعات تمامی جزئیات قانونی و معاملاتی تهیه شود.

در این مقاله از وکیل باشی، به شناخت جزئیات و شرایط مورد نیاز برای تهیه قرارداد فروش ملک، می‌پردازیم. همچنین، با بررسی مفاهیم اساسی در حوزه املاک و مستغلات، به شما کمک خواهیم کرد تا با اطمینان بیشتری به تصمیمات مالی و اقتصادی خود برسید. آماده‌اید در این سفر به دنیای قرارداد فروش ملک همراه ما باشید؟ پس تا انتهای این مطلب همراه ما بمانید.

تعریف قرارداد فروش ملک و اهمیت آن:

قرارداد فروش ملک یک سند حقوقی و کتبی است که به عنوان مدرکی برای انتقال مالکیت یک ملک به شخص دیگر استفاده می‌شود. در واقع، این قرارداد شامل تمام شرایط، توافقات و تعهداتی است که فروشنده و خریدار در مورد فروش و خرید ملک با هم می‌بندند.

داشتن یک قرارداد خرید و فروش ملک به عنوان یکی از مهم‌ترین انواع قرارداد خرید و فروش ساختمان، از دو جهت مهم است: اولین جهت این است که قرارداد فروش ملک، سندی مکتوب و قانونی است که به عنوان مدرک انتقال مالکیت استفاده می‌شود. به عبارت دیگر، این قرارداد به فروشنده اجازه می‌دهد که مالکیت خود را به خریدار منتقل کند و خریدار را به عنوان مالک جدید ملک بشناسد.

دومین جهت این است که قرارداد فروش ملک، جزء مهمی از معامله ملکی است و تمام شرایط و تعهدات طرفین را در بر می‌گیرد. به عبارت دیگر، با بستن قرارداد فروش ملک، فروشنده و خریدار مشخص می‌کنند که چه مقدار پول باید پرداخت کنند، در چه زمانی ملک تحویل داده می‌شود، چه شرایطی برای تحویل ملک وجود دارد و... .

به صورت کلی باید گفت که عدم وجود یک قرارداد کامل و جامع میان خریدار و فروشنده، می‌تواند سبب ایجاد اختلافات فراوان بین طرفین و در نهایت ورود خسارت های هنگفت به ایشان گردد؛ اما خبر خوب اینکه شما می‌توانید به راحتی با داشتن فرم قرارداد خرید و فروش ملک مسکونی وکیل‌باشی که دربردارنده تمام نکات ریز فنی است، از بروز اختلافات پیشگیری کرده و رابطه کاری امن و مطمئنی را آغاز کنید

نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک:

بسته به نوع ملک، شرایط فروش و توافقات طرفین قرارداد ممکن است متفاوت باشد و حتی نیازمند آن باشد که از کمک یک وکیل برای تنظیم آن استفاده کرد؛ با این حال، برخی از شرایطی که در بیشتر قراردادهای فروش ملک باید حتماً در نظر گرفته شوند، عبارتند از:

1.      شرایط بیع:

شرایط بیع شامل تعریف دقیق ملک، مبلغ فروش، شرایط پرداخت، موعد تحویل، شرایط تحویل وضعیت ملک و دیگر شرایط مربوط به فروش می‌شود.

2.      مشخصات ملک:

 در بخش مشخصات ملک، اطلاعات دقیقی در مورد ملک شامل موقعیت، مساحت، نوع مالکیت، وضعیت سند، شماره پلاک، شرایط قانونی و دیگر موارد مرتبط با ملک ذکر می‌گردد.

3.      شرایط تحویل ملک:

در این قسمت، شرایط مربوط به تحویل ملک به خریدار از جمله تاریخ تحویل، نحوه تحویل، وضعیت ملک در زمان تحویل و دیگر شرایط مشابه ذکر می‌شود.

4.      شرایط پرداخت مبلغ قرارداد فروش ملک:

 شرایط پرداخت شامل مبلغ کل فروش، پیش پرداخت، زمان پرداخت و دیگر شرایط مشابه است.

5.      شرایط تضمین:

شرایط تضمین نیز شامل تعهدات طرفین در قبال رعایت شرایط قرارداد، ضمانت، رویه‌های اخذ ضمانت و دیگر موارد مشابه می‌شود.

6.      شرایط فسخ قرارداد:

قرارداد مذکور عقدی لازم است بدین معنا که جز در موارد مصرح {انواع خیارات قانونی} قابل فسخ نخواهد بود. به همین دلیل طرفین در متن قرارداد فروش زمین، شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر خواهد گرفت. این موارد شامل شرایطی است که در صورت عدم رعایت آن‌ها، قرارداد می‌تواند نامعتبر شود. به عنوان مثال، شرط فسخ به دلیل تأخیر در پرداخت، تحویل مستندات، انتقال سند مالکیت و دیگر موارد مشابه می‌تواند در قرارداد فروش ملک در نظر گرفته شود.

7.      سایر شروط قرارداد:

شرایط جزئی و شروط قرارداد، شرایطی هستند که وضعیت خاص و مشخصی را در قرارداد فروش ملک تعیین می‌کند، مانند شرایط مربوط به تحویل ملک با شرایط خاص و دیگر موارد مشابه.

مهم است که در قرارداد فروش ملک، تمامی شرایط مورد نیاز رعایت شود و طبق مقررات قانونی و قوانین اسلامی باشد. همچنین، قبل از امضاء قرارداد فروش، مشتری باید به دقت تمامی شرایط قرارداد را مطالعه کرده و در صورت نیاز، با استفاده از مشاوره حقوقی، از کمک یک وکیل یا کارشناس حقوقی استفاده کند.

نکات حقوقی تنظیم قرارداد فروش ملک:

مانند هر قرارداد دیگری، در زمان انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک نیز باید به نکات حقوقی مهم این قرارداد توجه کرد. در ادامه به بررسی مهم‌ترین نکات حقوقی در قرارداد بیع ملک می‌پردازیم:

-          بررسی وضعیت حقوقی ملک:

همانطور که در مقاله مربوط به نکات حقوقی قرارداد فروش زمین بیان کردیم، بررسی وضعیت حقوقی ملک، یکی از مهمترین مراحل در فرآیند خرید و فروش ملک است که به منظور جلوگیری از وقوع مشکلات و اختلافات در آینده، حائز اهمیت می‌باشد. به همین دلیل، در زمان انعقاد قرارداد فروش ملک، باید حتماً به نکات زیر توجه کرد:

-         بررسی سند ملک: سند ملک، مدرکی است که شخص یا اشخاصی که مالک ملک هستند، با داشتن آن، حقوق مالکیت و امتیازات مربوط به ملک را دارند. بنابراین، در فرآیند خرید و فروش ملک، باید به دقت سند ملک را بررسی کرد و اطمینان حاصل شود که سند معتبر و قابل قبولی است.

-         بررسی تعهدات طرفین: در فرآیند قرارداد مذکور باید به دقت تعهدات طرفین را بررسی کرد و اطمینان حاصل شود که همه تعهدات قانونی و معاملاتی اطلاع‌رسانی شده‌اند و هر دو طرف آن‌ها را رعایت می‌کنند.

-         بررسی بدهی‌ها و بارهای مالی: در فرآیند خرید و فروش ملک، باید به دقت بدهی‌ها و بارهای مالی مرتبط با ملک را بررسی کرد. به عنوان مثال، باید بررسی شود که آیا مالک ملک بدهی به بانک یا اداره دولتی دارد یا خیر، سند ملک در رهن است یا خیر و...

-         بررسی محدودیت‌های ملکیت: به عنوان مثال، ممکن است برخی ملک‌ها دارای محدودیت‌هایی مانند محدودیت در استفاده از ملک یا محدودیت در انتقال مالکیت باشند.

-         بررسی رخدادهای حقوقی مرتبط با ملک: به عنوان مثال، ممکن است برخی ملک‌ها دارای پرونده‌های قضایی یا اداری باشند که به آن‌ها تعلق دارد.

-         بررسی نحوه استفاده از ملک: در فرآیند خرید و فروش ملک، باید به دقت نحوه استفاده از ملک را بررسی کرد و اطمینان حاصل شود که هیچ محدودیتی در استفاده از ملک وجود ندارد و هیچ مشکلی در آینده پیش نمی‌آید.

-          تعیین روش‌های رسیدگی به اختلافات:

یکی از نکات بسیار بااهمیت در تنظیم قرارداد بیع ساختمان، تعیین نحوه‌ی حل‌وفصل اختلافات ناشی از قرارداد است. رسیدگی به اختلافات در قرارداد فروش ملک، به دلیل حساسیت و اهمیت موضوع، باید با دقت و توجه به جزئیات انجام شود.

ممکن است اختلافات را با حل و فصل دوستانه به راحتی حل کرد. در این روش، طرفین با هم دیدار کرده و به صورت دوستانه تلاش می‌کنند تا اختلافات را حل کنند. این روش، به شرط اینکه طرفین به صورت دوستانه با هم تعامل کنند، می‌تواند موثر باشد. اما در هر حال، باید برای پیشگیری از هرگونه مشکلی در آینده، نحوه حل اختلاف مشخص شود. گاهی نیز در قرارداد فروش ملک طرفین با تعیین داوری در قرارداد، رسیدگی به اختلافات خود را به داور مرضی‌الطرفین می‌سپارند.

در نهایت، روش‌های رسیدگی به اختلافات در قرارداد فروش ملک، بستگی به شرایط قرارداد و توافق طرفین دارد. به همین دلیل، بهتر است برای تعیین روش رسیدگی به اختلافات، به کارشناسان حقوقی مراجعه کرده و با توجه به شرایط و موضوعات، بهترین روش انتخاب گردد.

نتیجه‌گیری

همانطور که در این مقاله بررسی کردیم، قرارداد خرید و فروش ملک، یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است که برای فروشنده و خریدار شرایط مناسبی را فراهم می‌کند تا وارد معامله‌ای قانونی شوند. در این قرارداد، بهتر است شرایط و موارد مربوط به مسئولیت‌ها، تضمین‌ها، شرایط تحویل ملک و موارد دیگر دقیق و مشخص باشند؛ چراکه برای خریداران و فروشندگان، امضاء قرارداد فروش ملک یک مرحله حساس و مهم است و بهتر است با دقت و توجه به جزئیات انجام شود تا در آینده به هیچگونه مشکلی بر نخورند.

سحر سفلایی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی