قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان چیست و چه نکاتی دارد؟

یکی از اجزای اصلی پروژه‌های ساختمانی که اتفاقاً اهمیت فوق‌العاده زیادی هم دارد، قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان است. توافقی که در صورت انعقاد، به تضمین کیفیت پروژه، پیشگیری از مشکلات فنی، کاهش مشکلات اصلاحی، اجرای بهینه و افزایش بهره‌وری ساخت‌وساز کمک فراوانی می‌کند.

وظیفه نظارت بر فرایند اجرای ساختمان‌سازی، بر عهده مهندس ناظر است. حال ما در این نوشته از وکیل‌باشی قصد داریم دررابطه‌با ابعاد حقوقی قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان و وظایف مهندس ناظر صحبت کنیم.

قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان چیست؟

پیش از تعریف قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان، بهتر است بدانید که فرایند نظارت ساختمان چگونه و توسط چه کسی انجام می‌شود. عملیات نظارت بر ساخت‌وساز توسط شخصی به نام مهندس ناظر صورت گرفته و این شخص باید نسبت به موارد زیر اطمینان لازم را کسب کند:

·       تطابق ساخت‌وساز با مقررات ملی ساختمان

·       انطباق عملیات ساختمان‌سازی با محتویات پروانه ساختمان، نقشه‌ها و محاسبات فنی پروژه.

در حالت کلی نیز، روند نظارت بر یک پروژه عمرانی شامل نظارت بر بخش‌های مرتبط با معماری، تأسیسات برقی و مکانیکی و در نهایت بررسی سازه است. حال که با یک نمای کلی از نظارت بر ساختمان‌سازی آشنا شدید، به تعریف قرارداد مزبور می‌پردازیم.

"قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان، توافق‌نامه‌ای است که میان صاحب پروژه (معمولاً کارفرما یا سازنده) و مهندس ناظر منعقد می‌شود. هدف این قرارداد، تعیین شرایط وظایف و مسئولیت‌های مهندس ناظر در زمینه نظارت و کنترل اجرای صحیح و مطابق با استانداردها، طرح‌ها و نقشه‌های یک پروژه ساختمانی معین، است."

نوشتن چنین قراردادی، مستلزم برخورداری از دانش حقوقی بالا و احاطه بر مواد قوانین مختلف نظیر قانون نظام مهندس و کنترل ساختمان و شرایط عمومی پیمان است.

ازاین‌رو، وکلای تیم وکیل‌باشی ضمن توانایی بالا در امر قراردادنویسی، بر قوانین مورد اشاره نیز تسلط کافی داشته و قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان را به شکلی حرفه‌ای و استاندارد تدوین نموده‌اند. برای دریافت فرم این قرارداد، کافی است روی تصویر زیر کلیک کرده و درخواست خود را ثبت کنید.

ارکان قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان شامل چه مواردی است؟

در حقوق شما نمی‌توانید قراردادی بنویسید که دارای ارکان و اجزای اصلی نباشد. در واقع، این مواد قراردادها هستند که باعث اعتبار بخشیدن به آن‌ها می‌شوند. از سوی دیگر، در صورت بروز اختلاف، با تفسیر بندها و مواد توافق می‌توان مقصود طرفین را درک کرده و نسبت به رفع منازعه اقدام کرد. اینجا است که حقوق‌دانان همواره بر نوشتن قراردادها تأکید داشته و توافقات شفاهی را محل نزاع می‌دانند.

در همین راستا، برای نوشتن قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان باید مواد زیر را در متن موافقت‌نامه بگنجانید:

ماده 1- مشخصات طرفین

ماده 2-موضوع قرارداد

ماده 3- مدت قرارداد

ماده 4- مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن

ماده 5-تعهدات مهندس ناظر

ماده 6- تعهدات کارفرما

ماده  7:خاتمه قرارداد

ماده 8- فورس ماژور

ماده 9- اسناد قرارداد

ماده 10- حل‌وفصل اختلافات

برخی از کارفرماها و مهندسین ناظر طی توافق با هم مواد دیگری نظیر اقامتگاه طرفین، نسخ قرارداد و مواردی ازاین‌دست را نیز در متن قرارداد قید می‌کنند. این در حالی است که هرچقدر مواد و بندهای یک قرارداد شفاف‌تر باشد، میزان تنش‌ها و اختلافات طرفین نیز کمتر خواهد شد. چنانچه برای شناخت دقیق‌تر توافقات حوزه پیمانکاری به مطالعه در این زمینه احتیاج دارید، حتماً به مقاله نحوه تنظیم متن قراردادهای پیمانکاری ساختمان سر بزنید.

مهندس ناظر ساختمان (Supervisor Engineer) کیست؟

مهندس ناظر در پروژه‌های ساختمان‌سازی می‌تواند شخصی حقیقی مثل آقای سعادتی یا شخصی حقوقی مانند یک شرکت باشد. این دسته از مهندسین، نماینده سازمان نظام مهندسی هستند که نقشی کلیدی در فرایند ساختمانی دارند. چرا که با نظارت بر اجرای پروژه و ارزیابی مداوم رعایت استانداردها و مقررات ساختمان‌سازی، به اجرای صحیح و مطابق با مقررات پروژه‌های عمرانی کمک می‌کنند. به همین دلیل، اهمیت این جایگاه شغلی از اهمیت اجرای بهینه و صحیح پروژه‌های ساختمانی ناشی می‌شود.

به مهندس ناظر «مهندس مقیم در کارگاه» نیز گفته می‌شود. این شخص علاوه بر تحصیل در رشته‌های مرتبط با ساخت‌وساز، باید پروانه اشتغال به کار در شغل مهندسی را داشته باشد و مطابق مبحث دوازدهم مقررات ملّی ساختمان ایران در حدود صلاحیت مندرج در پروانه اشتغال، بر عملیات ساخت‌وساز نظارت می‌کند.

بر همین اساس، باید بگوییم که تنظیم قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان با مهندس ناظر، نه‌تنها به بهبود کیفیت و اجرای موفقیت‌آمیز پروژه کمک می‌کند، بلکه موجب پیشگیری از مشکلات و هزینه‌های غیرضروری نیز خواهد شد. ازاین‌رو، برای تدوین و اجرای این قرارداد، استفاده از راهنمایی‌ها و مشاوره حقوقی وکلای پایه یک دادگستری، بسیار ضروری است.

در تنظیم قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان چه نکاتی وجود دارد؟

هنگام تدوین قرارداد نظارت بر ساختمان‌سازی توسط مهندس ناظر، به نکات زیر توجه کنید:

1.    برای آشنایی بیشتر با مفاهیمی همچون کارفرما، مهندس ناظر، پیمانکار، مجری و صاحب‌کار، به مبحث دوازدهم مقررات ملّی ساختمان ایران مراجعه کنید.

2.    بر اساس قواعد مندرج در مقررات ملی ساختمان، عملیات ساختمانی عبارت است از تخریب، خاک‌برداری، خاکریزی، گودبرداری، حفاظت گودبرداری و پی‌سازی، احداث بناهای موقت و دائم، توسعه، تعمیر اساسی و تقویت بنا، نماسازی، محوطه‌سازی و ساخت قطعات پیش‌ساخته در محل کارگاه ساختمانی، حفر چاه‌ها و مجاری آب و فاضلاب و سایر تأسیسات زیربنایی.

3.    نظارت مهندس ناظر بر روند اجرای عملیات ساخت‌وساز، باعث سلب مسئولیت‌های شخص مجری و پیمانکار نخواهد شد.

4.    در حال حاضر، جهت بررسی وضعیت ساخت‌وسازها، سازمان نظام‌مهندسی اقدام به انتخاب مهندس تک ناظر یا مهندسان 4 ناظره نموده است. این موضوع به متراژ بنا بستگی دارد. به‌عبارت‌دیگر، اگر متراژ ساختمان موردنظر کمتر از 1500 متر باشد، حضور یک مهندس ناظر کفایت می‌کند. چنانچه مساحت بنا بیش از 1500 متر باشد به 4 مهندس ناظر نیاز دارید.

5.    در قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان، کارفرما موظف است به درخواست مهندس ناظر عمل نموده و با هزینه شخصی خود، آزمایش‌های مرتبط با کیفیت مصالح ساختمانی را انجام دهد. در ضمن، کارفرما ملزم است که نتایج این آزمایش‌ها را در اختیار مهندس مقیم کارگاه قرار دهد تا او بررسی‌های موردنیاز را به عمل آورد.

6.    برای تنظیم موافقت‌نامه نظارت بر اجرای ساختمان، باید بندها و مفاد شرایط پیمان عمومی را نیز در نظر داشته باشید.

7.    محافظت از ایمنی ساختمان که به‌تفصیل در مطلب قرارداد مشاوره ایمنی ساختمان یا HSE به آن پرداختیم، از دیگر ابعاد یک پروژه عمرانی است که کمتر مورد اهمیت قرار می‌گیرد. در مقررات ملی ساختمان اشاره شده است که ایمنی یعنی:

الف: مصون و محفوظ‌بودن کلیه کارگران و افرادی که به نحوی در کارگاه ساختمانی با عملیات ساختمانی ارتباط دارند.

ب: مصون و محفوظ‌بودن کلیه افرادی که در مجاورت یا نزدیکی (شعاع مؤثر) کارگاه ساختمانی عبور و مرور، فعالیت یا زندگی می‌کنند.

پ: حفاظت و مراقبت از ابنیه، خودروها، تأسیسات، تجهیزات و نظایر آن در داخل یا مجاورت کارگاه ساختمانی.

ازآنجایی‌که توضیح مسائل مرتبط با قراردادهای پیمانکاری و ساخت‌وساز، کار ساده‌ای نیست؛ باید برای نوشتن هر یک از قراردادهای مربوط به این حوزه، همچون نظارت بر اجرای ساختمان، حتماً از یک وکیل متبحر کمک بگیرید. چرا که وجود یک اشتباه کوچک و در ظاهر بی‌اهمیت، تبعات قانونی متعددی را برای طرفین خواهد داشت.

و اما جمع‌بندی

ما در این نوشته از وکیل‌باشی تلاش کردیم تاحدامکان زوایای قانونی و حقوقی قرارداد نظارت بر اجرای ساختمان را با بیانی ساده و قابل‌درک، بازگو کنیم. امیدواریم این مطلب برای شما راهگشا بوده و اطلاعات مفیدی از آن به دست آورده باشید. چنانچه دررابطه‌با موضوع این نوشته سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت نظرات با ما در میان بگذارید. مشاوران و وکلای وکیل‌باشی، همواره همراه و پاسخگوی شما عزیزان هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی