نحوه تنظیم سند انتقال اجرایی با مثال‌هایی کاربردی

تنظیم، نحوه دریافت و اعتبار سند انتقال اجرایی، برای تعداد بی‌شماری از دعاوی حقوقی محل سؤال است. افرادی که مالی را به یکی از شیوه‌های معتبر قانونی مثل بیع، ارث، صلح و... به دست آورده‌اند؛ اما طرف مقابل از انتقال سند به نامشان مدام سرپیچی می‌کند. اینجا است که دادگستری وارد عمل شده و توسط نمایندگان خود، فرد محق را به حق خویش می‌رساند. این سند، در نتیجه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ایجاد می‌شود و ما در طول این مطلب، به شکلی مفصل به آن پرداخته‌ایم.

سند انتقال اجرایی چیست؟

برای شناخت سند انتقال اجرایی، ابتدا باید به ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی مراجعه کنیم. در این ماده می‌خوانیم که: «هرگاه مالک حاضر به امضا سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌نماید.»

"بر حسب ماده 145 قانون آیین دادرسی احکام مدنی، سند اتتقال اجرایی هنگامی تنظیم می‌شود که مالک از انتقال سند رسمی به نام ذینفع، امتناع کند. در اینجا دادگاه، محکوم‌علیه را نسبت به انتقال سند رسمی ملزم می‌سازد؛ اما او مجدداً از اجرای حکم خودداری می‌کند. درنهایت، پس از صدور اجراییه، نماینده دادگاه برای منتقل کردن سند به نام ذینفع در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی صادر خواهد شد."

هرچند در ادامه راجع به مراحل تنظیم نمونه سند انتقال اجرایی غیرمنقول و کاربردهای آن بیشتر خواهیم گفت؛ باوجود این بهتر است پیش از تقدیم دادخواست به دادگاه و طرح دعوای حقوقی، حتماً نزد وکلای باتجربه رفته و از آن‌ها مشاوره حقوقی بگیرید. چرا که پیچ‌وخم‌های قانونی و اجرایی یک پرونده تا زمان تنظیم سند انتقال اجرایی، در یک مقاله گنجانده نمی‌شود. ازاین‌رو، با توصیه وکلای تیم وکیل‌باشی این است که با آگاهی کامل در این مسیر گام بردارید.

مثال‌‌ها و کاربردهای تنظیم سند انتقال اجرایی

همچنان که در مقاله تنظیم سند چیست و نحوه الزام تنظیم سند ملک چگونه است؟ توضیح دادیم، موارد متعددی وجود دارد که فرد ذی‌نفع (محق) ماه‌ها یا حتی سال‌ها منتظر انتقال سند رسمی از سوی طرف مقابل خود است. بااین‌حال، طرف مقابل از انتقال سند استنکاف می‌کند و این ماجرا آن‌قدر ادامه دارد که خسارات فراوانی به ذی‌نفع متحمل می‌سازد.

از جمله مواردی که منجر به تنظیم سند انتقال اجرایی خواهد شد می‌توان به موضوعات زیر اشاره کرد:

مزایده مال مورد مزایده

در مواقعی که شخصی از شخص دیگر مبلغی را می‌خواهد یا به هر دلیلی، فردی ملزم به پرداخت وجه به‌حساب دیگری شود، ذی‌نفع می‌تواند با ارائه صورت اموال بدهکار به دادگاه، اموال او را توقیف کند. دادگاه نیز از محل فروش همان اموال، بدهی طلبکار را به او مسترد می‌کند. بر اساس ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی، فروش اموال توقیف شده بدهکار توسط مزایده انجام خواهد شد.

پس از پشت سر گذاشتن فرایند قانونی مزایده اموال و اجرای حکم، ذی‌نفع و نماینده دادگاه در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند تا عملیات انتقال سند اموال منقول یا غیرمنقول بدهکار به نام ذی‌نفع صورت پذیرد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

به‌طورکلی در موارد زیر می‌توانید الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را از دادگاه بخواهید:

1. سهم مشاعی از یک ملک را خریده‌اید که مالک آن برای سندزدن در دفترخانه حاضر نشده است.

2. یک ملک ورثه‌ای (ملکی که صاحب آن فوت شده و از طریق ارث، به ورثه منتقل شده است) را خریده‌اید؛ اما وارثان برای انتقال سند در محضر حاضر نمی‌شوند.

3. یکی از ورثه ملک ورثه‌ای هستید که سایر وراث به دلیل اختلاف، تصمیمی برای تنظیم سند رسمی به نام شما ندارند."

پس از طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک مشاعی و صدور رأی به نفع شما، دادگاه از انتقال سند اجرایی استفاده کرده و نماینده خود را برای انتقال سند رسمی به نامتان مأمور می‌کند.

الزام به تنظیم سند زمین کشاورزی

مطابق ماده چهل و هفتم قانون ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند زمین کشاورزی در دفترخانه‌ها انجام می‌شود و برای دریافت آن الزامی است که این مدارک را به سردفتر تحویل دهید: کارت ملی مالک زمین، مبایعه‌نامه یا هر نوع مدرک مثبت مالکیت، اخذ نقشه UTM از کارشناس رسمی دادگستری نقشه‌برداری و در نهایت نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به ثبت سند زمین زراعی.

حال اگر زمین زراعی که از طریق ارث، بیع، صلح یا عقود دیگر به شما واگذار شده و پس از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه خوانده یا خواندگان، هنوز موفق به این کار نشده‌اید، دادگاه با انتقال سند اجرایی، سند زمین را به نامتان می‌زند.

الزام به تنظیم سند ملک رهنی

الزام به تنظیم سند ملک رهنی هنگامی کاربرد دارد که خریدار ملک رهنی نتواند فروشنده را نسبت به انتقال سند رسمی به نام خویش مجاب کند. در این حالت، خریدار ضمن ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، از دادگاه می‌خواهد تا فروشنده را برای انتقال سند ملزم کند. عدم حضور فروشنده در محضر، همچون موارد پیشین، باعث تنظیم سند انتقال اجرایی خواهد شد.

الزام تنظیم سند سرقفلی

الزام تنظیم سند سرقفلی یا به‌عبارت‌دیگر، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی، دعوایی است که مالک این حق، علیه مالکِ ملک (تجاری) در دادگاه صالح مطرح می‌کند. علت تقدیم چنین دادخواستی این است که وی ملزم شود تا سند سرقفلی را در دفترخانه و به نام مالک آن (اعم از خریدار سرقفلی یا مستأجر سرقفلی) تنظیم کند.

درصورتی‌که مالک فعلی سرقفلی از انتقال سند به نام خود ناامید شود، می‌تواند هزینه‌های دادرسی و انتقال سند را پرداخته و توسط انتقال سند اجرایی، به هدفش دست یابد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در برخی از اوقات، خریدار ملک پس از تنظیم مبایعه‌نامه با فروشنده قرار می‌گذارند که در روز و تاریخی مشخص برای انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار، به یکی از دفاتر ثبت‌اسناد مراجعه نمایند. بااین‌حال، فروشنده از آمدن به دفترخانه و انتقال سند ملک به نام خریدار خودداری می‌کند. در این گونه مواقع، خریدار به دادگاه محل وقوع ملک، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را تقدیم کرده و از قاضی می‌خواهد که فروشنده را نسبت به این کار مجاب سازد. حال اگر فروشنده همچنان از انتقال سند دوری گزیند، تنها راه باقی‌مانده همین انتقال سند اجرایی است.

این امکان در سایت وکیل‌باشی برای شما فراهم شده تا برای شناخت بهتر این گونه دعاوی، آموزش تصویری الزام به تنظیم سند رسمی را مشاهده کنید.

الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی

قرارداد صلح سرقفلی، تفاهم‌نامه‌ای کتبی است که میان مالک حق سرقفلی و اجاره‌کننده یک ملک تجاری و مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 یا 76 تنظیم می‌شود. در صلح‌نامه سرقفلی، مالک حق مزبور ، همان مُصالح است و مستأجر یا شخصی که سرقفلی توسط عقد صلح به او انتقال می‌یابد، مُتصالح نام دارد.

چنانچه مصالح از منتقل نمودن سند رسمی صلح سرقفلی به نام متصالح امتناع کند، انتقال سند اجرایی توسط دادگاه انجام خواهد شد.

چند نکته کلیدی درباره انتقال سند اجرایی

لازم است که چند مسئله اساسی درمورد نحوه اخذ و همین‌طور مراحل تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه را با هم مرور کنیم:

•  برای پشت سر گذاشتن مراحل تنظیم این سند، بایستی ملک موردنظر پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی داشته باشد.

• تا زمانی که اجراییه صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر نشده باشد، نماینده دادگاه نمی‌تواند برای انجام کارهای ثبتی سند در دفترخانه حضور یابد.

• بر مبنای ماده ۱۵۰ قانون اجرای احکام مدنی: «وجوهی که در نتیجه فروش مال توقیف شده یا به طریق دیگر از محکومٌ‌علیه وصول می‌شود به میزان محکوم به و هزینه‌های اجرایی به محکوم له داده خواهد شد و اگر زائد باشد بقیه به محکومٌ‌علیه مسترد می‌شود.» بر همین اساس، در مزایده اموال، آنچه بیشتر از بدهی محکوم علیه باشد به او بازگردانده خواهد شد.

• طبق ماده 158 و 160 قانون آیین دادرسی مدنی، هزینه‌هایی که برای اجرای حکم ضرورت داشته باشد مانند حق‌الزحمه خبره و کار‌شناس و ارزیاب و حق حفاظت اموال و نظائر آن بر عهده شخص محکوم‌علیه است.

در نهایت برای دریافت سند انتقال اجرایی، ذی‌نفع موظف است تمام مدارک موردنیاز مثل مدارک احراز هویت، مدارک اثبات‌کننده مالکیت و برحق بودن او، مفاصاحساب دارایی، شهرداری و... را به نماینده دادگاه ارائه کند.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی، توضیح دادیم که سند انتقال اجرایی، توسط نماینده دادگاه و در مواردی که محکومٌ‌علیه حاضر به انتقال سند به نام ذی‌نفع نیست، تنظیم خواهد شد. در این میان از الزام به تنظیم سند رسمی ملک گرفته تا صلح سرقفلی مغازه و الزام مصالح به انتقال سند را به بیانی ساده شرح دادیم.

چنانچه دررابطه‌با موضوع این مقاله، پرسشی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران تیم همواره پاسخگوی شما عزیزان هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی