آشنایی با قرارداد بیع ساختمان

امروزه با افزایش آپارتمان نشینی، یکی از رایج ترین اختلافاتی که در دادگاه ها جریان دارد، کلاهبرداری‌ها و انواع و اقسام اختلافات در رابطه با خرید و فروش ساختمان است. در میان این اختلافات غالباً جای خالی قرارداد بیع ساختمان استاندارد و حداقل آگاهی از نکات حقوقی این قرارداد دیده می‌شود؛ زیرا با آگاهی از نکات حقوقی هر قرارداد، بروز چالش های حقوقی میان طرفین به حداقل خود می رسد. 

به همین منظور در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم نکات حقوقی مهم برای انعقاد قرارداد فروش آپارتمان و ساختمان را با شما در میان بگذاریم. پس تا انتهای این مطلب همراه ما بمانید.

منظور از قرارداد بیع ساختمان چیست؟

حتماً تا به حال دیده‌اید که برای نهایی کردن خرید و فروش یک ملک، طرفین فرمی را پر می‌کنند که به آن "مبایعه‌ نامه" گفته می‌شود. در واقع این مبایعه‌ نامه نشان می‌دهد ملکی به فروش رسیده است. علاوه بر این مشخصات دقیق ملک، فروشنده، خریدار، بهای معامله و اطلاعاتی از این دست در آن فرم درج شده است. 

اگر بخواهیم با تعریف دقیق حقوقی این قرارداد آشنا شویم، در واقع "قرارداد بیع ساختمان، توافقی کتبی است که یک طرف آن فروشنده آپارتمان (بایع) و طرف دیگر آن خریدار (مشتری) است. به موجب این قرارداد، خریدار در ازای پرداخت بهای ساختمان که ثمن معامله نامیده می‌شود، مالکیت کل ساختمان یا واحدی از آن را به دست می‌آورد. در واقع این قرارداد، همان مبایعه‌نامه‌ای است که برای خرید و فروش آپارتمان‌ تنظیم می‌شود."

قرارداد فروش ساختمان چه ویژگی‌هایی دارد؟

قرارداد خرید و فروش ساختمان هم مثل دیگر قراردادها، ویژگی‌های مخصوص به خودش را دارد. ویژگی‌هایی که دانستن آن‌ها می‌تواند به شما دیدگاه روشنی از این معامله بدهد و از ابهامات این مسیر کم کند. ویژگی‌های قرارداد خرید و فروش آپارتمان عبارتند از:

• قرارداد بیع ساختمان یک معامله لازم است؛ یعنی طرفین حق فسخ معامله را ندارند، مگر اینکه قانون به آنها این اجازه را داده باشد. موارد فسخ قراردادهای لازم در قانون مدنی تحت عنوان خیارات مطرح شده است. {ما در مقاله شرایط فسخ قولنامه خانه، آن‌ها را به صورت دقیق و موردی آن‌ها را بیان کرده‌ایم. اگر در این مورد به سوالی برخوردید، از مطالعه آن غافل نشوید.}

• اگر هر یک از طرفین بعد از انعقاد بیع ساختمان فوت کند یا محجور شود، یعنی به جنون مبتلا شده یا سفیه ( قدرت تشخیص خود را در مسائل مالی از دست بدهد) گردد، معامله‌ی خرید ملک منحل یا به اصطلاح حقوقی منفسخ نمی‌شود.

• قرارداد خرید و فروش ساختمان یک قرارداد تشریفاتی نیست و طرفین برای انعقاد آن نیاز به تشریفات خاصی ندارند؛ بلکه یک عقد رضایی است که با ایجاب و قبول طرفین منعقد می‌شود. منظور از ایجاب و قبول این است که همین که هر دو طرف برای این معامله قصد و اراده داشته باشند، برای انعقاد قرارداد و امضاء آن کافی است.

در واقع قرارداد خرید و فروش ساختمان، دارای نکاتی است که می‌بایست در زمان انعقاد عقد رعایت گردد. باید بدانید که اگر از نکات حقوقی این قرارداد و نحوه تنظیم مبایعه نامه ملک اطلاع نداشته باشید ، برای شما خسارات جبران ناپذیری به دنبال خواهد داشت.

 نکات مهم حقوقی در قرارداد بیع ساختمان

قرارداد بیع ساختمان از آن دست معاملاتی است که جزئیات حقوقی مهمی دارد. بنابراین تا پای قرارداد را امضاء نکرده‌اید، بهتر است نکات زیر را با شما در میان بگذاریم:

1. ممکن است شما در این قرارداد قصد فروش کل ساختمان یا بخشی از آن را داشته باشید. اما بهتر است بدانید این قرارداد در مورد فروش ساختمانی است که کاملاً ساخته شده و حالا آماده استفاده است. اگر ساختمان هنوز ساخته نشده است، عنوان آن قرارداد دیگر بیع ساختمان نیست بلکه "قرارداد پیش فروش ساختمان" است. همانطور که عنوان آن‌ها با هم متفاوت است، نحوه تنظیم آن‌ها نیز با هم تفاوت دارد. بنابراین اگر قصد پیش‌فروش ساختمان را دارید، پیشنهاد می‌کنیم به مقاله نحوه تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان سر بزنید. 

2. در صورتی که ساختمان مورد معامله بدون سند است، چنانچه شما مالک هستید پیشنهاد می‌کنیم ابتدا برای گرفتن سند آن اقدام کنید. اگر هم شما خریدار ساختمان بدون سند هستید، باید این حقیقت را بدانید که معامله این نوع املاک دردسرهای زیادی دارد. از طرفی نحوه دریافت سند برای املاک قولنامه‌ای نیز پیچیدگی‌های مخصوص به خودش را دارد. پس چه بهتر که از انجام چنین معاملاتی پا پیش بکشید.

3. در نظر داشته باشید که حتماً در قرارداد، زمان انتقال سند در دفترخانه را بنویسید. چه فروشنده ساختمان باشید، چه خریدار آن، مشخص نکردن تاریخ دقیق انتقال سند می‌تواند شما را با چالش‌های سختی جدی مواجه کند. بنابراین از همان ابتدا درمورد تاریخ دقیق آن توافق کنید.

4. ثمن معامله یا بهاء فروش ساختمان و نوع پرداخت آن از مهم‌ترین مسائلی است که باید برای محکم‌کاری بیشتر آن را در قرارداد مشخص کنید. بهتر است در متن قرارداد ذکر کنید که نوع پرداخت نقدی است یا اقساطی. هم‌چنین قیمت ساختمان و تاریخ دقیق پرداخت آن را از همان ابتدا معلوم کنید. 

5. مسئله‌ی مهم درمورد املاک این است که اخیراً برای اینکه قراردادهای فروش املاک و ساختمان‌ها صحیح و معتبر باشد، باید در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور ثبت شود. بنابراین حتماً حین انعقاد قرارداد در املاک، از همان املاک کد رهگیری دریافت کنید. نحوهٔ صدور کد رهگیری بر اساس کد پستی ده رقمی و نشانی ملک یا زمین است. برای استعلام کد رهگیری می‌توانید به سایت www.iranamlaak.ir مراجعه کنید.

در نهایت باید بگوییم اگر عمل کردن به این نکات کلیدی قرارداد بیع ساختمان را در برنامه خود جای دهید، حتماً قرارداد بهتری منعقد می‌کنید. البته برای اطلاع از جزئیات رویه های عملی این موضوع می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی در سایت، از رهنمایی های وکلای متخصص وکیل‌باشی بهره مند شوید.

انواع قرارداد بیع ساختمان چیست؟

قراردادهای فروش آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها می‌تواند به دو صورت اتفاق بیفتد. انواع قرارداد خرید و فروش ساختمان عبارتند از:

1. قرارداد بیع ساختمان مفروز 

به بیان ساده، به ملکی که فقط یک مالک دارد، مفروز می‌گویند. 

اگر ساختمان متعلق به یک نفر باشد، او می‌تواند با طی کردن روال معمول و تنظیم قرارداد خرید و فروش یک باب ساختمان، آپارتمان را به دیگری بفروشد. در این حالت برای فروش و انتقال مالکیت آن، تنها رضایت و امضای مالک صحیح و کافی است. در این حالت، مالک می‌تواند با انعقاد قرارداد بیع ساختمان ، تمام یا بخشی از آن را به دیگری بفروشد. برای مثال می‌توانید با تنظیم قرارداد فروش سه واحد از یک آپارتمان شش واحده ، نیمی از آن را به فرد دیگر بفروشید.

2. قرارداد بیع ساختمان مشاع

منظور از ملک مشاع، ملکی است که چند نفر در آن با هم شریکند به طوری که نمی توان سهم هر کدام را در آن به طور جداگانه تشخیص داد.

اگر قصد دارید یک واحد آپارتمان مشاع را به شخص دیگری بفروشید و با او قرارداد بیع ساختمان ببندید، در قدم اول باید رضایت سایر مالکان را کسب کنید. در غیر این صورت، سایر مالکان حق دارند با استناد به حق شفعه که در قانون برای آن‌ها در نظر گرفته شده، معامله شما و خریدار را فسخ کنند. البته در صورتی می‌توانند معامله را فسخ کنند که توان پرداخت مبلغ سهم شما را داشته باشند. برای روشن‌تر شدن این معنا به این مثال توجه کنید: فرض کنید یک ساختمان به صورت مشاع متعلق به سه نفر است و یکی از آن‌ها می‌خواهد سهم خود را بفروشد، در این حالت، اول باید مال افراز شود (یعنی از حالت مشاع خارج شود) و بعد از آن فروخته شود. در صورتی که امکان افزار وجود نداشته باشد، فروشنده باید ابتدا سهم خود را به سایر مالکان پیشنهاد بدهد. در صورتی که آن‌ها به هر دلیلی تمایلی به خرید نداشتند، می‌تواند دانگ‌ خودش را با انعقاد "قرارداد بیع ساختمان مشاع" به شخص دیگری منتقل کند.

تا به این‌جا دریافتیم که شرایط فروش ساختمان مفروز و مشاع متفاوت است. بنابراین برای بیع آپارتمان حتماً مشاع یا مفروز بودن آن را چه برای خریدار، چه در قرارداد لحاظ کنید و چنانچه ملک به شکل اشاعه است، در نحوه تنظیم مبایعه نامه ملک مشاعی نهایت دقت را به خرج دهید.

سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی سعی کردیم به طور خلاصه نکات حقوقی قرارداد خرید و فروش ساختمان را بیان کنیم. از آن‌جا که حجم سرمایه‌ای که در این قرارداد رد و بدل می‌شود زیاد است، ریسک‌های پیش روی افراد نیز در این قرارداد جدی‌تر است. قرارداد مهم فروش ساختمان را دست کم نگیرید. به شما توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از وقوع اختلاف، تنظیم این قرارداد را به وکلا بسپارید. اگر نیاز به قرارداد خرید و فروش ساختمان دارید می‌توانید با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، تنظیم فرم قرارداد مورد نظر خود را به وکلای متخصص مجموعه وکیل‌باشی بسپارید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی