انواع و نحوه نوشتن قرارداد اجاره زمین کشاورزی

هر یک از مراحل کشاورزی همچون کاشت، داشت و برداشت، چنان سخت و طاقت‌فرسا هستند که در اغلب اوقات، کشاورزان کهن‌سال دیگر توانی برای ادامه زرع نداشته و به اجاره دادن زمین کشاورزی خود روی می‌آورند. البته، این موضوع منحصر به کشاورزان سالخورده زحمتکش نبوده و ممکن است مالکان زمین‌های زراعی بنا به دلایل مختلف، قصد زراعت در زمینشان را نداشته باشند. درهرصورت، آن‌ها ترجیح می‌دهند با نوشتن قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی، آن را به دیگری اجاره داده و برای یک یا چند سال فارغ از کشت و زرع بمانند.

حال ممکن است شما فردی باشید که قصد اجاره دادن زمین زراعی‌تان را دارید یا به‌تازگی برای اجاره کردن قطعه‌ای زمین کشاورزی اقدام کرده‌اید؛ اما با نحوه نوشتن قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی آشنا نیستید. هرچند نداشتن اطلاعات کافی راجع‌به این‌گونه مسائل حقوقی، نگران‌کننده است؛ ولی با صرف کمی وقت برای مطالعه و دریافت راهنمایی از متخصصین امور حقوقی می‌توانید قرارداد منسجم و دقیقی را منعقد کنید.

در همین راستا، وکیل باشی در این مقاله قصد دارد به پرسش‌های رایج در رابطه با اجاره نامه زمین کشاورزی، طرز نگارش این قرارداد و مهم‌ترین بندهای آن بپردازد. چنانچه شما نیز قصد اجاره دادن یا اجاره گرفتن زمینی زراعی را دارید، تا انتهای این نوشته همراه ما باشید.

ماهیت حقوقی قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی

اجاره زمین کشاورزی، یکی از رایج‌ترین انواع عقد اجاره محسوب می‌شود. این قرارداد، به دلیل شباهت به عقد مزارعه، در برخی از مواقع به اشتباه، مزارعه خوانده می‌شود. این در حالی است که هر یک از عقود اجاره و مزارعه، قوانین و احکام حقوقی متفاوتی دارند. برای درک بهتر تفاوت‌های این دو، حتماً مقاله مزارعه چیست؟ را به‌دقت مطالعه کنید.

"قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی، توافق‌نامه‌ای کتبی است که بر اساس آن، مالک (موجر) منافع قطعه مشخصی از زمین زراعی یا باغ خویش را به مدت معلوم به شخصی معین (مستأجر) واگذار می‌کند. در اینجا، اجاره بها یا مبلغ مشخصی پول است یا قسمتی از محصولات کشاورزی همان زمین."

ممکن است این سؤال برایتان به وجود آمده باشد که چرا در تعریف بالا، از دو واژه باغ و زمین زراعی استفاده کردیم! بهتر است بدانید که در قوانین کشورمان، زمین‌ها دارای انواع و کاربری‌های مختلفی از جمله موارد زیر هستند:

·   کاربری صنعتی

·   کاربری تجاری

·   کاربری ورزشی

·   کاربری معدن

·   کاربری آموزشی

·   کاربری کشاورزی

·   و سایر کاربری‌های دیگر

بر همین اساس، زمین‌هایی که دارای کاربری کشاورزی هستند، به دو نوع زیر تقسیم می‌شوند:

1.   باغ‌ها که به مشجر هم معروف‌اند و در واقع زمین‌هایی هستند که قابلیت کاشت انواع درخت از جمله درختان میوه را دارند.

2.   اراضی زراعی که در آن‌ها محصولات کشاورزی زودبازده مانند سبزیجات، صیفی‌جات، گندم و... کشت می‌شود.

بنابراین، انعقاد قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی محدود به اراضی زراعی نبوده و شما می‌توانید با تنظیم این توافق نامه، باغ‌های حاوی درختان میوه خود را نیز اجاره دهید. 

چنانچه قصد دارید قطعه‌ای زمین کشاورزی را بخرید یا زمینتان را به شخصی دیگر بفروشید، به شما توصیه می‌کنیم مقاله "نکات مهم در تنظیم قولنامه زمین کشاورزی" را با دقت مطالعه کنید تا از زیان‌های احتمالی معامله به‌دور باشید.

انواع اجاره نامه زمین کشاورزی

دررابطه‌با انواع اجاره نامه‌های زمین‌های کشاورزی باید گفت که به‌طورکلی زمین‌های زراعی و باغات، یا دارای کشت آبی هستند یا کشت دیم. کشت آبی مختص مناطق نیمه کوهستانی، معتدل و مرطوب است که به دلیل بارش زیاد باران، کشاورز هیچ‌گونه آبی به محصولاتش نمی‌دهد. در مقابل و در کشت دیم که منحصر به مناطق کم آب و خشک است، کشاورز با روش‌های سنتی و مدرن اقدام به آبیاری زمین می‌کند.

در زمان انعقاد قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی، ضروری است که به نوع کشت زمین نیز اشاره شود. چرا که برخورداری از حق آب یا حَقابه، در میزان اجاره بها و توافقات موجر و مستأجر تأثیرگذار است.

{حَقابه، به‌موجب تبصره 1 ماده 18 قانون توزیع عادلانه آب، عبارت است از: حق مصرف آب برای مالک که این حق به‌وسیله اسناد، مدارک معتبر قانونی و یا حکم دادگاه به مالک اعطا شده است. مالک زمینی که دارای حقابه باشد، می‌تواند در میزان سهم آب مصرفی خود هرگونه تصرف مالکانه‌ای را انجام دهد؛ چنان‌که کسی حق ایجاد مانع برای او را نخواهد داشت.}

تنظیم اجاره نامه زمین زراعی امری تخصصی و کلیدی است؛ ازاین‌رو، می‌توانید ضمن ارائه درخواست مشاوره حقوقی از سایت وکیل باشی، از سایر خدمات تخصصی ما نظیر قرارداد اجاره زمین کشاورزی نیز بهره‌مند شوید. این قرارداد توسط وکلای پایه یک دادگستری متخصص امور قراردادها تنظیم شده و تأمین‌کننده منافع طرفین، اعم از موجر و مستأجر خواهد بود.

مهمترین مواد مندرج در قرارداد اجاره نامه کشاورزی

هر اجاره نامه اعم از اجاره نامه زمین کشاورزی، خانه، ویلا و... از چندین ماده و بند تشکیل می‌شود. اینکه یک توافق نامه کتبی چند ماده داشته باشد، به مذاکرات طرفین بستگی دارد؛ اما در حالت کلی برای نوشتن قرارداد اجاره زمین کشاورزی باید مواد زیر را در متن توافق بیاورید. 

این مواد عبارت‌اند از:

ماده 1: مشخصات طرفین قرارداد

ماده 2: موضوع قرارداد

ماده 3: مدت اجاره زمین کشاورزی

ماده 4: مبلغ اجاره و نحوه پرداخت

ماده 5: شرایط و نوع استفاده از مورد اجاره

ماده 6: فسخ قرارداد

ماده 7: تضمین قرارداد

ماده 8: فورس ماژور در قرارداد اجاره نامه زمین زراعی

ماده 9: حل اختلاف

ماده 10: نسخه‌های قرارداد

دقت کنید که ذکر نکردن مفاد اصلی قرارداد مانند مشخصات طرفین، مبلغ اجاره و مدت اجاره به اصل اجاره نامه آسیب می‌رساند. بااین‌حال، ممکن است در اجاره نامه منعقده میان یک موجر و مستأجر، به مفادی همچون فورس ماژور یا حل اختلاف هیچ اشاره‌ای نشود، درحالیکه این موضوع خللی در اصل توافق ایجاد نخواهد کرد؛ بنابراین درج برخی از مفاد مانند فسخ قرارداد زمین کشاورزی به استحکام تفاهم فی‌مابین کمک بزرگی خواهد کرد.

نحوه نوشتن قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی

نحوه نوشتن قرارداد اجاره زمین کشاورزی نقش بسیار مهم و کلیدی در پیشگیری از وقوع اختلافات آینده دارد. در این قسمت، برخی از اصول کلی قرارداد نویسی که باید به‌صورت اختصاصی در زمان تنظیم متن قرارداد اجاره نامه زمین کشاورزی رعایت شود را بیان می‌کنیم.

نکات حقوقی و اصول کلی هر اجاره نامه زمین کشاورزی به شرح زیر است:

·   از انعقاد قرارداد به‌صورت شفاهی خودداری کنید؛ زیرا اثبات این‌گونه توافقات بسیار دشوار و زمان‌بر است؛ بنابراین قرارداد اجاره زمین کشاورزی شفاهی، توصیه ما به شما نخواهد بود.

·   در زمان بستن عقد اجاره زمین زراعی، چه به‌صورت شفاهی و چه به شکل کتبی، حتماً از 2 نفر شاهد بخواهید که انتهای متن را امضا کنند.

·   در این توافق، حتماً شرط کنید که هیچ‌گونه تغییری در کاربری زمین کشاورزی از سوی مستأجر ایجاد نشود. (می‌توانید برای عدم تعهد به این شرط حق فسخ را قرار دهید)

·   ذکر مدت اجاره در زمان نوشتن اجاره‌نامه زمین کشاورزی، ضروری است.

·   اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شود و هر یک از طرفین، یک نسخه را نزد خود نگه دارند.

. در تنظیم اجاره‌نامه زمین، ابتدا مشخصات اجاره‌دهنده زمین را مورد بررسی قرار دهید و چنانچه مالک در هنگام تنظیم قرارداد حضور ندارد، موجر می‌بایست وکالتنامه رسمی از طرف وی جهت اجاره ملک زراعی داشته باشد.

. در متن قرارداد اجاره زمین کشاورزی، تمام مشخصات و جزئیات ملک نوشته شود.

. رضایت شرکا در زمین زراعتی مشاعی را فراموش نکنید، زیرا زمین مشاع قابل اجاره دادن است اما به تصرف دادن آن منوط به اجازه و رضایت سایر شرکا می‌باشد.

. بهتر است از اداره منابع طبیعی جهت دولتی نبودن زمین، مرتفع نبودن و … استعلام اخذ شود.

رعایت هر یک از نکات گفته شده در زمان نوشتن قرارداد اجاره نامه کشاورزی، امری الزامی است؛ در غیر این صورت، جز سال‌ها سرگردانی در راهروهای محاکم دادگستری برای احقاق حق، دستاورد دیگری نخواهید داشت.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از مجموعه مقالات حقوقی وکیل‌باشی، جزئیات، نکات و مفاد قراردادهای اجاره زمین کشاورزی را توضیح دادیم. همان‌طور که در پاراگراف‌های قبلی نیز گفتیم، کمک گرفتن از مشاوران و متخصصان امور حقوقی پیش از انعقاد هر نوع توافق، بسیار ضروری است. ازاین‌رو، لازم است که پیش از انعقاد هرگونه توافق کتبی، نسبت به دریافت مشاوره حقوقی آنلاین یا تلفنی اقدام کنید تا بهترین تصمیم را در رابطه با قرارداد خود اتخاذ کنید. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی