قرارداد ساختمانی و نکات مهم آن

اهمیت آشنایی با قراردادهای عمرانی و ساختمانی و انواع آن به قدری بالاست که عدم توجه کافی به آن تبعات زیان باری را به دنبال خواهد داشت؛ به همین دلیل، تنظیم قرارداد مناسب پروژه به مالکان، پیمانکاران و دیگر کسانی که به هر صورتی همکاری دارند کمک می‌کند تا ریسک‎‌های پروژه را کنترل کرده و از بروز اختلافات و دعاوی احتمالی پیشگیری نمایند. تنظیم یک قرارداد ساختمانی استاندارد نه تنها ریسک اختلافات را کاهش می دهد، بلکه دامنه فعالیت‌های حقوقی و قراردادی را تا حد ممکن تعیین می‌نمایند. به همین دلیل، بر آن شدیم تا در این مقاله وکیل باشی به بررسی نکات مهمی که در تنظیم قرارداد ساختمانی به شما کمک می‌کند، بپردازیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید.

معنا و مفهوم قرارداد ساختمانی:

مطابق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، قرارداد یعنی یک یا چند نفر در مقابل طرفین دیگر، طبق شرایط ذکر شده تعهد به انجام کاری کنند. در تعریف انواع قرارداد ساختمانی باید گفت، یک قرارداد ساختمانی قراردادی است که در آن طرف اول یعنی مالک یا کارفرما، انجام اموری خاص در بازه زمانی مشخص را با شرایط و میزان مبلغ مشخص به‌ طرف دوم که می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی متخصص در این امور باشد، می‌سپارد. این قرارداد، قرارداد پیمانکاری ساختمان است و طرف دوم آن پیمانکار می‌باشد. مطابق این قرارداد، پیمانکار موظف می‌شود تمام مراحلی را که در قرارداد بر عهده گرفته و با شرایط مشخص در قبال آن مبلغی تعیین شده، پروژه را در زمان توافق شده تحویل دهد. قراردادهای ساختمانی می‌توانند شامل ساخت هر پروژه ساختمانی اعم از مسکونی، تجاری، تفریحی و… باشد که هر کدام از این قراردادها از شرایط خاص خود جهت انعقاد پیروی می‌کنند، به همین دلیل ضروری است از نحوه تنظیم قرارداد ساختمانی، اطلاعات کافی داشته باشید.

پیمانکار ساختمان چه کسی است؟ به چه کسی پیمانکار ساختمانی گفته می شود؟

پیمانکار ساختمان اشخاصی هستند که طبق نظر مالک یا کارفرما پروژه با نوشتن قرارداد، عملیات ساختمانی را بر عهده می‌گیرند. پیمانکاران ساختمان بر اساس نوع قرارداد و موارد آن وظایفی را بر عهده دارند؛ بنابراین ممکن است کل عملیات ساختمانی یا تنها بخشی از آن به عهده پیمانکار باشد. 

مهم‌ترین تعهدات پیمانکار ساختمان را می‌­توان به این صورت خلاصه کرد:

• پیمانکار موظف است هزینه­‌های عملیاتی پروژه را با توجه به اطلاعات موجود برآیند نمایند و پس از تأیید کارفرما کار خود را شروع کند.

• پیمانکاران ساختمان باید در تمام مراحل کار، صلاح کارفرما را در نظر گرفته و رعایت کنند.

• پیمانکار باید تمام قوانین و محدودیت­های مربوطه را بداند و رعایت کند همچنین به اطلاع کارفرما برساند.

• پس از امضای قرارداد پیمانکاری ساختمان، تمام عملیات ساختمانی از جمله انتخاب پیمانکار برای هر قسمت و عقد قرارداد مناسب با آن‌ها به عهده پیمانکار ساختمانی خواهد بود.

• تهیه مصالح و ماشین‌آلات مورد نیاز پروژه با هزینه کارفرما بر عهده پیمانکار خواهد بود.

• وظیفه انشعاب آب و برق و گاز و.. با هزینه کارفرما، بر عهده پیمانکار است.

• پیمانکار موظف است هرچند روز یکبار هزینه‌­های انجام‌ شده را برآورد کند و پس از تایید مهندس ناظر به کارفرما تحویل دهد.

• ارائه نسخه نمونه از فرم قرارداد­های منعقد شده با پیمانکاران و تحویل آن به کارفرما بر عهده پیمانکار ساختمان است.

• پرداخت‌ هزینه به پیمانکاران کل و پیمانکاران جزﺀ با توجه به درصد­های پیشرفت کار میباشد.

• مسئولیت حراست، نگهداری از ساختمان، اجناس و مصالح موجود در ساختمان از زمان تحویل کارگاه تا تاریخ تحویل آن به کارفرما، بر عهده خود پیمانکار می باشد.

• پیمانکاران ساختمانی موظف هستند تمامی هزینه­‌های عوارض، حقوق دولتی و بیمه‌های کارگران را بعد از تأیید کارفرما پرداخت نمایند و پس از اتمام پروژه مستندات را به ایشان تحویل دهند.

در نهایت باید گفت بنا بر اصل حاکمیت اراده، طرفین می‌توانند هر قراردادی که بر خلاف قوانین و مقررات نباشد را به متن توافقنامه خود اضافه کنند؛ لذا تعهدات پیمانکار و وظایف کارفرما، منحصر به موارد گفته شده نیست و تابع اراده طرفین و توافق ایشان می‌باشد. توصیه می‌کنیم قبل از تنظیم این بند و مواد در قرارداد میان خود، حتماً از مشاوره حقوقی با وکلای متخصص تیم وکیل‌باشی استفاده نمایید.

چه اصول و اساسی در قراردادهای ساختمانی باید رعایت شود؟ مفاد مهم قرارداد ساختمان چیست؟

باید پیش از تنظیم متن قرارداد ساختمانی، ارکان و اصول فرم‌های قراردادهای ساختمانی را دانست تا قراردادی بی‌نقص و کامل داشته باشیم. اصول نگارش قراردادهای پیمانکاری عبارتند از:

عنوان قرارداد: 

بخش اول هر قرارداد، عنوان آن است. عنوان قرارداد نامی می‌باشد که طرفین یک قرارداد با توجه‌ به موضوع آن قرارداد سایر بخش‌ها را تعیین و تنفیذ می‌نمایند. 

طرفین قرارداد:

هر فرم قرارداد حداقل دو طرف دارد که طرفین آن می‌توانند اعم از حقیقی یا حقوقی باشند. اطلاعات و مشخصات طرفین و اشخاص قرارداد یا صاحبان امضا، باید با دقت کامل و صحت تمام در قرارداد درج شوند.

موضوع قرارداد: 

سومین رکن در فرم قراردادهای ساختمانی، تعیین موضوع آن است. کارفرما یا مالک باید مسئولیت‌ها و خواسته‌های خود را از پیمانکار به عنوان طرف دوم قرارداد به طور کامل مشخص و بیان نماید. باید دقت داشت که تمام نکات در قرارداد درج شوند تا بتوان از بروز اختلافات و دعاوی احتمالی ساختمانی پیشگیری نمود.

مدت قرارداد:

قسمت مهم دیگر در تنظیم فرم قراردادهای ساختمانی، تعیین زمان برای انجام تعهدات و خدمات و تحویل پروژه ساختمانی است. مدت قرارداد اصولا از زمان امضای آن آغاز می‌شود هرچند طبق توافق طرفین می‌تواند از تاریخ دیگری نیز شروع شود. 

مبلغ قرارداد:

در فرم قرارداد باید همه شرایط مالی اعم از مبلغ انجام خدمات، نحوه پرداخت مبلغ، تاریخ پرداخت و… به شکل دقیق و بدون ابهام بیان شوند. حتی در فرم قرارداد ساختمانی باید ذکر شود که شکل پرداخت ها به‌ صورت نقدی یا چک یا … است. اصولا پرداخت هزینه در قراردادهای پروژه ساختمانی، به‌ صورت ماهیانه و با در نظر گرفتن پیشرفت کار می‌باشد.

 تعهدات طرفین و پیش‌بینی فسخ در فرم قرارداد ساختمانی:

طرفین قرارداد در مواردی خاص حق به‌ هم ‌زدن قرارداد را دارند. فسخ قرارداد می‌تواند بر اساس توافق طرفین یا یکی از آن‌ها به واسطه تدوین در قرارداد صورت پذیرد. از جمله مواردی که می‌تواند باعث فسخ قرارداد شود، عمل ‌نکردن یکی از طرفین به تعهدات خود در قرارداد باشد. در این حالت،‌‌ طرف دیگر میتواند برای جلوگیری از زیان بیشتر، ابتدا الزام متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد یا به وسیله اظهارنامه یا به وسیله دادخواست؛ سپس اگر به هر دلیلی امکان الزام وجود نداشت، تعهدات باید، با هزینه طرف متعهد، توسط شخص دیگری انجام شود. در غیر این صورت می‌شود قرارداد را فسخ نمود.

در قراردادهای پیمانکاری ساختمان، کارفرما با درج شروط خود، مدیریت پروژه و اجرا و تامین مصالح را به پیمانکار می‌سپارد. بنابراین؛ باید تمام انتظاراتش از پیمانکار را در قرارداد ذکر کند تا در صورتی که وی وظایفش را طبق انتظار او انجام نداد، بتواند با ارائه مستندات و مدارک موجود طرح دعوی کرده و اقدام به فسخ قرارداد پیمانکاری کند. دریافت مجوزهای لازم از شهرداری و اداره‌های مربوطه، تامین مصالح مورد نیاز با کیفیت مورد انتظار کارفرما، تهیه نقشه پروژه، استخدام کارگران و تامین ماشین‌ آلات ساختمانی، از وظایف و تعهدات پیمانکار هستند که کارفرما باید حتما در قرارداد درج نماید.

اتفاقات غیرمترقبه یا قاعده فورس ماژور:

یکی دیگر از اصول و اساس مهم در فرم قراردادهای ساختمانی، بند یا ماده‌ای به نام فورس ماژور است. در این قسمت، شرایطی اجتناب‌ ناپذیر که به‌عنوان فورس ماژور پذیرفته شده ذکر می‌شود و در آن شرایط، طرفین از انجام تعهدات معاف میشوند. یعنی، در صورت به وجود آمدن یک حادثه خارجی (قوه قاهره)، مثل سیل یا زلزله، که غیر‌قابل ‌پیش ‌بینی و غیرقابل دفع باشد و انجام تعهدات را برای طرفین قرارداد ناممکن کند، طرفین قرارداد بدون پرداخت خسارت می‌توانند به تعهدات خود عمل نکنند. منظور از خارجی بودن حادثه، آن است که متعهد دخالتی در ایجاد آن نداشته باشد.

داوری و حل اختلاف:

در قراردادها طرفین می‌توانند مرجعی را به ‌عنوان حل اختلاف در قرارداد درج نمایند و در شرایط اختلاف به آن مراجعه کنند. این مرجع می‌تواند، مراجع رسمی کشور مانند دادگاه‌ها باشد یا شخصی به نام داور که باید مورد تایید طرفین باشد (اصطلاحا مرضی الطرفین). باید توجه داشت که انتخاب داوری در قرارداد، مطابق قانون آیین دادرسی مدنی دارای شرایطی است که حتماً باید رعایت گردد.

تضمین یا ضمانت در فرم قرارداد:

در تنظیم قراردادهای کلان، معمولا یک ضمانت‌‌‌نامه بانکی غیر‌‍مشروط در فرم قرارداد ساختمانی درج می‌شود که بانک تنها به درخواست طرف اول قرارداد مبلغ ضمانت را برمی‌گرداند؛ در غیر این صورت، این ضمانت‌‌نامه‌ها تا پس از مدت قرارداد باطل نخواهند شد. 

ضمائم و پیوست‌ها:

در برخی قراردادها قسمتی تحت عنوان ضمائم و پیوست‌ها نیز قرار دارد؛ که می‌تواند شامل نقشه‌های پروژه و جدول زمانی قرارداد و… باشد.

سخن آخر: