نحوه نوشتن قولنامه زمین

زمین به عنوان یک منبع ارزشمند و دارایی با ارزش، از دیرباز توجه انسان‌ها را به خود جلب کرده است. این دارایی با ارزش، به عنوان یکی از شاخص‌ترین دارایی‌های انسان در طی سالیان طولانی شناخته شده و در بازار ملک، به یکی از مهمترین معاملات تبدیل شده است. در این معاملات، قولنامه زمین به عنوان سندی مکتوب، بسیار حائز اهمیت محسوب می‌شود. از همین رو، نوشتن قولنامه زمین نیز یه یکی از مراحل بحرانی در این معاملات تبدیل شده که نیازمند دقت و حوصله است.

ساختار قولنامه زمین باید به گونه‌ای باشد که تمامی شرایط معامله بین خریدار و فروشنده را شامل ‌شود و به عنوان یک سند مکتوب، برای انتقال مالکیت زمین ارائه ‌شود. به همین دلیل، در این مقاله از وکیل‌ باشی، نکات مهم در نوشتن قولنامه زمین بررسی شده است که به شما کمک می‌کند تا این سند مهم و ارزشمند را به درستی تنظیم کرده و معاملاتی مطمئن و بدون مشکل انجام دهید.

قولنامه زمین چیست و چه ارکانی دارد؟

"قولنامه زمین {land deed} یک نوع قرارداد متعلق به حوزه‌ی املاک و مستغلات است که بین دو طرف، یعنی فروشنده و خریدار، به منظور خرید و فروش زمین منعقد می‌شود. در قولنامه زمین، فروشنده به خریدار تعهد می‌دهد که زمین را به او بفروشد و خریدار نیز متعهد می‌شود که مبلغ زمین خریداری شده را به فروشنده پرداخت کند."

درواقع، قولنامه خرید و فروش زمین، یکی از مهمترین اسنادی است که برای خرید و فروش زمین استفاده می‌شود و به عنوان دلیلی برای انتقال مالکیت زمین به خریدار مورد استفاده قرار می‌گیرد. از همین رو نحوه نوشتن قولنامه دستی زمین که بسیار میان افراد رایج است، از اهمیت خاصی برخوردار است.

قولنامه زمین باید به صورت کتبی و در قالب یک قرارداد مکتوب تهیه شود و برای اعتبار بیشتر، شایسته است در یکی از دفترخانه‌های املاک و در تابعیت منطقه‌ای نزدیک به محل واقعی زمین، یا زیرنظر یک وکیل متخصص و با انجام مشاوره حقوقی نگارش و تنظیم شود.

ارکان قولنامه زمین معمولاً حاوی شرایط و ضوابطی مانند محل، مساحت، قیمت، شرایط پرداخت و تحویل زمین، مسئولیت‌های طرفین و شرایط خاتمه قرارداد است. درواقع در زمان نوشتن این سند، اطلاعاتی مانند نام مالک، شماره پلاک، مساحت، موقعیت جغرافیایی و محدوده قطعه زمین باید حتماً ذکر شوند. بدین ترتیب، قولنامه زمین به عنوان مدرک قانونی مالکیت زمین و همچنین مدرکی برای حل اختلافات مربوط به مالکیت و اجرای قوانین مرتبط با مالکیت زمین استفاده می‌شود.

در بسیاری از کشورها، تنظیم قولنامه خرید زمین توسط دولت انجام می‌شود و این سند به عنوان مدرک رسمی مالکیت زمین به شمار می‌رود. در برخی دیگر از کشورها مانند ایران، قولنامه زمین توسط اشخاص حقوقی یا حقیقی تنظیم می‌شود، اما باید به دفاتر ثبتی اسناد رسمی مربوطه ارائه شود تا به عنوان مدرک رسمی مالکیت تأیید شود.

در کل، مدنظر داشته باشید که در ایران، فرم قرارداد خرید و فروش زمین برای املاک تجاری، کشاورزی و مسکونی یکسان است و تفاوتی در محتوای حقوقی آن وجود ندارد. با این وجود، در برخی موارد، برای املاک تجاری و کشاورزی، باید مجوزها و مدارک دیگری از مراجع ذی‌صلاح کسب شود که باید در قولنامه زمین ذکر شوند.

انواع قولنامه زمین:

همانطور که در مقاله‌ی "قولنامه زمین چیست؟" به طور کامل توضیح دادیم، برای انواع زمین‌ها و بسته به کاربری آن‌ها، ممکن است انواع مختلفی از قولنامه‌ها مورد استفاده قرار بگیرد. به همین ترتیب، شرایط مربوط به قولنامه‌های خرید و فروش زمین نیز می‌تواند متفاوت باشد و باید با قوانین و مقررات مربوطه آشنا بود.

در زیر، به برخی از مهم‌ترین قولنامه‌هایی که برای خرید و فروش زمین استفاده می‌شود، اشاره می‌کنیم:

1. قولنامه زمین مسکونی:

این نوع قولنامه، برای زمین‌هایی که برای ساخت‌وساز خانه‌های مسکونی استفاده می‌شوند، تهیه می‌شود. قولنامه فروش زمین مسکونی یک توافق قانونی است که در هنگام خرید یا فروش یک قطعه زمین مسکونی تنظیم می‌شود. این سند، شامل اطلاعاتی مانند نام مالک فروشنده و خریدار، موقعیت جغرافیایی و محدوده قطعه زمین، مساحت، شماره پلاک و مبلغ فروش است.

پیشنهاد وکیل‌باشی برای مطالعه: شرایط فسخ قولنامه زمین

2. قولنامه زمین تجاری:

این نوع قولنامه، برای زمین‌هایی که برای ساخت و ساز ساختمان‌های تجاری مانند فروشگاه‌ها، دفاتر، کارخانه‌ها و... استفاده می‌شوند، تهیه می‌شود. فرق اصلی بین قولنامه فروش زمین مسکونی و تجاری، در نوع کاربری زمین است. بنابراین، در قولنامه فروش زمین مسکونی و تجاری، اطلاعاتی که در آنها ذکر می‌شود، ممکن است تفاوت داشته باشد.

به عنوان مثال، در قولنامه فروش زمین تجاری، به علاوه موارد ذکر شده در بند قبل، شرایط مربوط به نوع کاربری، نوع فعالیت‌های مجاز در زمین و موارد دیگری که برای ساخت ساختمان‌های تجاری مهم هستند، نیز تعیین می‌شوند.

بنابراین، در نگارش قولنامه فروش زمین تجاری، اطلاعات بیشتری در مورد نوع کاربری زمین و محدودیت‌های مرتبط با آن ذکر می‌شود. همچنین، ممکن است قوانین و مقررات مربوط به فروش زمین تجاری نیز با قوانین و مقررات فروش زمین مسکونی متفاوت باشد. بنابراین، در هر حالت، قولنامه فروش زمین باید با دقت تهیه و بررسی شود تا بهترین شرایط فروش برای فروشنده و خریدار تعیین شود.

3. قولنامه زمین کشاورزی:

این نوع قولنامه، برای زمین‌هایی که برای کشت و زراعت و دامداری استفاده می‌شوند و غالباً در روستاها واقع شده‌اند، تهیه می‌شود. قولنامه خرید و فروش زمین کشاورزی نسبت به دو قولنامه فروش زمین مسکونی و تجاری، تفاوت‌های مهمی دارد.

برای مثال، زمین‌های کشاورزی برای کشت و برداشت محصولات کشاورزی به کار می‌روند. بنابراین، در نوشتن قولنامه خرید و فروش زمین کشاورزی، شرایط مربوط به کاربری زمین، از جمله نوع کشت و برداشت محصولات کشاورزی، محدودیت‌های مرتبط با زمین کشاورزی و موارد دیگر، به طور دقیق تعیین می‌شود.

علاوه بر این، قوانین و مقررات مربوط به زمین کشاورزی ممکن است شامل عوارض و مالیات‌هایی باشد که در معاملات خرید و فروش زمین مسکونی و تجاری وجود ندارند. بنابراین، در قولنامه خرید و فروش زمین کشاورزی، شرایط مربوط به پرداخت عوارض و مالیات‌ها نیز به طور دقیق تعیین می‌شود.

نحوه ثبت و رسمی کردن قولنامه فروش زمین:

یکی از نکات خرید زمین قولنامه‌ای که همیشه مورد تردید افراد بوده و باعث می‌شود نگران خرید و فروش زمین به صورت قولنامه‌ای باشند، به گرفتن سند برای این معاملات می‌باشد. اما این کار چندان پیچیدگی خاصی ندارد و با داشتن آگاهی از قوانین و مقررات، به راحتی امکان‌پذیر است.

زمانی که خرید و فروش املاک به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود، برای دریافت سند مالکیت، باید مراحل زیر انجام شود:

1. تهیه قولنامه دستی:

قولنامه فروش املاک باید به صورت کتبی و تأیید شده توسط فروشنده و خریدار تهیه شود. شرایط فروش به طور دقیق در آن باید مشخص شود. این شرایط شامل نام مالک فروشنده و خریدار، موقعیت جغرافیایی و محدوده ملک، مساحت، شماره پلاک و مبلغ قرارداد است. همچنین، شرایط دیگری مانند شرایط پرداخت، مالیات‌ها و مسئولیت‌های قراردادی نیز در قولنامه باید مشخص شود.

2. ثبت قولنامه:

بعد از تصدیق قولنامه توسط یک وکیل متخصص و اطمینان از مفاد آن، باید آن را در دفترخانه املاک و اسناد رسمی ثبت کنید. برای ثبت قولنامه، باید مدارک لازم از جمله شناسنامه، کارت ملی و شناسایی مالکان و همچنین قولنامه فروش را به همراه خود داشته باشید.

3. دریافت سند رسمی مالکیت:

بعد از انجام مراحل فوق، قولنامه فروش به عنوان یک سند رسمی ثبت خواهد شد. در این مرحله، دستورالعمل‌های ارائه شده توسط دفترخانه املاک و اسناد رسمی باید رعایت شود. پس از ثبت قولنامه، شما می‌توانید با درخواست صدور سند مالکیت، به دفترخانه املاک و اسناد رسمی مراجعه کنید و سند مالکیت مربوط به املاک را دریافت کنید.

نکات حقوقی مهم در تنظیم و ثبت قولنامه خرید و فروش املاک:

در این بخش، به نکات حقوقی مهمی که باید در دریافت سند در املاک قولنامه‌ای و زمان نوشتن و تنظیم قولنامه زمین به آن دقت کنید، خواهیم پرداخت:

1. برای ثبت قولنامه و دریافت سند رسمی باید هزینه پرداخت کنید!

برای دریافت سند مالکیت املاک باید هزینه‌ای را پرداخت کنید. این هزینه براساس ارزش ملک، مساحت و منطقه جغرافیایی ملک متفاوت است. به طور عمده هزینه‌هایی که برای گرفتن سند مالکیت املاک باید پرداخت کرد عبارتند از:

الف) هزینه ثبت در دفترخانه املاک و اسناد رسمی

ب) هزینه انتقال مالکیت

ج) هزینه‌های مربوط به مالیات

2. قولنامه دستی ملک بدون سند اعتبار دارد!

آنچه مسلم است، خرید ملک دارای سند رسمی در هر شرایطی بهترین انتخاب است؛ اما این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه‌ای با قیمت بسیار پایین‌تر، اما به صورت قولنامه‌ای خرید یا در برخی مناطق که اصلاً ملک سندداری وجود ندارد! بنابراین، توافق شما برای خرید زمین بدون سند و نوشتن قولنامه زمین بدون سند، مانعی نخواهد داشت!

پیشنهاد می‌کنیم برای آگاهی بیشتر حتماً به مقاله‌ی جذاب "آیا قولنامه ملک بدون سند اعتبار قانونی دارد" سری بزنید.

سخن پایانی:

همانطور که در این مقاله مطالعه نمودید، طریقه نوشتن قولنامه زمین اهمیت زیادی دارد و یک ابزار قدرتمند برای حفاظت از حقوق و تضمین قانونی معاملات است. با امضای قولنامه، خریدار و فروشنده به تعهدات خود در قبال یکدیگر متعهد می‌شوند و این باعث می‌شود که احتمال بروز اختلافات و دعاوی در آینده کاهش یابد. همچنین، قولنامه می‌تواند به عنوان مدرکی قابل ارائه در دادگاه استفاده شود و به راحتی قابل شناسایی و اثبات است.

سحر سفلایی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی